平谷二手房出售信息_平谷二手房信息

2024-10-22 05:14:57

1.福源小区到火车有多少公里南站

2.平谷二手房信息

3.如何在北京买房

平谷二手房出售信息_平谷二手房信息

随着北京城区房价不断攀升，越来越多的购房者开始关注北京市郊区的房产市场。其中，平谷区作为北京市的重要城市副中心，其房价也受到了越来越多的关注。本文将介绍平谷二手房交易市场的最新动态，帮助购房者更好地了解平谷二手房市场。

一、平谷二手房市场概况

平谷二手房市场是一个相对新兴的市场，但随着平谷区城市副中心建设的不断推进，其房价也在逐步上涨。目前，平谷二手房的均价在每平方米1.5万元左右，相对于北京城区的房价还是比较便宜的。

从房源类型来看，平谷二手房市场以住宅为主，但也有少量商铺和写字楼出售。而从房源面积来看，平谷二手房市场以小户型为主，尤其是面积在50平方米以下的房源比较多。

二、平谷二手房交易流程

购买平谷二手房需要经过以下步骤：

1.确定购房预算

在购买平谷二手房之前，需要确定自己的购房预算。可以通过了解平谷二手房市场的行情来确定自己的购房预算。

2.查找房源信息

可以通过各大房产网站、中介公司等途径来查找平谷二手房的房源信息。在查找房源信息时，需要注意房源的价格、面积、朝向、楼层等信息。

3.实地考察房源

在确定心仪的房源后，需要实地考察房源。可以通过预约中介或房主来实地考察房源，了解房屋的实际情况。

4.签订购房合同

在确定购买房源后，需要与房主签订购房合同。购房合同需要包含房屋的价格、面积、权属证明等信息。

5.缴纳首付款

在签订购房合同后，需要缴纳首付款。首付款一般为房屋总价的20%左右。

6.进行过户手续

在缴纳首付款后，需要进行过户手续。过户手续需要到当地房产局进行办理，需要提供购房合同、等相关证件。

7.缴纳剩余房款

在办理完过户手续后，需要缴纳剩余的房款。房款可以通过银行或自己的资金来支付。

8.办理房屋交接手续

在缴纳完所有款项后，需要办理房屋交接手续。房屋交接手续需要到当地房产局进行办理，需要提供购房合同、等相关证件。

三、平谷二手房投资前景

由于平谷区作为北京市的城市副中心，其未来的发展前景非常广阔。随着城市副中心建设的不断推进，平谷二手房市场的房价也有望继续上涨。因此，购买平谷二手房具有一定的投资价值。

福源小区到火车有多少公里南站

想要在北京发展立足的话就必须要有一套属于自己的房子，这样的话我们住这方面是比较方便的，即使以后孩子上学也特别的方便，那么有的人家里比较贫困，买不起一手房就可以考虑购买二手房，大家可以先看一下北京平谷二手房价格，最新消息的方法是什么，首先必须要找到出售房子的消息，其次，二手房买卖流程有哪些。

北京平谷二手房价格最新消息方法

售房者可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格，以及个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别等信息，以此做参考。通过第一步的咨询，售房者可根据房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定房屋的出售价格。需要注意的是，该报价应为房屋的销售总价，如果有需要买方另行支付的费用，应在报价中声明。

售房者可以选择自行寻找购房者销售，也可以选择委托房地产经纪公司代理销售。如果选择第一种方式，那就必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全；如果是第二种方式，那就要选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，不过这会增加交易成本。

二手房买卖流程

1、评估：到市房产交易中心办理评估手续，根据房龄、楼层和地段确定评估价格，一般低于房屋市场买卖价格。

2、资金监管：需要的首付款要存入房产局指定帐户；现金买房的可自愿到房产局资金监管，但资金监管额不能超过评估价。

3、银行审批：客户凭房产交易中心（建行、公积金中心）提供的房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告，买卖双方夫妻、户口本、购房协议，买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理申请。

4、担保公司担保：经审批的，由买方和银行签定合同，并到担保公司办理担保手续。

5、银行（公积金）放款：银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。

6、到房产局办理产权交易手续。

7、购房人领产权证，卖房人到房产局领款。

北京平谷二手房价格最新消息方法这个问题，文章里给大家做出了最详细的介绍已经告诉了你们，想要寻找二手房的最新消息从哪里可以得到，这样的话，我们就可以按照这个方法去寻找所对应的消息，能在短时间之内找到合适的房源去购买，此外，也知道了二手房买卖流程是怎样的。

平谷二手房信息

驾车路线：全程约79.5公里

起点：福源居二手房

1.从起点向正东方向出发，行驶30米，右转

2.行驶50米，右转进入平谷南街

3.沿平谷南街行驶480米，左转进入平程路

4.沿平程路行驶910米，直行进入文化北街

5.沿文化北街行驶560米，过右侧的国泰百货(平谷店)，右转进入府前西街

6.沿府前西街行驶480米，直行进入府前西街

7.沿府前西街行驶120米，在第4个出口，朝新平南路/啤酒厂方向，进入林荫南街

8.沿林荫南街行驶670米，直行进入西高村西路

9.沿西高村西路行驶4.1公里，朝北京城区/京平高速方向，稍向右转进入东高村桥

10.沿东高村桥行驶440米，直行进入京平高速

11.沿京平高速行驶47.4公里，过楼台桥，朝北京城区/1号·2号航站楼方向，稍向右转进入温榆大桥

12.沿温榆大桥行驶1.5公里，直行进入机场高速

13.沿机场高速行驶14.8公里，朝东二环/东直门桥方向，稍向右转进入东直门北桥

14.沿东直门北桥行驶980米，直行进入二环

15.沿二环行驶4.7公里，过建国门桥，在崇文门/北京明城墙遗址公园出口，稍向右转进入东便门桥

16.沿东便门桥行驶，过东便门桥约310米后，直行进入崇文门东大街

17.沿崇文门东大街行驶1.2公里，右转进入北京站西街

18.沿北京站西街行驶660米，右转

19.行驶10米，左转

20.行驶60米，到达终点(在道路右侧)

终点：火车总站

如何在北京买房

平谷区位于北京市东北部，是一个历史悠久、文化底蕴深厚的地区。随着北京城市扩张的不断推进，平谷区的房地产市场也逐步活跃起来。如果您正在考虑购买平谷区的二手房，那么本文将为您提供一些有用的信息和建议。

平谷区房价走势

根据最近的数据显示，平谷区的房价呈现出逐年上涨的趋势。2019年，平谷区的二手房均价为每平方米1.9万元左右，而到了2021年，这一数字已经上涨到了每平方米2.5万元左右。虽然平谷区的房价相对于北京市中心区域来说仍然较为便宜，但是在市场需求的推动下，房价的上涨趋势仍然比较明显。

平谷区房源信息

如果您想要了解平谷区的二手房源信息，可以通过以下几种途径：

1.在各大房产网站上搜索平谷区的二手房信息，比如链家、安居客等。

2.关注平谷区的房地产中介公司，他们会及时发布最新的房源信息。

3.到平谷区的房地产交易中心进行实地考察。

无论您选择哪种方式，都需要注意以下几点：

1.了解房源的基本信息，包括房屋面积、朝向、装修程度等。

2.了解房源的周边环境，包括交通、教育、医疗等方面。

3.了解房源的历史交易记录，包括成交价格、成交时间等。

购买平谷二手房的注意事项

在购买平谷二手房时，需要注意以下几点：

1.了解房屋的产权情况，确保房屋的所有权归属清晰。

2.了解房屋的质量状况，包括房屋结构、水电设施等。

3.了解房屋的法律风险，包括是否存在纠纷、是否存在限制转让等。

4.了解房屋的税费情况，包括契税、个税等。

一、基础认识：北京按区划分的4个梯队

二、楼市特征：明白这4点，北京买房很轻松

三、学区房：不懂北京的学区千万别碰学区房

四、购房区域选择

五、二手房与税费：最划算的方法是怎样的？

六、关于北京楼市的几个观点

一、基础认识：北京按区划分的4个梯队

经过崇文宣武两区合并后，北京目前有16区，根据各区发展和定位，可以划分成四个梯队：

第一梯队，北京的核心区（老城区）：东城区、西城区。

这是北京最核心的位置，也是老北京口中的城区，在老北京的概念里，只有进了东西两城才算北京人。自然，这里也是北京历史最悠久、房价最贵的地方。

第二梯队，拓展区（新城区）：朝阳、海淀、石景山、丰台。

新城区围绕东西城而起，北京一半的人口都在这四个区里，也是外来人口的主要落脚地。其中又以朝阳、海淀两区发展得最好。

石景山面积只比西城大一点，以前是工业基地，现在改为居住区。丰台比较乱，城南二到五环的大部分都属于丰台，相比海淀、朝阳，丰台的发展比较落后。

第三梯队，发展新区：昌平、顺义、通州、大兴、房山。

这五个区是北京的近郊区，三成人口在这里。房价不到城区一半，是刚需买房“性价比”最高的地方。

第四梯队，是北京的偏远郊区（所谓的生态涵养发展区）：门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆。

连地铁的边都挨不着，住在郊区的人都觉得它们是郊区，属于姥姥不亲、舅舅不爱的角落区域。

现在所说的北京城区，一般是指城六区，在核心的东西城区基础上再加上4个新城区，北京8成的教育、商业和医疗集中小小的城六区里。

二、楼市特征：明白这4点，北京买房很轻松

1.城六区不一样的四个发展方向

关于北京老城区，以前有一句话叫做“东富西贵，南贫北贱”。

北京东边有一条历史有名的京杭大运河，商贾云集，是富人聚集地。

西边环境好，多权贵居住。南边平民百姓居多，北边多是做苦工的人，所以叫做“南贫北贱”。

现在当然已经不一样，也可以简单概括成一句话：“东商西学，南轻北重”。东边多商业、金融、，国贸、三里屯都在这个方向。

西边教育强，从小学到初中、高中再到大学，西城和海淀占了北京大部分的顶尖教育，清华北大等一大批顶尖大学都在这里。

东西两边整体变化不大，一直都是优势聚集地。而北边近年发展很快，中关村、上地等都在这里，聚集大量知名科技企业：腾讯、新浪、网易、华为、联想、百度、清华同方等，通过科技带动发展，大量相关产业搬迁过去。

从四环开始，北部就优于北京的其它三个方向。南面虽然也有所发展，但相对东西北三面仍然较为落后，核心功能还是居住为主，教育、医疗、产业等多方面存在劣势，是四个方向中发展得最差的，而且越靠近市中心这种现象越明显。

这四个不同的发展方向体现在城六区，出了城六区就不适用了。

2.四环内是老房子的天下

北京，一国之首都，第一反应就是想到高楼大厦。

然而因为历史、政治等各种原因，实际上只有国贸一带有大量的高楼，整个北京越是靠近市中心，房子越是老破小。

如果你想要买到中心位置的房子，你就不能太在意房子的环境、楼龄和户型，因为九成九的房子你都不会满意的。

四环以内，十年楼龄以内的房子一房难寻。

二环内更是90年代的房子都能称之为“新房”，五六十年代的房子都还有在挂牌交易，这些老古董一样的房子可想而知它们的户型、小区设计有多落后于时代。买老城区，你就不能太纠结这些。

相比新城区，老城区环境差乱，房子破旧，住的很多都是有钱的穷人，空守着上千万的房子，却享受着八九十年代的生活品质。

虽说居住便利，出门方便，但居住舒适度很低，房价却很高。

对于很多人来说，四环外一栋栋商场、医院、学校拔地而起，地铁延伸而至，和老城区的配套、交通差距越来越小，居住环境更舒适，似乎四五环的新房会比二三环的老房子更好。

但是四环外还有很多土地可以开发，而老城区地就那么多，能盖的都已经盖完，房子再老那也是核心地段的绝版。老城区的配套可以改善，四环外跟北京市中心的距离却永远不可能拉近。

3.北京中心地段不一定就更难买

越靠近市中心、越靠近CBD，房价越贵，购房门槛越高。这似乎成了我们默认的规则，但这放在北京只对了一半，中心地段的房子房价会更贵，但却不一定入手门槛更高。

（1）东西城的购房门槛反而更低。

东西城虽然是北京房价最高的地方，但东西城有一种“特产”——公房。

购买公房可以按真实价格，而普通商品房普遍要按不到半价进行。通过购买公房，东西城买房的实际首付比朝阳海淀还低。

具体公房是怎么一回事，第五部分会详细介绍。

（2）北京城南部是价格洼地。

注意是价格洼地，而不是价值洼地。北京城南方向由于教育、产业、医疗等劣势，和传统地域观念影响，同一环线比东西北三个方向便宜好几万，北三环二手房卖9万，到了南三环只要6万多，近3万的价差。与价格相对应，城南除了位置近就一点优势都没有了。

（3）北京CBD房价并不高。

北京CBD国贸一带，位于东三环，八万就已经能买到不错的二手房，而且是2004年以后的房子，在三环，妥妥的是新房。

广州CBD珠江新城二手房都接近8万了，而且是全市最高价，北京CBD也才卖8万，离东西城11万还远着呢。

如果能接受商住混合的楼盘，六万的房子都有得挑。放在北京，CBD这个房价绝对便宜！

4.通州虽远，门槛不低

通州虽然已经去到五环外接近六环，但中心区域二手房价仍然要五万多。而同等距离下，往南只要三万多，往北4万多，往西4万。通州作为城市副中心的价值在房价上已经开始体现。

另一方面通州的购房资格也是最严的，不仅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其他区县户籍居民，要最近3年在通州连续缴纳社保才能在通州买房。

四、学区房：不懂北京的学区千万别碰学区房

今年4月，北京各区陆续发布各种教育政策，多校划片、电脑派位、“六年一学位”，各种政策炮轰下，学区房到底会发生什么变化呢？我们且来看一下。

1. 多校划片成为趋势，重新定义学区房

北京教育质量最好的三个区，按实力排名：西城、东城、海淀。其中东城、海淀两区，外加丰台都已确定“多校划片”政策。

多校划片：孩子入学时不再对应一所小学，而是对应多所小学，通过随机派位方式决定最终上哪个小学。

“多校划片”意味着这几个区的学区房不再对应某一所学校，哪怕这套房子以前对应的是一流学校，你的孩子也可能会被派位到三流学校去。

其它区的进度虽然不及这3个区，但是根据北京市教委2018年提出的“稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”，和教育部明确提出的在大城市推广“多校划片”政策，多校划片迟早会铺开来，并将逐渐取代单校划片，买房定小学将成历史。

具体东西城、海淀区的学区划片范围可在文末查看。

2.择校变择校区，西城是最佳选择

东城区、西城区是北京优质教育最集中的区域，每所学校的实力都不弱，即便实行了“多校划片”，上不了这所名校，还有另外的名校可以上，对学区房价格的影响不像其它区那么大。

但是对于教育不均衡的片区来说，学区房就危险了。譬如丰台只有几所好学校，在大部分都是普通或者差学校的情况，大家都不愿意为学区支付高额溢价。

而海淀虽然有人大附中附小、清华附中附小、北大附中附小、中关村一、二、三小等这些顶尖的小学，但是普通小学更多，整体教育质量不及东西两城，不均衡的教育质量也会对海淀的学区房有所影响。

综合来看，最佳的学区房仍然是西城区:

（1）西城整体教育质量最好

西城的教育质量公认是整个北京最好的，哪怕区内的差学校都比区外大部分学校更优质。不说最好的金融街、德胜学区，以月坛学区为例，学区对应的五个学校中最差的第二实验小学白云路分校和复兴门外第一小学也有北京小学的中等水平。

（2）西城目前还是单校划片为主，多校划片为辅，优先对应单一学校。

以目前的政策，西城只有在房子所对应的学校招生名额满员后，才会在学区内进行多校划片来调剂。

而西城整体生源少，学位不缺，只要不是竞争金融街、德胜最顶尖的第二实验小学、育翔小学等，有房产的情况下，单校对应入学基本没问题。

哪怕我刚才说的月坛学区最好的育民小学，西城区前五的小学，去年都不需要调剂。

（3）西城没有“六年一学位”。

东城、海淀都已经实施“六年一学位”，也就是房子六年内只能对应一个学位，而西城还没有具体相关规定。

也就是说以现在的政策，哪怕房子前任业主的孩子还在读书，你买房后仍然能入学，而且理论上只要没有学校家访调查，你完全可以将房子中途转手。

但是保险起见，为了预防政策变化，如果在西城购房，还是选择学位未被占用的学区房为好，前两年也先不要卖房。

3.买学区房，小学比初中更重要

（1）初中学区房的作用不大

小学和初中哪个更重要很难说清楚，但如果是买学区房那就一定是小学学区更重要。

北京目前的小升初政策是全区填报录取加学区随机派位，也就是说哪怕你学区的初中不好，你也有机会填报本行政区内其他学区的好初中。

而且小升初在本区内换学区也不需要另有房产，只要在本区有小学学籍，就能读本区的初中。

另一方面，小升初统一按学籍实行就近原则，哪怕是西城也没有单一对应学区的概念。

实际上你只能挑小学，初中最多给你保证是“菜单”上的菜，最后上的是哪一道菜谁也不知道。初中的学区再好，作用也比不上小学。

（2）政策年年变，初中太远，只争朝夕

近几年，北京的学区房相关政策每年都有新的变化。哪怕你挑到初中最好的学区房，6年小学读完，到时候你房子还属不属于这个学区谁也说不准。

与其博遥远的初中，倒不如先抓住眼前的小学。

（3）特殊小升初

部分小学会有“九年一贯制”、“对口直升”两种小升初方式，两者差别在于“九年一贯制”是百分百直升，而“对口直升”是按比例直升。

九年一贯制：一到九年级直升，不存在小升初择校环节。

对口直升：在小升初环节，让小学一定比例的学生直接对口升入强初中。

通过这两种方式都能达到直升强初中的目的，但会有强弱配的情况（弱小学配强初中），如果有意九年一贯制或者对口直升的小学就要注意对应的初中质量。

本文末会附上东西城、海淀区九年一贯制小学和对口直升小学所对应的初中。

4.租房也有学区，但只有最低保障

整个北京都已经可以租房入学，即使是东西城区，租房也能享受学位。

但是租房入学的条件严格，实际符合要求的家庭并不多。

北京户籍家庭的具体规定包括：租房者三年内连续在所在城区交社保，补缴无效；家庭在京没有任何房产，且三年内不能有交易记录；所租房子正规合法，车库房、过道房、公租房等无效；严审户口，全家不在一个户口本上的情形无效。非北京户籍要求五证：在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口簿、北京市居住证（或有效期内居住登记卡）、户籍地无监护条件证明。

不管是否北京户籍，审核条件都相当严格，租房的人多，符合条件的人少。

而且北京六大城区的租房入学都只能多校划片，哪怕租在西城区也只能等有房者先对应单校入学再进行电脑派位。

而且租房的入学顺位最低，以西城为例：

西城区优先保证房产由父母持有的京籍孩子单校划片；

其次是房产由四老（爷爷、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；

剩下的是第三顺位，租房人群又是其中优先度最低的。

当学区名额已满的时候，就会将学生调剂到其它学区。

至于会不会调剂到更好的学校？做梦吧。

5. 教育趋向平均化，学区价值更加凸显

北京将教育均衡化的意图很明显，多校划片会逐渐取代单校划片。

但是教育的地区分布不平衡是不可改变的，随着多校划片的推进，会产生这两个变化：

（1）大量非优质学区房的学区价值会大减。

既然不能对应学校，购房者就不会愿意支付这么高的学区溢价。

只有两种学区房仍然会有人愿意支付高溢价：一是强教育片区，有托底保证；二是有顶尖学校的学区，值得一拼，如海淀的中关村一小。

（2）东西城区学区房会更受欢迎。在其它各区已经不能保证就读好学校的情况，还想要读好学校怎么办？

只能选教育实力最均衡、最好的东西城区，运气再差分到的学校都比你外面的好。

6.想要读好学校，还得买学区房

多校划片最终会成为大趋势，但学区房还是学区房，该买的还是得买。

因为：有学区房，不一定能读好学校；但没有学区房，那就一定不能读好学校。

如果整个学区都没有好学校，就算让你幕后找关系操纵都划不到好学校。想要读到好学校，除了学区房，你别无选择。

五、购房区域选择

1.注重教育：首选西城，其次东城、海淀。如有疑惑，详看上一部分。

2.刚需自住挑工作生活所在片区的房子来买，在此基础上可以结合以下两点：

（1）想要离市区近：往南部考虑，相比其它三个方向更便宜。

（2）想要居住体验好：到四五环去，地铁、商业配套正在起来，房子比老城区新，环境也更好，只要买在地铁边上，来往市中心也挺方便的。

3.投资稳妥：不差钱必然是首选东西城，不仅是地段核心，还有学区优势。

其次考虑海淀、朝阳、通州，海淀和朝阳是除东西城外，发展最好、位置最近的两个区。而通州是城市副中心，但是限购更严格。

4.想要博取大收益的，可以南的未来。

地段永远稀缺，只要配套能跟上就城南发展肯定不会差，关键是能不能、什么时候能完善城南的配套。选择南部有地铁的、好学区的、近商场的房子最有潜力。

5.资金实力较差的，在发展新区挨着地铁买：房山、大兴、顺义、昌平。

这些地方以刚需为主，主打“性价比”，也就是说便宜，但并不稀缺，优势不明显，投资有风险。

6.偏远郊区。除了当地居民，完全不必考虑。

六、二手房与税费：最划算的方法是怎样的？

1.北京税费征收规定

在说怎么最划算之前，有必要先讲清楚北京的和税费征收规定。

（1）普通住宅与非普通住宅

首先，大家先要了解“普通住宅”这个概念，因为北京绝大部分大家以为的普通住宅都不符合规定的“普通住宅”标准。

北京的普通住宅必须同时满足三个条件：

①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

②单套建筑面积在140平方米（含）以下；

③价格应当低于所在区域住房指导价，单价和总价至少有一个在标准之下。

很显然，北京五环哪来4万以下的房子？

光看价格标准就知道九成九的房子都不是普通住宅。

那么普通住宅和非普通住宅和税费有何区别？

（2）首付比例与税费

首先额度不一样：

普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。

非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。

其次税费不一样：

二手房交易主要包括三个税：契税、增值税、个人所得税。

契税：普通住宅和非普一样，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。

增值税：普通住宅满2年免征，非普满2年差额征收5.6%。不满2年皆为全额征收。

个人所得税：普通住宅和非普一律为总价的1%或盈利的20%。

注：①所有税率的税基按网签价算，而非实际成交价格；

②除以1.05为快速换算成不含税价格；

③卖方承担的税费实际还是会落到买方上；

很明显，无论是比例还是税费，普通住宅都比非普更优惠。

所以在北京买房，将网签价控制在普通住宅的指导价之下，所缴纳的税费会低很多，二套的实际额度也往往会更高。

而对于经济适用房和公房，还有额外的土地出让金和综合地价款。

一类经济适用房（两限房，限房价、现地价，满5年才能交易），需补交综合地价款，其它税费按照商品房标准计算：

二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房，需补交土地出让金，不管价格、大小，交易税费统一按普通住宅计算：

要注意的是，经济适用房和公房经过首次交易后，住房性质都会转变成普通商品房。

接下来就是重点了。

2. 二手房怎么最划算？

根据和税费征收的规定，可以整理出以下几点：

(1) 除了全款普通住宅购房者之外，买二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房更划算。

经适房和公房由于没有交易记录，个税基本都是按总价的1%来算，相比商品房按盈利的20%来算，税费会更低。

而且二类经适房和公房不管面积大小、价格高低都按普通住宅算，不会因为面积过大而税率变大，首套可以按实际价格6.5成。

(2) 普通商品房按指导价网签最划算，满五唯一房子可选择按真实价网签以减轻首付压力。

①不满2的普通商品房按指导价最划算。

以五环内700万的房价来算，作为普通住宅按指导价468万网签，原价一般也是差不多，这里也按468万算。

按指导价网签，首套实际情况是：需付契税、增值税、个人所得税（差额为0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4万其中304.2万，税费31.6万。如果按700万的网签价，评估价估算9成：需付契税、增值税、个人所得税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7万，其中378万，税费93.7万。

计算下来，网签价签高了，虽然额度高74万，但因为税费高，首付变化不大，却要多付税费62万，实际首付并没有减少多少，月供压力也会更大。

②满2不满5的普通商品依然是按指导价最划算

同样以刚才案列来算：

按指导价：需付契税、个人所得税（差额为0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万304.2万，税费6.7万。如果按700万的网签价：需付契税、增值税、个人所得税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4万378万，税费69.4万。

在满2的情况下，税费会增加63万，首付轻松11万，显然按指导价更划算。

③满5唯一的普通商品房最好按真实价网签；

同样是上述案例：

按指导价：只需付契税首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万。304.2万，税费6.7万。如果按700万的网签价：需付契税、增值税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345万378万，税费23万。

在满5唯一的情况下，税费会增加17万，首付轻松57.5万，对于首付不足，但还款能力足够的人来说，可以选择按真实价网签。

但是要注意，真实价网签意味着成为非普住宅，转手的时候税费会更高，要满五唯一才能将影响降到最低。对于投资者，有能力还是按指导价网签最合理。

具体来看，总价越高，满五唯一的房子签真实价的优势会越大。总价越低，指导价的优惠会越明显。

(3) 全款土豪，网签价越低越好。

对于全款买房的土豪，不用考虑，只需考虑税费，自然是网签价越低，缴税就越少。

但是不同的区、不同的房子房管局都会有最低指导价，就算赠送也不会让你网签到0。但不管怎样，签到最低价最好。

六、关于北京楼市的几个观点

1.改善勉力支撑，刚需寸步难行。