二手房交易户口迁出协议_二手房买卖因户口迁移引发的违约责任认定

1.买卖房屋要注意，户口迁移易踩"坑"

2.在二手房买卖中 卖方不迁出户口该如何处理？

法律主观：

人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。却经常忽略一个可能引发严重后果的问题： 户口 。实践中由于上家未及时迁出户口而导致的纠纷时有发生，今天就聊一下如何预防房屋买卖中的户口纠纷。 一般情况下 户口迁移 需要当事人亲自去公安派出所办理，如果发生上家出售房屋后未迁出户口的情况，下家是无法要求公安机关将对方户口强行迁出的， 法院 也不会受理要求迁出户口的相关诉讼，因为户口迁出、迁进是属于公安的行政管理范畴，法院是不受理的。因此在购房过程中对户口问题一定要做到事前查明、事中约定、事后追责： 第一、事前查明。在购房前一定要详细了解准备购 买房 屋中的 户籍 情况，是否会出现该户户籍中可能无法迁出的户籍人员。 第二、事中约定。在签订正式 买卖合同 时要将上家户口的迁出时间、未迁出的违约责任等作为合同的主要条款加以约定。 第三、事后追责。在合同对户口的迁出时间及违约责任作出明确约定的情况下，如果上家未及时迁出户口，下家应当及时诉讼要求对方承担违约责任，以给对方施压迁出户口。

《中华人民共和国户口登记条例》

第十条

公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，学校的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。公民迁往边防地区，必须经过常住地县、市、市辖区公安机关批准。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第六十一条

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民土地管理部门核实，由同级人民更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

买卖房屋要注意，户口迁移易踩"坑"

方法如下：

根据户口登记条例中“人户一致原则”，二手商品房交易办理完过户手续后，原产权人及户内成员应及时将户籍迁往实际居住地，新户主也应行使和履行自己权利和责任，在产权过户时，和原户主对户籍迁出订立相关约定。

原产权人及户内成员应当迁往实际居住地而又拒不迁出的，根据现房主的申请，经公安机关书面调解告知后原户主仍不迁出的，公安机关可凭现房主的申请及调解告知和房屋过户的相关文件等调查材料，依职权将其户口迁往其实际居住地或过户房屋所在地社区集体户内。

根据我国《合同法》的相关规定，卖房者将户口迁出属于房屋买卖合同的一项附随义务。在房屋买卖合同中，房屋一经办理了过户手续，买房者即取得了该房的所有权，卖房者无权再将自己或其他人的户口滞留在原有的房屋中，户口迁移出去是卖房者的附随义务。

即使房屋买卖合同中没有约定户口迁移条款。买房者有权利要求卖房者履行这项将户口迁移走的义务，并将自己的户口迁入落户。因此，在这种情况下，买房者可以起诉，通过要求卖房者承担违约责任的方式，督促卖房者将户口迁出。

扩展资料：

二手房交易注意事项：

二手房交易过程当中，需要卖房者的，如果能让人本人亲自到场的话，那最好是亲自到场。当然也可以通过委托人办理，但是要麻烦些，要带着公证书的原件、复印件，卖房者原件以及和受托人的原件，而且房产证的原件等资料也是需要的。

中介只是建立合同的联络，房屋买卖问题只跟卖房人和买房人有关系，所以中介并不影响。户口的问题，建议一定要把房子审查清楚才买，有些买房人不注意对方的户口，交完钱，手续也办完了，到最后发现，对方户口没迁走，回头手续办不了，钱也拿不回，这就很麻烦。

卖房人需要户口本上的亲属挨个签字同意卖房，如果买房人不知道户口迁没迁走，可以在合同里通过违约条款的约束卖房人的这一行为。

人民网-买的二手房，业主户口不迁出，新业主如何落户

凤凰网-买卖二手房，对方不迁出户口，如何处理

凤凰网-购买二手房小心原房主不迁户口

在二手房买卖中 卖方不迁出户口该如何处理？

房产交易过程中，在步步谨慎完成了前面的各个环节后，就迎来了能够办理过户、获得房屋产权的一刻，能够顺利过户无疑是一件值得高兴的事情~

但过户之后就万事大吉了吗？并不是后续还有银行解除首期款监管、户口迁移、交楼等环节。其中的户口迁移环节，很容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”，今天请大家跟着咖姐了解一下相关知识~

根据对相关案件的总结梳理，户口相关纠纷产生的原因主要有以下四个方面：

“学区房”纠纷

部分购房者是以入学为目的，如因种种原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，就会与卖家产生纠纷。

该类房屋较为特殊：购买目的明确，是为入学购买，价值也高于普通房屋。因此，如果出卖人不及时迁出户口，将导致购房者无法正常使用入学指标，且出卖人将有可能为违约承担大额赔偿。

例

购房者付某在买卖之初就明确告诉了卖家吴某：购买房屋是为孩子入学。

并在合同约定了“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。

后吴某未按时迁出户口导致付某孩子无法入学，法院判决吴某依照合同约定支付违约金。

存在案外人户口

案外人专指除当事人以外，其法律上的权益因执行行为而可能受到侵害的人。

这种纠纷情况是说，签订房屋买卖合同时，购房者并未核实房屋上是否存在案外人户口，出卖人亦未告知存在案外人户口的情况，后期出现案外人不愿意配合迁出户口或找不到案外人等情形。

例

3月，严某以549万把房屋卖给康某，双方约定在房屋所有权转移之日起30日内迁出户口，否则支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，则按日支付全部已付款万分之五的违约金。

当年6月，办理完过户后康某却发现，虽然严某一家的户口已迁出，但房屋上还有三名案外人户口，于是起诉。

卖家严某表示，“我卖的房屋上面没有我和家人的户口，不构成违约”。但最终法院依然判定严某违约：签订买卖合同时，严某有义务审查房屋是否存在其他户口，既然在合同中约定了负有将户口迁出的义务，如果没有迁出，就是违反合同约定。

不配合/无法迁出户口

由于二手房交易周期较长，有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、拒绝交易或拖延不迁走户口。

还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点，例如公租房、养老院、租赁的房屋等都不具备落户条件，导致户口无法迁出。

未在合同中约定违约责任

通常情况下，房屋买卖合同中对出卖人未按期将户口迁出的违约金赔付标准，或约定为全部购房款的5%-20%，或约定为按日赔付已支付房款的万分之五。

由于违反户口迁移义务的违约行为一般都持续时间较长，诉讼时违约金数额往往较高。

但如果在合同中对户口迁出期限等没有进行约定，双方又难以达成一致意见，就容易产生纠纷了。那么，该如何规避和应对相关的交易纠纷呢？

要全面核查房屋户籍情况

签订买卖合同前，购房者应全面核实房屋的户籍登记情况。在出卖人同意的情况下，到当地派出所查询户口情况。

如果购买的是学区房，还可以向教育部门核实学位使用情况，确保户口迁移后，孩子能够按时顺利入学。

在合同中明确违约责任

合同的约束能够促使出卖人按照约定履行户口迁移义务，一旦出现违约情况，购房者也有明确的依据起诉维权。

如果购买的是学区房，合同中应明确约定房屋对应的指标归购房者使用。如果出现违约现象，购房者有权要求解除合同、要求赔偿损失。

购房者也可在合同中约定，保留部分尾款作为迁户口的“履约保证金”，以敦促出卖人按时履行迁出义务。

注意保留违约证据

在交易的各个环节中，买卖双方都应当注意保留相关文件及违约证据：

包括房屋买卖合同，房款转账记录，沟通时产生的聊天记录等，尤其要注意收集、保留对方违约给己方造成损失的相关证据，作为违约行为发生后维权的凭证。

涉“学区房”纠纷的行为保全

行为保全是指在民事诉讼中，为避免当事人或者利害关系人的利益受到不应有的损害或进一步的损害，法院得依他们的申请对相关当事人的侵害或有侵害之虞的行为取强制措施。

涉及学区房的房屋买卖合同，有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用。

故为了避免指标在诉讼过程中被他人恶意使用，法官建议对于购房者要求继续履行合同的，可以在诉讼过程中及时申请行为保全。禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。

同时也要提醒出卖人，如果明知学区房的指标对购买人会造成重要影响的，切勿占用，否则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大违约代价。

交由正规中介代理

对于专业知识、相关经验不足的普通购房者们而言，交易流程显然是繁琐的，一不留神可能就踩到“坑”，导致交易无法顺利进行。

如果交由正规的中介来代理就能省心许多，中介方会提供专业的买卖合同，并全程跟进交易的各个环节。对于过户之后的流程，中介方会提前告知双方需要准备的材料、督促双方及时办理各项流程、协助物业交割等，以丰富的经验和专业素养提升双方的交易体验，完成安全交易。

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对于房屋产权过户、户口迁移等，一般都是在签好二手房买卖时就已经确定了，所以，在接下来买家不按约定迁户口，就完全是根据买卖合同确定了。实际中，具体处理按如下做：

1、如果合同中有相关约定，就按约定进行处理。

2、其次，如果合同中无约定或约定不明的，若房主卖的房非唯一性住房，或者是唯一性住房，但有亲属好友或单位愿意接受其户口的，可要求其或当地派出所协助将户口迁走。

3、最后，如果房主确实无法迁走合同的，新业主可以办理户口入住，原房主的户口继续留在房屋处并不影响新业主办理户口及正常使用。

4、若是双方就户口迁出问题协商不成，那就可以至法院起诉，要求卖方承担损害赔偿责任。

注意地是，买方是不能坚持要卖方迁移户口的主张的，法院会裁定不予受理或者驳回起诉。因为户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件受理范围，法院也无权作出此类判决。

事实上，如果房子是卖方唯一性住房，派出所也无法强制将卖方户口迁移。因而，实践中往往是允许买方也将户口迁入，享有与原户口基本同等的权利。

扩展资料：

约定户口迁移条款应注意以下几点。

一、必须明确的在合同中约定卖方迁出时间。

应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

二、预留部分房款并约定具体的违约责任。

在交易中预留部分房款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，并预留较多的尾款以及约定较高的违约金。

参考资料：

百度百科-户口迁移