营改增以后二手房怎么征增值税_营改增后买卖二手房要交哪些税

2024-12-29 07:09:43

1.营改增：二手房增值税怎么算

2.营改增后个人二手房买卖怎么交税

3.本人有一套满5年63平方二手房现打算出售，五一过后如何缴税？

4.营改增后,不满两年的二手房交易营业税与增值税是多少

营改增以后二手房怎么征增值税_营改增后买卖二手房要交哪些税

存量房营改增政策解读及二手房交易税费计算公式：

一、执行时间

个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

二、征收率

1、销售方为自然人：5%

个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额的5%计征增值税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。

2、销售方为非自然人

非自建差额征税：5%

自建全额：5%

自建和非自建的认定：

有作为抵扣凭证的，按照差额征税的为非自建；

没有作为抵扣凭证的，按全额征税的为自建。

三、交易环节中各税种计税依据

转让存量房过程中涉及的税种，除印花税外，计税依据均为不含税价格。

涉及的税种有增值税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税。

印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。

四、相关规定

1、小规模纳税人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用。不能自开增值税普通的小规模纳税人销售其取得的不动产，可以向地税局申请代开增值税普通，地税局部门通过增值税管理系统代开增值税，系统自动在上打印“代开”字样。

2、地税局部门统一使用六联增值税专用和五联增值税普通。

五、相关计征政策变化

1、网签价格和核定价格孰高取值

A 每平米网签单价< 每平米核定价格，则认定核定价格孰高

计税收入确认金额=每平米核定价格建筑面积房屋交易份额

B 每平米网签单价 ≧ 每平米核定价格，则认定网签价格孰高

计税收入确认金额=网签价格

2、普通住宅判断标准

满足以下A或B或C即可认定为“普通住宅”，否则划分为“非普通住宅”

A 房屋产权证明标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民

安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已

购公有住房”。

B 同时满足以下几个条件

a)容积率在1.0（含）以上；

b)建筑面积在140平方米（含）以下；

c)每平米网签单价/1.05与每平米核定单价/1.05孰高小于等于普通住房单价上限，或计税收入确认金额/房屋交易份额/1.05小于等于普通住房最高套总价（普通住房单价上限、普通住房最高套总价根据房屋所在区域确定）

C 同时满足以下几个条件

a)房屋类型为“平房”

b)每平米网签单价/1.05与每平米核定单价/1.05孰高小于等于普通住房单价

上限，或计税收入确认金额/房屋交易份额/1.05小于等于普通住房最高套总价

（普通住房单价上限、普通住房最高套总价根据房屋所在区域确定）

3、增值税计算规则

A 征收方式判断规则与原营业税规则相同

B 计算公式

a)全额征收

增值税应缴纳金额=计税收入确认金额/1.05*5%

（按人计算时，增值税应纳税额=计税收入确认金额/房屋交易份额每个人的权属转移份额/1.055%）

b)差额征收

增值税应纳税额=（销售收入-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/1.05*5%

（按人计算时，每个人的增值税应纳税额=（销售收入/房屋交易份额每个人的权属转移份额-每个人该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/1.055%）

六、税款计算公式

(一)增值税及附加税

1、差额增值税：适用范围——满2年的非普通住宅、非住宅性质、单位产权等

（本次交易不含税价-原购房不含税价）*5.6%

A 网签价格孰高时：（网签价格-原票面值）/1.05*5.6%

B 核定价格孰高时：（核定价格-原票面值）/1.05*5.6%

2、全额增值税：适用范围——不满2年的住宅

本次交易不含税价*5.6%

A 网签价格孰高时：网签价格/1.05*5.6%

B 核定价格孰高时：核定价格/1.05*5.6%

3、计算差额增值税时，非住宅以“购房金额”，如无法提供原始购房，即按全额标准征收；住房以“购房金额”与“契税票计税依据”取高值

(二)个税

1、差额个税：适用范围——能追溯到购房原值且能提供原始契税票（契税减免通知单），不满五年，满五年不唯一的住宅、非住宅性质等

(销售收入-本次（全额或差额）增值税及附加-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价-原契税-本次印花-上次增值税票面税额-10%装修款-利息)*20%

A 网签价格孰高时

（本次网签价格-本次（全额或差额）增值税及附加-购房原值-原契税-本次印花-上次增值税票面税额-网签价格10%-利息）20%

B 核定价格孰高时

（本次核定价格-本次（全额或差额）增值税及附加-购房原值-原契税-本次印花-上次增值税票面税额-核定价格10%-利息）20%

2、全额个税：适用范围——无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票（契税减免通知单）

A 满2年，普通住宅，网签价格孰高时：网签价格*1%

B 满2年，普通住宅，核定价格孰高时：核定价格/1.05*1%

C 满2年，非普通住宅，以孰高价格：网签价格或核定价格/1.05*1%

D不满2年的住宅，以孰高价格：网签价格或核定价格/1.05*1%

(三)契税

A 满2年，普通住宅

网签价格孰高时：网签价格*税率

B 满2年，普通住宅

核定价格孰高时：核定价格/1.05*税率

C 不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅

网签价格孰高时：网签价格/1.05*税率

D 不满2年住宅，或满2年的非普通住宅

核定价格孰高时：核定价格/1.05*税率

个人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1%

个人、首套、住宅、90平米以上： 1.5%

个人二套、非住宅： *3%

(四)土地增值税（待定）

(五)印花税

合同所载金额*0.1%

营改增：二手房增值税怎么算

二手房费收如下：

1、测绘费1.36元/平方，买方。

2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；。　

3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%，由买方缴纳。

4、所得税按全额的1%，由卖方承担，满两年唯一住房减免。

5、交易费6/平方,双方。

6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方。　

7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满两年可减免.

营改增后个人二手房买卖怎么交税

1、“营改增”后，对于个人的二手房交易，

会按照简易计税方法征税，且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。

2、“营改增”之前，营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税，计税依据相比之前有所减少。

3、“营改增”前，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税，“营改增”后，所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税，北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。除上述地区外的其他地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，均免增值税。

本人有一套满5年63平方二手房现打算出售，五一过后如何缴税？

二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：

（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：

若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；

若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；

若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；

如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值。

（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳

征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；

任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；

另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。