二手房改造翻新案例分析_二手房翻新改造

1.重庆装修公司哪些是坑

2.二手房想单独改造厨房，会把其他地方破坏吗？

3.常见二手房买卖纠纷案例分析：户口、房款、交房

4.二手房装修房子的步骤之基本攻略

5.案例分析：买卖二手房为什么要慎选资金监管

在二手房买卖过程中，部分房屋由房主自行扩建一部分，这种情况下的不动产转移应该如何登记？房屋过户过程中，登记部门会对房屋情况进行调查，如果房屋发生扩建情况，那么房屋的容积率就增大，这种情况下，可不可以进行不动产登记？如果可以，购房者该怎么进行办理？本文以典型案例对这种情况进行分析。

案例：A公司从法院拍卖取得一块用地及用地上的房屋（房屋、土地已经办理了登记），但是在公司人员办理不动产过户的时候，登记部门通过调查，发现该房屋存在扩建情况，这种情况下，是否还能办理不动产登记？A公司又该如何办理呢？

案例分析：通过分析问题我们能够得到两个不动产过户登记问题：①能否进行不动产登记，若能登记，需要准备什么资料，如何办理？②房屋扩建部分如何处理？

问题解答：

1、案件中，由于法院拍卖有法律效力，A公司可以出具法院的拍卖结果和执行通知书办理不动产登记，但擅自扩建部分不予登记。

不动产登记包括“变更”、“转让”两种方法。两种方法是有区别的。如果房屋发生了买卖交易，那么土地权利转移属于变更登记。而经过拍卖取得的房屋登记类型是转移登记。A公司通过拍卖取得的房屋进行登记时，权利人发生改变，可以办理不动产转移登记。

申请时，A公司（买受人）可以携带个人组织机构代码证、人民法院拍卖房地产后确权的民事裁定书、房屋所有权证、国有土地使用证以及其他材料，向不动产登记机构申请登记。但

由于拍卖只对已经登记的部分有权利，因此不动产登记机构在这种情况下只会对已经登记的部分予以转移登记，而对于擅改扩建的部分是不予登记。

2、若想对扩建部分办理不动产登记，需要补缴扩建部分的土地出让金。

《城乡规划法》规定，国有建设用地使用权出让合同中记载的有关内容发生改变，房屋权利人应当向当地人民城乡规划主管部门申请变更规划条件。若由于房屋扩建，使得容积率增加，还需要城乡规划主管部门有责任向国土主管部门通报，国土主管部门备案。

我国《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》中有规定，“调整容积率的房屋，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积”。所以，案例中的A公司需要补缴出让土地的地价款后才能申请办理不动产登记。但有一点需要注意，如果房屋不符合变更条件，将不会予以登记。

通过分析案例，我们可以知道，如果我们购买擅自扩建的房屋，在办理不动产登记的时候，需要将多出部分的土地地价款补缴，之后才能办理。

（以上回答发布于2016-01-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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重庆装修公司哪些是坑

相信大家日常生活中也听说过很多关于二手房的买卖纠纷，他们中一些当事人由于缺乏相关的法律法规知识而蒙受了不少人身财产损失。由此可见掌握一定的相关法律法规知识是多么重要。那么接下来不放就随小编一起来了了解一下几个二手房买卖纠纷的经典案例，也许下文的案例能够给大家带来启发，也能够避免不必要的财产损失。

一、逾期支付房款引起的纠纷

下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行支付部分房款，而到时由于政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。

二、逾期交付房屋引起的纠纷

上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。

三、逾期办理过户手续引起的纠纷

上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

四、要求返还定金引起的纠纷

按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。

五、因中介行为引起的纠纷

如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

六、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

七、因房屋质量引起的纠纷

由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

八、因“黑白合同”引起的纠纷

“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取等原因而签订的虚价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚的，谁就应当承担这个举证责任。?但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

　　九、因户口迁移引起的纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

以上我们为大家列举了九个二手房买卖纠纷的相关案例，其中不乏因户口迁移引起的纠纷、要求返还定金引起的纠纷和逾期交付房屋引起的纠纷?等等大家在日常生活中容易遇到的情况。相信大家在了解了上文案例后也对二手房买卖纠纷有了更多的了解，也希望大家能够认真学习相关的法律法规以避免不必要的财产损失，从而保障最大程度上的个人利益。

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二手房想单独改造厨房，会把其他地方破坏吗？

在房屋装修时，是坑的地方是特别多的，例如：

1、预算报价偷项漏项

装修公司为了招揽顾客虚报价，预算偷项漏项，大玩文字游戏，提高首付比列，在工程中慢慢薅羊毛。如果不偷项漏项就意味着报价比同行高，意味着单子飞掉，意味着生意做不了。

2、现场增项

工程队长会根据情况，进行现场增项。市场价格竞争白热化，装修企业在压低报价的同时，不愿意放弃自己原有利润，所以只能压榨工程队长，目前家装公司发出来的单子工程队长不增项就是亏本。

3、拖延工期

造成这个情况的因素比较多，公司材料配送出问题或是特殊工艺导致时间拖延等因素都会造成工期拖延，但这种情况一出现，装修公司往往为了逃避责任，把原因全推在业主身上。

4、偷工减料

这个问题是老生常谈了，“挂羊头卖狗肉”的情况比比皆是。由于装修公司前期为了招揽顾客，给业主报出低价，造成工程队长赚不到钱，所以在施工过程中偷工减料的情况时有发生。请第三方装修监理和第三方验收公司，都可以很大程度上杜绝这种情况的出现。

5、免费设计

免费设计是家装公司为了招揽客户推出的广告语。而事实上，设计师提成低，付出与回报不成正比，他们只能拼命接单，大多数设计都是为了赶工，设计图少画，设计深度不够，描述模棱两可，草草收工。至于设计中有什么隐患，反正非专业人士的业主也看不出来。

6、装修合同

装修合同中的猫腻太多，装修合同大多数情况下都是有装修公司给出，其中补充合同坑较多，附件不完善，法律文书不严谨，缺少必要的法律元素，不能修改合同等陷阱比比皆是。

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常见二手房买卖纠纷案例分析：户口、房款、交房

厨房是家庭重要的区域，每天都能享用家常美食是人生一大幸事，好的烹饪环境能够给做菜的人带来做菜的好心情。厨房功能繁杂，所以厨房的装修设计一定要有条理而且区间布局要有技巧。一个厨房的“重新装修”要比“新装修”一个厨房，难度高的多，需要分析的因素有很多，需要根据不同的基础拆除“情况”，做出不同的规划和设计，”重装“厨房，需要对原基础做那些了解和分析呢？以下做简要说明。

亲，根据你现场，可以做一个L型厨房。厨房不怕小，只要配置好，巧安排动线，也一样可把厨房布置得美美的。如果能打半墙，可把冰箱嵌入进去一点。建议配置单盆、单灶，留够足够多的操作台面。例如：净水器、微波炉、电饭锅、消毒柜或者烤箱等等，尺寸数量，越详细越好，在基于这样的基础上，我们应该对这些物品位置进行规划确定，并且和专业的设计进行沟通，定下水电改造方案。所以要注意厨房吊顶的高度，要高于烟机电源并且在烟道止逆阀之下。在吊柜有玻璃层板灯和底板内嵌灯的情况下要注意预留灯线，同样要提前布置对应开关和找好变压器的位置。

建议吊柜玻璃柜门封闭柜门开放格搭配更好些，这样有设计感而且通透些，总结了些供您参考，自己家还需自己多用心根据自己需求和经济实力实际面积灵活应用才能达到自己满意，其实题主的装修诉求还是很明显的，厨房本身面积较小、电器需求量大，同时整个厨房的格局还是很规整的，U字型厨房正对窗，保证光线明亮，因此在操作动线上可以参照洗-切-炒-备餐的顺序进行设计。先附上类似格局的装修案例。

二手房装修房子的步骤之基本攻略

对购房者而言，购买一套属于自己的房屋是一件值得开心的事情。但是随着二手房市场的发展，纠纷的发生越来越频繁，购房者购房后没有感受到房屋的舒适，却因购房而糟心。常见的二手房买卖纠纷包括户口纠纷、房款纠纷和交房纠纷，下面将对以上三点进行案例分析：

一、教育地产户口纠纷

案例：刘先生为了女儿能上某重点中学，购买了蒋先生位于该学区内的一套房屋。支付过户后，蒋先生并未按期将户口迁出，刘先生的女儿因户口迟迟未迁入耽误了上该重点中学的时间。多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并按日支付总房款万分之五的违约金（合同款项）。

蒋先生辩称，自己新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为，蒋先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金。最终依法酌定蒋先生支付15万元违约金。

相关法律规定

合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但如果约定的违约金过分高，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出，就算的到法院的支持，购房者还是不一定能按时入户。在此情况下，法官建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件；另一方面，提前查询房屋现有户口情况。将户口是决定是否买房的因素之一，购房者需要据此对是否购房做出理智的判断。

二、房款纠纷

2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，支付了马女士50万元预付款，后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。马女士否认受到房款，而小刘亦也不能提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步审理中。

相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

在二手房交易市场中，购房者应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项，应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

三、交房纠纷

2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋并完成交易进行过户，而张先生准备入住新房时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满。于是张先生将租户及陈先生诉至法院，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。

相关法律规定

合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，不影响租赁人的使用。

买卖不破租赁原则：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

所以，购房者在二手房买卖中，应该对房屋实际使用状况进行全面了解；如果可以，应在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人，应支付违约金，以此加大卖房人的违约成本。

（以上回答发布于2015-09-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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案例分析：买卖二手房为什么要慎选资金监管

二手房装修是许多人的选择之一，但是如何进行合理规划以及如何预算装修费用，合理安排时间等问题是需要考虑的。因此，以下将针对大众装修二手房的情况，整理出一份二手房装修攻略，来帮助您有效地进行二手房装修。

第一步，规划与设计

在进行装修前，首先要想好整个装修的规划和设计。规划和设计涉及到空间结构的改变，墙面、地板，吊顶的拆除、增加、修改，以及家具的布置等问题。在这个过程中需要尽量避免增加水电能源的改动，因为这往往是最复杂和耗费大量时间的部分。同时，不同功能的房间也需要有不同类型的设计。

在进行规划和设计的过程中，建议可以从网络上搜索其他人的住宅装修案例，了解并学习其他的设计思路。

第二步，选择装修风格

在二手房装修之前，需要明确自己所希望的装修风格。不同的风格需要的材料和设计方法都会不同，所以在选择装修公司的时候，也需要关注其在不同风格下的实际操作经验。同时，在选择二手房时如果有初步的装修打算，可以考虑在购买的时候就尽量选购符合自己风格需求的房子，减少后续的装修成本。

第三步，预算

预算是装修二手房的重要环节，因为这关系到二手房装修的质量和效果。在进行二手房装修预算的时候，需要考虑到一系列的问题，例如房屋面积、装饰品、家具等等。

在装修预算中，建议可以参照三七分开的预算方法。其中70%是整个装修的基础花费为主，20%是增强性的装修，10%是最后施工的装饰。

第四步，施工

施工是闹中取静的治理过程。在施工中要特别注意施工人员的专业性，以及材料的质量。正确的材料选购是保证装修质量的重要因素之一。

在施工换草中也建立了一些注意事项。首先要注意安全，其次是要尽量减少噪音影响到周围，避免影响邻居的生活。

第五步，清理

在完成所有施工和改造工作之后，要进行清理和整理工作。这不仅是为了使居住环境整洁美观，还包括了对环境的健康问题，例如一些沙尘、毒素等也需要及时清理。

第六步，水电与隐蔽工程

水电与隐蔽工程常常是二手房装修中最需要注意的问题。因为二手房的历史使用可能会导致水管、电路、空调等设施老化或损坏，这些问题如果不处理，会影响居住的安全和舒适度。所以在装修之前，需要对水电隐蔽工程进行检查，找出问题并更换或修复之后再行装修。此外，新装修的设计要不得损坏原有隐蔽工程的通道，规避造成不幸的危险。这点是重中之重，验收时也要注意检查。

以上就是针对二手房装修的基本攻略，希望能对广大装修的业主提供有效的帮助！

二手房资金监管越来越引起人们的重视，它能保证买房人资金的安全。大部分情况下，二手房买方都处于弱势，资金监管能够保证首付和定金不会被挪用。但资金监管服务也不一定是万能的，实际上它还有很多不合适的地方。

案例分析：

北京的业主王先生和购房者叶女士达成了过户意向。总价300万的房子，叶女士支付了100万元首付，并完成网签，100万元的首付款选择了资金监管服务。

正常情况，等房贷下来后，双房完成网签过户后，再把资金打至王先生账户中。至此，这套二手房完成交易。但是王先生由于做生意急需钱，他愿意降价10万元出售，但前提是尽快拿到钱，然后再过户。

资金怎么来？

由于全款买房需要大量资金，而购房者叶女士没有足够资金，只能选择中介的垫资服务，一般人认为只需要垫资190万就好了，因为100万首付已经交资金监管了，把这部分钱取出来就好了。

这里需要提醒的是，叶女士的确支付了100万首付并选择了资金监管，但是由于被监管资金在没有完成过户前是被锁定的。叶女士如果要享受这10万元的优惠，只能选择垫付全部房款，而不是仅仅垫资190万元。垫资时长由银行审批进度决定，通常是1-2个月左右。中介提供垫资服务，其产生的利息完全由购房者叶女士承担，甚至超出了优惠额度和购房者支付的中介费！

当然，叶女士也不选择全款支付，那么这笔交易可能会黄掉。

从这个角度来说，如果购房者选择资金监管服务，那么资金的流动性就会很差，如果遇到类似上面这种情形，购房者将很难享受到优惠。

当然资金监管也有其好处，但话又说回来，如果真碰上个骗子，资金监管能起多大作用也未可知。

（以上回答发布于2016-05-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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