二手房延期过户对卖方的风险_二手房交易延期过户

1.买房避税延期过户可以吗

2.解析为减少缴税而延迟过户是否有风险？

3.买二手房 延迟过户可避税省钱？风险太大了！

4.二手房满五年能省多少税费？交定金后延期过户可行吗？

建议买方按流程办理二手房过户，否则将面临以下风险： （1）一房二卖 房产并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有，而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证，卖家如果又将房屋转卖给他人，并且过了户

买房避税延期过户可以吗

买二手房不立即过户风险知多少？

慈溪市的陈女士最近碰到了烦：今年2月，她以120万元的价格向田某购买了一套房子，准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上，这套所谓的二手房是全新的，由于小区水电配套问题，该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称，开发商保证在5月1日前完成所有手续，之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定，急于购房的陈女士还是签了合同，并付了全款。没有想到，直到国庆过后，房子的水电配套设施问题都没有解决，不但房产证的办理变得遥遥无期，连按时入住都可能无法保证。

在现实生活中，类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易，买方甚至交付了房款，但因为各种原因而没有马上办理过户手续，有的甚至长期不能办理过户手续，让双方都感到为难，尤其是已付了全款的买方，其中蕴含的风险更大。

二手房不能立即过户的主要原因

根据《物权法》的相关规定，不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产，或者只签了一份合同，并不能代表已经取得了房屋的所有权，看房产是否真正获得，最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白，但在现实生活中，仍然存在付了钱，却没有立即过户取得房产权证的情况。那么，出现这种情况的原因是什么呢？著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况：

1、所购房产还未取得房产权证，须等原房主先取得房产权证才能办理过户。

在现实生活中，很多所谓的二手房，其实是卖方新购的商品房，即卖主把新房转手出售，慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然，问题出在卖主身上，很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间，当遇到一些特殊情况时，数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来，有人仍然会因各种原因想立即出售新房，为此，他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实，或者自认为马上可以获得产权证，如果碰到对方急着购房，双方就会签订协议，甚至完成款项的支付。

2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。

有一些房产，如经济适用房等，必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易，就无法立即完成产权过户。这样，交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户，但如果约定时间过长，就会增加很多不确定因素，双方的交易必定包含着很大的风险，特别是对于买方，风险甚至是无限的，比如政策变化的风险；房价上涨或者下跌的风险，卖房者可能反悔，不愿配合过户。

3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。

一套房产，因为相关情况的不同，存在着很大的税费区别，而税费直接影响房价。由于各种原因，一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议，但为节省税费，又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件，也可能是其他什么原因。

4、为等待买家取得购房资格暂不过户。

由于房价上涨，有些地方出台了房产限购政策，造成一些买家暂时不能取得购房资格，但因某个原因，又急于购房，造成暂时无法过户。在这种情况下，双方都需要等待买家满足政策条件，比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕，或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。

买房不立即过户，究竟有哪些风险？

买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款，但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户，其中存在的风险很大，甚至因此而引起纠纷，这样的事例并不少。所以，了解这种潜在的风险，对于准备购买二手房者还是十分必要的。

杨文战律师表示，房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的，否则即使购房者付了全款甚至已经入住了，在法律上仍不能算已经取得了产权。所以，二手房交易后如不能立即过户，风险之大难以想象，其中最常见的风险包括以下五种：

1、一方违约风险。

在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家毁约，或者不再配合办理网签、、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。

2、原购商品房有问题，导致无法办理房产权证。

在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。

3、有的房子，卖方不按时归还的风险。

如果房产出售方原先在购买房子时有，在过户前应先还清，特别是买方，一定要盯着卖方立即还清银行，否则，如果卖方未按时归还，存在着银行收回的可能，买房者因此会陷入极为不利的局面。

4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。

在签约付款至房产过户期间，如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行，导致钱房两空的风险。

5、政策变化的风险。

（以上回答发布于2017-12-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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解析为减少缴税而延迟过户是否有风险？

如果大家对于房地产交易中所需要的手续与费用都比较了解的话，应该知道买房是需要交纳一笔一少的税费的，一些业主会用避税的方式来减少开支，如果这样的话，买房避税延期过户可以吗?大家是不是知道呢。

买房避税延期过户可以吗

在房产销售时，不满2年的一般住所和不满5年的家庭仅有住所，都需求额定交纳增值税及附加亦或个人所得税。所以部分人为了节约购房资金，挑选延期过户的方法，来避税。其实，想经过延期过户来避税的这种行为有危险的。挑选延期过户有什么危险?合同无效危险，《中华人民共和国合同法》要求，有下列景象之一的，合同无效：一方以、钳制的手法缔结合同，危害国家利益;不善勾结，危害国家、团体亦或第三人利益;以合法方法掩盖不合法意图;危害社会公共利益;违背法规、行政法规的强制性要求。无效的民事行为，从行为进行起就没有法规约束力。延期过户的主要危险就是有可能合同被判无效。这个不只仅理论上，并且是实践中是有实在事例的。

销售危险，依照法规要求，房产产权证书是断定房产拥有权的仅有合法凭据。还需房产没有处理过户，在过户之前房产产权仍属卖方。在两边等候过户的期限内，卖方能够将房产再次出售、典当，也存在由于卖方本身原因，比方触及债务争执诉讼时，被第三人经过法院查封等可能性。而一旦卖房人将房产典当、转售亦或房产被司法机关、行政机关查封冻结，这个过程买方人的利益将无法确保。此外，当时国家关于易手房销售的相关方针改变频繁。一旦在两边约好过户之前的过程内国家出台新的方针方针，构成房产销售资金添加，则无疑会引发两边的争执，给正常销售带来影响。房产毁损危险，谁能也不能确保杭州的业务不会出现在自己身边，终究天灾人祸也是一种客观状况。一旦出现这种问题，房产毁损亦或失掉寓居价值，你和卖家谁来承当职责?过户危险，根据法规的要求，并不是拥有的房产都能够过户的，即便是在房产具有房本的前提下。这是为什么呢?由于产权单元有权关于房产项目和上市进行约束。

买房避税要怎样避免风险

怎样躲避危险?比较难，终究没有一举两得的方法。有人试图用公证(包含合同公证、托付公证、强执公证等等做法)这种方法来加强合同的效能。这种做法实践上没有任何本质性的效果。公证组织是根据房产证的拥有权而不是根据销售合同来做公证，也就是说，公证机关不会公证房产的拥有权归于买方，只能证明房产销售合同归于实在、有用，可是不能确保合同在未来仍然能够得到有用执行。一旦在将来如两边出现争执而进入诉讼程序，那么关于确保销售来说，公证也起不到任何效果。此外，公证本身也是能够吊销的。其次，维权是存在资金的。如后期就过户问题出现争执，处理问题就三种途径：洽谈、司法、暗里洽谈，都有各自的资金和危险。

如买的房是家里的仅有住所，有啥优惠?根据《财务部国家税务总局住所城乡建造部关于调整房产机构环节契税营业税优惠方针的通告》要求，对个人购买家庭仅有住所(家庭成员规模包含购房人、爱人以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1个百分点的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5个百分点的税率征收契税。这套房的评价价格与合同价格不同，到底哪个才是计税价格呢?根据《财务部国家税务总局关于推动使用房地产评价技能加强存量房销售税收征管业务的通告》要求：申报价格高于计税参阅值的，以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参阅值的，如交税人不能按要求陈说、举证合理理由，以计税参阅值作为计税价格。满意以下条件即可免征契税，在婚姻联系存续期间，房产、土地权属原归夫妻一方拥有，改变为夫妻两边共有或另一方拥有的，亦或房产、土地权属原归夫妻两边共有，改变为中间一方拥有的，亦或房产、土地权属原归夫妻两边共有，两边约好、改变共有比例的，免征契税。

本文中主要为大家讲了一下关于买房避税延期过户可以吗的知识，如果大家近期在购房的话，关于房产税费，希望大家都要关注这个话题，说不定能省不少费用。

买二手房 延迟过户可避税省钱？风险太大了！

千言万语我都在前言总结一句话：房产证才是房屋唯一的合法凭证。

通俗点说，房产证是你的名字，才能证明房子是你的。

首先，你这种合同是恶意串通损害国家利益，很可能判合同无效。

业内一般称这种情况叫延期过户，实属三不规范之一。

投机取巧需谨慎，国家法律请牢记。

不然想坐收渔翁之利，最后恐怕是什么都会失去。

那么，延期过户到底有什么风险呢?

一、产权政策的不可预测

这其中也包括房价市场的浮动，如果房价上涨，我们难不保证对方房主毁约，可是如果房价下跌，我们就能做出水白莲花？

因此，高尚的契约精神大概只能用合同来守候，而不是人文约定。

二、合同无效的无奈

大家都知道，延期缴税是为了少拿一些钱，降低交易成本。但这期间，国家的收益减少了。搬出国家《合同法》我们来品读一下:

第五十二条有下列情形之一的，合同无效

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

因此，合同有可能无效，无效的后果就是房子不可能是自己的，不要想着自己是例外，法律没有例外。

如何抉择？

在风险能看得到的情况下，还是建议拿到房产证找到靠谱的中介公司办理过户手续，不要心疼中介费，不要因小失大。

有了第三方作保证买卖会更安全，因此安全性也大大增强。

最后，希望买房的人都能拿到心仪的房子，有一个温馨的家。

二手房满五年能省多少税费？交定金后延期过户可行吗？

我们知道，在二手房交易中，如果遇到不满2年的普通住宅，或不满5年的家庭唯一住房等，一般都是要缴纳不菲税费的。

于是，为了少交点税费，部分购房者或业主想到了延期过户，想等到房子满5年后再过户，以此达到避税的目的。

不得不说，如果排除所有不利因素，这也许是一个“省钱的好办法”。但是，延期过户的行为，本身就存在很大风险，想通过此避税，太危险了！不信？听小良一一道来~

首先，我们来看一个案例！

买家王先生通过中介公司介绍，看中了李女士的一套住宅，双方协商以200万元的价格成交。

考虑到该房屋的房产证，还差6个月就满2年了，于是为了规避部分税费，买卖双方在合同中约定：王先生先向李女士支付首付款80万元，6个月后，待双方办理完过户手续，再支付尾款120万元。

王先生按照约定支付了首付款后，便开始着手装修该房屋，并陆续购买齐全了所有的家具和家电。一切“准备”就绪，只差过户……

然而，王先生万万没想到！6个月后，也就是证满2年时，双方按照约定前去办理相关不动产登记手续时，却发现该套房屋，刚好在2个月前因李女士与他人的债务纠纷，而被法院查封了。

经过多次协商，李女士仍然表示：短期内无法还清所欠债务，所以无法解除房屋查封状态。

无奈之下，王先生只能起诉李女士，要求解除购房合同。。。但王先生装修所花费的钱财，只能打水漂了！甚至还错过了很多次买房的好机会……追悔莫及！

专家提醒，房屋买卖涉及双方重大利益，订立买卖合同后，应当尽快完成房屋交易与不动产登记手续，以防范交易风险。千万不要为了省一点点税费，而延迟过户，最后得不偿失！

延期过户有什么风险？

一、违约风险；随着房价的波动，极易产生违约风险。如果房价上涨过多，业主可能宁可赔付违约金也不配合办理过户；反之，如果房价下跌过多，买家也有可能宁可放弃购房定金或部分购房款，也不愿意继续履约合同。

二、房屋被抵押；如果业主急需用钱，不排除有拿已经签买卖合同的房屋去办理抵押的可能。如果到了约定过户的时间，没有还清，抵押状态未解除，房屋是无法过户的。

三、房屋被查封；存在因业主出现经济纠纷，而导致房屋被查封的风险，比如前文所介绍的案例中，王先生的遭遇~

四、其他事故；比如说，买卖双方中的任何一人意外离世，如果发生这样的意外事故，那肯定是没办法办理产权过户手续的，那合同肯定也是无法继续履行的。

《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

买卖房屋涉及双方重大利益，无论是何种原因，签合同交款后，一定要及时办理不动产登记过户手续。一旦拖延，可能面临各种法律风险，甚至陷入财房两空的困境，千万不要因小失大。

最近，北京的林女士想要“卖旧买新”置换一套两居室，她看中了东城区的一套二手房，总价900万元。不过，该房源得到明年7月房产证才满五年，中介建议她先按卖方要求交200万元定金，等到明年7月再过户，从而可以享受到“满五唯一”的税费优惠。林女士有点纠结，这样操作的话税费能省多少？过户时间距今还有近一年，会不会有什么风险？

解答：

按林女士所述的情况，中介建议她先交200万元定金，等到明年7月房子满五年了再交税过户，实际上是一种避税操作，着眼于交易税费的优惠减免，但要注意的是，这种做法有不小的风险，需要审慎考虑。

首先咱们来看，二手房满五年后再交税过户，税费究竟能省多少？实际上，如果该房源为卖方的唯一住房，“满五年唯一”与“非满五年唯一”相比，前者可以免征个税。

据麦田房产专业人士介绍，二手房交易个税的征收标准有两种，其一是有原值的情况（即卖家能提供原值凭证，或系统能查出原始的交易价格记录），个税为差额的20%，即（成交总价－房屋原值－装修费、利息等合理费用）×20%；其二是没有原值的情况，一般是按照成交总价的1%来进行征收。

由此可以看出，如果按照中介的建议来操作，林女士能省多少税费得看房源的具体情况，如果林女士想买的这套房子有原值，设上述差额为300万元，那么个税为60万元（300×20%）；如果没有原值，那么个税则为9万元（900×1%）。

虽然最高可以省几十万，但林女士也需衡量这种操作的风险。上述专业人士指出，最大的风险是房屋被查封，如果林女士先付给了卖家200万元定金，倘若在明年7月“满五年”之前，房子就被查封了，那么林女士不但拿不到房，其定金也难以追回，只能诉讼解决。

此外，由于近一年的时间跨度较长，期间房价的变动也有可能引发风险，如房价上涨，卖方不愿意卖了要违约，那就有可能导致合同无法履行，即使最后林女士能获得一定补偿，也错失了此前的购房机会。