二手房买卖卖方违约案件怎么处理_二手房买卖卖方违约案件

1.如何解决卖方违约拒绝卖房的问题卖方单方解除卖房合同

2.购买二手房付款后 卖家反悔了怎么办

3.买卖二手房因客观意外无法过户咋解决

合同签订后她反悔了，说丈夫对此事不知情;银行手续都办了，他却被指“违约在先”

二手房买卖纠纷中，因涨价导致的卖方违约占较大比例买卖二手房要注意哪些问题法官给您支招

二手房买卖这些“坑”您得绕着走

二手房买卖中，由于涨价毁约等因素造成的合同不能履行，让买方、卖方都很闹心。法院近期受理的案件中，二手房买卖纠纷也占了较大比例。

二手房买卖纠纷的常见情况有哪些?买卖双方又该注意哪些问题?法官在接受河南商报记者访时结合近期判决的案例进行了总结和提醒。

案例1

合同签订后她反悔了说丈夫对此事不知情

年4月，原告孟某经中介介绍，决定购买被告吴某的一处房产。为表示诚意原告孟某当即给被告2万元的诚意金，并约定诚意金直接转成房屋购买的定金。

签过合同后，被告却一直不履行过户手续，甚至以办理银行解冻手续为由将中介保管的涉案房产证借走并再也没有交给中介。

庭审期间，中介提交了被告吴某所售房屋的钥匙，并说明钥匙是签过合同后被告交给中介的，被告还嘱咐中介，原告孟某只要交了首付款，办理好手续，就将房屋钥匙交给原告，没想到合同没有履行完，被告就不愿意卖房了。

被告方辩称，涉案房屋是被告吴某和丈夫的共同财产，但被告的丈夫对涉案房屋的买卖并不知情，所以合同无效;原告给的2万元诚意金是中介费，原告并没有向其交付定金和首付款，所以是原告没有积极履行合同。案件在进一步审理中。

案例2

银行手续都办了他却被指“违约在先”

年9月，耿某同李某签订了房屋买卖合同。双方约定：房屋总价款70万元，用按揭方式支付，双方在20个工作日内到银行办理按揭手续，耿某在合同签订时支付佣金及定金5万元，其中佣金6000元。

合同中还约定：因李某房屋有需解除，房屋解压事宜由耿某协助办理，李某需无条件配合办理;定金5万元中2万元直接交付李某，剩余3万元由中介公司代为保管，过户后扣除中介费用，剩余冲抵房款。合同签订后，耿某支付给李某定金2万元，交给中介公司暂时保管定金及佣金3万元(佣金6000元)。

耿某后期还缴纳了办理银行手续相关费用11000余元。眼看合同已履行过半，孰料在办理后续房屋解压手续时，双方起了纠纷，导致房屋未能如期解压。

协商未果后，耿某将李某告到法院，请求判令李某双倍返还定金，赔偿佣金及办理银行费用损失。

法庭上，耿某表示，自己已在合同规定时间内向银行办理了手续，作为出卖方，李某有义务将其房屋进行解押，“李某不按合同出卖价履行导致合同无法履行，构成违约。”对此，李某辩称，合同中约定自己是以“办理”为主，应由耿某负主要义务，耿某违约在先。

惠济法院经审理认为，根据证据和陈述，原被告各有过错和违约行为，均应承担相应的责任。44000元定金由李某和房产中介分别返还给耿某。而对于耿某佣金及办理银行费用的损失，由原被告各半分担。

提醒

要对房屋过户、交付及后续的物业交割做明确约定

在5月24日的管城区法院新闻发布会上，该院第三巡回庭庭长孟永红介绍了房屋买卖纠纷的受理情况、案件特点、典型案例以及法院处理原则。据介绍，最近半年时间，管城区法院受理此类案件近200起。

孟永红总结此类案件纠纷最常见的有以下三种情况：一是因房屋涨价，卖房人违约所引起，此类纠纷所占比例较大;二是因买房人在支付房屋首付款时存在拖延现象;三是因为中介组织行为不规范，导致合同拖延履行，甚至无法履行。

孟永红法官提醒，买卖双方进行房屋买卖之前，应当对交易双方、中介机构的信用、履约能力做必要的了解。签约时一定要仔细阅读房屋买卖合同的文本，对各种意外情况和易引发争议的内容在合同中做出明确约定。

诚信交易也是必须的。孟永红说，遇到房价上涨，有些房屋出卖人认为只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金就可以任意解除合同，然后将房屋再以高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。按照规定，守约方可以选择，是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。

另外，一旦发生纠纷，要注意搜集保存相关证据。如果出卖房屋需解押，双方如何约定解押要在合同中明确写明，若对方违约，要及时提醒并在沟通时进行录音或找第三方作证;如果通过中介介绍买卖房屋，要加强与中介的沟通，让中介证实在整个合同履行过程中双方的履行情况;而且，在签订合同时对房屋过户、交付及后续的物业交割等的时间点要明确补充约定，让对方签字认可。

如何解决卖方违约拒绝卖房的问题卖方单方解除卖房合同

二手房买方违约判赔偿的违约金双方是可以协议的，解除合同之后买方支付的定金，也就是房产总金额的百分之二十是不进行退还的。签订合同的任何一方，不履行合同中的义务，就是属于违约，需要支付违约金。

一、二手房买方违约判赔20%的违约金吗

违约金是多少完全由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。合同解除后，收取的定金(总价款的20%)不予退还。

二手房买卖合同中的违约金的约定:

1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%;如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

二、二手房买卖的基本注意

1、产权清晰

产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。

2、产权的完整性

确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

3、房屋质量

观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

4、居住空间

观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。

5、装修配置

看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。

6、物业管理

了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

7、房屋历史

了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。

8、邻里情况

邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。

9、房屋价值

通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

10、条件

二手房的有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。

11、产权的交接

需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。

不管是购买新房还是旧房，只要有一方进行违约，都是要根据双方约定的违约金进行赔偿，不过双方可以是先进行协议，在协议达成一致的情况下，是可以免除的。在协议达不成一致的情况下，可以到有管辖权限的人民法院进行起诉。

购买二手房付款后 卖家反悔了怎么办

小王月底在中介看中了一个校区房，交了定金并与房主签订了买卖合约。没想到“五一”刚过，小王找到卖家想办理相关手续时，卖家却以夫妻间未就卖房达成一致为由毁约，宁可赔偿双倍定金也不愿履行合同……针对近来频发的二手房卖主毁约案件，法律专家说，卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是取措施补救;三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。

当下房价涨幅较快，买方因出卖方反悔导致的二手房交易违约率激增，大部分出卖方不愿意“按合同办事”，宁愿主动违约，甚至支付双倍违约金也拒不交房。

近一段时间，哈尔滨市各区法院受理多起房屋买卖合同纠纷。一些买家在房屋买卖中途遭“腰斩”，叫苦不迭，纷纷到律师事务所寻求法律帮助。据黑龙江启凡律师事务所主任姜启凡介绍，该所仅在4月份就收到该类纠纷案件3起，今年以来，他们已受理咨询此类纠纷30件，其中有8件已经正式代理诉讼。房价看涨卖方毁约

今年2月，于某通过某房产咨询代理公司与黄某签订了一份《房屋转让合同》。于某向黄某购买南岗区某名校的学区住房，面积86.38平方米，房价65万元，并约定了付款方式、定金及违约责任等相关条款。按照合同，于某先向黄某支付定金2万元，并在合同中详细约定了如何办理房产过户和交纳房款的一切事宜。

但是，黄某的儿女得知此事后，认为黄某不了解房市价格，“贱卖”了房子，并找到房产评估机构，得出的评估结论为该房产市场价值约为85万元。于是黄某向于某提出交涉，希望能改变原合同，按照评估价格来交易房产。于某认为他们原先商谈的价格为当时的市场价格，并签订了合法的协议，黄某提出的要求既不合理也不合法，遂拒绝了黄某的建议。黄某提出如果不改变原协议，他就拒绝履行合同，宁可双倍返还定金。于某提出即使自己得到双倍定金的赔偿也无法弥补损失，因为两个多月来市场价格已经大幅度上涨，他与黄某签订协议后就没有再出去选择其他房屋，无论是同意黄某的提议还是出去选择其他房屋，对自己都会造成一定的损失，所以希望黄某履行原协议。但黄某坚决不同意，经过一段时间的协商，于某无奈接受了双倍定金的赔偿。

赵先生的遭遇与于某相同。2009年8月，赵先生带着妻子去看房，房主是一对夫妻，双方几次接触下来谈好房价为70万元。签房屋转让协议时，双方特意就违约明确了责任，“违约方要支付定金两倍的赔偿金”。因为房屋是登记在夫妻名下，房主小马不但签上了自己的名字，也把妻子的名字代签了。签好协议后没多久，赵先生就接到小马的电话，称房子不卖了，理由是老婆不同意，法律规定重大经济行为不适用代理。无论赵先生怎样恳求，小马都坚称房子不卖了，小马表示，老婆在卖房的过程中一直不同意卖房。当时卖房子时，赵先生妻子正在房间为了几件旧家具还与自己老婆吵架，自己老婆根本不知道自己卖房。赵先生认为如果小马老婆不同意卖房，当时就应提出来，现在的毁约理由太牵强。后通过了解，赵先生才发现，短短一段时间，该地段房子每平米价格已经涨了一两千，赵先生表示房子不卖也可以，但既然是卖方违约在先，应该双倍返还定金。

要钱要房买主定夺

分析人士认为，房价上涨是一个原因，而业主心理预期看涨也是导致卖家毁约的重要原因。

哈尔滨市一家房产中介机构的经营者丁女士认为，由于房价上涨的速度较快，一些卖主为了让自己的房子能卖上最高价，宁可主动赔偿双倍定金也要毁约，这在过去的房产交易中是没有过的。而很多买主为了避免官司的麻烦，也就无奈地接受了卖主的要求，接受双倍返还的定金。

有多年房产纠纷审理经验的道里区法院民事审判庭的孙法官解释，买房人有权要求卖方继续履行合同。卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是取措施补救;三是赔偿损失。由此可以看出，排在第一位的违约结果就是继续履行合同。这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。

孙法官称，卖房人双倍返还定金只是一厢情愿，但承担违约后果的方式不是违约人选择的，而是“受害人”选择的。

毁约背后“借口”多多

孙法官说，在诉讼中，卖房人毁约都不会承认是因为房价上涨，而是要挑出买房人的过错，比如买房人没有按时支付首付款等，再就是称自己配偶对卖房不知情。孙法官称，这些“借口”能否导致合同无效，要视具体情况具体分析。

借口一

买房人违约在先

对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为的，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。如果买房人只晚交了一两天房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。

借口二

配偶对卖房不知情

很多房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况也较多。在审判中，法官会要求卖房人提供配偶不知情的证据，询问卖房人为什么没有将卖房的事情告知配偶。另外，买房人也可以提供在看房或者签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效，买房人还可以向卖房人追讨相应损失。法官支招

规避风险

针对目前出现的二手房买卖纠纷倍增的现状，孙法官提示购房者应从六个方面保护自己、规避风险：

购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

买卖二手房因客观意外无法过户咋解决

这是一桩二手房买卖纠纷案。买家把钱都给完了，卖家又反悔了。事情发生在今年6月至前不久，正好是房地产涨价迅速的阶段。卖家自始至终没说反悔因为涨价，但最终还是输了官司。买家的委托人天津击水律师事务所房地产部部长安刚律师介绍，此案审理过程中，天津市高级人民法院发布了《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案的通知》，按照通知要求，如果买卖双方签订了《天津市房产买卖协议》，原则上应当判决继续履行合同。

2016年4月，李先生与王先生在中介签订二手房买卖合同，房屋坐落在西青区，成交价50余万元。合同约定，双方于6月底之前到房管局签订《天津市房产买卖协议》，办理手续。签合同当日，李先生交了定金2万元。6月中旬，二人签订房产买卖协议。两天后，李先生将首付款28万元交付到资金监管中心。签订房产买卖协议当天，双方还一起到银行办了审批手续。

直到8月，审批手续才批下来，李先生与银行签订了抵押合同，又通过中介公司联系王先生。王先生表示，自己本打算卖掉这套房子再买别的房子，但李先生在办理期间故意拖延，造成自己不能及时得到房款，继而买房违约，所以不能再配合李先生过户，双方的买卖关系应解除。

李先生无奈来到击水律师事务所向房产法务部部长安刚律师咨询。安律师听了李先生的情况后表示，根据天津市的审判实践，李先生在房屋买卖合同的履行过程中积极尽付款义务，不但交付了定金，而且交付了首付款，并且及时办理手续。虽然类似案件有判决买方胜诉的，但是本案不必然胜诉。李先生决定委托起诉。

开庭前，安律师向中介公司了解情况，据业务员讲，卖方王先生并未明确表示房屋价格上涨违约，认为是李先生拖延期限。业务员含蓄地说，“当时房价确实每天都在涨。”开庭时，安律师则表示，原被告约定2016年6月底前签订《天津市房产买卖协议》，同时申请办理。而实际上原告申请办理是在6月中旬。原告积极履行合同义务，但不能掌控审批周期。被告不能提交证据证明原告故意拖延，怠于履行合同义务。开庭后，李先生为表示履行合同的诚意和能力，到农行将剩余房款20万元一次付完毕。最终，法院判决买方李先生胜诉。

（以上回答发布于2016-11-29，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

本报讯 近日，韶关市新丰法院审结了一起二手房买卖的定金合同纠纷案件：合同双方达成交易协议，结果房屋后来因种种客观原因无法在约定的期限内顺利完成过户手续，买方以此起诉卖方违约。新丰法院认为双方无法履行合同的事实是因客观存在的意外导致的，认为卖方不应承担违约责任，遂判决卖方退还定金及相应利息即可，无需按照双方约定赔偿双倍定金。

买卖房屋一波三折终过不了户

2016年初，卖方张某珍和买方李某辰通过房地产中介介绍，达成买卖二手房的合意。随后，李某辰支付1万元定金给张某珍，张某珍写下收据给李某辰收执，双方在收据中约定“张某珍收到李某辰购买新丰县丰城镇××路××号××房的购房定金人民币1万元整，在2016年5月1日前到房管所签订购房合同并交此房款首期，房屋总价36.8万元，张某珍负责过户手续费用。”同时，收据中还约定“如李某辰不买此房，定金不予退还；如张某珍不卖房，则要赔偿李某辰1万元，并退还定金1万元，共2万元。”

由于买卖的房屋登记在张某珍去世的丈夫名下，张某珍和未成年的女儿都有继承权。如果张某珍要出售该房屋，需将该房屋过户到其名下。但张某珍的女儿未成年，无法自由表达是否要求继承该房屋的份额，需要等其成年后才能确定。因此，该房屋交易后一直无法过户到李某辰的名下，双方未能在约定时间到房管所签订合同及办理过户。

2016年6月，新丰县不动产登记局成立，对外办理不动产产权转移登记业务，对单位房改房、集资房、单位家属楼此类性质的房屋因涉及土地使用性质问题暂时不予办理房屋转移登记，导致张某珍和李某辰买卖双方房屋交易暂时无法进行。李某辰于是认为张某珍违约，要求张某珍退回定金并赔偿1万元。双方多次经中介机构调解无效，李某辰遂向法院提起诉讼。

法院认为卖方不应承担违约责任

新丰法院审理后认为，双方于2016年2月在张某珍所立收据中明确注明“如果李某辰不买张某珍房屋，定金不予退还；如果张某珍不卖房给李某辰，赔偿1万元给李某辰及退回定金1万元共2万元”的约定，可以认定双方是特别约定了过错方违约应负的违约责任。本案中，双方未能在2016年5月1日前签订购房合同和办理房屋产权转让手续的原因，张某珍已通过中介公司向李某辰告知，且李某辰也未和张某珍及中介公司去房管部门签订购房合同和交付首期购房款，应视为李某辰是同意延期签订购房合同和办理房屋转让产权手续。后由于新丰县不动产登记局的成立，不动产的转移登记要通过该局进行，而该局对张某珍此类性质的房屋因涉及土地性质和产权问题是暂时不予办理转移登记。因此，双方之间的房屋转让暂时无法履行不是张某珍违约行为所造成的，而是因客观存在的意外导致的。

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，法院认为本案中张某珍不应承担违约责任。对李某辰认为张某珍违约，要求赔偿双倍定金的主张，法院不予支持。对在李某辰明确不购买张某珍房屋的前提下，张某珍同意退回定金和按银行定期（一年）存款利率计付利息给李某辰的意见，合理合法，法院纳。综上，新丰法院依法判决卖方张某珍返还买方李某辰二手房买卖定金1万元及相应利息。

（以上回答发布于2017-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息