二手房纠纷律师哪个律师好_二手房纠纷律师费用谁付

1.二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

2.二手房的两个“坑”，你一定要了解！

3.张晓燕的基本资料

长沙市民章先生最近比较烦。章先生年初在网上挂出了自己的房产信息，并很快通过中介与买方肖女士签订了房屋买卖合同。谁承想，合同签订了三个月，房屋交易却一直没能完成。其中的原因，是章先生与中介在“赎楼”问题上产生了争执。而记者在走访发现，在二手房交易上，不少市民遭遇过“赎楼”烦恼。

合同签了卡在“赎楼”

2014年8月，章先生在洋湖湿地公园的万科白鹭郡买了一套76.02平方米的房子。今年初，他准备将这套房子卖掉，新环境洋湖店经纪人员主动联系他并表示愿意为其代理。

没多久，在中介的联系下，章先生与肖女士1月14日在新环境洋湖店签了房屋买卖合同，售价88万元。转眼间，合同已经签订了三个月，乙方也在1月25日顺利审批下来。可是房屋交易却卡在了“赎楼”环节——即要过户，必须先还清银行，解除抵押。

中介出资赎楼引来争议

记者了解到，章先生买房时了38万元，在卖房时，仍有近37万元未还清。而在章先生当时签订的房屋买卖合同上，备注里写着“在乙方审批通过后，丙方出资替甲方赎楼”。正是这条备注，成了双方产生争执的根源。

“实际丙方并没有出资。”章先生表示，作为丙方的新环境洋湖店，只提供了一个他们内部的担保公司，“实际由我出面找这个公司借钱赎楼。”

章先生思考再三，最后同意把以及还款的原件交给中介，但要求对方出具一份保管协议，将使用期限以及用途作说明，“中介却说没有这种协议”。章先生出于安全考虑，拒绝了对方。

记者致电新环境投诉热线，一位胡姓工作人员称：公司本身是没法帮助客户直接赎楼的，只能通过第三方的担保公司。

既然没法帮助客户赎楼，为什么合同上还要写由丙方出资替甲方赎楼呢？章先生的经纪人王满军解释，出资“赎楼”仍然需要章先生出面配合，可是他不肯放，中介只能提供其他解决方案：一是由乙方肖女士帮助“赎楼”；二是由甲乙双方自寻担保公司，由中介来承担手续费以及利息。

律师说法

买方“赎楼”风险大要谨慎

湖南龙冠律师事务所姜浩律师分析，甲方封存的诉求是合理的。章先生虽然没有提供，但答应在“赎楼”过程中出面配合。现在中介公司以章先生不提交为由拖延“赎楼”，影响了整个房产交易的进程，违反合同所规定的中介义务，甲乙双方均有权要求解除该合约。

对于中介提供的两个解决方案，姜浩律师表示，都违反了合同规定，相当于把丙方的约定义务推给了甲乙双方。湖南楚桥律师事务所胡凤庆律师也表示，这加重了无责任且是违约受害方即买方肖女士的负担和风险，既不合理也不合法。“如果还了钱，楼‘赎’了，卖方又拒绝办过户，那买方就可能损失惨重，只能通过诉讼去维权”。

那么，该怎么理解“丙方出资替甲方赎楼”？胡凤庆律师表示，丙方出资和丙方自有资金出资是有区别的。实际上，所谓丙方出资，这个钱是借入还是自有，是以自己名义借还是以客户的名义借并没有严格限制。

（以上回答发布于2017-04-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

（1） 可以聘请律师的情况

① 法律关系复杂的案件，如：涉及多个房屋共有人或者房屋产权信息不明确的；

② 取证较为困难的案件，如：自己收集证据困难，或者某些证据较难调取的；

③ 有一定的经济实力的，可以考虑聘请律师，律师毕竟是专业的，无论案件是否复杂，在有条件的情况下，聘请一个律师，可以节省大量的时间和精力。

（2） 如何选择律师

① 在考察律师的时候，要看律师有没有律师执业证以及该律师的执业年限；

② 初步选定律师之后，要与律师进行深入交流，了解他的业务能力和人品；

③ 跟律师介绍基本案情，看律师对案情的法理分析是否到位；

④ 选择好律师之后，要跟律师签订委托协议，在协议中约定好委托律师的代理事项、代理权限等。

（3） 聘请律师有困难的怎么办

① 自我代理，即自己为自己辩护；

② 可以向当地司法局或司法所的公共法律服务中心咨询是否可以申请法律援助。

二手房的两个“坑”，你一定要了解！

您好

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买二手房遭遇业主毁约 应该怎样应对?

深圳新闻网 2015-06-12 07:51

[摘要] 张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失。

在广东信荣律师事务所内，张茂荣律师刚结束欲违约反价的业主咨询，一位被业主违约买不成房子的买家又走进办公室，求张茂荣支招。律所的大厅，还有20多人正在等候，这些客人都是因二手房纠纷而来。

昨日，深圳市律师协会邀请深圳市多位代表律师召开圆桌会议，就二手房纠纷法律问题和现象进行探讨。有法律界人士说，在房价大幅度攀升中，面临考验的不仅是购房者的口袋，还有业主与买家的诚信。

二手房纠纷官司执行难

张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失，此案经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院二审终审，均判决业主行为构成违约，强制将涉案房产过户至买家名下并执行完毕。

在近日的二手房毁约纠纷案件中，不少买家都提出“继续履行合同”的诉讼请求，有的买家甚至提出不惜一切代价只要房子不要赔偿。但并不是所有的律师都赞成“继续履行合同”。广东宝城律师事务所律师周争锋告诉记者，该诉讼请求有“第三人撤销之诉”的风险，“物权大于债权，在深圳，借名登记房产的事例很多，可能买卖双方在打官司过程中，房产的真正所有人突然出现，这种第三人撤销之诉的风险在理论上是无穷大的。”周争锋说，“继续履行合同”还存执行难特点，在他代理的案件中，即使法院判决“继续履行合同”，但业主与其前妻签订离婚协议中约定前妻对房产有“永久居住权”。此外，广东诚公律师事务所合伙人颜宇丹说，业主不配合也导致该诉讼请求执行难。

缩短合同履行期限是关键

面对目前的毁约潮，几乎所有的律师都提出，应尽量缩短合同履行期间。广东联建律师事务所合伙人王劲松说，在发现业主有违约迹象时，应及时固定“违约证据”。颜宇丹提醒，在签订合同时，一定要写上履行合同的时间细则，买方一定要按合同履行支付首款、申请银行等程序，否则将会为业主提供毁约又无需赔偿的借口。张茂荣支招，应增加定金数额，提高违约成本。周争锋说，买家在签订合同后可以到国土规划部门进行预告登记，即向所有人发出告知：“我已经购买了这个房子。”

律师们表示，法院应该对目前的毁约潮有预判，并及时推出相应的政策和措施，并支持提高违约金。

昨日，记者了解到，现在有中介公司为防止业主违约，提前和业主签订了反价合同，防范毁约反价现象发生。“提前和业主签了合同，业主反不了价，而且房子只能给我们卖。客户看中了房子，直接能签合同。”中原地产姚**说。

望纳，谢谢

张晓燕的基本资料

购买二手房，很多买家都要办理 。而买卖合同中关于的约定，有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。这两条所代表的含义，中介也很少主动向买卖双方做详细解释。如款顺利它们就很老实，可一旦因各种原因出现问题，买卖双方就可能发生纠纷，这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑！

“当初不是这么说的！”、“我之前根本就没看到这个条款！”类似这样的话，杨律师在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，“没注意”可不是免责条件！

这两个坑很“公平”，一个给买家，一个给卖家！到底是什么样的坑呢？

1、对次数及办理时间如果没限制，坑卖方！

所有卖方都是希望尽快拿到全部房款的，尤其是那些改善需求的人，卖房的同时还在买房，急着卖了房去交购房款，就更是如此。

但是，要知道一个常识：申请银行是可能不批的，这个不批的原因可能有很多：买方信用不够、某家银行近期没有额度、政策调整等各种可能都有，很多时候银行对不批的原因并不给予正式解释。

有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准，就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请的可能。每多做一次申请，获取的时间显然就要延后一段！

那么买家向一家银行申请被拒，有没有权利再向其银行申请？如果又被拒，有没有权利再转向其它银行申请？到底可以申请多少次？

这几个问题很多人在签约时根本就没想过，如果买家很顺利自然也没问题，但一旦买家向第一家银行申请被拒，再向第二家申请时卖家可能就不愿意了！

双方发生纠纷怎么办？看合同！

合同会怎么约定呢？这个并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到批准为止”。

也就是说，理论上讲，买家申请一次不成，可以多次向不同银行申请。如果真的经历向三五家银行申请，那么长的时间有几个卖家能愿意？！

但不愿意又怎么样？你合同里约定了可以多次，没有任何限制，这时如果不配合或者提出毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，买家要么捏着鼻子认了，要么不配合引起双方纠纷！

那么，卖家怎么防止发生这种事儿呢？

很简单：如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确次数限制或时间限制，比如“最多不超过两次”，再比如“某年某月某日前卖方不能收到买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。

2、对不能取得怎么办没约定，坑买方！

前面说过了，可能会因为各种原因而不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合挑不出毛病来，这事儿就轮到买家解决了！

如果根本就无法获得审批了，或者因为各种原因银行不能足额批贷，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，但杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！

有些买方这时会这么想：“是银行不批，不是我不想买，这就不能算我违约了。所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！”

甚至杨律师还碰到过一个更奇葩的买家，明明是自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究责任，想解约后赶紧另卖。但这位买家竟然不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。”最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担责任？”

通过购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。

而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如款不成，买方有义务自筹款项支付余款。

而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得而忽视了这项约定。

一旦出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。比如最近很多地方出台二手房比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任，或者房价下跌呢？买家就难受了！

未料胜先料败，杨文战律师建议大家凡是还是先做好最坏准备。

买家怎么防范这个风险呢？

买家如果确认自己只能通过购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。明确“在不能取得时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”

如果担心银行只批部分额度时，不能自筹款项补足房款怎么办？在前面那句话的“”前面加两个字，约定为“足额”就可以了。

比加最近北京9.30新政调整了政策，如果合同里有这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

上面的解决方案，其实往往就是一句话的事儿！你了解这个知识，加一句话，就避免了将来可能的纠纷。不了解这个知识，没作预防，顺利就算运气好，一旦出现意外，就可能引发纠纷！

张晓燕律师，女，1980年出生于河北，毕业于河北大学获法学学士学位。2007年通过国家司法资格考试。供职于北京市盛廷律师事务所执业律师，社区房产、征地拆迁业务部主办律师。

张晓燕律师于2000年开始涉足建筑与房地产专业领域，2007年正式加入盛廷律师事务所从事房地产专业法律服务，对房地产各环节法律理论与实务进行了积极探索与研究，代理了大量征地拆迁、房产交易、社区物业案件。

在征地拆迁领域，张律师代理了北京、河北、安徽、杭州等地的房屋拆迁纠纷案件数起，涉及了从项目立项、规划审批、用地审批、拆迁许可等各项法律程序。

在社区物业领域，张晓燕是最早以团队形式对该业务领域进行研究的盛廷社区房产律师团的骨干律师之一，张律师与团队成员一起对社区物业纠纷进行了具有前瞻性的探索与实践，具体包括社区结构治理、盘活社区资产、业主、业委会权益保护、物业公司权利边界、新时代背景下的物业服务模式等等，现已摸索出了一套比较成型的社区结构法律治理方案，从而可以更好地平衡业主、主委会、物业公司和开发商的关系；张律师参与办理了多起具有典型性的社区房产案例。受到媒体的广泛关注，具有一定的推动意义。

在房产交易领域，张律师代理了多起商品房预售合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷，如延期交房违约、房屋质量索赔、定金纠纷等，张律师擅长根据该类案件的特殊性，借助法律手段，寻求对当事人最有利的解决途径，曾成功调解多起交易纠纷，同时为多起大型大动产交易设置法律流程，降低交易风险。

在公司法律服务方面，张晓燕律师常年担任多家企事业单位的法律顾问，擅长根据不同行业特点提供针对性法律顾问服务，完善企业内部法律结构，保障企业交易安全，降低法律风险。