购买二手房延期过户保障措施_二手房延期过户对卖方的风险

2024-12-14 11:19:54

1.买二手房延迟过户可避税省钱？风险太大了！

2.解析为减少缴税而延迟过户是否有风险？

3.购买二手房要尽早过户，面对“诱惑”请勿自找麻烦

4.二手房延期过户如何最大限度规避风险

购买二手房延期过户保障措施_二手房延期过户对卖方的风险

买二手房不立即过户风险知多少？

慈溪市的陈女士最近碰到了烦：今年2月，她以120万元的价格向田某购买了一套房子，准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上，这套所谓的二手房是全新的，由于小区水电配套问题，该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称，开发商保证在5月1日前完成所有手续，之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定，急于购房的陈女士还是签了合同，并付了全款。没有想到，直到国庆过后，房子的水电配套设施问题都没有解决，不但房产证的办理变得遥遥无期，连按时入住都可能无法保证。

在现实生活中，类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易，买方甚至交付了房款，但因为各种原因而没有马上办理过户手续，有的甚至长期不能办理过户手续，让双方都感到为难，尤其是已付了全款的买方，其中蕴含的风险更大。

二手房不能立即过户的主要原因

根据《物权法》的相关规定，不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产，或者只签了一份合同，并不能代表已经取得了房屋的所有权，看房产是否真正获得，最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白，但在现实生活中，仍然存在付了钱，却没有立即过户取得房产权证的情况。那么，出现这种情况的原因是什么呢？著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况：

1、所购房产还未取得房产权证，须等原房主先取得房产权证才能办理过户。

在现实生活中，很多所谓的二手房，其实是卖方新购的商品房，即卖主把新房转手出售，慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然，问题出在卖主身上，很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间，当遇到一些特殊情况时，数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来，有人仍然会因各种原因想立即出售新房，为此，他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实，或者自认为马上可以获得产权证，如果碰到对方急着购房，双方就会签订协议，甚至完成款项的支付。

2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。

有一些房产，如经济适用房等，必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易，就无法立即完成产权过户。这样，交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户，但如果约定时间过长，就会增加很多不确定因素，双方的交易必定包含着很大的风险，特别是对于买方，风险甚至是无限的，比如政策变化的风险；房价上涨或者下跌的风险，卖房者可能反悔，不愿配合过户。

3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。

一套房产，因为相关情况的不同，存在着很大的税费区别，而税费直接影响房价。由于各种原因，一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议，但为节省税费，又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件，也可能是其他什么原因。

4、为等待买家取得购房资格暂不过户。

由于房价上涨，有些地方出台了房产限购政策，造成一些买家暂时不能取得购房资格，但因某个原因，又急于购房，造成暂时无法过户。在这种情况下，双方都需要等待买家满足政策条件，比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕，或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。

买房不立即过户，究竟有哪些风险？

买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款，但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户，其中存在的风险很大，甚至因此而引起纠纷，这样的事例并不少。所以，了解这种潜在的风险，对于准备购买二手房者还是十分必要的。

杨文战律师表示，房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的，否则即使购房者付了全款甚至已经入住了，在法律上仍不能算已经取得了产权。所以，二手房交易后如不能立即过户，风险之大难以想象，其中最常见的风险包括以下五种：

1、一方违约风险。

在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家毁约，或者不再配合办理网签、、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。

2、原购商品房有问题，导致无法办理房产权证。

在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。

3、有的房子，卖方不按时归还的风险。

如果房产出售方原先在购买房子时有，在过户前应先还清，特别是买方，一定要盯着卖方立即还清银行，否则，如果卖方未按时归还，存在着银行收回的可能，买房者因此会陷入极为不利的局面。

4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。

在签约付款至房产过户期间，如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行，导致钱房两空的风险。

5、政策变化的风险。

（以上回答发布于2017-12-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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买二手房延迟过户可避税省钱？风险太大了！

很多人签完二手房屋的买卖合同后，出于各种原因不及时办理房屋过户手续，那么二手房买卖不过户后果如何，二手房买卖不过户有何风险呢？这个问题对于二手房买卖中的双方都具有重要的影响，小编为您从这两方面具体分析这种情况下对于买家来说存在哪些潜在的风险，希望能对您有所帮助。

一、二手房买卖不过户后果如何？

这几年，随着房价的不断上涨和国家对房地产政策的连续调整，二手房买卖合同大量增多。但是出于各种原因，很多人签订合同后并没有马上办理房屋过户手续。在这种情况下，虽然房产交易的双方进行了公证或者签订了协议，甚至房屋已经实际交付，但买卖双方没有到交易中心办理登记过户手续，产权人未进行变更的，产权仍然属于卖方，

由于我国对不动产实行的是登记制度，买卖双方签订的合同只能体现债权关系。如果双方不办理房屋产权转移变更登记那么就对物权变动不发生法律效力，房屋的产权人仍然是卖方。

二、二手房买卖不过户有何风险？

在这种情况下，出卖人仍可以行使房屋所有权人的相应权利。卖方可以申请遗失补办重新申领房产证，向银行办理抵押，一旦发生产权纠纷，银行可以行使优先受偿权。如果卖房人存在其他债务被诉之法院，根据最高人民法院的司法解释，买方对未办理过户登记手续存在过错的，法院可以查封、扣押、冻结。公证房屋买卖合同和委托合同能够证明合同是真实、合法的，但并不能限制当事人解除合同的法定权利，更不能产生新的法律关系。因此，经过公证的合同和委托书，仍然可以依照法律规定依法解除。当事人一旦行使解除的权利，公证的合同和委托书也就失去了效力。

而对于买方来说，由于没有在法律上改变房产的权属状况，买方并未建立自己的房产档案、没有自由处置房产的一切合法权利，如将房产再次卖出、抵押、拆迁赔偿等等，这改变不了一房两卖、房屋被抵押、查封、公证存在失效的风险。当然卖方的相关权利也会受到影响。如果双方约定延期过户，在此期间房屋所有权仍在卖方名下。如果卖方想再买房，就会受到新政对二套房贷的政策制约。

小编提醒：以上就是对“二手房买卖不过户后果如何，二手房买卖不过户有何风险”的解答，希望能对您有所帮助。购买二手房要规避风险最好能直接过户，除此之外没有其他更好的规避风险的办法。从签约到过户，这个期间越长，买方不可预知的风险就越大。因此，在二手房买卖中，双方最好能按照正规途径办理过户手续，千万不要存在侥幸心理。如果办理手续的过程中有任何疑问，一定要咨询专业的法律人士，以保障自己的合法权益。

（以上回答发布于2015-10-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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解析为减少缴税而延迟过户是否有风险？

我们知道，在二手房交易中，如果遇到不满2年的普通住宅，或不满5年的家庭唯一住房等，一般都是要缴纳不菲税费的。

于是，为了少交点税费，部分购房者或业主想到了延期过户，想等到房子满5年后再过户，以此达到避税的目的。

不得不说，如果排除所有不利因素，这也许是一个“省钱的好办法”。但是，延期过户的行为，本身就存在很大风险，想通过此避税，太危险了！不信？听小良一一道来~

首先，我们来看一个案例！

买家王先生通过中介公司介绍，看中了李女士的一套住宅，双方协商以200万元的价格成交。

考虑到该房屋的房产证，还差6个月就满2年了，于是为了规避部分税费，买卖双方在合同中约定：王先生先向李女士支付首付款80万元，6个月后，待双方办理完过户手续，再支付尾款120万元。

王先生按照约定支付了首付款后，便开始着手装修该房屋，并陆续购买齐全了所有的家具和家电。一切“准备”就绪，只差过户……

然而，王先生万万没想到！6个月后，也就是证满2年时，双方按照约定前去办理相关不动产登记手续时，却发现该套房屋，刚好在2个月前因李女士与他人的债务纠纷，而被法院查封了。

经过多次协商，李女士仍然表示：短期内无法还清所欠债务，所以无法解除房屋查封状态。

无奈之下，王先生只能起诉李女士，要求解除购房合同。。。但王先生装修所花费的钱财，只能打水漂了！甚至还错过了很多次买房的好机会……追悔莫及！

专家提醒，房屋买卖涉及双方重大利益，订立买卖合同后，应当尽快完成房屋交易与不动产登记手续，以防范交易风险。千万不要为了省一点点税费，而延迟过户，最后得不偿失！

延期过户有什么风险？

一、违约风险；随着房价的波动，极易产生违约风险。如果房价上涨过多，业主可能宁可赔付违约金也不配合办理过户；反之，如果房价下跌过多，买家也有可能宁可放弃购房定金或部分购房款，也不愿意继续履约合同。

二、房屋被抵押；如果业主急需用钱，不排除有拿已经签买卖合同的房屋去办理抵押的可能。如果到了约定过户的时间，没有还清，抵押状态未解除，房屋是无法过户的。

三、房屋被查封；存在因业主出现经济纠纷，而导致房屋被查封的风险，比如前文所介绍的案例中，王先生的遭遇~

四、其他事故；比如说，买卖双方中的任何一人意外离世，如果发生这样的意外事故，那肯定是没办法办理产权过户手续的，那合同肯定也是无法继续履行的。

《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

买卖房屋涉及双方重大利益，无论是何种原因，签合同交款后，一定要及时办理不动产登记过户手续。一旦拖延，可能面临各种法律风险，甚至陷入财房两空的困境，千万不要因小失大。

购买二手房要尽早过户，面对“诱惑”请勿自找麻烦

千言万语我都在前言总结一句话：房产证才是房屋唯一的合法凭证。

通俗点说，房产证是你的名字，才能证明房子是你的。

为了减少缴税而延迟过户是非常愚蠢的行为。

首先，你这种合同是恶意串通损害国家利益，很可能判合同无效。

业内一般称这种情况叫延期过户，实属三不规范之一。

投机取巧需谨慎，国家法律请牢记。

不然想坐收渔翁之利，最后恐怕是什么都会失去。

那么，延期过户到底有什么风险呢?

一、产权政策的不可预测

这其中也包括房价市场的浮动，如果房价上涨，我们难不保证对方房主毁约，可是如果房价下跌，我们就能做出水白莲花？

因此，高尚的契约精神大概只能用合同来守候，而不是人文约定。

二、合同无效的无奈

大家都知道，延期缴税是为了少拿一些钱，降低交易成本。但这期间，国家的收益减少了。搬出国家《合同法》我们来品读一下:

第五十二条有下列情形之一的，合同无效

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

因此，合同有可能无效，无效的后果就是房子不可能是自己的，不要想着自己是例外，法律没有例外。

如何抉择？

在风险能看得到的情况下，还是建议拿到房产证找到靠谱的中介公司办理过户手续，不要心疼中介费，不要因小失大。

有了第三方作保证买卖会更安全，因此安全性也大大增强。

最后，希望买房的人都能拿到心仪的房子，有一个温馨的家。

二手房延期过户如何最大限度规避风险

这几年都是调控之年，但是，这是从什么时候开始调控的？仔细想想，是从930新政开始的，截止到现在已经持续了两年多的时间了，当然了，在这几年内，调控政策是一步步加紧的，也出台了很多的调控政策。在这些政策的作用下，房价已经呈现出回调的趋势了，但是就算是这样，房子的价格对于不少普通的上班购房者来说，还是很高。但房子却是一定要买，这该如何是好？于是，就有人选择价格相对便宜的二手房。但是二手房交易比新房复杂多了，就拿过户来说，如果买房没有及时过户，就不算取得了产权，有可能会出现下面这些风险。

一、房价上涨，卖方或违约

如今，虽然房价不再上涨了，恢复到一个平衡点，但是，有些城市，比如一线城市房价仍在小涨，卖方如果违约，或者不再配合办理网签、、过户等手续，那么买方的利益势必受损。

二、买方难办理不动产权证

这个根源其实是发生在原业主身上，在实际生活中，有些原业主都长期甚至根本无法取得不动产权证，这样一来就无法将房子过户给买方，这样一来，买方就难以办理不动产权证，其权益也难以保障。

三、卖方未还清

房子仍有房贷在身就拿出来卖，这在二手房市场上是很常见的，但提醒，对于未还清的房子，如果要想过户，就必须先还清，因为从法律上来讲，处于抵押状态中的房子是不能过户的。因此，买方一定要盯紧卖方，确定卖方拿着房款去还清了银行。

可能你会觉得卖方还不还房贷与你何关？但从你在卖方买下该套房子的时候，卖方就和你产生买卖关系了，如果卖方未按时还清，那么银行很可能收回房子。

四、因债务纠纷查封卖方房产

也就是所谓的查封房了，在实际生活中，这也不是不可能的事，比如，如果卖方存在债务纠纷，那么法院很可能查封卖方房产，如此一来，房产将不能办理过户手续，买方很可能面临“钱房两失”的风险。

五、一房多卖

很多人在买房的时候，都会办理网签、备案，就是为了防止卖方一房多卖。但是，如果卖方一直不过户，那么他就可以一房多卖，这样买方将陷入长期被动，此外，卖方还可能将房子出租给他人。

很多人在买房子时，都会想着尽快过户，这样就能有属于自己的房子，但是，有些购房者却是想着，延期过户以免某些税费，但是，二手房交易时，如果不能立即过户，那么买方所面临的的风险远不止以上这5项，总之，买二手房一定要尽快过户，以免引起不必要的麻烦。