西安市房地产经纪管理办法_西安市房地产经纪机构备案及二手房

1.西安二手房限价政策解读

2.西安住建局：中介买自己提供经纪服务的房屋严重违规

3.靴子落地！西安“二手房指导价”出台

就目前看来西安现在的房屋市场中非常盛行的还是二手房的交易，但是因为建立在二手房上的法律关系非常复杂也使得在此发生的纠纷也会很多，所以这就需要大家在买二手房的时候自行注意到很多的规定限制。那么，西安二手房交易的规定是什么？

一、西安二手房交易的规定是什么？二手房交易流程：购买二手住房(自行成交的)

1、购房人向房管部门提供购房资格审查材料，包括个人有效明、户籍及家庭成员证明材料;非本市户籍居民家庭还需提供在我市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明材料。

2、房管部门查验申报资料原件，留存复印件，在二手房网上签约平台填写《西安市家庭购房申报表》。

3、房管部门进行购房资格审查，资格审查通过后，买卖双方商谈合同条款，协商一致后，填写合同内容，并打印合同文本，双方签字确认。

4、房管部门提交买卖合同网签信息。购买二手住房(通过经纪机构成交的)

1、购房人向经纪机构提供购房资格审查材料，包括个人有效明、户籍及家庭成员证明材料;非本市户籍居民家庭还需提供在我市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明材料。

2、经纪机构查验申报资料原件，留存复印件，在二手房网上签约平台填写《西安市家庭购房申报表》。

3、经纪机构持居民家庭购房申报材料(加盖经纪机构公章)向房管部门申请购房资格审查。

4、房管部门进行购房资格审查，资格审查通过后，买卖双方商谈合同条款，协商一致后，填写合同内容，并打印合同文本，双方签字确认。

5、经纪机构提交买卖合同网签信息。在西安购房买方需要支付哪些税费?

1、印花税(计算基数：计税价格)：税率为0.05%，个人购买住房暂免

2、契税(计算基数：计税价格)：基准税率为交易总额的3%。但目前实行契税优惠政策，具体情况如下：

(1)个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

(2)购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

(3)个人购买家庭第三套普通住房均按3%的税率征收契税。

3、房屋所有权登记费(计算基数：件)：80元

4、房地产交易手续费(计算基数：建筑面积)3元/每平方米

5、房产证贴花(计算基数：本)：5元

6、测绘费(计算基数：建筑面积)：1.36元/每平方米。商品房如果原产权证上没有测绘章的需要测绘。

7、评估费(计算基数：评估额)：税率为0.5%综上所述，只要是在西安进行的二手房买卖首先就必须遵从上述的规定进行，尤其是在过户转让以及缴纳相关费用的问题上更加需要注意许多法律细节，这样才能尽可能保证不会在后期出现难以解决的矛盾。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》第十六条

申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

《民法典》第二百一十一条

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

西安二手房限价政策解读

西安市有许多房地产中介，这儿推荐五个房地产中介：西安喜迎门房地产有限责任公司、西安宇联房地产营销策划有限公司、倡纳地产、西安佳美苑房地产公司、西安瑞德房地产经纪有限公司。

这儿详细介绍一下西安市房地产中介：

1、西安喜迎门房地产有限责任公司，地址：西大街好又多向南20米。

2、西安宇联房地产营销策划有限公司 ? ，西大街好又多向南20米。

3、倡纳地产，地址：元朔路与明光路十字西南角。

4、西安佳美苑房地产公司，地址：纺织城正街。

5、西安瑞德房地产经纪有限公司，地址：纺织城正街。

扩展资料：

为加强房地产中介管理，现提出以下意见：

一、规范中介服务行为

中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋等，以及其它应当说明的重要事项。

二、完善行业管理制度

积极推行房地产中介服务合同网签和统一编号管理制度。房地产中介服务合同编号应当与房源核验二维码关联，确保真实房源、真实委托。全面推行交易合同网签制度。

三、加强中介市场监管

严格落实中介机构备案制度。积极推行从业人员实名服务制度。加强行业信用管理。强化行业自律管理。建立多部门联动机制。强化行业监督检查。

西安住建局：中介买自己提供经纪服务的房屋严重违规

法律分析：一、限售：1、商品房购房备案由满三年到满五年且办理不动产权证；2、二手房不动产证从满二年到满五年；二、限购：1.落户满一年且有一年社保或完税；2、刚需家庭为4年内无住房转让记录。

法律依据：《西安市人民办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、是加强房源信息发布主体管理。房地产经纪从业人员应实名在经营场所、网站等渠道上发布出售、出租房源信息，发布房源信息时，要标注所属经纪机构的名称，不得以个人名义擅自发布房源信息。房地产网络信息发布平台要对申请发布房源信息的平台用户进行身份主体登记核验。二、是规范房源信息发布行为。房地产经纪机构发布房源前，应当向委托人书面告知房屋的市场参考价格，并编制房屋状况说明书。房地产经纪机构通过不同渠道发布的同一房源信息应当一致。此外，《关于进一步规范房源信息发布有关事项的通知》对于严禁发布的几类房源信息进行了明确。

靴子落地！西安“二手房指导价”出台

7月15日，西安市住房和城乡建设局发布《关于2019年上半年度经纪机构风险提示》，对2019年上半年存在严重违规行为和不规范经营行为的24家房地产经纪机构再次进行通报。

西安市住建局表示，房屋“无证”，却促成买卖双方签订合同进行交易；承租、承购自己提供经纪服务的房屋；未核实房屋权属情况，擅自对外发布房源信息；为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务……针对严重侵害购房益的行为，该局将房地产经纪机构违规的典型案例进行公布，以进一步规范房地产经纪机构的业务行为，促进房地产市场健康有序发展。

此外，西安市住建局特别对南京乐伽商业管理有限公司西安分公司发出风险提示。西安市住建局称，南京乐伽商业管理有限公司在外地经营房屋租赁时因经营不善，经营资金链断裂，出现了大量市民要求该公司退还房屋租金而得不到解决等租房纠纷等报道，同时，据查该公司在西安经营房屋租赁、房屋经纪活动时，经营范围未包含有“房屋租赁”经营项目，因此，为防范风险，现向市民朋友们进行风险提示，请在与南京乐伽商业管理有限公司西安分公司进行租房交易时，谨慎选择，注意风险预判，避免财产损失。

对今年上半年严重违规经营的24家房地产经济机构，西安市住建局列举了四个典型案例。

案例一：公司和经纪人员承购自己提供经纪服务的房屋，且拒不履行处罚决定

西安市航天基地链家房产服务部（与现链家公司无关）经纪人在本公司购买自己提供经纪服务的房屋，该公司的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项“经纪机构和经纪人员不得承租承购自己提供经纪服务的房屋”的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，责令该公司立即整改违法行为，取消网上签约资格，记入信用档案，并处以人民币3万元的罚款的行政处罚。该公司在收到《行政处罚决定书》后，拒不履行行政处罚决定，西安市住建局遂依法申请法院强制执行，现已成功执行到位。

案例二：为禁止交易的房屋提供经纪服务

西安中链居房地产中介服务有限公司为在明知房屋未取得产权证书的情况下，促成买卖双方签订合同，导致房屋交易无法正常进行。公司的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第九项“为禁止交易的房屋提供经纪服务”的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，责令该公司立即整改违法行为，取消网上签约资格，记入信用档案，并处以人民币3万元罚款的行政处罚。

案例三：经纪机构擅自对外发布房源信息，且通过恶意注销逃避处罚

陕西帮家房地产营销策划有限公司在经纪服务过程中未核实房屋权属情况，就对外发布了房源信息，导致纠纷产生。该行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十二条不得擅自发布房源信息的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十五条的规定，责令公司立即改正行政违法行为，记入信用档案，取消网上签约资格，处以人民币1万元罚款的行政处罚。公司在收到《行政处罚预先告知书》，明知自身面临行政处罚的情况下，仍向市场监管部门申请公司注销登记，逃避处罚。西安市住建局联系市场监管部门进行联合执法，最终该公司履行了行政处罚决定。

案例四：经纪机构为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务

按照相关规定，保障性住房不得随意出租、出售，经纪机构在提供服务时也必须核实该类房屋是否符合出租、出售条件。西安小青蛙房地产营销策划有限公司（为德佑加盟店）却为不符合交易条件的“金海湾”小区保障性住房提供经纪服务。该行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第九项“为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务”的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，责令公司立即改正违法行为，取消网上签约资格，记入信用档案，并处以人民币3万元罚款的行政处罚。

凤凰网房产西安站讯 2021年7月8日西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，西安二手房指导价政策，正式出台！

通知全文如下：

各有关单位：

为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，落实《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政办发〔2021〕20号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，经市同意，现通知如下：

一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理，稳定市场预期。

四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

本通知自发布之日起施行。

西安市住房和城乡建设局

2021年7月8日