深圳个人急售小产权二手房_深圳二手房出售急卖小产权

1.在深圳买小产权房好吗？

2.小产权房买卖合同有效吗

3.都说深圳小产权房不好，它和商品房究竟有什么区别？

4.福永“小产权房”低调热销 业内专家意见不一

5.深圳小产权房刚需的能入手吗？

6.深圳小产权房可以购买吗？在龙华，布吉，坂田有哪些好的楼盘？

7.手上有200万是在深圳买小产房好还是买中山惠州的红本房好？

你所说的小产权，其实是没有产权的（或者是乡产）

真正的小产权指的是已购公房和经济适用房，康居，安居，因为这样的房子国家在划拨土地的时候，是取了优惠的，或者是没有收费得到这个土地的，所以在当商品房销售的时候要交一定比例的土地出让金或者综合地价款

在深圳买小产权房好吗？

现在还是有人会选择购买小产权房，主要是因为小产权房的价格相对较低。如果是购买小产权房来自住的话，可以根据家庭经济情况来选择，毕竟商品房价格比较高的情况下，便宜的小产权也能让资金有限的人先安家。如果决定购买小产权了，下面说一些购买的建议。如果一定要购买小产权房的话，我建议大家在选购小产权房时候要注意查看小区的规模，优选规模大的项目，因为规模越大想拆除面临的阻力越大。另外尽量买现房，也就是交了钱后，马上给钥匙的那种，交款的凭证之类的都保留好。不要买所谓小产权房的“期房”，小产权房本来就是非法的，期房更加有风险。

小产权房买卖合同有效吗

在深圳买小产权房不好。

最好别买！目前我国的法律法规规定，不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。小产权房的权益不受法律保护。因此，一旦发生小产权房的纠纷，购房者的自身权益就很难得到应有的保障。

因此，我们不建议购买小产权房。同时也提醒各位购房者，在购买小产权房前要谨慎，不能盲目购买，否则有可能追悔不及。

都说深圳小产权房不好，它和商品房究竟有什么区别？

面对楼市价格的持续上涨，很多人都将眼光投向了二手房市场和小产权房，不过对于小产权房，很多朋友还是有不少疑问的，有人认为小产权房无法过户。那么，小产权房买卖合同有效吗，小产权房怎么更名过户呢?马上通过今天的文章来了解一下吧!

小产权房买卖合同有效吗

首先，小产权房合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”即如果小产权房买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定该小产权房买卖合同是有效的。

根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，在其上面所盖的房屋自然也不具有完整的所有权，因此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。

《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同无效。

小产权房怎么更名过户

小产权房过户的大致三种方式：律师见证直接过户、开发商更换合同过户、村委及村委和开发商两方过户。这三种也是因为不同类型的小产权房，它的过户是有些区别的。

1、律师见证直接过户一般是私人农民房开发商的房屋，这种一般过户可以直接找律师见证方进行买卖过户，买方和卖房通过一份新的律师见证书，见证此房屋转让给第三方，然后保存原一手合同。深圳农民房私人开发商房屋也有一部分是通过开发商和律师所一并更改合同和律师见证书的，这样的是需要被收取两方的过户费的

2、开发商更换合同过户一般是有一定户数的小产权房，特殊是小区形式的。因为户数比较多这种类型的房屋，原开发商会继续接管房屋管理并参与二手房业主过户流程。这种都是需要原合同重新更换的，至于律师见证可以做，也有不做的

3、村委及村委和开发商双方过户这种的房屋就是所谓的深圳村委房了，这种如何是购买合同甲方只有村委股份公司，那么过户就只需要在村委股份公司进行就可以了，直接更改合同，需要的可以找律师过户一同见证。如果甲方是公司开发商的，同时也有村委盖章寄村委参与的，是需要两方进行过户，但是一般村委一房的过户流程，开发商会处理，只需要在开发商管理处进行;但是也有少数部分是村委和开发商都有合同的，即两份合同，那么这样的就需要自己走两处进行更名过户。

小产权房买卖合同有效吗，小产权房怎么更名过户全部内容，就带大家了解到这里了。

福永“小产权房”低调热销 业内专家意见不一

第一、商品房拥有产权，而小商品房没有

商品房是经过房产部门登记的合法房产，大家拥有房子的土地使用权以及房子的使用权，这个房子就是自己的财产。

而小产权房从某种程度上来说并不属于购房者的，因为按照目前我国小产权房相关规定，小产权房是在集体土地的基础上建设的，只有集体户口才能在土地基础上建设房子。

所以现在很多人购买小产权房，并不是购买小产权房的产权而是使用权，这种使用权并不能通过正规的房产部门登记，只能通过村委或者小产权房的业主签署相关的购房合同，然后经过律师公证之后就可以了。

第二、小产权房没有学位。

虽然目前深圳已经开始实施积分入学，但是在积分的过程当中拥有商品房获得的积分要远远超过小产权房所拥有的积分。

而且在进行学位划分的时候，很多学校都只针对辖区内的商品房业主以及村集体业主，对那些购买小产权房的人并没有学位。

第三、小产权房不能抵押

购买商品房大家可以办理按揭，只需要支付一定的首付就可以，但是小产权房目前并不能拿到银行抵押办理按揭，大家都需要全额付款或者跟一些小额公司申请，但这种小额公司的不仅期限短而且利息比较高，明显跟正常商品房按揭没法相比。

另外大家购买商品房之后，如果有融资需求，还可以拿商品房去抵押办理一些经营性或者消费，而目前银行是不支持用小产权房去抵押的。

第四、小产权房环境没法跟商品房相比

正常的商品房都是由正规的开发商开发，有正规的规划，所以整体环境比较好，不论是格局，绿化，光，通风都比较好。

而目前深圳的很多小产权房都是在几十年前建立起来的，当时根本没有什么规划，很多城中村都比较乱，环境明显没法跟商品房相比，目前很多城中村绿化比较差，而且光比较差，很多小产权房都是握手楼，无论是通风还是光都不太理想。

深圳小产权房刚需的能入手吗？

在福永，一直被国家严禁但价格低廉的小产权房交易异常火爆。

1月，宝安楼市进入了暖冬，在一、二手商品房高价销售的推动下，在福永，一直被国家严禁但价格低廉的小产权房交易异常火爆。据记者踏查，购买此类大户型房子的人以周边企事业单位人群居多，他们一般是一人购买后，带动同事或亲人一起购买，且无视小产权房背后的风险。业内专家认为，小产权房质量没保障，没产权风险大，维权难。

小产权房低调热销

去年11月，《深圳晚报》对福永小产权房的热销进行报道后，据说这些小产权房已停止销售，事实真如此吗？记者以购房者的身份走访了几家福永的中介，在中介的店铺门窗上并无张贴小产权房的销售信息，当记者咨询是否有小产权房售卖时，中介销售员先说小产权房不能交易，不代理。当记者表示收入不高，三房的商品房供不起，看到身边有朋友买了福永鸿德园的房子，所以也想买一套与父母一起居住，这时旁边一位销售员小声地说，他朋友手中有几套鸿德园的小产权房想转让，他个人帮忙转让，不收佣金，与公司无关，不过那朋友说每套的转让费是6万元，价格6300元/平方米，面积只有139平方米的户型，有意购买者可带去看房。

在中介的带领下，我们来到了福永桥头的鸿德园，中介说，这小区由8栋高层组成，现已卖完了，只有朋友转让的这几套大户型。这小区附近有公立幼儿园、小学和中学，以后孩子上学不怕没学位，此外，交通也很便利，现在正在施工的地铁11号线设有桥头站，距离小区很近，出行无忧。在一间139平方米的转让单位里，我们遇到前来看房的吴先生，他一下子就交了2万元定金及6万元转让费，购下该户型。吴先生说，他是通过同事介绍过来买房的，身边三位同事都买了这个小区的房子，所以他也赶过来，他觉得90多万元能买到100多平方米的新房很划算，反正是用来自住的，有没有产权无所谓了。

谁在为小产权房买单

中介说，他帮朋友转让的小产权房脱手很快，现在买小产权房的人以周边的企事业单位高收入人群居多，像吴先生，是宝安某家医院的医生，年薪达20万元，因为刚参加工作几年，只能按歇中小户型的二手商品房，可是吴先生不想买二手房，想一步到位，买个130多平方米的新房，所以选择了小产权房。中介说，鸿德园社区很大，是村里的统建楼，不会拆，附近的凤凰世纪也属于村里的统建楼，位于正在施工中的地铁11号线塘尾站附近，交通也十分便利。这两小区在后面几期的开发中都以大户型为主，吸引中高收入人群居多。

中介还给记者算了一笔账，以130平方米小产权房目前的支付方式计算，单价6300元/平方米，总价需要82万元，首付款需要41万元，加上6万元转手费，购买小产权房的第一笔费用需要47万元，还不包装修钱。其余的费用以村委做担保向银行，可分三年、五年、十年三种还贷年限还清，以最长的十年期限计算，每个月也需还款5000元左右。因此，这种大户型不是一般消费者能买得起的，对于周边工作的企事业单位员工来说，花个50万元左右的首付，在宝安区顶多买个很一般的160多万元的二手房。许多人宁愿买个新房，只要社区漂亮、交通便利、房子舒适，没产权也不介意。

小产权房质量堪忧

随后记者仔细查看了鸿德园、凤凰世纪这两个福永热销的小产权社区，目前鸿德园新房已售完，在售的多为业主转卖的毛坯房。凤凰世纪的第四期仍在建，售楼部里摆放有楼盘的沙盘图、户型图和立体户型模型，与正规的商品房售楼部无异。而且小区内能看到一栋栋脱去绿衣的现房，外立面十分美观，阳台很大，小区引进的乐商场已开业，社区绿化也做得很好，光外表看来，这小区与目前在售的高端商品房楼盘无差异，如此低的价格能买到这么大面积的户型，哪怕是小记也有想购买的冲动。

这些外表看来光鲜的小产权房，其质量是否有保证？对此，深圳世联地产首席分析师曹取说，目前深圳许多小产权房是村委交给开发商建设的，但由于大部分小产权房在部门没有立项，其施工过程也就没人监管，建设过程中偷工减料的事情经常发生，加上建设中和竣工后都没有正规质监部门监理和质检验收，房屋质量没有通过国家质监部门认证，所以房屋质量毫无保障，在住宅楼后期保修方面也会出现许多问题。购房者购买后再发现质量问题要求退房，维权很困难。特别是现在许多小产权房都建到20多层，地基打得是否稳、走火通道建设是否合格、电梯有没有安全质检，都是未知数，风险很大。

律师：小产权房维权难

深圳知名房地产律师张茂荣说，除了质量问题，购买小产权房后，当遇到产权争议时，购买者的权益将得不到法律的保护，如产权拥有人将整个小区的房产证拿去银行抵押，之后还不上，被银行查封楼房时，购房者的权益无法得到保障。其次，如果遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿，就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后才按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。像福永的凤凰世纪或鸿德园打着地铁上盖物的卖点，往往地铁开通之初，未来发展空间大，周边规划随时变动。这些地铁上盖物，说不定到时是拆迁的第一对象。

第三，许多小产权房小区物业管理层次低。许多管理小产权社区的物业公司，只是打扫下小区的卫生，而小区公共部分的绿化、安保及公共设施的管理和经营，则因人员不足等问题而无人管理。此外，往往由于物管疏于管理，让处于城乡接合的小产权社区常发生偷盗。针对这些问题的解决，购房人唯一与物业抗衡的手段就是拒缴物业费，?但你不交，他就停电停水。?张茂荣说，在接触过的一些案例中，停水停电成了物业逼迫住户就范的有效手段。因此，购买小产权房需谨慎，购房者最好还是买商品房住宅。

深圳小产权房可以购买吗？在龙华，布吉，坂田有哪些好的楼盘？

如果是没指标，或者是钱不多的朋友可以考虑买来自住，本人12年买的一套农民房，18年卖出也净赚了几十万，当然肯定没有商品房升值多，但当时投入也少，也不会像很多人说的怕拆迁没得赔，因为我一朋友在布吉三联松园头买的农民房就获赔了，现在他每个月都有收到招商地产给他的租房金，直到他收房为止。所以有些事不要听信从来没经历过的人来评判，多听听买过房的人经验。

只考虑住的话，只要手续齐全的，是可以入手的，如果是村委的就更好了，很多村委盖的都是小区式的，住起来跟商品房也不差什么！除了没有红本。

城中村的手续一般是双方去律师事务所，有房屋转让协议、律所见证书、购房收据、建设用地许可证或者合作建房等。村委的就会更正规一些。

我身边的同事朋友几乎都有买小产权，以前工资很低，单位附近商品房也少，城中村的房子很便宜，上班走路到单位就十分钟左右。一套大三房也就十几二十几万，11-12年左右，现在也涨到120-180万了，村委的都要300万以上。

有的同事房子被征了，都有赔偿，算是赚了不少，或者选择拿钱还是选红本公寓的。

我本人也买了两套两房的，一个月一套可以租两千五！去年也动员弟弟买了一套小的，没办法，商品房买不起，又不会回老家，房租也在涨，现在小产权也涨得厉害，拿的死工资，又不会理财，再不上车，存银行还贬值。

现在一般一房都要35-80万，二房60多-100万，三房几乎都是120万以上。

商品房有红本、小区、有学位当然好，可是当一年不吃不喝也不够买个厕所的时候，有个自己的家总比动不动被房东涨租或赶要好！

深圳的小产权刚需是可以入手的,居住没任何问题,也具有投资价值,我姐12年前买的小产权房,当时买时一平方米二千二百元左右,现在一平房也涨到一万四五了,虽然没有商品房涨幅离谱,但也涨得比较理想.小产权房买来自住压力不大,将来拆迁也会有补贴.我有一同事,两套小产权都拆迁了,既拿到了拆迁费,也拿到了补贴费,将来新房建好还可以领到新房,党的政策多好.

深圳的刚需不都是可以买单价超过10万甚至20万的房子么？怎么可能有买小产权房的深圳刚需？

深圳是未来宇宙的中心，是中国的炒房圣地， 社会 主义炒房示范区。

深圳的房价是冲着香港的房价去追赶的，超过香港也就是3-5年以内的事情。

深圳这么牛逼，所以深圳的刚需也是超级牛逼，房价低于5万的房子，深圳的刚需是绝对不屑于买的，相信我没错的！

不能

入手之前，一定要确定产权问题。这个是最重要的，毕竟小产权需要一次性付款，怕起事端，还是谨慎为好。今年208深圳出了新政，出台了指导价，毫无疑问，对于今年想要在深圳上车的刚需来讲，又是一次伤害，新政之前，正常来讲，不管是深户还是非深户，只要是首套房，首付争吵三成即可，但按照新政之后来讲，首套首付最少要4到5成，这于无形中增加了首付成本，本来可以买三房的钱现在只能买两房。当然这个指导价是针对二手房。但想打新同样也难，深圳新房存量房本来就少，现在大家都目标朝向新房，想要抢到就更难。小产权来讲的话，在深圳一直都成交的很活跃，相比于商品房，小产权房价格优势在那。我认为刚需现在入手小产权是合适的，当然仁者见仁，也还是要看个人的需求和实际情况。最终来说，入手交易之前一定要落实好相关合同。小产权房市场水深，多了解。

手上有200万是在深圳买小产房好还是买中山惠州的红本房好？

私人小产权房千万不能买来投资或自住

深圳私人小产权房相比正规商品房，优点就是价钱便宜，大概是正规商品房三成首付的价格。最主要的缺点就是没保障，不受法律保护，房屋质量差，维权困难，不能，不受法律保护，不可以继承，不可以上市交易，不可以落户，产生纠纷不好处理。房子自身的缺点更是不胜枚举。

私人小产权房存在下面法律意义上的风险。

1.唯一凭证律师见证书，国家不予承认。当小产权房遇到产权争议时，购买者的权益将得不到法律保护。更怕产权拥有人将整栋楼的房产证拿去银行，之后还不上被银行查封楼宇，银行，公安，法院等国家部门可不认什么律师见证书之类的东西。

2.小产权房没有房产证不能上市交易，不能办理过户手续。小产权房是办不了房产证的。在二手房交易的时候没有房产证是贷不了款的，所以转手的时候相当困难。二手交易的时候仅仅在律师见证书上改个名字，这样的见证书能有什么保障？

3.如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。

私人小产权房自身还存在许多缺点。

1.房屋建造的质量问题。由于私人小产权房大多数都是由小包工头包工包料建造，偷工减料的事情经常发生，加之建设中和竣工后都没有正规质监部门从中监理和建后质检验收，房屋质量没有申请通过国家质监部门认证，所以房屋质量毫无保障。购买后再发现质量问题要求退房，维权很困难。

2.周边环境差。房屋5米左右距离就有一个两层楼高的高压变电站，电磁辐射这东西对人体产生的影响虽然还没科学的定论，还是离得越远越好。旁边的餐饮店没有安装封闭式烟囱，浓烟直接排放，周边都能闻到炒菜味道，脏水随地泼倒。相邻楼宇之间的间距太小，光和通风不好。

3.居住人群素质差。房屋一楼入口大门边有住户随手丢弃的垃圾，电梯常常可以看到痰迹，闻到烟味，楼道墙壁上广告乱贴乱涂乱画，深夜还能听到邻居的高音喇叭声，通宵声。

4.物业差。开始说好有保安，之后解释意思是让保障你有安全，一楼值班室装台电脑每层装个摄像头，这就保安了。没有安装门禁系统，如果出现偷盗，只能说运气太差了。

5.私人小产权房拥有者的诚信。绝大部分买房者是见不到小产权房拥有者的，有什么事情都是物业出来解决。直白的说，很多事情你找不到小产权房拥有者就没有什么商量的余地，今天说好的事情，第二天随时可以改口，物业往往会推给一个存在或者不存在的小产权房拥有者，耍起了太极拳。

6.房屋设计问题。出于简约空间考虑，其中单间或者一房一厅的户型，往往没有阳台，晒衣服要放到厕所里面，或者厕所里的窗口防盗网去晾衣服，这样对身体健康有影响。有些房间中间有大横梁高40厘米左右，吊天花就显得很低沉，或者有立柱凸出，使用面积和美观都大打折扣。

由此可以得出结论，如果购买此类私人小产权房作为投资，出租收益或者自住，必将是烦恼的开始，麻烦事情不断。

买深圳的小产权房好。

买深圳小产权房，长期来看能够赚钱，买中山惠州的红本房，很可能亏掉首付，成为接盘侠。

1.深圳小产权房增值快，容易卖，容易出租，租金高。

2015年，我朋友在深圳龙岗坂田，买了一套小产权，总价35.5万，面积65平米，三房二厅。现在5年过去了，他这套小产权房至少可以卖100万以上，而且非常容易卖掉，房子的租金2500以上，而且基本没有空置期。

2.中山和惠州红本房增值慢，不好卖，不容易出租，租金低。

2017年，我媳妇的弟弟在惠州大亚湾，买了一套红本房，总价105万，面积80平米，二房二厅。现在3年过去了，他这套房子在二手房市场上，最多只能卖90万，根本没法出租，同户型租金最多1500，而且空置期十分长。

3.深圳小产权房完胜中山和惠州红本房。

由此可见，买了深圳小产权房，可以稳定收租，长期来看能够赚钱。买了中山和惠州红本房，几乎无法出租，长期来看根本赚不到钱，很可能把首付款都赔进去。

4.原因分析。

深圳的面积只有19平方公里，可以开发的土地，已经基本耗尽。深圳拥有2000多万人口，外来人口众多，年轻人口众多。如果以总人口计算，只有7.4%的深圳人，拥有商品房住宅，只有15.6%的深圳人拥有房子（商品房住宅+保障房+公寓）。可见，深圳是极其缺房子的，深圳是人多地少房少的城市。

中山和惠州的情况差不多，它们地广人稀，外来人口稀少，本地人几乎不可能缺少房子。说句夸张一一点的话，这两个城市缺人不缺房，房子比人还多。

5.买房策略。

一个城市的房子的增值前景，中期看土地，长期看人口，买房要买地少人多的城市。

所以说，要买深圳的小产权房，不要买中山惠州的红本房。