二手房买卖纠纷案例大全_二手房买卖纠纷100案例

1.二手房交易违约案例介绍 解读分析

2.纠纷案例：买一楼送花园 送的其实是忽悠

3.二手房买卖中的违约金调整

4.定金可以退吗？ 买二手房交定金注意风险

5.二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

6.遇到一房二卖怎么办？

法律分析：近日，江苏省连云港市中级人民法院召开二手房买卖居间合同纠纷新闻发布会，同时向公众发布了8件典型案例。据发布会信息，2015年以来，连云港两级法院共受理涉二手房买卖居间合同纠纷400件。其中2016年受理19件，2017年同比增长了468%；2018年又同比增长了51%；2019年1至9月份，两级法院就已经受理此类案件达一百多件。

此外，连云港两级法院今年以来连续举行两场全市房地产经纪从业人员法律培训活动，参训人数达到近500人。该院还与连云港市房地产经纪协会以及多家房地产经纪机构共同召开座谈会，对房地产经纪行业市场现状及存在的问题进行深入调研。

同时，连云港中院利用司法公开平台，将典型案件的庭审向全社会进行直播，定期邀请人大代表、政协委员、中介机构现场旁听庭审，通过各类媒体发布二手房买卖居间合同纠纷的典型案例，进行普法宣传，形成全社会共抓、共建、共享的良好氛围。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

二手房交易违约案例介绍 解读分析

买卖双方由于各种原因未能最终完成房产过户，在很多人看来，这种情况下中介是不应该收取中介费的。而在实际交易过程中，如果是由于中介的原因造成最终未能完成过户，则无需交中介费；如果是由于买卖双方的原因造成最终未能完成过户，则要支付部分甚至全部中介费。目前买房人与中介签订的居间合同，中介只负责到买卖双方签完合同，而不是以完成过户才能收取中介费。

二手房中介是通过房屋中介机构进行二手房交易时支付给中介机构的服务费，也称为居间佣金。

中介承诺未兑现应退还中介费

2013 年，在北京版国五条政策落地前，为了避免交纳20%的个人所得税，北京的二手房市场曾掀起过一波购房高潮。王先生就抢在国五条政策执行之前买了一套二手房，当时中介承诺可以在政策执行之前为王先生完成过户手续，并将这一承诺写进了居间合同之中，因此王先生就与业主签订了二手房买卖合同并交付了中介费以及定金。但是由于各种原因，最终未能在政策执行前完成该套房屋的过户手续。新政策执行后，由于该套房屋不满五年需交纳差额的20%的个人所得税。算下来，个人所得税要交20万元。面对这笔高额的个人所得税，王先生表示无力承担。业主也表示不会为个税买单，在该套房屋买卖无法进行下去的情况下，王先生提出解除买卖合同，并要求中介退还中介费。

该案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，房地产中介却未兑现这一承诺，而这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

买房人原因造成房产不能过户中介费不退

石先生在前不久通过一中介公司在望京购买了一套二手房，在签订二手房买卖合同以及与中介的服务合同之前，中介公司要求石先生先签一个声明：表示自己确认有购房资格，如购房资格出现问题导致无法过户责任由买方自负。

石 先生当时十分自信购房资格没问题，没有去确认自己的个税和社保是否满五年。但是当签订了二手房买卖合同后并交纳了中介费和定金后，在办理房屋过户时却发现 自己的社保曾经因为工作变动断过，因此他不具备购房资格，他要买的二手房无法过户到其名下。在买卖无法继续的情况下，石先生要求解除合同并要求中介退还中 介费，但遭到了中介的拒绝。中介的理由是房屋无法过户的责任在石先生自己，中介没有任何过失。

在这个案例中，买卖合同双方的交易已经达成，中介机构已经完成了“居间”服务，导致合同无法履行的原因系石先生自己造成的，他应当对此承担全部责任：向卖方承担违约责任，向中介机构支付中介费用。

业主违约致交易失败?仍要支付部分中介费

郭 女士与业主何先生在中介公司的居间服务下签订了二手房买卖合同。同日，郭女士支付了2万元购房意向金，并在《中介费确认书》上签字确认中介费为2万元。而后，因业主何先生一方违约，未能继续履行该合同，郭女士的购房也宣告“破产”。何先生返还郭女士已支付的2万元意向金，并补偿违约金2万元。

当前的二手房市场上使用的居间合同，对于中介责任的完成不以网签或过户为准，而是以买卖双方签订二手房买卖合同为准。也就是说，只要双方签订了二手房买卖合同，中介的职责就已经完成，按目前的格式合同规定，中介就可以收取中介费了。

在上述案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，而房地产中介又未兑现这一承诺，这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应该退还中介费。

中 介费的纠纷在二手房交易中并不少见，为了避免此类纠纷，我们应尽可能完成交易。为了完成交易，要尽可能多的核实房源产权、债务、抵押情况。如果资金不足，也不要轻易签订买卖合同并支付中介费。另外，建议客户在买房时选择正规大型中介，一来佣金不高，二来服务有保障。在当前二手房市场上使用的居间合同都是以双方签订二手房买卖合同为准的情况下，建议买房人在买房前要先与中介公司协商签订补充协议，尽量把双方的责任和义务约定得越详细越好。甚至可以与中介协商 约定在完成过户后方可收取是中介费，在未完成过户前不得收取任何费用。

（以上回答发布于2016-09-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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纠纷案例：买一楼送花园 送的其实是忽悠

和普通的新房交易不一样的是，在进行二手房交易的时候，需要注意的地方是比较多的，包括产权的认定、费用的计算等等，以及合同的签订，它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整，今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果，以及常见的案例分析，由此我们可以对比自己的实际情况，确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作，由此才能够达到令人满意的效果。

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。

律师观点我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”?高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。

可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的权。

二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。

国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐见其成;但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。

律师观点所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。

根据北京市高级人民法院的司法文件，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取等，而故意在此后的合同中订立虚价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确实存在规避税费、骗取等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

　　三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和北京“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

律师观点目前，我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋权，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，则根据我国《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。?由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以大限度保护自己的合法权益。

通过上文可以得知，在进行二手房交易的过程中，应该注意的地方是比较多的，包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分，而且如果有一个细节环节不恰当的话，就会导致二手房交易违约，对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失，所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友，都应该尽可能学习上文所述，必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。

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二手房买卖中的违约金调整

?买一楼送花园?，市民买房时，会遇到开发商这样的宣传。那么，花园?送?给我了，我能不能在花园里种点菜呢？昨天上午，郑州市管城区一家物业社会法庭挂牌第一天，就遇到了这样的纠纷：因为物业拔掉了业主花园里的菜，业主把物业告到了物业社会法庭。谁是谁非，请看全省第一家专门针对物业纠纷的社会法庭咋断案。

业主俺家花园不让俺种菜？

昨天上午，郑州市管城区航海东路物业社会法庭刚刚挂牌，就来了第一位告状的居民。

张梅（化名）是富田小区19号楼的居民，家里老人在小花园里种上了菜，下班后却发现被物业给拔掉了。?我们在自己的花园里种菜，物业凭啥给拔了？?张梅生气地说，?难道花园不是我们自己的？?

让张梅感到不满意的还有一点：小花园种菜很普遍，为啥其他一楼住户的菜都没有被拔掉，而物业单单拔了他们家的菜，是不是只针对他们一家？

孙跃伟等5位社会法官第一次?升堂问案?，?大堂?就设在富田小区的物业社会法庭：墙上悬挂着劝和格言，室内摆放着一张椭圆形桌子，和法庭相比透着一股温馨。?原告?张梅和?被告?小区物业主任郭建峰并肩落座。

物业小花园是大家的绿地

?拔菜前我们已经下发通知，提醒业主自己处理掉小花园里的菜，可能业主没有看到。?富田小区物业主任郭建峰解释，购房合同上写得很清楚，业主购买一楼住房的，对小花园只有使用权而没有产权，小花园属于小区公共绿地，想在小花园种菜，必须经过其他业主同意，私自在小花园种菜，使小区绿化面积减少，侵犯了其他业主的利益。物业工作人员拔菜是在维护其他业主的利益。

对张梅女士提出的为啥只有他们一家的菜被拔，郭建峰解释：?万事都有个第一次，张梅女士家可能是第一家，但物业并非针对某一个单独的业主。?对这种解释，张梅表示不满意，仍要求物业赔偿经济损失。

?法官?物业免费为业主补种花草

?没有直接和业主沟通就拔菜，物业的做法有些粗暴。?主审的社会法官孙跃伟首先对物业的工作方式提出?批评?，随后又劝业主说，小花园里种菜确实不合适。

孙跃伟解释，《郑州市城市园林绿化建设管理条例》第18条规定，禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为。?我原以为这小花园是自家的，想干啥就干啥，听你们这么一解释，好像不是那么回事。?张梅说。最终，经社会法官调解，物业同意免费为张梅家的小花园补种花草。

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?买一楼送花园?、?买顶层送花园露台市民买房时，常碰到开发商这样的宣传。不少市民对此的理解是，不管是开发商送的?花园?，还是多掏钱买的花园，都归一楼房主?使用和拥有?。

郑州市二七区一新建成小区，一楼小花园就被栅栏围起，居民在此种花、种菜，还堆放杂物。?这是俺家的小花园，种菜和种花种草没啥区别，都是绿化。?一楼一位姓陈的业主说，购房协议里已注明他拥有花园的使用权，难道种菜行使的就不是使用权？

天之权律师事务所郑州分所律师赵万军说，开发商所谓的?送?，只是将绿地的使用权里的?养护权?在一定期限内送给买房人，并非是真的送了全部的使用权。

赵万军建议，开发商在?送绿地?时，为避免今后可能产生的纠纷，应在购房合同中说清楚绿地的使用权限到底有多大，而不应该忽悠购房者。

说法拿公共利益忽悠个别业主

?如果一楼前的小花园真的属于一楼某个业主，楼上的业主肯定不买账。?赵万军说，《物权法》第73条明确规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围，开发商无权将之?送?给个别业主。没有特别明文规定，擅自赠送侵犯全体业主的利益，可能会有被收回用作公共用地的风险。

?一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，开发商没有公共部位的处分权，所以?买一楼送花园?的宣传是拿全体业主的利益忽悠个别业主。?赵万军提醒，购房者买房时不要轻信开发商的口头承诺和宣传，要用心研究购房合同里的条款，最好请专业房产律师帮忙，以免掉入购房陷阱。

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消费者维权中仍处弱势

编者按：眼下，房子几乎成为所有重大场合的焦点话题，两会如此，3?15亦不例外。在这个属于消费者的日子里，气氛往往并不轻松，调查、盘点、曝光，媒体常规的操作手法，凸显出来的依然是买卖双方之间旷日持久的拉锯战。霸王条约、定金纠纷、逾期交房、规划改变、产权证纠纷、房屋质量纠纷、物业纠纷?老生常谈却是常谈常新。

中国消费者协会秘书长助理王前虎透露，去年一年，全国各地消费者协会受理的关于房屋买卖方面的投诉共计12954件，投诉数量与2008年相比下降了22%，但从消费者反映的问题来看，房地产市场仍然问题较多。

王前虎介绍，去年房地产行业整体行情先抑后扬，开始一些开发企业由于资金链紧张，会取一些促销措施，比如降价、特惠等等。当消费者出手订购或者签订购房合同之后，随着房地产市场的回暖，流动性增加，房地产市场的资金逐步充裕，有些企业就背信弃义，比如撕毁合同、变相涨价，或者取捂盘惜售，甚至取了多算公摊、降低服务质量、降低带装修房的一些装饰装修材料的档次。?消费者反映，有的楼盘给你看的样板间没有问题，但拿到钥匙进了自己家就不一样了，漏水的、漏气的、房门、柜门歪歪扭扭，地板不平等众多的质量问题就出来了，此时找开发商解决问题可就难了。?于是矛盾逐渐激化，有的楼盘甚至出现买房人聚众抗议开发商不讲诚信的。

日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时?被涨价?、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。

不仅问题多，消费者在维权中依然处于相当弱势的地位。调查显示，买房人在遇到这些问题时，有超过四成的被调查者选择?怕麻烦，忍过去了?。即使想办法解决，最终的结果也不尽如人意。选择?不但没解决，问题更严重了?和?没有解决，被拖着?的占了六成以上。买房人一边要求自己加强相关知识学习外，更多的将希望寄托于，有60.66%调查者认为，?加大监管力度?才是维护消费者权益的最有效措施。( 来源：中国新闻网 记者 张晓莉）

房屋买卖租赁市场成高发区伪造产权证成法宝

今年?两会?期间，房价问题位列民生热点榜首。

自去年以来，房价以疯狂的速度一路飙升，甚至有市民感叹：想做?房奴?都难。

记者近日从北京市海淀区人民检察院了解到，除了高房价让群众?很受伤?之外，还有一些人因为房子的其他问题而受到伤害

他们或为买经济适用房而遭遇，或为租赁一处落脚之地被人欺诈。

来自海淀区检察院的一组统计数据表明，2009年，该院所办理的涉房案件比2008年增长了100%。而全国各地政法机关的公开资料也显示，涉房案已有一路走高的趋势。

?我们受理的涉房犯罪主要有四种类型：低价代购型、房主卖房型、房主骗租型、中介骗税型。其中，低价代购型发案数量和涉案金额较多较大。?海淀区检察院相关负责人说。

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李永(化名)是北京一家贸易公司的负责人，生意一直亏损的他不久前在网上看见一则关于经济适用房的新闻后，顿时想出一个?挣钱?的方法。

随后，李永找到一位同学，谎称自己的舅舅是国土局某处长，有能力买到酒仙桥附近的经济适用房，如果需要买房可随时找他帮忙。

李永的同学虽然知道自己不符合申购经济适用房的条件，但考虑到北京房价的迅速增长，再加上李永的一番花言巧语哄骗，于是先后支付给李永购房款29万元。

之后，李永便不再和这位同学联系，购买经济适用房的事也不了了之，李永的同学在万般无奈之下，向警方报案。

据了解，在高房价的压力下，利用申购经济适用房进行已经成为一种常见现象，有时还会出现?骗中有骗?的情况。一位以帮助申购经济适用房为名骗取了上百万元的青年男子承认，自己有能力帮人购买经济适用房，但不是靠自己的关系，而是通过一个?朋友?。但是，在收取了买房者的部分购房费用后，却发现这个?朋友?的手机号已经注销了，再也无法与之取得联系。

海淀区检察院的有关负责人告诉记者，因购买经济适用房、回迁房而受骗的被害人一般不具备购买条件，他们与嫌疑人往往是朋友或亲戚等熟人关系，因而更容易相信嫌疑人。

伪造房屋产权证成?法宝?

在北京打工的王尧(化名)几年来一直租住着别人的房屋。但是不久前，王尧却在互联网上发布信息称，准备出售一处房屋。

一位购房者看到网上的信息，随即与王尧取得联系。双方见面后，王尧出示了产权人为自己的房屋所有权证。见对方拿出了房屋所有权证，这位购房者毫无顾虑地与王尧签订了房屋买卖合同，约定以35万元购买这处房屋。

随后，购房者分两次支付了部分房款共15万元，王尧则交付一张产权人为自己的房屋所有权证。但是，当购房者到丰台区房地产交易权属发证中心验证时，却被告知其所持的房产证是伪造的。购房者随即报警。经警方调查，王尧冒充其所租住房屋的产权人，并伪造了一份房屋所有权证行骗。

海淀区检察院的有关负责人表示，此类案件随着房价的高涨而逐渐增多，其最突出的特点是犯罪嫌疑人为获得被害人的信任，都会提供一些伪造的房屋产权证、等证件。在海淀区检察院受理的涉房案件中，50%以上的嫌疑人实施了伪造证件、印章等行为，而这也是嫌疑人得逞的一个重要因素。同时，以伪造证件的方式骗取租金，也是涉房犯罪的传统方式。

中介骗税成新型方式

程恽(化名)是北京一家房地产经纪有限公司的分行经理，对外宣称他能够办理二手房减免税业务。

不久前，程恽负责办理一位购房者的房产证过户手续。接到这笔业务后，程恽伪造了契税和营业税完税凭证，并拿着这些伪造的资料在海淀区建委交易大厅办理了房产证过户手续，领取了房产证。

程恽将房屋过户手续和房产证交给购房者，并收取购房者支付的契税和营业税款13万余元。事后，购房者发现程恽提供的营业税是伪造时，向警方报案。

?这类案件是一种新型的涉房类型。?海淀区检察院有关负责人告诉记者，不法分子之所以能够得逞，一方面是因为相关职能部门在受理房产过户等业务时，对申请人提供的各类证件、材料审查流于形式，使不法分子有机可乘；另一个原因在于，房地产中介公司对员工缺乏有效监管，为中介公司员工利用其身份、工作条件和公司骗取客户税款、购房款等提供了便利。

经济适用房专?杀熟?

房产市场纠纷不断维权问题多八成购房人被忽悠

疑问?送花园?送的到底是啥？

定金可以退吗？ 买二手房交定金注意风险

二手房买卖中的违约金调整

一、关键词:二手房买卖、违约金、调整、填平原则

在二手房买卖合同中，买卖双方经常就某些特别关心的事项约定违约金条款。就笔者所见几大中介提供的格式条款中，约定的违约金数额往往较高，甚至部分约定的违约金数额达到了总房价款的 20%。司法实践中，一旦合同当事人违约，约定多少违约金法院就会判决多少吗?

二、懂法重点：

第一，什么是违约金?《民法典》第585条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，违约金，是指合司双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式。约定违约金的优点在于守约方无需举证证明损失数额，即可通过约定要求违约方承担责任。

第二，生效判决如何看待违约金的性质?理论上，根据公平原则和诚实信用原则，在合同法的违约责任领域一般适用填平原则，即守约方应获违约赔偿填平其因违约产生的损失即可。因此，《民法典》第585条第2款规定约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。正因为法律明确规定违约金以实际损失为基础，生效判决对违约金的功能还作出如下认定:违约金条款在功能上以补偿为主，惩罚为辅。通俗来说，无论违约金如何约定，在当事人对违约金的数额提出异议的情况下，法院需要审查违约金是否过分高于或低于实际损失。确保违约金能够充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。

第三，对方违约时应该如何主张违约金?

实践中，对违约金条款的适用，有生效判决指出:在违约责任的证明责任的分配上，违约方认为违约金过高请求酌减的，应首先由违约方承担违约金约定明显过高的初步证明责任，之后证明责任转移至买受人，由其证明具体损失。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基础，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失、是否存在过错相抵、损益相抵、履行减损义务情形等因素。因此，在二手房买卖合同关系中，如果对方违约，作为守约方，我们必须尽可能收集足以自己实际损失的证据，在违约金足以弥补损失的情况下，向法院举证证明实际损失，可以避免法院调整违约金;在违约金不足以弥补损失的情况下，通过证明实际损失情况申请法院调高违约金。

第四，我方违约时如何避免承担不必要的违约责任?如前所述，《民法典》第585条第2款规定的违约金调整规则存在前提条件，即无论是调高还是调低违约金，均需以一方当事人申请为前置条件。在二手房买卖含同中，如因故已出现违约，诉讼中又认为对方主张的违约金过高则必须向法院来申请调整违约金除此以外，还应该尽可能收集证据证明对方的实际损失情况，并以此为根据申请法院尽可能降低违约金数额，避免承担不必要的违约责任。

三、1.典型案例:

严某与张某签署房屋买卖合同，约定严某以700余万的价格从张某处购买二手房一套。同时合同约定，张某在办理完房屋所有权登记手续后3日内将房屋内户口迁出，否则按总房价款的5%支付违约金。但在房屋办理完过户手续近一年后，严某发现其所购房屋内还存有其他人的户口。因此，严某向法院诉请张某赔偿违约金35万余元。

2.? 法院判决：

法院生效判决认为:张某负有迁出户口的义务而未履行构成违约应当承担违约责任，但张某的违约行为并未给严某造成实际损失亦未对严某的户口迁入造成影响，结合张某过错程度、购房款数额、严某未提供证据以证明其损失等因素，最终认定双方约定的违约金较高，对张某应支付的违约金数额酌情下调至5万元。

二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

有一位购房者相中了一套二手房，直接跟房东联系，交了一万元定金，签了定金协议，之后找房东过户，房东一直称很忙不给办。他的疑问来了：如果这样拖延下去，导致他到协议规定期限未付完余款，房子没过户，这房他还能买么？买不了定金能退么？

专家建议，房产交易中如果业主违约定金必须双倍返还。这位购房者现在只有和业主协商把收全款的日子往后延，如果业主不同意的话他只能以业主恶意拖延骗取定金的理由要求解约定退还定金。

专家并提醒，当协议中标明的是“订金”时，购房者可要回；如标明的是“定金”而您又未在认购书中规定的期限内进行进一步协商，从理论上讲，要回定金就比较困难了。

所以，对于购房者来说，为了避免丧失认购金或定金，千万不要急于在签订认购书时马上交钱，而是要考虑清楚后再说。一旦决定交钱认购，不妨在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，房主应当将定金或认购金退还。

以下是购买二手房交定金前需要注意的事项：

1、核实房本?

你首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致？还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、光条件以及物业管理等相关的具体规定。最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房屋买卖合同》，并到房屋所在市、县房地产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。?

2、确认房主：核实真实身份?

首先要确定房产证上的名字是房主本人，签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人造房主和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。?

3、 小心中介吃差价?

如果您是通过中介公司买的房子，那就要小心了，现在的中介公司很少有不吃差价的，所以您一定要找企业比较大，信誉教好，品牌公司去买，而且一定要要求见房主本人，与房主当面把价钱谈清楚，如果中介说房主忙啊，过不来，或者是让他儿子、妹妹、姐姐或者别的亲属代替房主本人来跟你谈，你一定不要相信他们的话，他们找的那些人，都是托，根本就不是房主的亲戚，还得以房本上的业主为主。如果他们一再推辞的话，那肯定是有鬼了，中间一定有差价，您一定要坚持见到房主本人再交定金，而且一定要求签三方合同（房主、你、中介），不要只跟中介签单方合同，一定要签三方。中介公司的人都特别会说，不要一时听信了中介的好话，被他们绕进去了。

以下就在北京发生的一些二手房纠纷案例，提醒购房者警惕“雷区”。

交定金先明晰产权

“80后”租房一族小王决定出手了，锁定了北京的二手房。但他刚刚看上海淀区的一套二手房，业主就提价了。小王又看上了丰台区的一套二手房，因担心业主提价，他急着付了定金。后来，中介门店经纪人告知小王，该房屋还有银行抵押，小王十分后悔。

“买房人购买二手房不能盲目的支付定金，一定要先明晰房屋产权。”北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师说，买房人可以要求中介经纪人对房屋产权进行核查，如发现房屋存在债务纠纷、抵押等产权不清的情况，就不要向卖房人支付定金，以免造成不必要的损失。

签定金协议写清细节

为了孩子上学，老李把小房子卖了，准备换个学区房。老李看中了西城区的一套学区房，就通过中介门店与业主签订了定金协议。但他不知道在定金协议里是否需要把学区房写进去。

郑磊律师表示，“买房人在交付定金之前，要与卖房人签订定金协议，落实有关交易的细节。比如在定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、车位号、车位价格等具体内容。”

对于购买学区房的买房人，郑磊律师建议说，要注意在定金协议里写明房子属不属于学区、学区名额有没有使用过等情况，防止买了房却上不了学。

“20%”是定金上限

小孙选定了石景山区的一套二手房，总价300万元。小孙与卖房人商议支付定金的数额犯了难，因为对方索要70万元，她手里没有那么多现金。

“定金的数额由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。买房人交付大额定金，可以选择资金监管。在这起交易中，小孙只需要向卖房人支付定金60万元。”郑磊律师说。

对于定金的法律效力，郑磊律师解释说，定金协议对于买卖双方产生约束力，双方当事人必须按照约定履行义务，否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易，卖房人可以不再退还定金；如果卖房人不按协议约定完成二手房交易，买房人可以要求卖房人双倍返还定金。

（以上回答发布于2016-11-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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遇到一房二卖怎么办？

您好

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买二手房遭遇业主毁约 应该怎样应对?

深圳新闻网 2015-06-12 07:51

[摘要] 张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失。

在广东信荣律师事务所内，张茂荣律师刚结束欲违约反价的业主咨询，一位被业主违约买不成房子的买家又走进办公室，求张茂荣支招。律所的大厅，还有20多人正在等候，这些客人都是因二手房纠纷而来。

昨日，深圳市律师协会邀请深圳市多位代表律师召开圆桌会议，就二手房纠纷法律问题和现象进行探讨。有法律界人士说，在房价大幅度攀升中，面临考验的不仅是购房者的口袋，还有业主与买家的诚信。

二手房纠纷官司执行难

张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失，此案经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院二审终审，均判决业主行为构成违约，强制将涉案房产过户至买家名下并执行完毕。

在近日的二手房毁约纠纷案件中，不少买家都提出“继续履行合同”的诉讼请求，有的买家甚至提出不惜一切代价只要房子不要赔偿。但并不是所有的律师都赞成“继续履行合同”。广东宝城律师事务所律师周争锋告诉记者，该诉讼请求有“第三人撤销之诉”的风险，“物权大于债权，在深圳，借名登记房产的事例很多，可能买卖双方在打官司过程中，房产的真正所有人突然出现，这种第三人撤销之诉的风险在理论上是无穷大的。”周争锋说，“继续履行合同”还存执行难特点，在他代理的案件中，即使法院判决“继续履行合同”，但业主与其前妻签订离婚协议中约定前妻对房产有“永久居住权”。此外，广东诚公律师事务所合伙人颜宇丹说，业主不配合也导致该诉讼请求执行难。

缩短合同履行期限是关键

面对目前的毁约潮，几乎所有的律师都提出，应尽量缩短合同履行期间。广东联建律师事务所合伙人王劲松说，在发现业主有违约迹象时，应及时固定“违约证据”。颜宇丹提醒，在签订合同时，一定要写上履行合同的时间细则，买方一定要按合同履行支付首款、申请银行等程序，否则将会为业主提供毁约又无需赔偿的借口。张茂荣支招，应增加定金数额，提高违约成本。周争锋说，买家在签订合同后可以到国土规划部门进行预告登记，即向所有人发出告知：“我已经购买了这个房子。”

律师们表示，法院应该对目前的毁约潮有预判，并及时推出相应的政策和措施，并支持提高违约金。

昨日，记者了解到，现在有中介公司为防止业主违约，提前和业主签订了反价合同，防范毁约反价现象发生。“提前和业主签了合同，业主反不了价，而且房子只能给我们卖。客户看中了房子，直接能签合同。”中原地产姚**说。

望纳，谢谢

遇到一房二卖怎么办？

一、关键词: 房屋买卖合同、一房二卖、合同效力

1.典型案例:

2017年，老陈与老刘订立房屋买卖合同，约定老陈以160万元价格购买老刘名下房屋。缔约后，老陈依约支付了定金和首付款。没想到房屋市场价格不断上扬，老刘抵不住诱惑，又将房屋以180万元的价格卖与小贾，缔约当天，双方就办理了产权过户登记手续。老陈闻讯后，与老刘交涉。但因双方关于履行合同和损失赔偿无法达成一致，老陈遂将老刘、小贾诉至法院，要求老刘履行房屋买卖合同向自己交房并赔偿损失。

2.法院判决

法院经审理后认为:老刘作为卖房人就同一房屋订立两份房屋买卖合同，先后将房屋卖与不同买受人，两份房屋买卖合同均属有效，此时若出卖人将房屋过户至小贾名下，则另一方买受人即老陈的买卖合同客观上无法继续履行,即使其缔约时间在先也不能要求出卖人依约继续履行合同。但老刘在未取得老陈同意的情况下，径行将诉争房屋再次出卖，是造成双方买卖合同无法履行的根本原因，老刘作为违约方应当赔偿老陈相应经济损失，据此根据双方约定最终判决老刘赔偿老陈经济损失16万元。

二、懂法重点

1、一房二卖的合同效力如何?

《民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条等条文规定了民事行为无效的情形，上述法定无效情形中均不包含一房二卖的情形。此外，《民法典》第二百一十五条还确立了物权变动与合同效力区分规则。因此，只要数份房屋买卖合同均是缔约方真实意思表示，不违反其他法律强制性规定，均属于有效合同。

2、有效的合同为何可能无法履行?

合同效力和合同履行属于两个不同层面的问题。合同效力解决的是双方缔结的合同能否发生双方所期望的结果以及该种结果能否得到法律保护的问题。合同履行问题解决的是合同双方通过履行行为消灭债权债务的问题。关于履行问题，《民法典》第五百八十条规定，在法律或事实上履行不能、不适合强制履行等情况下，守约方亦不得请求违约方履行非金钱债务。本案中，老刘已将房屋另售小贾且完成过户，老刘在事实上已无法实际履行，因此老陈要求老刘继续履行合同的请求未得到支持。

3、遇到一房二卖如何寻求救济?

根据《民法典》第五百八十条规定，即便守约方无法请求履行，也可以请求违约方承担其他违约责任，比如赔偿损失。作为二手房购房人，遇到一房二卖时不必惊慌失措，首先应当关注的是自己所购房屋是否已获不动产登记，如果登记则可以高枕无忧，继续履行与卖方的合同。如果尚未登记，则应当立即要求出卖方办理过户登记或者径行请求卖方承担赔偿损失等其他违约责任。