广州二手房交易数据哪里查_广州二手房交易数据

1.多城推出二手房成交参考价格机制

2.广州：政策不紧反松 部分银行房贷占比上限提升2个百分点

3.风暴中的贝壳：“二选一”涉垄断虚实

4.在一线城市买房值得吗？

5.房地产信息网上面的数据是真实的么

6.有哪些好的房产中介公司

7.3月62城新房房价上涨 调控加码后一线城市房价涨幅回落

这个小区我没进去过，不过长兴路我还是比较熟的，靠天河客运站，附近有地铁及高德置地购物广场，小学，中学都有。不清楚你的年龄及职业是否稳定上升期。如果还年轻，职业有上升空间，建议选楼龄新一点，东荣文华或东荣翰林苑。将来好置换。毕竟楼龄太大，将来不好出手。现在到明年二手楼都处于稳中有降中，多比较哦。

补充：

据房知了二手房数据显示，天鹅花苑在售均价约3.3万/平，距离3号线/6号线交汇天河客运站约700米左右，隔壁就是优托邦商场。所以从地段和现有配套来看，小区是不错的。而最大缺陷的就是楼龄太大了。

虽然老破小的地段是不可替代的，但其投资价值会因为楼龄增加而有所限制，所以此前我们也曾说，不大建议买过于老旧的(超过20年以上)。(详情可回看文章《广州中心区老破小2年只涨了15万，要不要卖?》)

那么像提问者的这种情况该怎么办?

知了哥认为，一方面可参考Andy老师的建议，压缩面积或咬咬牙选择附近的东荣文华或东荣翰林苑(均价4-4.2万/平)。

如果不能接受小面积或价格太高的，可以考虑天鹅花苑最晚建成的楼栋(天鹅花苑是分期开发的，最早期是1993年建，而最晚期是2003年建的，即是说，最小的楼龄是16年)，而且从挂牌价格来看，不同期的在售均价不是相差太大。

而且据中原研究发展部统计，8.26-9.1一周共有69%的盘源下调报价，目前整体市场冷淡，观望情绪较浓，可以适当地“压压价”。

多城推出二手房成交参考价格机制

据不完全统计，今年以来，全国已经有超过60个城市发布楼市松绑政策，既有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。

多地楼市松绑

面对房地产市场的低迷态势，各地持续从公积金、商业、购房补贴等方面释放利好。

尤其是今年3月16日，院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后，中央多部门跟进表态促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。

今年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。

具体政策层面，郑州率先放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还明确对拥有一套住房并已结清相应购房的家庭，为改善居住条件再次申请购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房政策。

3月23日，哈尔滨市发布通告，正式取消限售政策。此前规定为，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满3年方可上市交易。

实际上，早在2021年10月，哈尔滨就已发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》打响了“救市”第一枪，放宽二手房公积金房龄年限，由20年提高到30年，年限与房龄之和不超过50年。同时，将公积金个人住房可贷额度的计算倍数调整为借款人公积金账户余额的20倍。

进入4月，兰州市又印发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，降低购房首付比例，定向放宽限购、限贷政策，激发市场活力。

对比上述省会城市楼市宽松政策，市场普遍认为，兰州楼市新政在覆盖面和力度上相对更大。

在兰州楼市新政中，个人通过商业银行和公积金购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并结清了购房的家庭，为改善居住条件再次申请购房的，执行首套房政策。通俗点来讲，这就是执行“认贷不认房”。

在限购方面，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产。由此，这在一定程度上打开了限购窗口。

相比之下，浙江衢州楼市宽松力度更大，几乎是全面放开楼市限购、限售政策。

今年4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“要回归到调控的本质，调控的根本目的是为了防风险，房价上涨和金融风险并不一致。如北京这样的城市，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足，房价上涨并不会导致金融风险。在当下，我们需要在少数城市房价上涨与整体市场低迷之间做出选择。”

许小乐认为，“今天的市场形势，无论是购房者数量、还是收入增长预期，都与2009年、2015年截然不同，只要控制住杠杆水平，房价未必能够大涨起来。在房价上涨阶段，我们实施了很多行政管制政策，如限购、限价、限贷、限售等，这些政策是为了应对房价快速上涨而取的临时政策，在市场低迷时就应当果断退出。”

3月市场开始激活

今夕何夕，各地楼市宽松政策出台的背景究竟是什么，房子是否真的卖不动了？

2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万㎡，同比下降38.6%，环比下降 27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同比环比均下降。2月延续此前颓势，40个城市商品住宅销售面积为1324.4万㎡，同比下降31.0%，环比下降27.2%。

进入3月，随着多个城市楼市政策松绑，市场情况有了新的变化。

一季度，地方政策侧重对需求端的支持，从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金额度上限、降低公积金首付比例，到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。调控政策松绑的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。

从实际效果来看，以郑州为代表的城市根据市场需要调整了调控政策，在交易税费、限购限贷限售等方面进行了调整，市场预期也得到一定改善。

“郑十九条”出台后，当地二手房市场被激活。贝壳研究院披露的数据显示，3月郑州周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超过2月的2倍。尽管存在季节性修复影响，但市场改善仍然明显；二手房经理信心指数自3月起持续保持在荣枯线（50）以上，显示成交量持续修复预期较强。

此外，2022年3月贝壳50城带看客户量、新增挂牌房源量，环比增长均超三成；预计二季度二手房成交量继续恢复性增长，月度同比有望年中转正。另据克而瑞数据统计，3月份郑州整体成交面积为46万㎡，同比虽然仍下滑36%，但环比已大幅增长91%。

贝壳研究院成都分院相关人士对证券时报·e公司记者表示，在楼市松绑刺激下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。而在新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场，但市场修复依然可期。

从更为现实且直接的角度来看，住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多，无疑是支持市场复苏的关键因素。

央行降准、降息，房贷利率持续下降，在3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月回调30个、31个基点。

其中，3月环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。贝壳研究院报告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

值得关注的是，当前市场面临预期较弱的问题，市场修复过程将延长。

虽然二手房成交量有所恢复，但绝对水平仍处于相对低位。当前二手房业主预期较弱，贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房景气指数在2月恢复至20以上，3月回调至18，超七成的城市景气指数在20以内，特别是长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数持续低于15，市场预期低迷。

此外，贝壳研究院指出，新房市场销售没有明显起色，房企拿地积极性尚未恢复。3月，新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性，这将延长市场修复过程。短期内，楼市价格可能呈现波动性横盘状态，未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。

各级城市分化明显

从亿翰智库监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万㎡，同比下行47.6%，环比上行27.1%。

3月，北京、广州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量为61.1万㎡，环比增长85.2%；广州成交量为57.1万㎡，环比增长3.7%；深圳成交量为32.4万㎡，环比增长48.8%。不过，上海则是成交量下降的城市，成交76.7万㎡，环比下行31.0%，或因疫情影响使线下售房活动受阻，从而导致成交下行。

亿翰智库指出，3月三四线城市成交量也有所恢复，但是恢复力度明显不及二线城市，甚至部分城市成交量仍处于环比下行的趋势。原因有三点：即三四线城市的市场需求已经得到充分释放，仅有刚需的市场无法撑起成交量的增长；部分三四线城市取调控政策限制购房，对市场有一定的抑制；吸引人口流入的能力相对较差，只靠本地户籍人口难以拉动市场热度回升。

总体来说，亿翰智库认为，3月房地产市场得到相应的修复，但是不及2021年同期，且各级城市已经出现明显的分化。一二线核心城市整体表现较为稳定，三四线城市恢复力度稍显不足。但是在调控政策持续松绑的情况下，一二线城市的改善性需求将是拉动住房市场的主要力量。

土地市场冷热不均

贝壳研究院数据统计显示，截至3月30日，一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿㎡，同比下降约50%。其中，一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力较大影响，导致一二线城市土地供应较为谨慎。

土地成交方面，截至3月30日，一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿㎡，同比下降约58%。

贝壳研究院认为，土地出让的减少受供应与疫情两方面影响，特别是近期疫情的反复对土地出让造成了较大的影响。不过，一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%，较2021年略有上浮，而二线城市土地出让金占比43.7%，较去年下降了10%，二线城市受此轮疫情影响更加明显。

从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，整体较低的溢价率水平反应在土地市场方面。贝壳研究院称，房企拿地能力明显不足，同时也为稳健型房企新增土储提供了有利条件，甚至将影响未来的房地产市场格局。

亿翰智库认为，政策对地产行业的调控是要降低地产行业的风险，实现良性循环，实现居者有其屋的最终目标。因此，在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康的、更长远的发展。

广州：政策不紧反松 部分银行房贷占比上限提升2个百分点

继2月初深圳推出二手房参考价格机制后，近期西安等城市相继跟进。机构指出，深圳出台二手房参考价以来，月成交量已三连跌，效果显著，不排除更多热点城市出台二手房参考价格机制。

稳定市场预期

7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价；涉及二手房交易各环节有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据。

同时，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台下架价格虚高的二手住房房源；西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。

同日，成都公布第二批住宅小区二手住房成交参考价格。

7月9日，上海市在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验。上海市房管局有关负责人表示，实施二手房源价格核验，是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，是加强房地产市场调控和监管的重要举措。

今年2月初，深圳就出台了二手房参考价机制。对于西安建立二手住房成交参考价格发布机制的原因，西安市住建局表示，引导二手住房理，稳定市场预期。

从深圳的情况看，2月初发文建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，之后多家银行以此作为按揭的参考依据。

平安证券指出，深圳自2月实行指导价以来，二手房月成交量已三连跌。6月的成交量跌破3000套，同比下降近8成。整体而言，该机制对抑制房价过快上涨，稳定市场预期效果明显。不排除更多热点城市出台二手房参考价格机制。

监管力度加强

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，6月，100个重点城市二手房均价环比上涨0.19%，同比上涨1.95%；环比上涨城市较5月减少了13个，平均涨幅收窄0.1个百分点。

从具体城市情况看，鄂尔多斯以2.74%的环比涨幅居前，芜湖、泰州、西安、上海分别环比上涨2.71%、2.41%、2.16%、2.06%。涨幅居前的10个城市主要集中在长三角、珠三角及西北地区，且二、三线城市环比涨幅明显。

数据显示，6月，一线城市均价环比上涨0.14%，上海、北京分别环比上涨2.06%、0.29%。二线城市均价环比上涨0.07%，涨幅较5月收窄0.47个百分点。

诸葛找房数据研究中心表示，二季度以来，二手房市场热度攀升，价格连续3个月上涨。整体而言，二手房市场均价呈稳中趋升态势。

根据机构统计的数据，今年前5个月，房地产行业调控超过234次，二手房市场政策密集出台，推动楼市稳定健康发展。有分析人士称，叠加参考价格机制，二手房市场或迎来降温。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平日前表示，房贷趋紧，地方管控力度加强，下半年房价上涨动能料有所减弱。

房贷利率上行

近期，杭州、广州等城市部分银行上调房贷利率，放款周期也有所延长。天风证券指出，今年一季度，房地产市场交投热情较高，核心城市购房者对以学区房为代表的二手房需求集中释放，楼市热度有所提升，二手房市场交易增长较快，带动信贷扩张。

北京市西城区近日要求各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，及时组织学习，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。

值得一提的是，深圳市住房和建设局日前发布《深圳市住房发展2021年度实施》，2021年批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，约6万套。该文件明确，继续严格落实“新深八条”调控政策，严格执行限购、限售、限贷、限价、限户型“五限”政策，确保各项调控措施落实到位。同时，强化一二手住房联动调控，确保二手住房成交参考价格政策执行到位。

风暴中的贝壳：“二选一”涉垄断虚实

牛年伊始，一波政策“洗礼”过后， 购房 门槛变相加大，主要城市的 楼市 走向何方？和讯 房产 在节后第一时间对深圳、北京、上海、广州、南京、成都、郑州等热门城市展开调查，为大家展现严控之下的楼市众生相。

历经两个多月的政策收紧，广州房贷政策终于迎来利好。

日前央行广州分行、广东银保监局发布消息， 表示将要对辖内（除深圳外）第三档、第四档银行 房地产 占比上限、个人住房占比上限分别提高2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。

这是继2020年年底央行对银行业金融机构房地产占比、个人住房占比提出超出管理要求之后，第一次的省级范围调整动作。

01

额度略微宽松 实际影响不大

消息显示，此次房贷考核调整主要为广东辖内第三档、第四档、第五档地方法人银行业金融机构，第三档中资小型银行和非县域农合机构房地产占比上限、个人住房占比上限分别为24.5%、19.5%；第四档县域农合机构房地产占比上限、个人住房占比上限分别为20%、15%；第五档村镇银行房地产占比上限、个人住房占比上限分别为12.5%、7.5%。

相关银行负责人对和讯房产证实了该政策的真实性。

此次房贷上限占比提高针对的是第三、四档银行，分别指的是中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。而像四大行等属第一档的中资大型银行和招商银行(600036,股吧)等中资中型银行并不包括在内。

据银保监会发布的截至2020年6月末的银行业金融机构法人名单，第三档、第四档涉及的广东省内银行主要包括：广州银行、东莞银行、华兴银行、南粤银行、珠海华润银行、梅州客商银行、广州农商行、东莞农商行、佛山农商行、顺德农商行、南海农商行等。

从去年12月31日央行公布的全国各大银行房贷占比上限显示，第一、二档银行房地产和个人住房的占比上限相加达到了50%以上。根据公开数据，截至2021年1月末，广东全省余额为20.12万亿，如果剔除深圳的7万亿，则大约13万亿。

如此看来，即使增加第三和四类银行房地产比例，可增加的额度也不会太多。

银行相关人士告诉和讯房产，从可增加额度看，此次银行房贷考核上限调整对市场整体影响并不会很大。

关于此次房贷考核上限提升，业内专家向和讯房产表示，“银行放款额度会略微宽松一些，对于当前在焦虑的等待放款的人来说是一个好消息，相信放款速度会有所加快。”

02

政策趋向收紧 房贷利率或再提升

自2021年开局以来，广州房地产政策接连调整。从之前广州四大行房贷利率的整体上调，金融端加码；再到前几天的新规出台，严查经营贷、消费贷等各类违规流入房地产市场的。大环境虽然多变，但整体上来看政策收紧是大势所趋。

春节前，广州房贷利率经历一次大范围的上调，同时受额度控制影响，广州多家银行放款时间延长，部分银行表示放款市场将延长至半年。

据早前和讯房产调查显示，广州四大行房贷利率整体上调，从原来的LPR+40BP上调至LPR+55BP，而二套房利率则上调至LPR+75BP。除了四大行的统一行动外，招商银行也与四大行保持一致基调，首套房在LPR基础上上浮50BP~55BP。兴业银行(601166,股吧)和光大银行(601818,股吧)首套房房贷利率则均为5.2%，远高于五年期以上LPR的4.69%。

近日，和讯房产从银行工作人员处了解到，接下来广州的房贷利率又将调整，目前正在讨论中，但整体是调高房贷利率。

政策趋紧从广州 房价 端可窥见苗头，据国家统计局公布的《2021年1月份70个大中城市商品 住宅 销售价格变动情况》数据显示，1月广州 新房 市场房价同比上涨5.9%， 二手房 市场房价上涨8.7%，涨幅居全国前列。

最新市场表现方面，广州楼市并未因政策收紧出现大面积的降温。和讯房产从多方求证到，总的来看，广州楼市还是利好的基本面。新房、 二手房房价 均有上涨。从区域的角度来说，像天河、海珠、番禺等中心地段房价涨幅偏大；而像花都、从化、南沙等区房价浮动不大，增城区房价上浮较小。

“以前等一个月左右，现在放款要等2-3个月，很多新的银行已经排满了。”

现在来看，购房者们的 买房 热情不减。但随着政策维护市场稳定的脚步，广州房地产市场也会逐渐步入冷静期。

有业内人士点评此次考核上限提高的通知提到，“有关部门不想将货币端的水龙头拧得太紧，维持整体市场的平稳仍是目前最要紧的事情。”

在一线城市买房值得吗？

编辑 | 张晓玲

国家市场监管总局罚了阿里182亿那天，贝壳找房（以下简称贝壳）意外抢了热度。

58同城CEO姚劲波指责老对手贝壳也有“二选一”的行为，呼吁国家罚款贝壳40亿。

这究竟是干不过贝壳的竞争对手在恶意攻讦，还是又一个涉嫌垄断的大平台引发众怒？

针对互联网大平台的反垄断如火如荼，作为国内最大的线上房地产，贝壳也被卷入其中。2020年，贝壳GTV（平台交易总额）3.5万亿，仅次于阿里。

华尔街见闻发现， 贝壳在二手房交易中力推独家协议，在多个一二线城市市占率超过50%，且拥有了定价权， 疑似具备了多个垄断的要件。

4月13日，市场监管总局等三部门召集34家互联网平台开会，要求他们自查并整改，是否有“二选一”等垄断行为。贝壳也身在其中。

根据市场监管总局对阿里的处罚书，"二选一"是被罚的关键。

“二选一”即独家协议、排他性协议，禁止用户与其他竞争对手合作。与阿里类似，贝壳也有“二选一”，他们称之为“VIP服务协议”。

多名曾在贝壳上挂牌房源的业主向华尔街见闻表示，挂牌后不久就频繁接到贝壳系（链家、德佑等）经纪人的电话、微信，要求签订VIP协议。

上海人李刚去年12月在贝壳挂牌一套1500万元房产，过了几天，看房客不多，链家经纪人便在微信上给他传来一份“VIP服务协议”，并称一旦签约成为VIP后， 可以获得加大曝光、排名靠前等权益。

李刚向华尔街见闻提供的“房屋出售委托协议VIP版”显示，“ 甲方独家委托乙方出售该交易房屋 ”。 业主不得自行成交或者委托他人居间、代理出售房屋，否则即构成违约。

“我表示不愿签署独家协议后，链家经纪人就说我的房子户型奇葩、品质不够，看房客选择余地很多，以此催促我签协议。”李刚告诉华尔街见闻。

在贝壳找房上挂牌广州房产的王薇表示，她多次接到贝壳经纪人的电话，要求她签订独家委托协议。

“经纪人的话术是， 这片区域80%的成交都是贝壳的 ，你不必找别的中介了，如果不签独家协议，这套房不会被优先推荐，很可能三个月都卖不出去。”王薇说，中介抓住了她急卖这一痛点。

同意签订独家协议的卖房人，可以获得一笔相对房价来说十分微薄的出售保证金，如果贝壳在承诺的时间段内将房子卖出，卖房人需要退还保证金，另付贝壳居间服务费。

“ 我那套1500万元的房子，贝壳承诺一个月卖出，保证金大约是4000元 ，实际上那段时间上海二手楼市行情很好，我没同意签独家协议，几天后就卖掉了。”李刚表示。

另外一些不愿签独家协议的业主，房子信息会被限流，甚至被截胡。广州业主程英因为不愿签独家协议，几个星期房子都无人问津，她愤而下架，找了另一个小中介门店，谈了一个买家。

就在双方准备签约前，出现了戏剧性的一幕。买家向德佑（贝壳系）中介透露了房源信息。这名中介随即发来已经下架了的房源截图，价格还是之前的175万，但却多了调价记录：近期提价25万。

中介对买家说：“你看，这个卖家根本不是诚心卖房。你看上这房子之后，他立马涨了25万！”

但实际上，程英从未调价。意料之中，买家被德佑截胡，拉去看其他房子了。

本应是促进交易的平台，却因为未签署独家协议，交易受到了阻碍。

这种独家协议在贝壳的前身——链家时代就存在。2016年前后，北京、上海多次约谈链家，要求其停止独家代理。

2017年4月， 链家宣布，已在全国范围内暂停VIP房源代理服务 。

但显然，链家重生为贝壳后，独家协议依旧大行其道。多名上海、广州等地的中介告诉华尔街见闻，VIP协议依然存在。

并且，一名上海链家经纪人透露，贝壳的ACN合作模式中，有一个“VIP方”，即跟业主签订独家协议的小中介，可以获得佣金分成10%。

除了C端卖方，贝壳还与合作的中介 签订排他性分销协议。 一份贝壳与小中介的合同显示，在新房销售中，如果“ 自愿”选择仅为贝壳方提供新房渠道销售服务 ”，那么共场项目分佣比例达到85%、独家项目分佣比例达到80%，垫佣比例为100%。否则各项分成相应减少。

业内人士认为，这是将独家协议包装为“自愿”。

上海中夏律师事务所合伙人李晓茂认为，无论进行何种包装，“只要是具备市场支配地位的平台，要求用户签订独家、排他性协议的行为，就是‘二选一’。”

根据《反垄断法》，判定一家公司是否垄断，“二选一”的垄断协议是一种，还有要看它是否具有“相关市场”的支配地位，以及是否滥用。

《反垄断法》第三条 本法规定的垄断行为包括：

（一）经营者达成垄断协议；

（二）经营者滥用市场支配地位；

（三）具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。

市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。

一般来说，一个经营者在相关市场的市场份额达到50%的，可以推定其具有市场支配地位。

而对“相关市场”的界定，是其中的关键。

国家市场监管总局对阿里巴巴的行政处罚书中，详细论证了阿里在相关市场具备市场支配地位并有滥用行为，其中，对“相关市场”的界定是“中国境内网络零售平台服务市场”，并未包括线下零售。

对于贝壳是否已经取得市场支配地位，业内仍存争议，争议焦点即为对市场界定应是全国市场，还是区域市场。

从全国数据来看，贝壳2020年的新房GTV（平台交易总额）为1.38万亿，占据全国新房交易量的8%；二手房GTV为1.94万亿，占据全国二手房市场约四分之一。

据此，包括贝壳在内的一方认为，全国范围内，贝壳市占率未达50%，并不构成垄断。

而另一方则认为，贝壳是否构成垄断，要看一、二线城市，特别是重点城市的市占率。

“房地产有很强的地域性，比如在北京，贝壳系中介在二手房的市场份额超过了50%，在郑州、天津、武汉、西安、成都，新房市场的分销比例，贝壳系加在一起也超过50%了。”景晖智库首席经济学家胡景晖对华尔街见闻表示。

根据北京市住建委最新一期存量房网上签约月统计，链家2021年3月签约套数达11627套，而排名前十的其他9家中介合计签约了4647套，链家占比已达71%，此外，排名第6的21世纪不动产也属于贝壳系。

一名成都中介业内人士表示，早在2015年链家收购成都伊诚地产后，其市占率就达到50%了，2019年-2020年，贝壳系在成都的市占率超过60%。

事实上，在近期的执法中，区域市场垄断已有相关案例，证明 “相关市场”可以被限缩在单个城市范围内。

4月12日，上海市场监督管理局发布《行政处罚决定书》，对英文餐饮外卖平台“食派士”实施“二选一”的垄断行为，处以116.86万元罚款。

“食派士的规模和市场份额非常小。但在这个案例中，‘相关市场’被界定为中国上海市，‘相关商品市场’被界定为提供英文服务的在线餐饮外送平台，因而认定食派士垄断。”李晓茂说。

此外，美团、饿了么也被法院认定在江苏淮安、浙江温州存在垄断行为。

判决依据是，垄断方利用在当地占有量最大的优势地位，强迫商家签订“合作承诺书”，签订独家协议，否则将上调费率，甚至关店。

李晓茂认为，针对不同行业、不同类型的市场，执法部门会根据具体特点进行论证分析。 贝壳是全国性网站，但不排除相关部门会考虑房地产交易的特殊属性。

只具有市场支配地位但没有滥用，也不足以构成垄断。

而若以区域市场看，贝壳在上海、广州等地已疑似具有市场支配地位，并有滥用行为，比如二选一，以及控制价格。

一名业内人士指出，贝壳式的独家代理，严重降低房产流通效率，易造成房源稀缺的象，同时架空了交易双方自然的价格博弈过程，让中介具有了独家定价权。

广州业主石眉认为，即使没有签独家协议的房源，贝壳也有垄断其定价权的嫌疑。她告诉华尔街见闻，有一次，她去了一个大型小区的Z中介公司，Z公司只有李阿姨看店，她自称已在该小区多年，做惯老街坊老顾客生意。

但李阿姨能提供给石眉的房源并不多，她无奈地表示，街坊委托她放盘，她提供了参考价格。但转眼贝壳却能提供一个更可观的参考价，这让业主快速转投贝壳，不再在李阿姨处放盘。“我在这里多年，那些房子哪能卖那么高，太离谱了。”李阿姨说。

石眉说，贝壳的放盘价格普遍比周边做街坊生意的小中介贵，“业主发现贝壳能开高价后，都不再委托小中介了”。

而贝壳在市场中的定价权，不仅表现在对业主的独家协议上，还表现在它的佣金费率、渠道费率上。

在部分重点一二线城市，贝壳系具备了“控制服务价格的能力”—— 一旦取得头部地位，就开始上调中介费率。

2015年，链家通过并购德佑开启在上海的扩张之路，到2018年时市占率超过20%，在所有中介中排名第一。2018年11月16日，上海链家宣布提高二手房中介费率，提到3%，打破了原先上海维持多年的2%费率。

此后，贝壳深耕的二线省会城市跟进涨价。2019年12月底，郑州贝壳系所有门店宣布上调中介收费标准至3%。今年2月18日起，重庆贝壳系宣布服务费用调整为卖方1%、买方2%，此前则为卖方0%，买方2%。

贝壳系在新房渠道业务上，也能针对开发商有定价权。

2018年四季度起，新房市场普遍低迷，贝壳在多个城市上调渠道费。比如在北京，2017年之前，新房渠道费率在1%以下，从2018年起提到2%-3%，2019年起部分项目达到5%-8%，去化艰难项目达到10%以上。

在天津，2019年因新房市场冷清，贝壳的渠道费普遍高达3个点，甚至8个点、10个点。在合肥，贝壳几乎垄断了新房渠道市场，如果开发商不接受高额佣金费率，客户就可能被洗走。

渠道费疯狂提价，逼得地方出手。2019年11月，天津住建委出台规定，要求天津新房中介的佣金点位最高不超过2.5%；12月，安徽要求新房渠道佣金不超过2%。

多名开发商告诉华尔街见闻，贝壳在许多城市尤其是三四线城市的渠道费，现在仍然很高，8%－15%都有。

中原地产首席分析师张大伟认为，拥有定价权是垄断的标志之一。

律师指出，在相关市场中，“能够控制商品价格、数量或者其他交易条件”并实施了这些行为，便属于滥用市场支配地位，即垄断。

被姚劲波公开抨击后，面对沸沸扬扬的舆论，贝壳并没有为自己辩解。

2月初，《反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》正式印发，直指平台经济领域。

在之后的投资者沟通会上，贝壳管理层在回答反垄断指南影响时表示，“贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元，2018年我们的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，2020年大概达到12%-13%，还有很大的增长空间。”

管理层称，公司符合反垄断指南的所有要求。显然，在此他们将“相关市场”视为全国房地产交易市场。

对于是否涉嫌垄断，在重点城市场市场份额是否超过50%，以及是否存在“二选一”的问题， 贝壳方面对华尔街见闻表示，目前皆无法回应。

贝壳的沉默背后，是它对垄断的复杂感情。垄断，对贝壳这样的平台而言，是一把双刃剑。

三年前，左晖将链家打包，并大肆收购多家中小中介，一起装入贝壳，向资本市场讲述了一个产业互联网的故事，也就是中国最大的在线房屋、ACN（经纪人合作网络）模式。

与2020年的净利润27.78亿元相比，贝壳的股价太贵了。 能支撑贝壳高市值的，只有它的规模和流量故事。

“要获得资本认可，贝壳必须强调市场份额，因而一直取高投入策略，导致它最终往垄断发展，争取获得定价权；另一方面，贝壳又不想撞上反垄断的‘枪口’，因此只能沉默应对。”一名房产经纪业内人士分析称。

这也成为贝壳被一些投资者质疑的地方，投资者担心，目前的贝壳很容易成为下一个被反垄断的平台。

在3月份，贝壳上市后的首份年报出炉后，贝壳的市值一度重回5000亿人民币，而出于对近期反垄断的担忧，以及其他因素，不到一个月，贝壳的市值已跌去1000亿。

（文中李刚、王薇、程英、石眉为化名）

房地产信息网上面的数据是真实的么

如果你能在一线城市除了这套房子，还能有个体面的工作，那么肯定是值得的。

这是最新的一线城市房价。

2021年5月第一周四大一线城市楼市数据出炉，在这周里，除了看不到二手房挂牌价的深圳楼市，只有广州一个二手房挂牌价上涨，上海和北京的二手房挂牌价都是下跌的。

现在广州楼市算是比较另类的了，在出台很多个政策之后，广州楼市的热度在短时间内的确被压住了，但是随后就又开始反弹，不知道是不是因为广州楼市调控的力度不够大，所以广州那帮炒房客对广州房价总还是有幻想，觉得广州房价还能上涨一波。

其实一线城市里面，也就只有北京房价在这一轮当中是上涨得最少的了，基本上属于学区房房价刚开始上涨，其他的区域房价都没轮到，然后北京楼市调控就开始了，接着北京房价就横盘了，并且从涨幅上来看，北京学区房房价的涨幅也远不如上海、广州、深圳。在北京房价这次上涨中，除了买学区房那帮人以外，其他基本都是亏的。

上海楼市虽然感觉调控力度也很大，而且出台调控的时间也很早，但是上海房价跳涨的太厉害了，现在回头来看，上海房价的涨幅比广州房价还要多。上海房价如果陷入了横盘，那么肯定有一个回落，尤其是那些从1月份上涨到现在连一个成交都没有小区，这种小区房价上涨是没有支撑点的。

总体来说，一线城市今年的这波上涨是走完了，剩下来的就是回调或者的横盘了。

有哪些好的房产中介公司

网上房地产显示的数据才是真实的

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喊出“我开盘你抄底”的江宁一楼盘7月11日正式开盘，推出120套房源，开发商当晚表示开盘当天，共计成交了约60套房源。但是截至昨天下午，南京网上房地产显示的数据是，总共只认购了29套，而按照南京市房产部门的规定，开发商在楼盘开盘后的7天之内必须上传认购数据，也就是说实际认购量也就这些，与开发商宣称的60套相差甚远。上周，同样是江宁的一家楼盘推出98套房源，宣称“热销六成”，但是昨天网上房地产数据显示，认购仅23套，仅卖了四分之一。

认购数据为什么一直变动？从认购状态转变为成交状态一般多长时间？……近日不少读者对楼市销售数据进行了质疑，为此本报记者进行了一次详细调查。

一些售楼处公示的房源销售信息真真，令人难以分辨。

是否？开发商死不承认

为何数据不一样，开发商开脱的理由很多，例如一家楼盘的营销负责人表示，人手不够忙不过来，目前已在积极推进数据上传事宜，很快数字就会更新了。

还有一些开发商也默认，是因为有些客户当时认购的，后来因为等原因没有办下来，只好选择退房，“这个也不是我们，开盘当天确实有那么多人交了诚意金，但是一些客户没有考虑到实际情况无法购买，只能撤销。”一位销售员对记者说。

集中开盘7天内必须上传认购数据

实际销售套数为何与网上数据不一致？房管部门有关负责人表示，一般情况下，实际销售套数应该与网上数据显示一致，已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。

但是有些开发商在开盘的前几天由于集中签约上传，工作量大，时间来不及，最后导致数据滞后，房管部门出于人性化考虑，允许这种开盘房源较多的楼盘上传时间可以稍微宽松一些，但是这种滞后最多7天，超过7天的话，那么就算违规了。如果不是集中签订认购协议的，当天就得上传，这主要是保障买房人对房地产市场的知情权，不然你明明网上有房源可卖，买房人到了售楼处又说没有，这就是虚认购的行为。

对于近期发生的开发商宣传数据与实际成交数据不吻合的情况，房产局商品房管理科有关负责人表示，不排除有部分开发商夸大其词，故意宣称热销来提升自己楼盘形象。但是也不排除确实因为等原因，原来确实认购的房源又转为可售状态。目前，由于二套房贷收紧，一些购房者在不清楚自己能不能贷到款的情况下就交了定金，但是到实际办理的时候却卡壳，只好将认购状态撤销掉，变为可售状态。

如果想获得真实的认购、成交数据，购房者最好自己去南京网上房地产查询，不要听信开发商的吹嘘，故意制造热销象。

20天内不签订预售合同将转为可售状态

一些细心的购房者还发现，楼盘网上的认购数会变少，一些房源前几天还是认购状态，过几天又变成了可售状态。对此，该负责人表示，《商品房认购协议》只是双方对将来订立《商品房预售合同》的一种约定。双方要在认购协议约定的时间(20天内)内签订《商品房预售合同》。为防止开发商利用《商品房认购协议》进行惜售，网上房地产系统对认购后20天内不签订《商品房预售合同》的房源自动转为可售状态，签订合同的则变为成交状态。(记者 沙文蓉)

3月62城新房房价上涨 调控加码后一线城市房价涨幅回落

贝壳直营的链家。

链家成立于2001年，致力于用大数据引领互联网+的新经纪模式，为消费者提供全流程品质服务体验，打造房地产服务行业的国民品牌。链家业务涵盖二手房、新房和租房、海外房产、旅游地产等房产交易服务。目前，链家已进驻青岛、上海、北京、广州、深圳、天津、成都、南京、大连等29个城市，门店数量超过8000家，经纪人超过11万名。

链家是真正具备大数据处理能力的房产服务品牌。目前上海链家的线上成交占比已超过40%，这就是互联网+的力量，也是链家不断技术革新、进行大数据管理的结果。通过线上大数据，经纪人能够及时掌握楼盘成交动态、判断客户交易倾向，客户也能享有1.94亿海量楼盘字典的真实房源，线上信息转化为线验；通过独有的VR技术，经纪人可以为客户提供在线讲房服务，客户也可以足不出户360度全景看房，目前链家网用户平均每日使用VR看房超过2.54万小时。

4月16日，国家统计局发布2021年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从全国70个大中城市房价数据看，2021年3月，新建商品住宅上涨城市数量为62个，较2月增加6个；二手房方面，3月上涨城市数量为58个，较2月增加3个。

国家统计局 图

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年3月份，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，同比涨幅继续上升。

调控加码下，一线城市一二手房涨幅回落

国家统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。

二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。

一线城市的新房和二手房销售价格环比涨幅均比2月回落0.1个百分点。尤其是以往房价上涨过快的深圳，3月新房和二手房环比涨幅均处于四个一线城市末位。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，今年一季度以来的调控在一线城市效果正逐步显现，法拍房、离婚买房等诸多逃避限购的漏洞被一一堵上，同时调控在二手房价格、学区房等维度也不断深入，调控的精细化和精准度亦在不断提升，是带动一线城市降温的重要原因。

今年开年以来，4个一线城市轮番出台楼市调控政策严堵漏洞。上海、深圳从打击离婚购房等方面入手；上海优先购买的新房实施住房限售，深圳加强了二手房价格的管控；广州从金融监管方面入手，四大行房贷利率全线涨价，首套房和二套房的房贷利率分别上调至5.2%和5.4%；北京则对部分自媒体进行集中约谈，并严查经营贷违规流入楼市。

二三线城市房价表现持续分化

按照国家统计局数据，3月份，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

其中，31个二线城市中，包括南京、福州、重庆、西安、昆明、郑州等城市新房价格环比涨幅较为明显。

张波指出，今年以来，不少省会城市的热度不断提升，一方面和落户政策不断放松人群流动有关，另一方面则是部分城市的阶段性回暖，包括南京、西安在内的省会城市热度上涨的持续的周期相对较长，调控也在不断出台，预计二季度会迎来小幅降温，而郑州等城市则是在今年一季度开始逐步触底反弹，属于正常的市场回暖，但也需严防市场热度过快上升。

另外，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

贝壳研究院首席分析师徐小乐指出，3月房价表现可以说是强弩之末，预计4月房价整体涨幅缩小。贝壳研究院数据显示，4月以来贝壳50城二手房成交量保持向下波动调整的走势，各线城市贝壳二手房景气度指数均回落，业主端市场预期减弱。4月8日住建部重启约谈热点城市，对于市场的监测更及时，调控效果不显著或热度持续的城市将面临较大的调控压力，广州、合肥、宁波等城市调控效果有待释放。基于此，4月热点城市房价上涨动力减弱。

福州、广州新房价格环比涨幅排名第一

具体到各城市房价表现，国家统计局数据显示，3月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是福州、广州、重庆、西安、大连、南京、宁波、郑州、昆明、泉州。

其中，福州和广州并列成为3月份房价环比上涨最快的城市，均环比上涨1%；重庆、西安的新房价格则环比上涨0.9%；其余六个城市房价均环比上涨0.8%。

同时可以看到的是，福州涨幅明显，其房价涨幅排名，从此前的42位一下跃升为第1位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，福州市场或有炒作的现象。类似城市在过去两年市场一直比较平稳，但当前市场出现了周期性的反弹现象，后续对于福州及福建相关城市，需要密切监测。

二手房数据上看，3月份，二手房价格环比涨幅排名前十的城市分别是北京、广州、徐州、杭州、上海、南京、无锡、宁波、合肥、重庆。其中北京、上海二手房环比上涨1.4%，徐州环比上涨1.3%。

3月份，70个大中城市中，有9个城市二手房价格环比显示下降，包括南充、泸州、岳阳、北海、长春、安庆、乌鲁木齐、南宁、太原。

业内人士指出，总体从房价角度来看，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，一线降温明显，二三线则持续分化。预计在金融政策和双集中政策的背景下，在各地调控不断收紧的压力下，二季度房价总体将保持平稳，尤其是房价的涨幅环比回落现象将更为普遍。