上海二手房的交易流程及注意事项_2020上海二手房交易流程及费用

1.买卖前的产权审核

首先，要仔细检查业主的房产证，注意房产证上到底有几个人的署名。其次，看购房时的相关凭据以初步确认房屋产权归属。

2.交定金与签合同

如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。

3.赎楼

赎楼有两种方法，一是业主通过担保公司，向银行借款赎楼，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;二是，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

4.付首期及资金监管

买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。

5.签订买卖合同

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

6.选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭。

7.过户及交税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。

8.后续事项

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

二手房交易：

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房买卖基本流程

一、 买方无须的

1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)

2、 买方有初步意向，中介带其看房。

3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方复印件留下。

5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。

9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。

10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。

买方需要的

前面1-7项与无的基本相同。

8、中介公司会初步判断买方是否符合条件(将买方及房屋基本信息告知合作的公司，做初步评审，评审人及评估房屋价格)，防止其无法或不能贷足而引发定金纠纷。

房产中介针对不同的人会选择不同的步骤：

A、 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑)，一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。

B、 主贷人资信很一般，是否能还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理手续。等审批下来后再约双方签署正式合同。

9、审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。

10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。

11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。

房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至银行。

12、 银行放款至卖方指定帐户。

二、 卖方尚有未还清的

(一) 买方无须的

首先须买卖双方达成一致意见，签署正式的买卖合同。(约定时，首付款尽量大于或等于卖方剩余的并约定用买方的首付款先行还清卖方的，卖方去办理抵销登记。)一周以后才能办理买卖过户登记手续。

其他方面与无一致。

(二) 买方也需要的，这种买卖方式称之为“转按揭”

前面1-8项与无相同。

9、买方办理手续，此时买卖双方必须同时到场，而且除之外的首付款必须全部付清给卖方(银行需要此首付款收据)。

10、买方、卖方、中介公司联系担保公司，或由银行指定担保公司。(因为此手续比较特殊，银行需要在未办理自己的抵押登记之前放款，存在着一定的风险，所以必须找担保公司)

11、银行审批下来后，直接放款给担保公司。

12、担保公司约卖方一同到房地产交易中心去办理抵销登记手续。(若银行放款50万，还贷只需30万，剩余的20万需等产证出来后再由担保公司给卖方)

13、买卖双方和中介公司一同去办理交易过户手续。

希望可以帮到你！