二手房 交易 注意_二手房交易注意大坑

1.买房三大坑！跳一个躺十年

2.如房价下跌 这四种房子最不能买!

3.新房和二手房哪个更划算？

4.目前想买房子，二手房和新房哪个更划算呢？

5.首付款付完了,银行冻结的金额可以直接到买方账户吗？

购买新房和二手房其实各有各的好处，但是购买二手房对于周边环境和邻居的可选余地还是很大的，而且随着目前市场上高居不下的房价，部分区域的二手房比新房还要便宜。那么，买二手房好处有哪些呢？接下来，我们就具体来看看。

一、房屋质量一目了然

买二手房，看得见摸得着，就是再破再旧，也能弄个清清楚楚，明明白白。二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水、地面塌陷什么的。

也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。

二、产权权属清晰

二手房有没有证，一目了然，能不能交易，去房管一查便知。只要签了合同，交足了钱，就可办理产权变更和过户，能做到心中有数。而买新房就没这么，买的时候信誓旦旦，住进去了，迟迟见不到证的踪影，最后一打听，根本就办不了证，原来是旧村改造。

三、配套设施完善

一些新房“在那遥远的地方”，人烟稀少，下班了还得买了菜提着回家，早上饿着肚子开车去吃早饭，但是二手房就不同了，“身处”闹市，银行、饭店、医院、学校、广场等一应俱全，生活起来，相当便利。

四、地段较好

买房最重要的就是地段。二手房由于建筑时间关系，大都分布在市中心、商业繁华地段或者老城区等地方，交通便利，不仅适合居住，用来投资也相宜的很。

五、房子几乎没有污染源

新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，但是二手房就不同了，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。

六、价格多元化

二手房根据房屋性质，地段划分，房龄等不同，价格也不尽相同。因为毕竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。

七、入住后干扰少

新建商品房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内每天都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是“热闹”。买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修，免了一定的干扰。

八、居住成本低

有一些二手房分布在开放式小区，基本上没物业管理费等，只需交纳卫生费等，算下来比较便宜；而住在新小区物业管理费、车位费等加起来也并不少。如果买二手房时碰上好一点的房东，送装修，甚至送家具家电，亦可省掉一些费用。

九、你可以选择和什么样的人做邻居

买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。

了解到以上这几大优点，大家是不是对二手房更加倾心了呢？其实购买新房和二手房是各有各的好处，实际还是要看购房者的目的和主要需求，结合自身情况来选择。

（以上回答发布于2017-09-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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买房三大坑！跳一个躺十年

相对二手房来说，一手房因房龄短，房子年代新，景观设计现代化，交易简单和升值空间较大等优点受到一部分人偏爱。相应的，购房者也要承担时间与装修成本，一手房的交房时间一般是1-3年甚至更长，楼盘规划与交房标准往往不能完全符合。

因此，购房者常常会面临开发商变更规划，虚宣传，停车位归属不明等楼市纠纷。对于购买一手房的新手来说，应该做好充足准备，遇到纠纷，敢于运用法律武器维护自己的权益。故查阅了资料，也咨询了一些购房老司机，综合实际情况，给新手买房指出这五大坑：

一：宣传中说好的游泳池不见了！

房地产开发商宣传资料中说到会建设小区游泳池，但是交付的时候缺没有，购房合同也没有体现，该怎么办？

律师解惑：商品房的销售广告和宣传资料中对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦当视为合同内容。购房者可要求开发商承担违约责任。

二：学区房学位房怎么成了私立学校？

好好的学区内学位房，怎么只有私立学校？

律师正解：如果购房者与开发商合同里明确约定引入公立学校的，开发商违反约定，购房者可以要求其承担违约责任或解除合同退还房款。如果合同里没有明确约定，即使开发商在宣传上有此广告，也视为一般性介绍。根据最高法院的规定，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。

另外，对于学区房和学位房的概念，也需要仔细区分下：

学位房，是指只要购买了该房源就享有上学名额，一般所带的学校性质为私立或联合办学，只有一个孩子的指标。学位房不受户口的限制，这也是它区别于学区房的一大优势，但是学位房的学校因为是私立的收费特别高，估计小学和幼儿园合起来上完得花十万左右吧，这和花钱买一个学区差不多。而且学位房的学校可能老师流动性比较大，可能质量和学区的统招老师还是有一定的差别。

学区房是针对九年义务教育而言的，是由在每学年根据片区入学生源情况划分出来的。真正意义上的学区房是：该房子属于某个重点小学或中学的划片学区。买了学区房只是具备了优质学校随机派位的资格，能不能进还得看学校的容量和报名的人数等。

三、物业公司的各种坑

装修碰上霸王条款，物业公司要求业主必须雇佣指定的装修公司并缴纳装修押金和监工费，否则就不予装修。

律师发声：物业公司和购房者之间是一个物业服务关系，除此之外，物业公司无权强制缔约要求购房者购买其提供的防盗网。此外，物业公司收取装修押金和监工费属于乱收费行为，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费。

四、说好的停车位呢？

根据《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》规定配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。如果属于业主共有的停车位即使在购房合同中约定为开发商所有，该约定也是无效的。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车位的车位、车库应当首先满足业主的需要。

五、没成交中介也要收中介费？

律师解答：根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。如果居间人只带领客户看房，而未促成买卖合同的成立，不应支付居间报酬即中介费。

即使签订的看楼书上约定不管是否是在其居间服务下促成交易都应支付佣金，该约定免除居间人的主要义务以及强迫客户接受居间服务，该看楼书是针对不特定的客户预先拟定的格式条款，效力上属于无效。

为了你的买房顺利，特此送上整套买房“防坑”攻略，拿走，不谢。

（以上回答发布于2017-03-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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如房价下跌 这四种房子最不能买!

作者 | Miss蜜姐

近期，不少人买房的热情又被激活了。最近一两个月，利好的消息看似不少。

多地加入的人才争夺大战，放宽落户、购房限制等，还在继续。

就在今天（1月8日），苏州出台《苏州市人民关于调整人才落户相关政策的通知（草案）》。

该草案引人关注的一点是，为人才提供了 “先落户后就业” 的新落户方式。

当然，被开发商和房屋中介们宣传更多的利好消息是：央行降准。

本周星期一（1月6日），央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元。

在不少人兴奋不已、摩拳擦掌之际，蜜姐想友情提醒下， 如今的房价水平之下，大部分普通人买房的容错率极低。

尤其是还想买房保值增值的人，最好先把买房的三个典型大坑了解清楚。

01

大部分买商品房的人，即便是自住，也都打着投资的小九九。住上几年、十几年，还能增值，卖了换个大房子，何乐而不为。

这也是不少人偏爱买新房、规划新区的新房的一大原因之一。

核心区的二手房性价比再高，但行情好的时候，哪里比得上新区新房房价诱人的上浮幅度呢。

迷信所谓的规划，特别是小道消息的“规划”买房，这个坑一跳能蹲好几年，甚至更长时间。

除非自住，买了就住不浪费。 投资买新区，尤其是第一波买新区的人，通常不太好受。 要赶上周期波动，就更难受了。

新区买房的坑和套路，较为普遍。2018年—2019年，蜜姐就亲眼见证了一个光芒四射、炙手可热的新区回归平淡。

这个新区位于某热点二线城市。2018年，朋友想去买某大房企的房子。

先是到指定地点现场登记，再是去售房部领取开盘邀请卡，再是参加开盘发布会。跑了三趟连个户型也没看到……

朋友异常气愤，当初因为销售人员说开盘的发布会将公布户型，结果前后持续了近3小时的发布会，仅公布了几个别墅的户型和一个大平层的户型。

而发布会后，开盘的时间却一拖再拖，调足了购房者的胃口。

朋友很着急，于是找了几位好友陪他，驱车一个多小时到了他心心念念的新区，实地踩盘。

除了当地一家知名学校已开学，其他配套尚处于开发阶段，基本就是个超级大工地。

跟当地人聊天得知，两年前这里的均价还未过万，但2018年行情好，加上各家开发商对新区概念的大力宣传，均价很快翻倍。

从实际踩盘和当地的发展情况来看，这个新区10年能发展起来就不错了。而买房后能出租的几率很低，且租金水平也很低。

但一个月后，该盘现场认购异常火爆，尽管很多人还是没有看到自己想买房子的户型图……

仅仅一年后，2019年下半年，该新区当初需要靠抢购房名额的楼盘，已经变成了中介隔三差五给朋友打电话，热情邀请去看房了。

而二手房的挂牌价格也较前一年下浮了1000-2000元每平米。

新区的房子不是完全不能买。如果工作在新区，买新区的房子自住，既能节约交通时间和成本，又能长期坐等升值，也不失为好的选择。

但如果纯投资，除非十年不用的闲钱，否则还是别往里投了。因为一旦想变现，是相当困难的。

尤其在“长期坚持房住不炒”的大背景之下，而短期大概率还得承受价格的波动，没点心理素质和经济实力，是玩不起的。

还要重点提醒的是，买新区的房子，一定要注意开发商的实力。 新区短期发展不起来，小开发商被拖死，烂尾后导致退房无门，才是最大的坑。

02

第二大坑，是所谓高租金收益的公寓。特别是所谓的度公寓，江景、海景公寓。

最近一两年民宿流行。一些公寓也打着购买送租约，而主要就是出租做酒店、民宿。

看似很划算，有租约不愁出租的问题。

这些租约通常也就是五六年，能否达到你保值增值的目的，还真得算下细账。

经当事人同意，以一个真实购房案例来给大家分析。

W先生，2017年以较好房价出手了区县老家的房子，2018年在某二线城市投资了一套面积100多平米的公寓，总价约170万，单价约一万六千五。

中介推荐的理由是，江景房，带6年租约。预计租金每月能达到七八千元。

W先生，心里一盘算，那租金就能还每月的房贷，自己就是投入首付。长期当个包租公也不错。

然而认购之后，发现所谓的租约合同，并没有约定具体租金。

买房后，他与承租方协商，租金价格迟迟谈不妥。承租方说生意不好做，中介当初承诺的七八千一个月的租金，他们出不起。要出这么高的租金恐怕拖不到6年，公司就得垮了，这租约也没法完成。

僵持了大半年，迫于还贷压力，W先生接受了降价出租，每月租金约六千出头。

此时，他既觉得憋屈又无可奈何。一方面他付首付，每月还相当于给承租方“补贴了”近两千元房贷。

再算一笔账，如果按照现在的租金水平，哪怕是一天不空的顺利出租，不算物管等费用、不算房贷利息的情况下，也得约24年才能回本！

即便是租金能达到当初中介承诺的七八千一月，租期也仅有六年，此后还得自己想办法。

而如果挂售，公寓的交易费用也颇高，加上也难以脱手，现在感觉似乎捧了个烫手山芋。

海景房、度房的坑相信不少蜜友都看过，如果再叠加公寓性质，堪称是坑中之坑。

03

第三坑就是商铺，尤其是看似捡便宜的商铺。

一铺养三代的商铺，在变成三代养一铺之后，不能想些新花招。比如，附带学区名额，“旺铺”抢购，“唯一”一个特价商铺等。

身边好几位被商铺套牢的人，跳的都是类似的坑。

当商铺叠加新区这个大坑，简直堪称坑中王炸。

通常新区的商铺，有更多“便宜”的噱头。中介通常劝说的理由就是：如果新区都起来，这个商铺就不可能便宜，现在才是捡便宜的好时机。

身边一位被商铺套牢的长辈，这个“便宜”捡了七八年了，还未能解套。

虽然当初买的新区，如今发展也还不错，当地楼市经历过两轮起伏，价格已颇为客观。但他的商铺却一直难租出去。一是面积大，二是所在的商业区一直没发展起来。

商铺的挂牌价格比当初买的时候普遍高了，但他挂售了大半年，甚至愿意亏点出手也没找到接盘侠。

尽管近期利好消息不少，不过蜜姐还是要再三提醒，想买房致富比以往难度大了太多太多，且要做好长期持有的准备。

至少避开上述三个大坑，少犯错才能离成功更近一点。

新房和二手房哪个更划算？

面对纷杂的楼市，一些地方的开发商、中介为了促进销售，会给买房人施障眼法。有的卖房人为了处理掉手里的房子，也有可能想一些歪点子，比如小产权说成大产权，破旧的房子说成潜力股。殊不知，这些诱惑对于购房人来讲是潜在的风险，在房价下行的背景下，这些“定时”般的房子是危险的房人除了清楚自己的经济能力，最重要的是要从购房区域、房屋新旧、房屋面积、房屋性质几个方面，全面了解目标房源。

购房地区：远离居住区的养老、旅游地产

有些开发商把山里的小洋楼包装成养老、旅游产品，忽悠购房人，什么远离喧嚣，独享宁静，要知道这类房子给人的第一印象就是清静、适合居住，但是别忘了，你要是投资用的话得想想好不好转手，毕竟养老、旅游什么的只是针对特定的人群，住宅类房产相比这类房产的受众更广，变现效率更高。

房屋新旧：房龄大的二手房

二手房的配套相对完善，有些房主和中介把房龄将近30年的房子说成20年，房龄大不仅房子破旧，居住舒适度欠佳，的话还会影响年限，房龄越大，可申请的年限就越短，在这里，融360房贷君教大家几个辨别二手房房龄的方法：

1、区别年代户型差异

每个年代建设的房子都有着各自的特点，大家可以根据特点判断房子大概是那个年代的。

上世纪50-70年代的房，每层的高度在3米以上，以砖混结构居多，社区配套不是很完善。

上世纪八十年代的房，开始体现“厅”，但是厅很小，外部结构多是6层的板楼，面积50、60平左右，房型看着也比较旧，不过在近些年的翻修改造中，外部都加了保暖层，有的看着并不是很旧。

上世纪90年代的房，户型设计上客厅的体现更明显，厅面积也在14-15平米左右，两居室面积70、80平，小区配套相比八十年代的房子更加完善些。

2000年以后的房子，在整体设计上更加体现人性化，增加书房、儿童房等功能区，两室两厅两卫的分隔更加方便，并出现了100平以上的大户型，居住的舒适性大大提高。

根据上面的年代特点大致判断出房子所属的年代，再根据产权证标注的年限，向房管局和邻居求证。

房屋面积：大户型房（144平米以上）

在大城市，房屋单价相对较高，面积越大，房子总价越高，虽然改善型购房人不少，但是能买大户型的人手里要么资本多，要么就是还有一套可以变现的房子作购房款，这么看来大户型的买家也只是一些特定的人群，90平米以下的小户型面积小，总价低，符合市场消费者的住房、投资需求，能接受的人群范围更广。

房屋产权性质：小产权房、商住房

除了上面几种因素，房屋产权性质也相当重要，今年围绕商住房、小产权房都出台了政策，限制商住房交易的政策，包括只能全款买，以及商住房占用购房资格，要求发布小产权房信息的中介机构整改等。在普通住房交易受限的情况下，开发商、中介们打起了其他主意，“低价房”的背后很有可能是个大坑，产权不合规的房子不仅得不到法律保护，以后转手都是问题。

随着热点城市房价的回落，楼市陷入观望期，无论是购房人还是买房人都以一种“再看看”的心态看待行情，需要注意的是虽然现在买房出了很多限制条件，但是从一定程度上讲还是比较利于购房人的，尤其是二手房市场，有相当一部分房主手里的房子卖不出去，购房人有了议价空间，可选的房源也变多，有住房需求的人不妨深入市场，说不定能淘到自己心仪的房子呢。

（以上回答发布于2017-08-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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目前想买房子，二手房和新房哪个更划算呢？

哈喽，大家好，我是棉言麻语，每天都会有不同的精彩资讯分享给你。

今天我们就来讨论一下，二手房和新房相比，有哪些优缺点？买哪个更划算？

下面我们来具体说一下。

绝大多数人都有喜新厌旧的习惯，所以大家在购房的时候一般都会选择去购买新房，毕竟大多数的二手房已经被别人居住过了。但是随着房地产市场的高速的发展，这些年二手房市场一直都是很火爆的，并且二手房市场受到政策的影响是比较小的。所以二手房能够真实地反映出当下房地产市场的情况，因此二手房也被称作是楼市的晴雨表。

新房的优缺点：

优点：

第一点：容易

一般情况下，我们都是通过买房的，新房是很容易通过申请的。不管是商业还是公积金，一般都是能够贷足30年的。而且的时候，可以直接向开发商合作的银行，这样一来的流程和手续就会简单很多。

第二点：新房的选择面比较大

购买新房的时候，去售楼处看房的时候，是有很多的房子供大家选择的。购房者可以根据自己的喜好以及经济实力去选择适合自己的房子。

缺点：

第一点：购买的房子多为“期房”，没有办法实地考察

开发商在建房子的时候，都是一期、二期、三期这样去建的，所以我们在购买新房的时候，一般都是购买的“期房”。大家也知道期房是没有办法实地考察的，所以在收房前对于房屋质量了解的是很少的，都是通过广告了解的。

第二点：价格相对较高

众所周知，新房的价格一般都是高于二手房的。

二手房的优缺点：

第一点：可以实地考察，能够清楚地知道房屋的质量

二手房有一个特别明显的优点在，就是现房现卖。此外因为二手房已经使用过了，所以房屋质量存在什么样的问题一眼就能够看出来。所以，购买二手房有一个优点，就是能够实地的考察房屋的质量。

第二点：价格比较低

二手房的价格和新房相比，是比较低的。而且现在楼市已经降温了，有很多的业主想要尽快的退场，所以很着急出售房子，如果你和业主好好谈的话，说不定能够省下一大笔钱。

第三点：有部分二手房已经装修过了，所以能够省下装修钱，直接拎包入住

虽然有很多的二手房都已经用人居住过了，但是这种类型的二手房基本上都已经装修好了。如果你购买的是这种类型的房子，能够省下一大笔的装修费，而且付完款之后可以直接拎包入住。

首付款付完了,银行冻结的金额可以直接到买方账户吗？

新房和二手房买房首付基本无差别，不过二手房涉及到评估价，首付比例可能高一些。如果评估价＜实际成交价，只能按评估价来计算，剩余差价全部需要在首付里补足。

一、新房容易，二手房较难.房无论是公积金贷还是商贷，一般都可以贷足30年，可以直接向与开发商合作的银行，手续和审批较为简单。相较而言，二手房比较难。出于规避风险的需要，大部分银行会把房龄作为影响年限的主要条件，房龄超过30年的商品房是很难进行购房的。即使可以办理，银行也会降低成数或减少年限，从而增加首付或还款压力。

二、新房比二手房税费便宜很多买新房通常只需要缴纳契税，其它开发商会搞定。契税收取标准与二手房相同。相较新房，二手房交易过程中涉及的税费很多，包括契税、增值税、个税、中介费等。而且呢，本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税，卖方通常都将其转嫁到买方头上。

三、买新房交易流程简单买新房流程很简单，基本上你带足材料去售楼处就行了，其它开发商都会帮忙处理好。二手房则麻烦得多，包括看房、产权调查、交定金签协议、审批、签合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤，每个环节都有大坑小坑无数，比如看房可能遭遇房源，过户前可能有房东违约等等。

买二手房的理由一、同等条件下，二手房价格便宜且可谈价一般而言，就同地段的新房和二手房而言，新建商品房的均价比二手房要高。而且，新房价格都是固定的，一般没啥议价空间。二手房都是可以谈价的，如果碰到急需用钱的卖家，你还可以压压价，买套比较划算的房子。如果在房多多平台买房，还会有从业10年以上的置业专家提供谈价磋商服务，完全免费!

二、二手房可选空间大买二手房可以选择自己想要的区域、小区、地段、户型、楼层等，且所见即所得，什么都是看得见摸的着的真实存在。新房区域相对集中，覆盖范围有限，一线城市集中在市区外。三、二手房配套齐全，升值潜力大一般而言，二手房地段都比较好，小区生活配套成熟、交通发达。新房却一般不在市中心，上班族为此要支付时间成本。

最近，天天630等媒体报道了在重庆发生的多起二手房买卖。

上百多位业主房子卖了，过完户了，却收不到尾款，房子竟然被买家单方面悄悄撤销了按揭手续，并另外找其它银行及公司进行了抵押，案件涉及金额上亿元。两百多位卖房人陷入了房财两空的境地，损失惨重。而对应的上百位买家竟然也是重大的受害者。

这数百起二手房交易大，到底有何？这发展到现在到底怎么样了？

1

消失的尾款，200多卖房人房财两空

630先报道了石女士的案例。今年6月，一名叫李杰的人通过恒田房产表示要购买石女士沙区的一套房子，并交了2万定金。后来李杰又以种种理由最终让石女士和所谓侄儿刘强重新签订购房合同，房产直接过户给刘强，按揭资料也由刘强来签订。

石女士重新签了合同，并和刘强去长寿一家银行进行了面签。几天后，中介说银行已经通过审批，通知石女士办理过户手续。过户当天，自称李杰朋友的倪伯伟给石女士付了定金和首付40万，石女士收到首付款后就将房子过户到刘强名下。中介表示后面由他们把证回给银行，石女士等着银行放款就可以了。

然后石女士苦等几个月后，一直没有等到尾款。她去银行咨询才得知，原来7月份买家已经单方面去银行撤销了按揭手续，125万的按揭尾款没了着落。当初面签时买家找了一家担保公司，过户后房产证交给了买家找的这家担保公司。而这家房屋中介不仅没有经手最后的回证环节，甚至连办理回证的这家担保公司的名字都不知道，如今也联系不上。

卖房找

不正规小中介，各环节都存在巨大风险。

新闻播出后，另一位受害人老杨联系了630，他们的经历和石女士的情况基本相同。联系进行交易的买方也是李杰和倪伯伟，但最终过户给了一位叫丁利的女士。

买家团伙在过户后都单方面悄悄撤销了按揭手续，另外，买家会找其他金融机构进行了抵押，把钱贷出去了。卖家把房子过户给买家后收不到尾款，房财两空。

而根据上游新闻报道，目前重庆已经有200多位受害人有类似遭遇，涉案金额数以亿计。在这些案例中，倪伯伟的名字频频出现，但最终上证的买家却是其它不同的人，这其中到底有什猫腻？

原来，这些买家竟然也都是重大受害人，他们被称作房产的代持人，行业黑话也被称作猪仔。

所以总结一句，卖房签约合同一定不能出现卖房同意过户到指定人名下的约定，这其实是团伙安排替罪羊的第一步。

2

替罪羔羊，愚昧无知、贪小失大的代持人

在630持续的报道中，真相渐渐浮出了水面。有一位上证的买家李先生接受访披露了相关细节。

这位李先生当初正是被倪伯伟拉进去的，他们被称为房产代持人，也就是说真正出资购房的人不是他们，他们只是扮演买家的角色。

过户时房产会过户到代持人名下，然后这些代持人需要配合背后团伙去卖家面签的银行撤销按揭，同时也需要配合去另外的金融机构进行抵押。

重新抵押的钱全部被背后团伙全部拿去了，代持人则又背上了上百万的抵押

（猪仔背账）

。倪伯伟等背后团伙会告诉代持人，抵押分期还款会由他们来按时支付。

那么，代持人会得到什么呢？根据李先生透露，根据征信情况不同，

代持人会拿到5千到2万不等的代持费。

团队找的代持人通常都是文化水平低下的低收入者，这些代持人法律意识淡薄，愚昧无知，对潜在风险一无所知。代持人不会想到，为了贪图一丁点儿蝇头小利的代持费，他们已经陷入了巨大的风险陷阱，将成为替罪羔羊，甚至万劫不复。

钱被背后团队拿去了，代持人不仅欠着卖家的尾款，还另外背上了上百万的抵押。

如今东窗事发，倪伯伟等人的团伙已经停止向代持人账户打款，这种情况持续下去，代持人将因为持续逾期还款而成为失信人，上征信黑名单。

就算团伙最后被判刑，但如果钱已被他们转移海外或者挥霍一空，那些钱有可能最后无法追回，代持人恐将成为替罪羔羊。代持人也将成为这场中的重大受害人，最后的境遇甚至可能会比卖家还惨。

持续逾期不还款，代持人名下的房子会成为法拍房，而法拍房通常只能在市场价基础的六七折才可能成交。但这些房子被团伙通过银行、小贷公司、消金平台等金融机构多次抵押后能贷出市场价八九成甚至等同市场价的钱（金融机构内卷且不规范）。也就是说

房子法拍后的钱连还银行等金融机构的欠款都不够，更无法偿还卖家的尾款。

代持人会被银行及卖家继续追债，代持人名下自己的其他所有资产都可能会被债方申请冻结拍卖。

根据代持人李先生透露，他们背后团伙看起来是一个组织严密、分工明确、精通法律的团伙，他们中间有房屋中介、银行员工，甚至还有律师来应对代持人和卖家。

那么，这伙人在回证环节找到了什么漏洞？在这些案例中，相关的房产中介人员和银行工作人员，到底是无辜的还是同伙？

3

漏洞在哪里？中介、银行是同伙还是无辜？

我们回顾630报道的几起案例，关键问题都出在了回证环节，也就是在房子过户之后，买家私下单方面取消了按揭手续，而且去其他金融机构做了抵押，从而导致卖家无法拿到尾款。

第一个关键问题，在二手房交易中买家为什么能够单方面取消按揭手续？

面签后银行审批需要时间，在按揭审核通过前，买方单方面申请撤销手续，这是买家权利，银行是不能拒绝的，这种情况银行也没有义务告知卖方。如果在按揭未通过审核之前，中介和买家甚至银行串通哄骗卖家过户，过户后买家自然就能轻松取消原来按揭手续。

如果银行按揭已经审核通过，那么原则上需要买家和卖家到银行办理书面手续，买家无法单方取消。但如果这家银行是买家自己找的银行，买家背后的团伙买通银行工作人员勾结参与，也不排除银行违规取消按揭手续的可能。

总结一句，

找不靠谱的小中介和允许买家自己找银行办按揭，都会给卖家带来风险。

所以我们看到，而这次中被涉事中介也基本以小中介门店为主。

第二个关键问题，按揭审核通过并完成过户之后，为什么买家能够在其他银行进行抵押？

在房产过户时，买家需要通过渝快办给卖家面签的银行进行抵押授权。中介将房产证拍照回传给银行即可，银行就可以办理抵押了，等银行办完抵押就能够在产权中心查到抵押情况。但这个过程在重庆通常需要大约一周的时间。

回证环节从取证到回证给银行办完抵押有一周的空窗期，而且信息不透明，这就是二手交易环节的关键漏洞。

注意，只要过户完成，买家就已经拿到房产证（

即便卖家或中介来保存房产证原件，买家也能私下申请补证

）。在取证到办完抵押这一周时间差里，买家持证在手，就能动歪心思。买家团伙拿房产证在其他银行等金融机构办理抵押时，因为信息不透明，这些金融机构这时还查不到抵押情况，很快就会给买家放款。

即便是正规大中介，这个漏洞风险都难以杜绝。但如果大中介正规操作，会控证控抵押环节，如果买家有其他异常抵押行为，负责人的中介人员在正常办理过程中很快就会发现异常并做出对应处理。所以，收费最高但相对规范的绿皮中介这次没被波及。

在重庆200多起案例中，买家团伙基本是找的小中介，因为小中介管理不规范，中介人员更容易被骗或者更可能参与其中。找正规大中介卖房能够较大程度避免这种二手交易风险，出了问题也能积极面对。

但是，只要回证环节这个漏洞没有打上补丁，这种风险就并不能绝对避免。

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新规出台，重庆二手房交易漏洞打补丁了

如何给二手房交易环节打补丁呢？

竟然关键漏洞是回证后到抵押设立完成之间的时间差，那么就应该消除这个时间差。事实上，根据网友留言，诸如在青岛这些城市，过户回证和办抵押就是同时间进行的。没有时间差也就没有这个漏洞。

另外，根据重庆本地的中介从业人员所说，重庆曾经有一段时间也是过户取证和抵押同时进行的。但我们也不知道这个流程为什么后来又改变了，而且也导致了漏洞。

发生以后，重庆很快出台了新规，优化了二手房交易转移预告和抵押预告登记工作，从而为这个漏洞打上了补丁。

这份通知落款时间是2021年12月28日，通知自印发之日执行，也就是新规已经在执行，原来的漏洞已经打上补丁了。打补丁的方式可以理解为通过预告登记解决了回证到银行设立抵押的时间差问题。

根据通知，转移预告登记和抵押预告登记都在网上申请，申报材料也实行无纸化申报，尽量简化了流程。最重要的一点，不动产登记机构需要及时处理预告登记申请，最长也不得超过1个工作日，登薄后还会向权利人发放电子版不动产登记证明。根据我国民法典规定，预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

也就是说，预告登记后，其他银行也能通过预登记平台查到信息，买家还想拿房产证去另外找银行抵押，已经行不通了。

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疯作为哪般？空手套白狼，神秘团伙惊天内幕曝光

倪伯伟在内的团伙通过钻制度的漏洞疯作上百多套房子，大肆，难道不怕法律制裁吗？

其实，这个团伙玩的是一种空手套白狼的炒房模式，从最初设计上他们以为能够成功上岸。有知晓情况的网友也已经曝光了整个操作模式。

因为二手房交易通常会半年再付尾款，有些给卖家分期付款的周期会更长。而做抵押贷可以快速把钱套出来形成操作资金。半年后再操作一套就可以付上一套尾款并且还有多余资金，后续就可以加杠杆操作更多。几个周期后，最开始操作的房源如果陆续高价卖出，就成功离场了。

这个空手道炒房模型的前提是房价上涨，在摆平卖家和代持人的情况下如果顺利将操作的房源最终全部出货，这样可以大赚而且全身而退。但这是一个刀口上舔血的空手道模式，一旦房价下跌房子卖不出去，这个游戏模式就会彻底崩盘，也就演变成超级大案。

根据630报道中这伙人11月的内部来看，他们玩的就是这种游戏，而且他们已经玩了三五年了。但今年下半年，重庆二手房市场非常低迷，这个团伙的游戏模式也就彻底崩了。

房产是大宗资产，各路牛鬼蛇神都在这里打注意，所以楼市里面有很多大坑，稍微不注意就会上当受骗。

除了本次二手房交易，房屋返租销售，房屋租赁托管更是这些年的重灾区，洗劫了无数家庭的财富，我们之前也爆了很多案例。然而很遗憾的是，时至今日，仍然还有很多客户在类似的套路中继续上当受骗。

文末我们选了部分之前报道过的案例，希望能帮助到一些读者朋友。

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1.本文仅作者个人观点，仅供参考。