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2024-11-05 04:28:17

1.购买二手房公证可靠吗

买二手房应该注意: 一、确认产权的可靠度　 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;　 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;　 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;　 4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。　二、考察原单位是否允许转卖　 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;　 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;　 3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。　三、查看是否有私搭私建部分　 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;　 2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;　 3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。　四、确认房屋的准确面积　 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;　 2、产权证上一般标明的是建筑面积;　 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。　五、观察房屋的内部结构　 1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;　 2、管线是否太多或者走线不合理;　 3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。　六、考核房屋的市政配套　 1、打开水龙头观察水的质量、水压;　 2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;　 3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;　 4、观察户内、外电线是否有老化的现象;　 5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;　 6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;　 7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;　 8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。　七、了解装修的状况　 1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;　 2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。　八、查验物业管理的水平　 1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;　 2、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;　 3、小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;　 4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。　九、了解以后居住的费用　 1、水、电、煤、暖的价格;　 2、物业管理费的收取标准;　 3、车位的费用。　十、追溯旧房的历史　 1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;　 2、哪些人住过,什么背景,是何种用途;　 3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;　 4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。　十一、了解邻居的组合　 1、好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;　 2、拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;　 3、与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。　十二、算计一下房价　 1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;　 2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;　 3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。　十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的条件是:　 1、年满18岁,有城镇户口,本地、外地均可;　 2、能提供稳定的收入支付本息的证明;　 3、愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押;　 4、所购房屋产权所属真实可靠;　 5、支付有关手续费。　十四、请律师　 1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;　 2、公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;　 3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。　十五、找代理行　 1、公房上市取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作;　 2、代理行的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;　 3、在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?　十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证:　 1、有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;　 2、资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化　 1、公房上市还是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;　 2、媒体的报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;　 3、向律师及中介代理行咨询;　 4、最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。　十八、产权是否完整　 1、确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;　 2、只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。　十九、小心房款和产权的交接　 1、不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;　 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。　二十、保证产权顺利过户　 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;　 2、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

购买二手房公证可靠吗

由于不知道交易房款是多少,只能把以下要交的税列在下面.

契税：个人购买家庭唯一住房的，减半征收，即成交价×1.5%；个人购买家庭唯一住房，且系90平米及以下的，按1%征收，即成交价×1% 如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳。买方承担。

印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税，从2009年至今国家暂免征收。

营业税：凡是购买时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳。卖方承担。

注：购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税，契税早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

个人所得税：凡是购买时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。卖方承担。

我当时在周浦看房子的时候也看到明明的,好象他们也有连锁的,至少我在浦三路也见过的

我今天刚付了一套二手房的定金,之前我也比较担心中介的资质,特别是那种小中介,但我今天还是选了一个大中介来交易,这样说吧,大中介规矩比较多,比如佣金什么的都不能谈,小中介这方面就比较好操作了,而且大中介走的流程也多,我朋友卖房子的时候,因为他本人不在上海,委托他妈妈给他办理,大中介还需要提供公证,而小中介这方面操作就很简单了

我从百度上搜来的,给你参考一下

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。

最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。

查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提权证书、件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构

“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房买卖应注意技巧

不看白天看晚上，入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

不看晴天看雨天，下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

不看建材看格局，购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。

不看墙面看墙角，查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工，好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

不看窗帘看窗外，应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不开冷水开热水，如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯，新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

不看地上看天上，看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

不问屋主问警卫，可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

签订二手房买卖合同 7个必须

1．必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）＿＿日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第 2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7．必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

购二手房五项注意

一、验明房本

买房最重要的是所买的房屋有真实的产权证，之后才可以合理合法地出租、出售，或者办理抵押。

二、选择最合适的面积和位置

选择大学周边的房子和交通便利的地段，房子升值空间较大。居室面积上也最好选择小户型的。

三、房屋质量非常重要二

手房一般都存在着不同程度的隐患，这些问题在购买前的看房中要详细观察与询问。

四、设施配备需关心

在购买二手房时，诸如空调、煤气或电热淋浴器、煤气、电话和闭路电视等设施旧主人是不会拆除的，在选择时需要加以仔细观察，省去日后的麻烦。

五、找可靠的中介机构