二手房买方违约案例赔20%房款_二手房买方违约判赔20案例

1.二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

2.二手房买方违约判赔20

3.二手房卖方违约判赔20%

4.二手房买方违约判赔20%是房屋全款还是违约部分

5.二手房交易违约案例介绍 解读分析

楼市的一把大火烧透了房价暴涨前夕卖房者的心，更伤透了遭遇卖方反价购房者的心。对此，广东同观律师事务所律师赵丽和段若愚均感触颇深，由于该律所比邻深圳市房地产权登记中心第二直属登记科，自“3·30新政”后，每天登门咨询二手房纠纷问题的人数大幅上升，他们一天接到三至五起案件咨询，最多的时候甚至一天有十多起。“最多的就是卖方看到市场价格猛涨后，意图寻求途径解除合同。”赵丽律师说：“我们都会明确告知其违约的法律风险，并劝告卖家尊重契约精神，秉持诚实信用的原则继续履行合同。”本文将为购房者分析遭遇卖方反价时应当如何应对。

买方存在违约？卖方常以此为借口寻求依法解约

“卖方违约借口多种多样，有从买方行为里挑刺的，甚至还有装疯卖傻、玩消失避而不见的。”段若愚律师说，其中最常见的借口是买方存在违约行为。因为对于卖方来说，这为其依法解约提供了最好的理由。一般房产中介提供的交易合同范本中，对买方各项义务的履行都有明确的期限，而很多买家签约时，过分信任或者依赖房地产中介，自己并没有认真研读交易合同，一不小心就会出现违约。在这一类违约的借口中，最常见的就是买方未能及时完成资金监管、资金监管金额不足等。

支招

知己知彼卖方为反价还会祭出这些借口

卖方房屋存在其他共有人。很多卖家往往以房屋存在其他共有人（比如配偶、父母等）、签约未经其他共有人同意为借口主张合同无效。

卖方无权处分。这种借口主要出现在卖方存在代理人或房产挂靠他人名义情况，房产中介或者买方一般不会认真核实房产登记权利人的委托授权手续，签约后卖方就会以“自己只是代理人、签约或者签约价格未经权利人同意且权利人事后不予确认”为由主张合同无效。

房产存在租约。有的卖家会在合同签订后故意与第三方签订虚租赁合同，声称房屋已经租赁给第三方且租赁期限很长，或者卖房侵害了承租人优先购买权。

双倍返还定金强制解约。由于房价上涨较快而一般定金数额比较低，双倍返还定金对于卖家几乎没有制约作用，因此要求双倍返还定金强制解约就成为卖家违约的首选借口。

自愿承担违约金。同定金一样，违约金本来也是制约卖方违约一个制度保障，而且在常见的二手房中介提供的交易合同范本中，违约金多为交易价格的20%。但由于房价上涨过快，很多房屋价格涨幅超过20%，因此即便是承担高额的违约金，有时候对于卖家也是有利可图，因此自愿承担违约金以解除合同的情况也是存在的，当然一次性支付高额的违约金对卖方来说也是不小的压力，卖方普遍也会要求调低违约金的比例。

签约后赎楼前最易遭遇卖方反价

“一个完整的二手房交易，一般需要签约、赎楼、资金监管、、递件过户、抵押担保等多个环节，至少需要一个半月或者更长的时间才能完成。”段若愚律师介绍，其中签约之后、卖方赎楼之前阶段最容易遭遇卖方反价，“在过户之前，即使买方已经办好资金监管和手续，但只要卖方一直观望，迟迟不愿意赎楼，合同就很难继续履行下去。”

“卖方违约，买方有三个选择，主张双倍返还定金、主张违约金或要求继续履行合同，但是究竟选择哪一种方式对自己更有利，需要综合案件的情况分析。”一般来说，在定金和违约金之间，买方更愿意选择金额更高的违约金。但是究竟选择违约金还是选择继续履行合同？段若愚认为，这需要考虑房屋交易价格、上涨幅度、自己对房屋的需求等因素。

首先，如选择违约金，一般合同约定的违约金比例为交易价格20%，但法院对违约金的支持比例却不一致，存在较大的自由裁量空间。但毫无疑问的是，在当前恶意违约情形较多的情况下，法院肯定更倾向于打击不诚信的行为、尽可能高地支持违约金的比例。目前，深圳法院已经有多起判赔支持20%违约金的案例，这对违约者来说，是非常严厉的信号。

如果买方对房屋的现实需求非常迫切，或者房产价格涨幅远超20%，则对于买方来说，要求继续履行合同无疑是更好的选择。但房地产交易自身的特点，决定了法院在判令继续履行的时候需要考虑更多的因素：即必须具备可操作性或执行性，法院才可能判令继续履行。

支招

判令继续履行合同需具备几个前提

就目前判例和精神来看，判令继续履行合同一般需要具备几个前提：一是买方具备购房资格；二是买方具有一次性付款的能力或者已经付清首期款，剩余款项也已申请并已取得银行出具的承诺函；三是卖方红本在手（房产无抵押），或者已经办理赎楼手续（或者卖方已公证授权代理人办理赎楼手续），或者在诉讼程序中可以追加房产原银行为第三人，判令卖方赎楼，卖方不主动赎楼的，买方可以赎楼（相应款项直接在购房款中抵扣）。

怕自己后悔卖方可主张在合同中约定“反悔权”

“按照法律规定，不动产交付以变更登记为有效完成，二手房交易过程中既包括债权关系，即签订买卖合同，也包括物权关系，即变更登记，买方合同目的的最终实现，需要国土部门的登记才算完成。”段若愚律师表示，这为卖方违约提供了时间和操作上的可能性，因此，相比一般的合同纠纷，二手房交易违约和纠纷发生的可能性更高。

违约和纠纷一旦发生，根据实践经验，卖方反价后，若买方诉至法院要求继续履行合同，并不一定能获得支持；即使诉请解除合同支付违约金，实践中在违约金的支持比例上也存在同案不同判的情况，无法向二手房市场释放稳定的信号，这令不少购房者感到十分迷茫。

“出现‘同案不同判’情况有其客观原因，也有其合理性。”“同案不同判”一直是影响司法公正和司法公信力的不利因素，但在赵丽律师看来，在违约金支持比例上的“同案不同判”并非真正意义上的同案不同判，而是法官自由裁量权的体现，“自由裁量权为法官对现实因素的考量留下了空间，比如卖方违约的情节是否恶劣、房产价格上涨的幅度、买方的实际损失、买方购房是用于自住还是用于投资等等，都会对判决结果产生影响。”

据知情人士透露，深圳中院已就二手房交易市场纠纷猛增的问题组织了研讨和培训，有望出台相关指导意见。

“这份指导意见并不太可能如外界所传，卖家反悔的一律判令强制过户，而是会在尊重法律适用的稳定性和法官自由裁量权的基础上，尽可能地保障诚实守信的交易主体的权益。”赵丽律师说。

违约当然是违法行为，需要承担法律责任，但人非圣贤，在房价暴涨的情况下，卖方反价的行为并非令人难以理解。那么，对于卖方来说，如果一方面想出售房产，一方面又担心房价上涨自己反悔，是不是可以在合同中约定一个“反悔权”呢？“只要合同双方同意，这种约定并没有违法。”赵丽律师表示，卖方可以主张在买卖合同中约定一个特别的条款，即如果在交易过程中房价发生明显的波动，则双方根据波动比例调整交易价格或者进行补偿，当然，这一切都建立在买方同意的基础之上。

支招

购买二手房，注意以下几个问题

一、在合同签订时，首先要确保合同的效力，不给对方留下主张合同无效的借口，比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等；

（以上回答发布于2015-08-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易遭遇业主违约怎么办 四大案例告诉购房者维权方法

具体问题具体分析。一般在购房合同中，一方当事人违约，双方可以根据合同中约定的违约条款支付违约金，如果合同中约定的违约条款没有约定或约定不明的，可以先协商，协商不成的，通过诉讼的途径解决纠纷。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条　

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二手房买方违约判赔20

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买二手房遭遇业主毁约 应该怎样应对?

深圳新闻网 2015-06-12 07:51

[摘要] 张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失。

在广东信荣律师事务所内，张茂荣律师刚结束欲违约反价的业主咨询，一位被业主违约买不成房子的买家又走进办公室，求张茂荣支招。律所的大厅，还有20多人正在等候，这些客人都是因二手房纠纷而来。

昨日，深圳市律师协会邀请深圳市多位代表律师召开圆桌会议，就二手房纠纷法律问题和现象进行探讨。有法律界人士说，在房价大幅度攀升中，面临考验的不仅是购房者的口袋，还有业主与买家的诚信。

二手房纠纷官司执行难

张茂荣告诉记者，在这种因业主毁约的二手房纠纷案件中，买方可以起诉业主并强制过户。张茂荣代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，买方仅支付定金2万元，但业主以各种理由迟迟不肯过户，买房即使索赔也无法弥补损失，此案经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院二审终审，均判决业主行为构成违约，强制将涉案房产过户至买家名下并执行完毕。

在近日的二手房毁约纠纷案件中，不少买家都提出“继续履行合同”的诉讼请求，有的买家甚至提出不惜一切代价只要房子不要赔偿。但并不是所有的律师都赞成“继续履行合同”。广东宝城律师事务所律师周争锋告诉记者，该诉讼请求有“第三人撤销之诉”的风险，“物权大于债权，在深圳，借名登记房产的事例很多，可能买卖双方在打官司过程中，房产的真正所有人突然出现，这种第三人撤销之诉的风险在理论上是无穷大的。”周争锋说，“继续履行合同”还存执行难特点，在他代理的案件中，即使法院判决“继续履行合同”，但业主与其前妻签订离婚协议中约定前妻对房产有“永久居住权”。此外，广东诚公律师事务所合伙人颜宇丹说，业主不配合也导致该诉讼请求执行难。

缩短合同履行期限是关键

面对目前的毁约潮，几乎所有的律师都提出，应尽量缩短合同履行期间。广东联建律师事务所合伙人王劲松说，在发现业主有违约迹象时，应及时固定“违约证据”。颜宇丹提醒，在签订合同时，一定要写上履行合同的时间细则，买方一定要按合同履行支付首款、申请银行等程序，否则将会为业主提供毁约又无需赔偿的借口。张茂荣支招，应增加定金数额，提高违约成本。周争锋说，买家在签订合同后可以到国土规划部门进行预告登记，即向所有人发出告知：“我已经购买了这个房子。”

律师们表示，法院应该对目前的毁约潮有预判，并及时推出相应的政策和措施，并支持提高违约金。

昨日，记者了解到，现在有中介公司为防止业主违约，提前和业主签订了反价合同，防范毁约反价现象发生。“提前和业主签了合同，业主反不了价，而且房子只能给我们卖。客户看中了房子，直接能签合同。”中原地产姚**说。

望纳，谢谢

二手房卖方违约判赔20%

法律分析：二手房买卖交易中，如果买方不想买了，是需要赔偿违约金的。具体来说，如果在合同中约定了定金的情况下，则买方给付的定金不能退回，如果定金不足以弥补损失的，还可能会被进一步要求赔偿实际损失。如果合同中约定了违约金，则需要参照合同支付违约金，但违约金过高的话，买方人可以要求调整或降低。一般来说，高于实际损失30以上的，都属于过高。如果合同中对于定金和违约金都未约定的，也需要赔偿卖房人实际损失。除了赔偿违约金之外，一般二手房买卖合同都需要支付中介费，买方违约的情况下中介费也需要买方来承担。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

二手房买方违约判赔20%是房屋全款还是违约部分

具体以合同的约定为准，通常情况下处理方式如下：卖方原因造成该合同不能屡行时，无条件退还买方所有购房款项，还应向买方赔付等额的违约金；买方原因造成该合同不能覆行时，购房定金作为违约金赔偿卖方；此外，违约方还应承担中介服务费和给他方造成的损失。

二手房交易违约案例介绍 解读分析

二手房买方违约判赔20%。一般来说，二手房买卖过程中签订的合同，当出现了违约的情况，那么违约金是多少完全由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。合同解除后，收取的定金(总价款的20%)不予退还。2、但并不是所有的二手房买方违约判赔20%，具体还要看合同、协议上的内容。同时也得看是缴纳了定金还是订金。涵俗意义上来说，定金是一种法定的担保形式， 作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

和普通的新房交易不一样的是，在进行二手房交易的时候，需要注意的地方是比较多的，包括产权的认定、费用的计算等等，以及合同的签订，它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整，今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果，以及常见的案例分析，由此我们可以对比自己的实际情况，确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作，由此才能够达到令人满意的效果。

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。

律师观点我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”?高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。

可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的权。

二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。

国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐见其成;但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。

律师观点所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。

根据北京市高级人民法院的司法文件，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取等，而故意在此后的合同中订立虚价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确实存在规避税费、骗取等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

　　三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和北京“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

律师观点目前，我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋权，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，则根据我国《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。?由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以大限度保护自己的合法权益。

通过上文可以得知，在进行二手房交易的过程中，应该注意的地方是比较多的，包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分，而且如果有一个细节环节不恰当的话，就会导致二手房交易违约，对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失，所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友，都应该尽可能学习上文所述，必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。

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