房东急卖二手房镇江_镇江二手房源

1.男子165万买二手房付完钱过完户，房东不搬走反要索赔，你怎么看？

2.二手房买卖、租凭，怎么样的标题吸引客户？

3.女子新购二手房，房产证还没捂热，房子却被原房东转手出租，你怎么看？

4.房东和客户价格差一万谈不拢怎么办买房子时怎么才能把价钱谈到最低

5.为何买二手房时，要通过中介而不直接找房东呢？

首先搞清楚一个问题，什么是法拍房？

法拍房，就是被法院强制执行司法拍卖的房子。

法拍房的来源渠道有哪些？

目前市场上法拍房的来源主要由有以下渠道：

第一种，贪污腐败，官员名下资产被没收后拿出来拍卖。

第二种，刑事犯罪，原房东、走私啊等等，名下资产被没收。

第三种，债务纠纷，断供、民间借贷等，也是我们现在法拍房主流的来源。

大家首先不要陷入一个误区，法拍房的来源跟房子本身品质没有关系，产权、抵押、学位、后期买卖等和你买一套二手房没有任何区别。

从上面的表中，我们不难看出，早期普通人是没办法接触到法拍房的。所以，不会有担忧法拍房值不值得买这个问题了。

近些年，国家在治理方面更加的公平、公开，所以大家有机会考虑法拍房了，多了一个购房渠道，也就给了购房者多了一个选择。不限购，给了很多没有购房资格又想在成都买房的客户机会，浏览一下2021年3月22号之前的成交记录就知道（2021年3月22号法拍房开始限购），法拍的成交价格很多都高于市场价，市场非常火热，购房客相当于多花钱买了一个资格，也就理解了。

由于疫情的原因，全球经济低迷，再加上指导价一出，二手市场交易量几乎跌到谷底。房东还不上，二手也卖不出去，公司倒闭，资产冻结......法拍房房源的数量成倍成倍地增加，再加上法拍限购，有购房资格的客户锐减，现在呈现出粥多僧少的局面。法拍房大量流拍，一拍到二拍，再到变卖，已经数见不鲜。房龄老点的几乎没人参拍，刚交房的清水房、精装房比比皆是，150万的房子，70、80万成交已成常态。目前主流的拍卖渠道有淘宝、京东、公拍网等等，数据是可以查到的。

既然有这么大的捡漏空间，为什么还是有那么多有购房资格的人不买法拍房呢？

最主要的原因：对未知的恐惧。

很多人开始了解法拍，听说这个渠道，几乎都是通过新闻媒体了解到的。

某某购买法拍房，过完户后，发现原房东还没搬走。

某某购买法拍房，里面还有租户，有恶意租约，要搬走就要拿钱才行。

某某购买法拍房，竟不知是凶宅

.......

是不是听着都吓人，最好避而远之。

对于很多普通购房者来说，举全家之力付个首付，结婚，成家，生孩子......买房似乎成了人生能获得幸福最关键的一步，不得有闪失。恰恰是这种客户，我希望你看完这篇文章。

还有的购房者，虽然不需要靠房子来承担起人生的某些关键功能，但有购房资格，又有闲钱，想通过投资来抵御通胀，新房摇号难，二手价太高，好像都不是很好的选择，法拍呢，也是看了新闻，觉得不靠谱，虽然能省钱，但是觉得风险太高，一直观望中.......

新闻都是真的，风险也是有的，但逻辑不对，不应该成为你考不考虑法拍房的原因。

首先，在此全面的跟大家分析一下房地产行业，不同渠道都有哪些坑。

1、新房

在看房、选房过程中，开发商宣传内容有明显夸大或虚内容;签订意向书，通过房产电商或售楼部缴纳可退订金，退款复杂且周期超长;开发商提供虚或不完整证件。

交房过程中，工程出现质量问题;房屋材料使用与合同承诺不符;社区规划改变;开发商延期交房时间;开发商是否为延期交房支付了赔偿?

为了吸引购房者，开发商的广告往往做的绚丽夺目，将近7成的消费者认为开发商宣传内容虚或者明显夸大。6成左右的消费者遇到的售楼人员，口中的未来胜过仙境，可是合同永远是格式化的，口头的约定永远只能想象一下。

最大的风险是烂尾，一生积蓄化为泡影，恒大都能烂尾，别盲目相信开发商，黑天鹅到处都在发生。

2、二手房

二手房交易这方面遇到大问题的比例低一些，二手房交易环节众多，多数还涉及买方需先行偿还，在办理过程中，各种问题层出不穷。而中介利用信息不对称，隐瞒房源的隐患或缺陷也是屡有发生。

最重要的风险是，原房东着急卖房，降价甩卖，几乎都是有债务纠纷，需要高额定金，房子还没过户，被查封了，原房东定金已经挪用，拒不退款。几乎所有的中介都不为此负责，目前只有大一点的链家在担保，每年赔付的金额就有好几个亿。

3，法拍房

核心的问题在于以下几点：

过户

有些房源产权比较特殊，安置房，集体房，军队房，学校职工房......有些产权的房子对竞买人是有要求的，有些不看公告，也不懂，直接就买了，最后不能过户，原则上，法拍房都是由法院这边负责拍卖，跟司法部门交易，流程首先肯定是合法合规的，交易过程是要比二手房简单，竞拍后，拿着法院裁决书就能过户，前提是，你要符合该房源竞买人条件。我们看到的新闻里，买了过不了户，都是出现在对房子竞买条件不清楚。

房东未搬走

这个问题有两种情况，一种是在资产拍卖期间，房东是有权力住在房子里面的，直到拍卖后，法院会给原房东一定的时间搬家。还有一种是业主不愿意搬走，就是我们担心的业主老赖的情况。这里有的人提前不知晓业主还没搬走，竞买前也没有去看房子，自己直接就买了。但是如果你已经买了，不管是以上哪种情况，也不用担心，要不就是业主规定的时间内搬走了，要不就是没有搬走，需要申请法院强制执行。法院强制腾退的新闻大家也应该看到了许多。虽然最后都能入住，但这也是不必要的麻烦，我们可以考虑已经腾退完了的房子。从数据来看，目前拍卖的房子有百分之九十左右的都是提前就已经腾空了，我们也是可以提前知晓房屋的腾退情况的，后面会告知大家查询方法。

长期租约

房东有意或者无意的在拍卖前跟别人签了租约。在现行法律中，买卖不破租赁，只要租赁合同有效，即使过完户，也是不能赶走租户的。业主之前租给了一些租赁公司或者个人，有的签了三五年，也有一年半载的，如果提前知晓，能接受现有租赁期后收房也是没有问题的。但怕的就是有恶意租约，一签二十年，目的就是让新业主掏钱解约。如果购买前，不知道，那就没有办法了，除非用钱和解。但是，这个问题，关键就在于购买之前，如果可以知道是否有租赁，就可以避开这个坑。你去看那些遇到这个问题的新闻，购买人一定是没有提前去做调查的，当然，这个也是有查询的渠道和方法的，我也会在后面告知大家。

查封原因不清晰

竞买人都想知道这个房子的来源渠道，毕竟大家挺在意这个问题的。有的是贪污腐败没收上来的，有的可能是原房东刑事犯罪，有的是里面发生过命案的凶宅，当然98%是债务纠纷，也就是断供。不管概率大小，谁也不愿意买到一些自己不喜欢的房源。这个也是可以提前调查清楚地，我也会在后面告知大家。

欠费

有的房子买完之后，欠的水电燃气费，法院有明确的规定是由竞买人来支付的。其实，一般的住宅这些费用都不会太高，虽然很多竞买人都能接受，但也不排除有意外。所以，提前查清楚很重要，做到提前知晓，把工作做到前面。

隐性税费

这个问题，一般大家很少听说，但是我有必要在这说一下。法拍房竞买人在购买法拍房，需要交纳的费用只有契税，因为个税和增值税最后是由原房东缴纳的，但如果房子是继承的，还有继承税，虽然也是房东交，但是需要竞买人先行垫付，而且继承税垫付金额比较高，即使最后都可以到法院提交申请退税，但如果不清楚，没有准备足够的资金，就是个比较大的麻烦。所以，提前查清楚房子的税费是很有必要的。

我们已经把几个主要购房渠道的风险都说的差不多了。对于风险的处理态度，是否正确，又是一个问题。重点注意：风险概率小，不等于结果影响最小，拥有底线思维最为重要。

首先，风险能不能提前规避，如何规避，比如新房的烂尾，看似风险小，却规避不了，也承受不起。二手前几年我觉得是最好的选择，现在指导价一出，买二手几乎注定成为接盘侠，即使刚需的客户，也得慎重。而现在关于法拍房，上面那些风险，每一个都有可能发生，但据我深入了解，目前的法拍市场，法拍机构都能提供相关的尽职调查服务，在开拍前，通过律师团队做出详尽的调查报告，所有隐患一览无余，从而规避掉这些风险，然后选择满意的房子再去参拍。如果购买后发生问题，都是有担保赔付的，最高甚至可以全额赔付。综合下来，法拍房从收益、风险角度来看，其实颠覆了大多数人的认知，至少在当下的购房渠道里，我觉得可以考虑......

男子165万买二手房付完钱过完户，房东不搬走反要索赔，你怎么看？

一、我要买一套二手房，房主说把首付给他解压，靠谱吗？

这种情况非常普遍

第一，卖方有，还费劲，又没有其他资金还款，只好取卖房子形式还款。

如果卖方有能力自己解贷，基本就不卖房子了，所以卖方在走投无路的情况下着急出手卖房，基本都是买方首付还款。

第二，中介公司还贷，买方害怕承担风险，不同意替卖房解贷，中介公司替卖方解贷，会有额外费用，由卖房承担。

第三，第三方机构替卖方还，这种安全，有费用。

买方替卖方解贷，看房主的状况，看具体情况，一般由靠谱中介专业人士代办，

会回避风险的！

二、中介的服务费是什么意思

中介的服务费就是他们的“跑腿费”。

一般来说我们在买二手房的，房产中介除了要收中介费以外，还会收服务费。这个费用就是房屋中介，为了帮客户顺利的办理房屋，和银行以及评估机构打交道的费用。毕竟，在办理房屋的时候，会有很多手续需要办理。如果客户自己办理，不仅费时费力，有些手续一次可能还办不成。

而房屋中介由于经常办理这样的业务，会熟悉里面的各种流程，办理起来就会比客户方便很多。房屋中介提供了服务，当然要收取一定的报酬，这个报酬就是服务费。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人报酬请求权中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

三、在中介买二手房,按揭手续费是什么意思急急急!

按揭手续费，即手续费。

按照字面规定，从银行要收两项费用，一是评估费，为房价的0.5%，二是手续费，为额的1%。

你这种情况，8万8，房价12万8，评估费640元，手续费880元，共1520元。

中介要收2.25%是严重忽悠你。

另外，其实这两项费用都是可以免掉的，能不能不交，要看你有没有本事跟中介忽悠了。

四、在中介买二手房,按揭手续费是什么意思

[ànjiē]

按揭

（商业术语）

“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行并依合同分期付清本息，还清后银行归还抵押物。按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。

二手房买卖、租凭，怎么样的标题吸引客户？

我觉得这件事肯定不是买房的人的错，毕竟他只是一个普通人，只能尽快去办各种手续，不能掌控银行放款的时间，而既然是使用买房，拿到钱的时间肯定是比不上全款买房，卖房的人也应当知道这一点常识，她可以在卖房的时候选择那些能够全款买房的人，这样就能够尽快拿到卖房子的钱去还自己的高利贷。这套房子的房款一共分为三部分，第一部分是定金70万，第2部分是房款35万，第3部分是60万，而的部分则是最后的部分。

张先生向银行申请之后，房东就能够拿到张先生向银行下来的钱，但这个过程是需要时间的，而每个人需要的时间都是不相同的，有的时候比较快，有的时候比较慢。而卖房的人则是高女士，高女士因为在外面借了高利贷，所以急需要卖出自己的房子去还高利贷，因此她找了一个中介来帮自己处理这件事情。后来双方也签订了合约，并且在双方的合约上，清清楚楚地写着最后的60万是通过银行来支付。可以说，高女士不满意的地方便是太晚拿到的钱，但这个事情又不是张先生可以控制的。并且高女士自己本来就不应该在外面借高利贷，毕竟高利贷是不受法律所保护的。

而她因为晚拿到钱而多产生的利息也不应该由张先生来负责。可以说张先生在这件事情当中是没有责任的，有责任的也只能是高女士。张女士在签订合同的时候就应该知道合同上写了什么，而她也不能因为自己当初买房是银行下来得快，就理所当然都认为所有的银行都下来地很快。她自己因为心情不好不仔细看合同，还将过错怪在张先生身上，这样的行为显然是不妥的，也是非常不讲道理的。

因为这种原因不将房子交给张先生也是不被大众所支持的，张先生既然买了这所房子，就有权利住进去，也有权利拿回自己的房子。我建议张先生直接走法律途径拿回自己的房子，宁愿拿着6000元去当律师费，也不能白白地将这笔钱给高女士。如果高女士最后还是不愿意搬离张先生房子的话，张先生也可以向法院申请强制执行，让高女士搬离自己的房子。

女子新购二手房，房产证还没捂热，房子却被原房东转手出租，你怎么看？

标题注重这几点

1、吸引客户的眼球。这点很重要。

2、房子的位置。

3、房子装修情况。精装？简装？毛坯？

4、房子附近的情况。比如~交通，大概的位置。

以上是我做房产经纪人时的总结。希望能帮到你。

技巧就是把我以上几点写在标题里。比如：XX路，XX车站边，XX地铁口，精装套三，房东直降10万，急卖！

如果小区比较出名，你还可以写小区的名字。

房东和客户价格差一万谈不拢怎么办买房子时怎么才能把价钱谈到最低

这其中缘由如果不是房东自己搞的鬼的话，那恐怕就是房屋中介在暗中伺机捣鬼了，怎么可能在房主购买新房之后，原房主又会把房子转手出租给其他人呢？如果这件事情没有房屋中间插手交涉的话，那么基本这种情况是不会发生的，毕竟买房者和原房主直接肯定有过直接的交涉。所以再不了解事情梗概的前提下，我第一时间便把矛头指向了房屋中介。

大家可能从网上也有过对此事的了解，对于一些购买过房产的网友来说，能够发生这种情况绝对是罕见的。经过一番简单了解之后，疑似整件事情都没有房屋中介插手，而且购房者是一次性全款付清，双方在合理合法的交涉下，自然是一手交钱一手交房产证。可当购房者拿着房产证入住这所房子时，却发现自己名下的这套房子里已经有了新住户，随即引发舆论?

（一）44万全款付清，房产证只是摆设？

2018年底，沈阳当地一位姓韩的女士，一次性付了44万购买了一套二手房。据韩女士当时向记者透露，一次性付完款项，原房东就将房产证交给了韩女士。看起来是一起很合理欢喜的正常房产交易，但随后发生的事情却让韩女士很不高兴，但他们心欢喜拿着钥匙，打开自己购买的二手房门的时候，却惊讶的发现，里面竟然已有住户。

经过一番简单了解，原来韩女士购买的这套二手房，已经事先被原房东给租了出去。在和租房人进行融洽交涉之后，租房人当即拒绝韩女士搬进新房，其实租房人的这种态度我们也能理解。毕竟人家也是和原房东有租房条约在先，居住也是合情合法的，韩女士也算是很理智，没有和租房人进行不必要的纠缠，在问清楚情况之后，便打电话给原房东。

可接下来的事情更让所有人感到无解：房东的电话不论怎么打都是无人接听，在微信上和房东联系，不管是语音电话还是语音留言，房东也是一概不回。百般无奈之下，韩女士只能拨通了当地的派出所电话。从旧有的信息来看，这件事情的后续并没有被曝光，不过一旦有了警察的交涉，我想这极不厚道的房东，也是会吃不了兜着走的。

（二）原已入住名下房产，却被房主要求搬离

发生在2019年5月份的一件事情，同样也有涉及?二手房?的字眼，贵州贵阳的一位文女士，通过当地的房产中介购买了一套二手房。5月正常交涉，直到7月30日，文女士和女儿便接到了原房主的电话。电话那头，房主说话很客气，但是房主的言语内容很让母女俩不解，房主竟然要求文女士母女俩搬出去。

如果事先和房主沟通良好的话，我想这种现象是绝不会发生的。经过了解之后，文女士购买的这套房产总价89万，当时文女士已经付清了40万的首付，只不过还没有办理过户。之所以能够和女儿先行搬进去居住，就是因为已经经过了原房主的同意，可以先入住而后再办理过户手续。至于两月之后为何会被驱赶，就是因为房主那边没有收到40万的首付。

经过了解之后，这当中便涉及到了房产中介的问题。在当地法律机构的协同办理下，一行人找到了名为汪华的房屋中介，据说文女士付款的账户就是汪华。可据汪华提供，他本人已经在此之前退出了房产公司，一切事情都是自己之前的同事夏某一手操办。可当时夏某已经没了行踪，按照相关律师判断，夏某很可能已经构成了合同罪。

（三）购买二手房的同时，要注意哪些细节？

首先在购买交易二手房的之前，一定要对该二手房做好析产工作，以免交易过户之后，再为自己带来不必要的麻烦。这当中主要涉及的就是产权人是否清晰，如果该房产是多人共有或夫妻共同财产的话，那当购房人在交易二手房的时候，一定要征求所有产权人的同意。如果不能同时出面的话，那也要取得授权委托书和公证。

其次，二手房价格的把控，更是买家需要注意的一点。二手房不同于一手新房，新房有明确的价格规定区间，而二手房却缺乏一个相对标准的价格参考区间。所以在缺乏标准的前提下，买卖双方更多时候则是单纯以自己的心理承受来恒定价值区间，因此双方矛盾也比较突出。这个时候买主就有必要做一些参考：税局过户指导价、周边片区价格走向等等。

最后我认为还要注意的就是交易流程的把握，同样地，因为二手房交易不同新房，交易流程比较复杂，而且隐性因素有时也比较多，交易周期也会适当延长，这个时候我建议还是委托比较专业的房屋中介来帮忙参考比较好。从近些年来的交易矛盾来看，二产房的交易矛盾频率确实要远远高于新房交易。

为何买二手房时，要通过中介而不直接找房东呢？

房东和客户价格差一万谈不拢最好的办法就是双方各让一步，买家多出5000，卖家少5000，这样双方都会好接受很多，不然僵持不下也不是办法，而且一万也不是很多，选择一个双方都能接受的方案是最好的。

房东和客户价格差一万谈不拢怎么办

1、遇到这种情况只能协商了。如果卖方着急用钱，那就少要一万吧。不着急用钱无所谓的话，那就坚持原价。其实没什么难的，就是协商。

2、如果你想卖给他就卖，不想卖给他就不卖就是了。谁都不会做亏本生意。

客户看中了房子却迟迟不下手怎么处理

房子满意，那很大可能就是价钱不满意了，能力范围内可以提供优惠给他的，就和他再商量一下。

如果客户对对价钱没有提出异议，那可能只是缓和一下气氛说对房子满意，有些人是不懂得拒绝别人，只是口头上应酬而已。

买房子时怎么才能把价钱谈到最低

1、如果卖方房源十分抢手，你也中意，只要能承受就可以买，超出心里价位10%可以忽略。

2、如果房源小区销售热度一般，这就要讲究策略了。

首先看好房子后，不能流露，和中介谈最高接受价格要留有余地；

其次是不急于操作，就算一定要买，也要让房主和中介感觉可买可不买；

第三间隔一周左右可以让中介询问一次房主报价，一定要显得不经意，当房主价格落到你心理价格105%左右就可以出手了，直接和房主见面谈，一般还会优惠些！

现在很多人在买二手房的时候都会选择找中介，没有直接去找房东，出现这种情况是因为这三个原因。

第一个原因：房源多。其实很多人想要购买房子一定要筛选合适的房源，如果只靠自己的话是没办法找到合适的的，如果有钱还好，自己多花点钱就解决了，但是经济水平一般的人就要多方面考虑房子的问题，所以找中介是最合适的，中介是属于公司的销售，他手里有多个平台能查看当地甚至外地的房源，并且能快速找到适合自己的房子，非常便捷。如果是直接找房东的话就要费一番时间了，毕竟自己也不知道哪里的房子在售卖，这样耽搁的都是自己的时间，所以买二手房才会找中介。

第二个原因：签订合同。其实很多人在购买房子的时候要办理的手续是很麻烦的，如果让自己单独和房东去交涉的话很容易引发其他的问题，再加上两个人都不是很了解合同里的内容，可能来来回回要修改好几次，所以找中介是最好的选择，他们等于拥有一个中间人和见证人的身份，直接帮买家和卖家签订合同，处理好一切手续，不用担心后面的事情，同时也能避免很多失误，所以说买二手房通过中介购买是最好的。

第三个原因：买卖有保障。如果是房东和买家签订合同确认收款的话，可能房子已经过户到对方名下，但是款项还没收到，这样就可能会让自己造成损失，为了避免这种情况，可以直接找中介解决，把资金转到中介那里，然后再转账，这样安全又放心，毕竟中介不可能带着款项逃跑，如果过户失败的话，这些钱还会自动归还到原账户，不用担心资金遗漏的问题。