厦门二手房源_厦门二手房出售贝壳

1.因城施策加大落地：41城下调二套房首付比例，多地调整限购政策

2.“房住不炒”再出组合拳，这次有何不同

3.只考虑环境，你愿意定居在哪个城市？

4.多地楼市松绑政策

5.多城出台政策调控房租上涨

6.多地下调公积金利率，稳楼市政策全方位深化

7.北京正规的房屋中介北京房屋中介公司排名？

6月17日，国家统计局发布2021年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从全国70个大中城市房价数据看，5月份新建商品住宅上涨城市数量为62个，已连续3月持平；二手房价格上涨城市数量继续减少，为50个，且价格涨幅较上月收窄，涨幅达年内最低水平。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年5月份，统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。

5月二手房房价涨幅收窄，深圳二手房价下降0.1%

按照国家统计局公布的数据，在70个大中城市中，5月二手房价格上涨的城市数量为50个，比上月减少4个；持平城市3个，较上月增加1个；下跌城市17个，比上月增加3个。

从涨幅情况来看，5月70城二手住宅价格环比上涨0.3%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，上涨城市平均涨幅为0.49%，涨幅收窄0.08个百分点。从各等级城市来看，一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一线城市房价涨幅收窄是主要带动因素，其中深圳在二手房指导价作用下，市场成交持续低迷，房价结束过去连续上涨的态势后首次下跌；北京、上海、广州等城市业主预期减弱，带动房价涨幅收窄。

从各城市数据看更为直观，今年5月份，北京、上海和广州的二手住宅销售价格环别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳二手住宅销售价格则由上月持平转为下降0.1%。

“随着多城出台调控政策重点转向二手房市场，如深圳、成都出台的二手房成交指导价新规等相关精准调控下，二手房价格涨幅呈现收窄态势。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说道。

从5月份二手房价格环比涨幅排名前十的城市来看，分别是北京、徐州、重庆、西安、杭州、广州、银川、上海、扬州、温州（泉州、三亚二手房环比涨幅与温州相同），其中北京和徐州二手房价格环比涨幅1.1%，并列全国第一。

5月份，70个大中城市中，有17个城市二手房价格环比显示下降，包括深圳、南宁、秦皇岛、锦州、宜昌、呼和浩特、南昌、乌鲁木齐、赣州、常德、太原、牡丹江、安庆、岳阳、南充、唐山、遵义。

新房市场热度提升，五成城市新房价格环比涨幅扩大

国家统计局数据显示，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅上涨城市数量62个，较上月持平；价格持平城市3个，与上月一致；下跌城市5个，较上月持平。

从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.52%，涨幅较上月扩大0.04个百分点；上涨城市平均涨幅0.61%，环比涨幅扩大0.05个百分点。

分等级城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、1.5%、0.6%，除北京外，其他3城涨幅均较上月扩大。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。

许小乐指出，5月份，新房市场热度有所提升，超五成城市新房价格环比涨幅较上月扩大。新房市场的热度主要是重点城市土地供应不足叠加新房预售限价下，新房项目供不应求，而限价导致的一二手房倒挂更促使更多购房需求选择新房市场，进一步加剧供需矛盾。

对于近两个月新房向上、二手房高位回调的情况，许小乐认为，这主要是两个市场的供应主体差异，二手房的供应主体是独立分散的业主个人，供应和定价更灵活，反应更及时。而新房的供应主体是与房企，前端的土地供应不足短期难以有效改善，而以“稳房价”为目标预售限价制度下存在地方与房企的博弈，也影响新房项目的供应量，因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。

重庆新房价格涨幅连续两月位居70城首位

具体到各城市房价表现，国家统计局数据显示，5月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是重庆、广州、大连、济南、银川、扬州、济宁、沈阳、厦门、武汉。

其中，重庆新房价格涨幅连续两个月位居70城首位，环比涨幅达1.9%，其次为广州和大连，环比涨幅为1.5%和1.2%，位居涨幅第二、三。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期的市场监测情况看，要关注长江沿线尤其中西部城市的价格走势，包括重庆、武汉近期都出现了房价炒作的现象。从后续市场的表现看，相关城市应该积极落实责任目标，严防房价反弹风险。

分析人士认为，重点城市集中供地成交部分高溢价地块，也对市场预期有带动作用。重庆于4月28日完成了首次集中土拍，房企竞拍积极性较高，多宗地块高溢价成交，甚至刷新了重庆最高楼面价记录，热度可见一斑，一定程度上助推了重庆楼市的热度。

据悉，4月28日至29日，重庆市中心城区集中出让46宗地块，共收金635亿元。其中，溢价率最高的是招商地产以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团21026地块，溢价率高达129.98%，楼面价10459元/平方米。另外，保利地产拿下的两江新区两路组团21059号地块，楼面价15711元/平方米，刷新了重庆主城区的地价纪录，地块溢价率达83.22%。

5月份，70个大中城市中，也有5个城市新房价格环比显示下降，分别是安庆、南充、蚌埠、常德、大理，其中大理新房价格环比下降0.4%，为70城中跌幅最大的城市。

因城施策加大落地：41城下调二套房首付比例，多地调整限购政策

今年以来，多部门出台税收、金融普惠性政策，降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求。市场人士表示，这些普惠性政策的实施效果正在显现，有助于提高需求端活跃度，稳定房地产市场预期。

刚性和改善性需求迎住房金融税收政策利好

10月底，家住成都青羊区的刘先生着手实施换房，在中介机构以符合市场价的报价挂牌。

刘先生告诉记者，他在青羊区的住房面积较小，想把自己在锦江区的一套房子卖掉，在青羊区置换一套稍大些的房子自住。但由于是二套售卖，需缴纳几万元的个人所得税，便一直未下置换决心。

让他下定置换决心的是不久前财政部、税务总局出台的关于支持居民换购住房有关个人所得税政策。这项政策预计可以替刘先生节省近2万元的个人所得税。

此次新政策出台，对于大部分城市来说，换房可以节省3万至5万元税费，而北京等城市部分房源能节省更多税费。交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静说，住房金融和税收政策直接关系购房群众切身利益，购房利率的下调和税收的减免，有助于释放刚性和改善性住房需求，活跃房地产市场需求端，稳定市场预期。

今年5月，人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点。

人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示，从实际发放的商业性个人住房利率看，2022年10月新发放个人住房利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

住房金融和税收政策“组合拳”效果初显

据中指研究院统计，当前已有天津、武汉等超20个城市下调首套住房商贷利率下限至4%以下。同时，下调首套住房公积金利率0.15个百分点，5年期以上利率已下调至3.1%。

业内人士表示，去年上半年不少城市首套住房利率曾达6%，如今已大幅降低了2个百分点左右，房贷利率处于历史低位，购房成本下降。

据测算，如果购买首套住房申请商业100万元，按30年、等额本息还款计算，利率从6%降为4%，1个月可少还款1200多元，30年总共可节省近44万元，减轻了购房者负担。

据住房和城乡建设部监测，10月份以来不少城市新建商品住宅网签成交量明显回升，北京、重庆、厦门、济南、成都、无锡、沈阳等城市新房成交面积环比增加超过10%；个别前期受疫情影响较大的城市，疫情得到有效控制后购房需求集中释放，成交量增幅超过50%。

贝壳研究院监测数据显示，10月贝壳50城二手房成交量比9月和比去年同期均有所提高，成交量连续第4个月高于去年同期。50城中天津、成都、大连、石家庄、青岛、厦门等33个城市成交量较上月增加。二手房带看客户量较上月也有所增长，10月贝壳50城二手房带看客户量较上月增长约10%，反映需求端活跃度提高。

坚持“房住不炒”因城施策用足用好政策工具箱

专家表示，各项税收、金融普惠性政策效果正在显现。各地要继续稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方责任，保交楼、稳民生。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，此次国家层面作出政策安排，将首套房贷利率降至历史新低，并赋予地方更大自主权，恢复执行居民家庭换购住房的个人所得税优惠，有助于地方因城施策，逐步修复市场信心，为地方稳地价、稳房价、稳预期提供助力。

当前房地产市场恢复的基础还不稳固，特别是受疫情多点散发的影响，居民对购房的决策趋于谨慎。中国宏观经济研究院研究员刘琳表示，从中长期看，我国宏观经济基本面没有改变，城镇化仍在持续推进，居民刚性和改善性住房需求仍将不断释放，房地产市场发展前景仍然较为广阔。

“房住不炒”再出组合拳，这次有何不同

在“保交楼、稳民生”主基调下，各地“因城施策”节奏正在加快。

9月26日，甘肃省庆阳市发布楼市新政，全面落实购买普通商品房“不限购、不限价”政策，“十条”新政力度基本已达到限购政策调控前水平。

甘肃省庆阳市只是这一轮进行楼市政策优化中的一城。9月以来，宁波、天津、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市都在出台相关政策，激活楼市。

据中指研究院监测，今年以来全国已有超25个省份优化调整楼市政策超700次。除三四五线城市突破“四限”的放松政策频次提高外，一二线城市也逐一打开了政策工具箱。

从各地“因城施策”力度来看，在降低首付比例、增加额度、降低房贷利率等调整方式上，近期部分城市开始倾向于通过调整限购方式助力房地产市场回暖。

中银证券认为，在各类政策合力加码下，近期新房及二手房市场出现触底反弹势头，高能级城市率先企稳复苏，销售拐点初现，预期后续对居民合理购房及企业融资需求的支持或将加速。

调整限购进行时

楼市松绑的讯号正在向更多、更广的城市蔓延。

9月16日晚，天津七部门联合出台12条楼市新政，从限购、信贷等多方面支持刚需和改善型需求，二套房首付4成、认房不认贷等多项政策可谓“诚意十足”。

“这一周市场咨询量上涨约40%，主要以和平区、南开区和河西区的二手房咨询居多，大多是有落户转学需求的客户群体。”天津某房产中介工作人员说，但受疫情影响最近带看量变化不大，“十一”期预计会出现小高峰。

近期放宽楼市政策的城市不止天津，还有苏州和青岛两个热点城市。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。不过，这两个政策都出现了“一日游”情况。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙。短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以优先放松郊区限购的方式渐进式推进。

国家统计局数据显示，1~8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%。

市场下行压力下，楼市全面调整限购政策被不少城市寄予厚望。

“取消认房又认贷”“鼓励亲属来郑投亲养老购房”，今年3月1日，郑州在全国打响放开限购限贷第一枪，随后大连、唐山、东莞、九江、廊坊等多城跟进调整限购政策。

截至目前，全国范围内已有37个城市在年内出台放松限购相关政策，9月新晋全面或部分取消楼市限购政策的都是热点城市。

宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。郑州在9月13日实现“零门槛”落户后，直接降低了外地人在郑州购房的门槛。9月15日，济南限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。青岛在9月16日第二次缩小限购范围，只在市南区、市北区实行限购政策，明确本地户籍和外地户籍在非限购区域都可购买3套及以上房产。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前楼市成交量仍旧低迷，不完全是限购政策造成的。楼市的困境，表面上是需求观望，预期不好，但本质上是供需错配，即高房价与低收入无法弥合的鸿沟。调控政策不可能全面退出，只能是积极探索新模式，纠偏错配的供需。

克而瑞地产研究中心预计，随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，新一轮地方优化政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度，直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”，但由于政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，全国性重磅政策较难落地。

41城下调二套房首付比例

各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。

9月17日，海南楼市也“松绑”了，全省实施二套房首付比例4成、二手房“带押过户”登记试点新政，这份有“保质期”的松绑，有效期至2022年12月31日。但海南最受瞩目的限购政策并未改变。

“救市潮”下，放松限贷的城市也在进一步向强二三线城市扩容。不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%；苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。

“现在天津市场的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示，首套房贷利率为4.1%，二套房贷利率为4.9%。

郑州某银行工作人员也表示，限购区域内二套房最低首付比例为40%。

与各地下调首付比例相呼应的是，房贷利率也在下行。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较8月份回落17个、15个基点，较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。

其中，厦门首套房贷利率下调幅度最大，达到45个基点，东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。

李宇嘉预计，今年市场报价利率（LPR）至少还有一次下调的窗口期，这也意味着，房贷利率将会随之下降。“地产每次下行就松绑调控政策，刺激需求入市。现在必须要防止尾大不掉造成的债务风险、金融风险，当断则断。”他强调。

陈文静认为，结合国常会提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策的表述来看，未来二线城市下调首付比例、优化认房认贷的可能性较大。

同策研究院分析师陈席林表示，政策利好并不等于市场信心的恢复和市场下行趋势的扭转，未来市场恢复应从供给端加大市区优质地块供应，提高房企拿地积极性；从需求端打消购房者忧虑，保证刚需和改善性需求积极入市；政策端在放松限购、限贷、限价和降低首付等方面释放上海等核心城市改善需求，从而带动整体市场回温。

“负面效应尚未消散，边际调整政策一时难以见效。”有市场人士提到，8月份95.07的房地产开发景气指数创一年来新低，说明房地产市场还在继续降温，即便取消限购，政策的持续性效果并不明显。

以廊坊为例，8月5日取消限购，但当月廊坊的新房成交呈量价齐跌态势。据克而瑞统计，8月廊坊商品住宅共成交3145套，成交套数环比下跌38.72%，同比下跌43.45%；成交均价为11010元/平方米，环比微跌0.63%。

另外可以佐证的数据是，9月最近两周30大城市新房交易环别下降27.3%和24.3%，同比去年分别下降38.5%和59.8%。

在克而瑞地产研究中心看来，在新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限，预计四季度将延续三季度“二次探底”趋势，“一强多弱”的地区间分化加剧，全年销售规模同比降幅仍会达20%左右。

中信证券认为，随着政策的持续落地，房地产市场虽没有往年“金九银十”的火热情况，但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。

业内观点普遍认为，全国楼市仍在筑底过程中，真正回稳还需政策组合拳助力。各地发布楼市新政有利于平稳市场预期，对市场企稳复苏有积极作用，但“房住不炒”仍是政策主基调。

只考虑环境，你愿意定居在哪个城市？

落实“房住不炒”，从中央到地方层面，又见新一轮凌厉组合拳。

近期，院和央行、住建部等多个部委，就房地产行业密集发声，包括土地、金融、市场秩序迎来全面监管，释放出房地产调控继续从严的强信号。同时，保障性租赁住房将加速布局和发展。住建部还明确，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。

就在7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市负责人，要求坚决贯彻落实“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

与以往不同的是，“加强房地产金融管控”被放在重要位置，从去年下半年以来，房企融资“三道红线”和房贷管理“两道红线”相继落地，加快建立健全房地产金融管理长效机制。而在强化房地产调控的同时，还着力推进保障性租赁住房建设，“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例将力争达到30%以上。

力度超预期，监管无死角

与中央政策几乎同步，各地接连发布楼市新政。

7月28日晚，湖北武汉发布通知称，在武汉市限购区域购买住房的意向购房人，在符合条件的情况下，领到购房“房票”后可进行购房。有专家称，这一“房票”新政，有利于抑制投资投机，保障自住家庭、刚需买房人的利益。

今年以来，楼市新规不断、市场热度降低的上海，还在继续收紧调控，在7月23日连发两条新规。一则是加强住房赠与管理，转赠出去的房产，未来五年内仍将计入赠与人拥有的住房套数，避免腾挪房产，或创造高积分进行新房摇号；另一则是上调房贷利率，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，延缓购房者入市节奏，降低市场热度。

同日，浙江绍兴发布楼市新政，将建立二手房成交参考价格发布机制。26日，江苏无锡也跟进了二手房参考价新政。

不完全统计显示，自今年2月份深圳提出建立二手住房成交参考价格以来，包括成都、宁波、西安等在内，已先后有6个城市明确了二手住房成交参考价。同时，上海、东莞等多个城市也对二手住房市场进行了重点规范和管控。

市场的热度，不只来自购房者的需求驱使，还有来自中介机构的炒作。7月23日，住建部等八部门联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出力争3年内实现房地产市场秩序明显好转。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，值得留意的是，监管部门此次进一步扩容，在2019年住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门联合开展住房租赁中介机构乱象工作的基础上，扩容至八部门，新增自然部、国家税务总局两部门。

协同监管的领域也进一步扩大，涵盖房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四大领域。在实际的监管执行层面，八部门均有明确的分工体制，并取部省市纵向联动和部门横向协同监管，竭尽所能实现所有监管领域“无死角”。

广州近日发布新政，要求房地产中介机构及从业人员进一步规范房源信息发布行为。此前，成都为落实二手房参考价机制，曾多次对挂牌价格超出参考价的中介进行处罚。

“加强房地产金融管控”尤为引人关注。央行和住建部前述表态分别提到了“加快建立健全房地产金融管理长效机制”及“下一步还将加强房地产金融管控”。

7月27日，上海银保监局公开17张罚单，罚没建设银行、上海外高桥集团财务有限公司、中国银行、工商银行、农业银行、上海农商行、交通银行共计910万元，主要违法违规事实均涉及房地产。年内银保监系统针对消费类、经营类违规流入楼市已经处罚超过30次。此前，银保监会还针对4家金融机构相关违法违规行为，罕见地开出过近3亿元的巨额罚单。

在土地方面，住建部提出，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

“作为从业者，我认为此次调控力度是超过预期的。超预期较大的政策一是‘三道红线’，二是对银行的管理，三是多城对二手房价格实行限制。”一名华东地产行业营销人士对第一财经说。

部分城市或加码调控

从去年下半年开始的这一轮全国性房价上涨，到今年6月份，在一系列史上最严厉的政策组合拳调控下，房价涨幅才初步放缓。那么今年下半年，房价上涨势头能否彻底被遏制？

7月28日，上海市发改委主任华源在《关于上海市2021年上半年国民经济和社会发展执行情况的报告》中指出，稳房价仍需持续用力，调控成效逐步显现，房地产市场量价齐升上涨势头得到初步抑制。但供求矛盾仍较突出，下阶段稳房价仍面临不少压力。

智库高级研究员江瀚认为，下半年新建住宅和二手房房价，一定会被调控政策影响，市场会更加平稳。

杨科伟发现，截至目前，央行融资管控整体执行效果较好，实施半年多来，银行业金融机构房地产、个人住房集中度稳步降低。到2021年6月末，银行业金融机构房地产、个人住房集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点。

他预计，下半年房贷利率大概率将趋势性上移，国家将继续强化信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。

“可以看到，目前厦门、泉州、盐城等热点城市房价还是有一定的上涨压力，下一阶段或将加码调控；而南京、杭州等热点城市，在政策加码后，市场热度依然不减，未来也不排除进一步升级调控的可能性。”杨科伟表示。

严厉调控之下，近期地产行业爆雷的消息此起彼伏。对于房企而言，杨科伟认为，接下来，一批欠债逾期不还、延期交房等“问题房企”将被重点监管。他预期，房企融资的“三道红线”将持续发力，严控房企有息负债规模，倒逼房企降杠杆。全面约束房企拿地投资行为，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，并将更多优质的土地向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。

推进保障性租赁住房建设

只是稳住房价还不够。在人口净流入的大城市，新市民、青年人的住房问题依然突出。刚来到大城市打拼的年轻人，受限于收入水平，在居住条件上往往不甚理想。

尽管此前各地就已在租赁住房方面推出了各种政策，但总体而言，长期以来，租赁市场无专门政策支持和用地保障，社会资本流入租赁市场的意愿也较为薄弱，租赁市场供不应求的现象也日益凸显。

7月22日，院会议提出，把发展保障性租赁住房作为“十四五”的重点任务，研究部署加快发展保障性租赁住房。同日，住建部住房保障司司长曹金彪表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

7月2日，院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》），第一次明确了国家层面的住房保障体系顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障顶层设计。根据《意见》，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

《意见》出台后，地方积极推动发展保障性租赁住房，上海市提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），约占住房供应总量的40%；广州市提出“十四五”期间建设筹集各类住房131万套，其中，保障性租赁住房60万套（间），占比45%；北京市将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设的租赁住房，纳入保障性租赁住房规范管理；深圳市进一步完善住房保障体系，正在抓紧起草关于发展保障性租赁住房的实施意见；厦门市印发了《意见》的实施办法以及《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》等配套文件。

同时，根据《意见》，国开发银行、农业发展银行、建设银行等在全行进行了工作部署，要求与人口净流入的大城市等加强对接，加大对保障性租赁住房建设和运营的信贷支持力度。

而在税收优惠方面，26日，财政部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》。从10月1日起，租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按5%征收率减按1.5%缴纳增值税；企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，目前，住房租赁市场面临的职住不平衡问题突出，通过降低出租房屋的房产税，盘活企事业闲置房源，有利于解决职住平衡的问题。

“此外，由于保障性租赁住房本着‘谁投资谁负责’的原则，通过金融、税收优惠等政策支持的方式，引导市场化力量积极参与到租赁住房项目投资、建设和运营中，而该类项目成本和租金相对较低，能够保障新市民、年轻人在城市中安居乐业。”黄卉说。

随着住房保障的顶层设计确立和各项利好政策相继出台，中指研究院预计，在人口净流入较多、房价偏高的一线、新一线城市，下半年或将加快推出保障性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供给不足，各类群体都能够在城市中住有所居。

来自住建部的消息显示，40个城市2021年筹集建设93万套保障性租赁住房。今年10月底前，城市人民应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设，并向社会公布。

多地楼市松绑政策

选择定居城市只考虑环境：干净的街道，舒适的温度，让人有留下来慢慢享受的冲动。交通不要太拥挤，竞争不要太激烈。生活需要一张一弛，紧张的时候快，放松的时候慢。也好有时间感受生命的过程。如果喜欢，一个理由足矣。

1.成都

不仅有安静可以喝茶的公园，也有到处都是网红小吃的街巷，有清朝时期遗留下来的古老名居，有民国时期建成的别致小洋楼。总之，不管你是喜欢现代风格，古代风格，还是喜欢清静一些的偏向自然的风格，成都这个城市他都可以给你，更为关键的是，平均房价仅1万3的成都到处都弥漫着“慢”生活的气息。与其他快节奏的城市相比，成都简直就是人间天堂。

2.大连

风景优美，气候适宜，医疗条件很好，房价不高，居民素质相对较高，人文环境也很好，非常宜居。大连的地理位置甚好，虽然在经济上发展较缓，但今后一定会有展的。滨城大连是一座宜居城市，美丽而又浪漫，而大连和青岛的气候有些异曲同工之妙，同样是一方美妙的水土。

3.昆明

气候是他适合居住的一个十分有力的竞争因素，它一年四季都保持着十分温暖的状态，每天都如沐春风的感觉就让人很是向往了。这里的民族特色十分丰富，如果想了解各民族的生活，其实来昆明倒是不错的一个选择，这里还和缅甸十分的接近，异国风情十分浓郁。在昆明有时会觉得伸手就可以摸到云层，空气没得说，我觉得昆明是一个十分养人的地方。

4.厦门

生活节奏不算快，不像北上广这类国际大都市，有压力的时候就看看海吧，你会发现看着大海，自己会显得特别的渺小，看着一望无际的大海，似乎一切都不是问题了。如果自己的心胸能和大海一样广阔，那么许多造成自己不开心的事情都显得没那么困惑人了，相信，厦门这座城市，是一座很不错的养老城市。

5.武汉

记忆最深的就是热干面了，还有就是小时候课本里面学过的最有名的长江最长的桥----武汉长江大桥，武汉地理环境很好，又是我国重要的交通枢纽地带，这里的大学也很有名，还有一些佛教信徒，喜欢去归元禅寺烧香拜，据说这个寺院有一颗参天古树，很有名。

对于那些喜欢慢节奏，享受生活的朋友，一线城市反而不是最好的，其中，我最喜欢的莫过于成都这座城市了，这里的火锅、以及当地人那种舒适而又惬意的生活态度，都深深地吸引着我

多城出台政策调控房租上涨

叠加宏观经济下行、疫情反复、房企爆雷等因素影响，房地产市场“寒意阵阵”。传统“金三银四”的房地产市场旺季，楼市的表现甚是惨淡。

4月29日召开的中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

5月23日，院召开常务会议指出，在坚持“房住不炒”的基础上，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产市场新一轮宽松周期中，“松绑”成为多地楼市调控的关键词。2022年以来，全国已有80多个城市出台了与房地产相关的优化政策，二季度房地产政策进一步呈现宽松趋势，如央行降低首套房利率下限，购房补贴、放松落户限制以及限购、限售政策松绑等。

伴随更多的城市开始放松限购、限售、房贷利率下调等政策刺激楼市复苏，楼市“量价回温”将在下半年逐步恢复。

解码楼市“松绑”政策

“2020年疫情发生以来，中国是全球抗疫最成功的国家。但是，今年3月份开始疫情反复，中国受此影响较大。同时，中国经济从去年开始呈现下行趋势，在这个大背景下，想要扭转势头，需要花费很大力气。”中原地产首席分析师卢文曦接受《中国房地产金融》访时表示。

房地产是经济中的核心一环，受经济下行与疫情反复影响，楼市数据正在发生一些变化，从销售端到信贷端呈现低迷现象。

5月16日，国家统计局公布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售数据，今年前4个月，商品房销售面积368万平方米，同比下降20.9%，其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%，其中，住宅销售额下降32.2%。

从区域来看，东部、中部、西部和东北部销售（金额和面积）同比跌势均较1-3月份加大。其中，东部地区受疫情影响，销售降幅仅次于东北地区，但仍是拉动整体销售的主力军。1-4月份，东部地区共计销售15502万平方米，占全国销售面积近四成，但同比跌幅达到28%，而销售金额跌幅则超过三成。

从投资数据来看，1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，为今年以来首次负增长。其中1-4月份，土地购置面积同比大幅下降46.5%，而房屋新开工面积和竣工面积同别下降了26.3%和11.9%。房地产开发景气指数连续4个月跌破荣枯线，4月份数值为95.89，较一季度继续下行。

房地产市场投资、销售、新开工数据全面呈现下行趋势，房地产市场“松绑”迫在眉睫。在3月1日之前，主要以三四线城市为主，通过对需求端的政策进行调整，包括以降低首付比例、购房补贴、下调利率等为主。进入二季度房地产销售持续低迷，房地产市场遇冷，中国各地因城施策优化楼市调控的力度和频次明显加快，房地产政策进一步宽松，更多热点城市加入了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。

根据机构不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1至3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，城市向热点一二线、长三角等热点区域扩围。

从本轮调控政策的内容看，包括降低首付比例、发放购房补贴、放松落户限制，以及放宽限购、限贷、限售，和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等方式进行政策“松绑”等。

与过去政策“松绑”有所不同的是针对生育二胎、三胎家庭放开购房限制和增加补贴，提振住房消费。

第一类，降低首付比例，主要是指商业银行向购房者下调首付比例，有助于降低买房人购房门槛。如佛山、驻马店、丽水将首套房最低首付款比例降为20%；石家庄、南宁、常州、银川、泰安等地降低二套首付比例至30%。

第二类，金融端政策改善，通过房贷利率下调、房贷额度增加、住房公积金首付比例、购房补贴等方式放宽。

5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中对首套住房商业性个人住房利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，利率下限允许进一步下调，这使得商业银行的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实际利率的下调。

“房贷利率政策性下调，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。也有助于进一步降低购房者的成本，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。”严跃进表示，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

5月20日，5年期以上市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点至4.45%后，全国各城市房贷利率随之下调。据不完整数据统计，截至发稿前，有超过20个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率。

此外，公积金比例调整、额度调整也是金融端重要一环。如南宁将首套房公积金最高额度从60万元提高至70万元，二套房从50万元提高到60万元；福州针对第二次申请住房公积金，将首付款比例从40%下调到30%。

第三类，针对二孩、三孩家庭出台购房支持政策。包括四川成都、福建福州、山东淄博、广东东莞等城市放宽多孩家庭购房数量限制及相关扶持政策。

成都多孩家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房，即成都市户籍二孩及以上家庭限购套数由2套增加为3套，非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套增加为2套。

山东淄博对生育二孩、三孩家庭，分别以商品房买卖合同成交总价款1%、2%的标准给予补贴，最高分别不超过2万元、3万元。福州对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金，在符合其他住房公积金的条件下，其住房公积金额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。

第四类，放松落户条件，通过对户籍制度的调整，放宽户籍外人口落户条件，吸引外来人口安居置业。特别是面向新市民、外来务工者等特定群体提供支持，吸引人才安居落户，释放消费潜力。

山西太原在新一轮调控中，指出新市民、青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房的无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。海南海口支持引进人才刚性住房需求，指出落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日起享受本地居民同等待遇。

广东中山市出台政策，表示凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许购买1套新建商品住房，2年内不得上市交易。

第五类，限购、限贷、限售政策的调整，这是具有风向标的，意味房地产全面放松的信号。

原有政策一般是限制购房者的买房资格，如通过调节二套房比例来差别调节市场热度，还通过户籍政策、社保缴纳政策来限制购房人的资格。限贷政策主要是“”资格问题，即认定首套房的资格。限售政策是限制卖房人网签交易年限，从而调整二手房交易频次。

此次政策放松调整，通过调整认定首套房的资格、户籍制度、社保缴纳期限，包括取消“认贷又认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房的家庭，再次申请购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房政策，即调整以“认贷不认房”来判定是否符合首套房资格问题。

3月1日，河南郑州市发布“18条楼市新政”，打响放松限购第一枪，首套房结清，购买二套房按首套房执行。同时，覆盖支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等多个方向。此后，全国浙江衢州，福建福州、厦门等地在限购限贷限售层面陆续松绑，这标志着本轮房地产政策全面开始“松绑”。

“这一套‘组合拳’式的政策打下来，对市场而言肯定会有效果。”卢文曦表示，所有的政策出台以后，都需要市场来评估一下，短期内效果可能不会太明显，但到今年三季度末四季度时，会看到市场的拐点。

楼市松绑转向：超过26座省会城市出台新政

郑州作为省会城市中第一个进行楼市“松绑”，宣告此轮调控从三四线转向二线及新一线城市，其中省会城市成为当前楼市宽松的“主力军”。

4月11日、21日，5月9日，苏州调整楼市相关政策，二手房限售期从5年调整为3年，新房限售从3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容。非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏就业人群的购房门槛。同时认定的人才家庭可享受本市户籍购房资格，更好地满足人才在苏州安家置业的需求。

“苏州此次政策宽松进一步说明当前政策面以放松为主，意味着从二线城市开始进入到新一线城市。”严跃进表示，政策“松绑”的最大意义是，政策覆盖面不断增强，意味一线城市或强二线城市迎来“松绑”动作。

《中国房地产金融》统计，截至5月底，至少有郑州、南昌、福州、武汉、成都、西安、南京、天津、哈尔滨、兰州、石家庄、银川、贵阳、昆明、沈阳、南宁、合肥、长春、长沙、广州、海口、杭州、太原、重庆、济南、上海等26座省会城市打开政策工具箱出台房地产新政。

4月9日至5月13日，南京先后六次“松绑”楼市政策。4月9日，溧水率先放松限购，宣布非本地户籍可凭直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明。5月13日，松绑限售政策，由取得不动产证满3年方可交易，调整为自合同备案之日起满3年，让很多属于限售期之内的房屋提前上市。5月13日，限购松绑，二孩以上多孩家庭增加一套购房资格。5月30日，限购政策再松绑，开出购房证明的外地户籍家庭可以购买2套房。此外，区域放开限购，除了鼓楼、秦淮、玄武、建邺四区之外，其他区全部划入非限购区（在非限购区内南京户籍购房套数不限）。

5月16日、31日，成都半个月内两次发布房地产新政放松楼市，居民拟在市中心购房，其郊区的住房不再纳入到家庭住房总套数计算；最近两年没有住房交易的则可以认定为无房户。这一政策调整，释放了近郊区县人口对中心城区的购房需求，以及中心城区人口对近郊的购房需求。31日，继续加码放松政策，包括二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房；居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。此外，双职工首套住房最高额度提高至80万。

随着疫情得到控制，上海房地产政策开始出现松动。4月13日，上海临港新片区管理委员会发布新政，对重点支持单位工作的人才获取购房资格时间缩短，由过去“需在新片区工作满一年以上”缩短为3-6个月。5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，涉及房地产方面，表示将完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

严跃进认为，省会城市房地产调控政策放松具有一定的风向标意义，对于其所在省份、都市圈的房地产市场预期转变有较大影响。从城市群房地产价格表现来看，5月珠三角城市群新建住宅价格环比由下跌0.08%转为微涨0.05%；长三角城市群新建住宅价格环比微涨0.04%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。京津冀城市群新建住宅价格环比亦微涨0.04%。

但是，从目前情况看，楼市政策“松绑”并没有让市场快速回暖起来。机构百城新建住宅价格环比微涨，但房地产市场整体表现依旧低迷，多数项目价格持平或降价促销。5月新房价格环比下跌的城市数量高达45个，较去年同期增加28个；其中，共14个二线城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较4月增加6个，共34个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，其中二线城市占比超40%，包括武汉、重庆、郑州等。

CRIC亦监测到同样的趋势，从“五一”日成交备案数据和成交量来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均成交量较2022年4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。

政策松绑为何不及预期？贝壳研究院认为疫情冲击、地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。房企流动性风险未实质性改善，购房者对于新房项目交付品质打折扣、延期交付，甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。

“从房地产‘松绑’政策来看，本轮政策本质上与之前的政策差别不大，但是我们面对的环境比以前更艰苦一点，所以也需要更有力的政策支持。”卢文曦表示。

“当前疫情等外部环境会减弱市场修复力度、延长修复时间。现阶段稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。”贝壳研究院指出。

机构预计，6月地方将继续加快推进因城施策，包括限购放松城市进一步增多，二线城市多孩家庭增加限购套数，首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动，多数城市房贷利率有望向全国下限回归。重点城市有望完成筑底，多数城市下半年缓慢恢复，或将呈现出重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市的特征。

多地下调公积金利率，稳楼市政策全方位深化

近期全国主要城市的房屋租金出现了上涨，其中部分重点城市房租已连续上涨多月，整体平均涨幅接近10%。从中央经济工作会议到“十四五”规划，都提出要发展保障性租赁住房，解决新青年、新市民的居住问题。面对这一民生问题，近期多个城市出台政策严控租金涨幅，还有的城市发布租房补贴，缓解人才租房压力。

热点城市房租上涨

对于租房一族来说，房租上涨给生活带来了不小的压力。

克而瑞统计数据显示，2021年至今，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，截至8月，全国重点监测的55城个人房源租金平均值为34.05元/平方米/月，较去年同期上涨9.49%。其中，排名前十的城市分别为北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津、成都。

克而瑞分析师杨科伟在接受《中国消费者报》记者访时表示，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都是租赁市场较为典型的8个重点城市，从个人房源租金水平来看，达到73.08元/平方米/月，相比去年同期平均水平上涨了24.55%。

杨科伟表示，在租金涨幅靠前的城市中，上海2021年以来租金呈现连续上涨趋势，这种连续上涨的情况已经持续了7个月。

供应不足叠加季节性上涨

近期重点城市房租为何上涨？“究其缘由，租赁市场的房源供应量不足，直接导致了大量需求得不到满足。”易居研究院首席分析师严跃进对《中国消费者报》记者表示，房租上涨涉及的并非所有城市，仅仅是一线及强二线城市。

从需求端来看，教育部此前公布的数据显示，2021届全国普通高校毕业生总规模909万，同比增加35万。贝壳研究院发布的《2021年毕业季居住洞察报告》显示，北京、广州、上海等一线城市仍是毕业生就业的首选城市，深圳从2020年的第四调整为第六，成都从2020年的第九跃升至第四，杭州则紧随其后。这些城市无一例外，都在此次房租上涨之列。

从供应端来看，近两年多地租赁房源一直呈现明显下滑趋势。以全国55城房源供应来看，2019年7月合计个人房源挂牌量约140.27万间，2020年7月个人房源挂牌量合计约91.98万间，但2021年7月，全国55城个人房源挂牌量合计仅57.17万间，一年时间同比下降59.24%。“供应量的持续走低，与房地产销售市场息息相关，2020年至今，房地产市场开启了一轮牛市，二手房房价的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房东用于出售，或者处于观望状态，直接导致了市场上可用于出租的房源减少，二手房价格传导推动租房成本上升。”贝壳研究院分析师黄卉告诉《中国消费者报》记者，一方面是供应不足，另一方面是需求增长，这成为2021年以来租赁市场租金不断上涨的主要原因。

黄卉进一步解释称，租赁市场受淡旺季影响较大，6-8月由于高校毕业生集中进入租赁市场，会形成毕业季的租赁旺季，因而一线城市普遍会在6-8月达到年内租金峰值。

多城出台调控政策

在热点城市房租不断上涨的背景下，近期多个城市发布住房租赁市场相关政策。

住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确表示，确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造，住房租金年度涨幅不超过5%。

北京先后发布了《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》《北京住房租赁条例（征求意见稿）》，明确提出，实行佣金指导价、租金指导价。这意味着，以后个人房源也不能随便上调租金，必须按照官方发布的指导价进行出租。

此外，河北省印发了《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》、佛山市印发了《关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业租赁业务监管的意见（修订稿）》、成都出台了《关于加快发展保障性租赁租房的实施意见》。

深圳则首次提出对公共租赁住房轮候群体发放租房补贴，试点为南山区。具体来看，租房补贴2021年度配额为1700套，在深圳市公共租赁住房轮候册中登记为1人家庭的，补租面积为35平方米，登记为2人及以上家庭，补租面积为65平方米，补租单价为45元/平方米/月，依此计算，家庭每月补租金额最高为2925元。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《中国消费者报》记者访时表示，从价格层面到供应层面，各大城市都出台了调控政策，平稳租赁市场。未来市场租金会在一定范围内合理波动，而或将出台的租金指导价可以成为市场租金的稳定器，预计租金大幅上涨情况不太会出现。

与此同时，当前热点城市对于二手房的调控较为严格，由于二手房价格传导会推动租房成本上升，在二手房价格指数下降的形势下，未来租房价格或有小幅下降。

随着住房租赁市场的不断发展，以及各类规范政策的落地和多样化的供应不断增加，相信未来新市民、新青年的居住问题将得到进一步解决，真正实现“房住不炒、稳定租金、安居乐业”。

北京正规的房屋中介北京房屋中介公司排名？

国庆期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房利率下限、下调首套房公积金利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。

据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市，纷纷官宣下调首套房公积金利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

另一方面，部分城市放开首套住房利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。

公积金与商业双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。

无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层和地方加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。

（10月官宣下调首套房公积金利率的省份和城市）

直击购房成本

济南市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购买的首套房，当时共申请了30万元公积金和60万元商业，每月公积金需还款1400元，商业月供为3500元。

随着济南10月1日起下调首套房公积金利率至3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金用户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。

除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金，按照央行调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

执行新的公积金利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元，年限30年的公积金来计算，首套房新利率下，等额本息方式下的利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

所有城市首套房公积金利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

“公积金是购房者重要的金融之一，也是为了买卖房屋设立的专项资金，是购房者在购房过程中优先选择的方式。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房利率。

而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业，2019年签订合同时，寒先生商业部分执行的是LPR 83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分利息也会在2023年1月1日调降。

今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。

随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。

商业与公积金全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”

结合此前部分城市“提高公积金额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金利率、支持“商转公”等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。

政策全方位稳预期

除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。

9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。

以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。

新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。

换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。

“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。

一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院认为，今年国庆期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。

前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。

“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。

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