合肥二手房价2024最新价格_合肥二手房价2021新楼盘房价

1.新闻咨询

盘点一周大小事，述说一周新鲜事！9月26日至10月9日，国内、河南都发生了哪些与楼市有关的事儿呢？气象君梳理了一下，恐挂一漏万，所有消息均来源于媒体公开报道，仅供参考。

一周重磅

总投资2844亿元！河南省340个项目集中签约

10月8日，河南省第二期“三个一批”活动举行。各省辖市、济源示范区和各县（市、区）设分会场，同步举行“三个一批”活动。

据统计，全省集中签约项目340个，总投资2844亿元，其中先进制造业项目152个、总投资1019亿元，战略新兴产业项目187个、总投资1736亿元。全省共集中开工项目519个， 总投资4647亿元，年度投资892亿元， 其中5亿元以上重大项目299个，总投资4000亿元， 年度投资683亿元。

一周河南资讯

河南432家景区对全国游客免票一个月

10月8日，从河南省新闻办新闻发布会上获悉，从10月10日开始到11月10日，河南开展“豫见金秋惠游老家” 旅游 活动。共有432家A级景区积极响应，对全国游客免门票，免票景区占全省A级景区的74.48%。

国庆期河南接待游客6675.07万人次， 旅游 收入322.32亿元

10月7日，从河南省文化和 旅游 厅获悉，国庆期，全省共接待游客6675.07万人次， 旅游 收入为322.32亿元。与2019年国庆期相比， 旅游 接待人次增长0.65%， 旅游 收入恢复64.21%。与2020年中秋及国庆8天期相比，按可比口径计算， 旅游 接待人次增长5.44%， 旅游 收入增长2.12%。

河南重建130个医疗机构项目，总投资40.9亿元

9月29日，据《河南省特大洪涝灾害灾后恢复重建医疗卫生专项规划》，全省受灾医疗卫生机构重建项目130个，匡算总投资40.9亿元。

河南：“空中花园阳台”符合地方规定，拟不计入建筑面积

9月26日召开的河南省十三届人大常委会第二十七次会议，审议了《河南省绿色建筑条例（草案）》。该条例草案规定，对二星级以上绿色建筑、超低能耗建筑，因取墙体保温隔热技术增加的建筑面积，不计入容积率核算和不动产登记的建筑面积；用“空中花园阳台”新建住宅，其阳台空间的高度、绿化覆土深度、绿化面积比例满足地方规定的，其阳台绿化部分面积不计入容积率核算和不动产登记的建筑面积。

相关链接：河南重大变革！“空中花园阳台”拟不计容、不计建筑面积，家家户户“庭院梦”将实现！

河南两高速同时通车，高速通车里程达7191公里

9月26日，郑西高速公路栾川至双龙段、三门峡黄河公铁两用桥公路南引桥及南引线两个项目共51公里正式通车运营，河南全省高速公路通车里程达到7191公里。

河南首个城市更新项目落地开封

9月24日，作为河南省首个城市更新项目——开封市联合收割机厂老旧工业区城市更新项目（顺河区储能产业园项目）在国家开发银行河南省分行成功获批4.9亿元，期限20年。

“十一”长郑州接待游客1234.8万人次

10月7日消息，“十一”长期间郑州市共接待游客1234.8万人次，实现 旅游 总收入54.4亿元，按可比口径恢复至2019年同期的90%。全市重点监测的14家景区共接待游客127.3万人次，实现门票收入1.4多亿元。

郑大一附院南院区开诊

10月6日，郑州大学第一附属医院南院区（原河南省省立医院）正式开诊。至此，郑大一附院正式迈入“一院四区”全新发展时代，四区包括：河医院区、郑东院区、惠济院区、南院区，开放床位超过万余。

郑州发布重要提示：有新疆伊犁州旅居史的入郑人员须进行申报

10月4日，郑州市肺炎疫情防控领导小组办公室发布重要提示：自9月19日以来，有新疆伊犁州旅居史的入郑人员须进行申报。

郑州地铁6号线西段有望10月空载试运行

9月26日，中国建筑开放日第76场走进郑州地铁6号线项目小营站。6号线一期工程分2段建设，其中，西段(贾峪站至常庄站)今年10月有望空载试运行，年底或开通载客运营；东北段(冯湾站至清华附中站)于2023年12月底开通。

第39届菊花文化节10月18日至11月18日举行

9月29日，中国开封第39届菊花文化节新闻发布会举行。备受瞩目的中国开封第39届菊花文化节将于10月18日至11月18日举行，10月15日举行简约而精彩的开幕式。

期间，将举行2021中国旅行服务产业发展论坛暨“一带一路”城市 旅游 联盟年会、收藏文化系列活动、菊香重阳—全国书画名家作品邀请展、中国（开封）宋代传世珍品书画展等活动。

总投资1018.3亿元，驻马店81个重点合作项目现场签约

9月27日，第24届中国农加工投洽会驻马店市重点项目签约仪式举行。据悉，此次大会驻马店市共有126 个重点合作项目洽谈成功，合同总投资1137.56亿元。此次活动现场共签约项目81个，总投资1018.3亿元，涉及农产品加工、建筑建材、新能源、新材料、生物医药、文化 旅游 等领域。

专家观点

李宇嘉：城市两极分化加剧，当下楼市重心已开始向都市圈转移

李宇嘉表示，当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，房价会下跌。当下楼市重心已开始向都市圈转移，包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，以及9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。

国内政策

中央 院印发《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》

10月8日，中央、院印发《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》明确，支持西安、郑州等城市依托中欧班列，发展外向型经济。

发改委：特色小镇住宅用地占比原则上不超过30％

9月30日，国家发展改革委印发《全国特色小镇 健康 发展导则》中提到：特色小镇要坚持房住不炒底线。严防房地产化倾向，特色小镇建设用地主要用于发展特色产业，其中住宅用地主要用于满足特色小镇内就业人员自住需求和职住平衡要求。除原有传统民居外，特色小镇建设用地中住宅用地占比原则上不超过30%，鼓励控制在25%以下。结合所在市县商品住房库存消化周期，合理确定住宅用地供应时序。

东莞住建局颁布二手住房交易参考价 即日起施行

10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，通知自发布之日起施行。

通知指出，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

合肥发布整治房市秩序三年行动方案征求意见稿 力争3年明显好转

9月29日，合肥市住房保障和房产管理局发布《合肥市持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》（征求意见稿）。

据了解，在房地产开发方面，重点整治房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施；新建商品房项目违规交付。

上海房管局：尚未出售停车位应当出租给业主

9月27日，上海市房屋管理局制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，明确规定建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。

张家口住建局：新项目不得低于备案价格的85％进行销售

9月27日消息，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》。通知提到，所有项目，不得超出备案价格对外销售。已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售。据悉，该条款被称为 “限跌令”。

据悉，近两个月来，全国已有包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城以政策手段干预楼市降价，被戏称为房价“限跌令”。张家口市紧跟其后，是第八个颁布“限跌令“的城市。

海口住建局：防止以学区房等名义炒作房价

9月26日，海口市住建局和市市场监管局联合下发《关于规范房地产销售宣传的通知》，就规范海口市房地产销售宣传、防止以学区房等名义炒作房价作出规定，明确房地产中介机构在居间代理买卖过程中不得以学区房名义挂牌二手房。

国内市场资讯

央行会议罕见提及房地产，强调做到“两个维护”

9月28日，据央行网站消息，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在北京召开。本次会议对于房地产政策，新增“维护房地产市场的 健康 发展，维护住房消费者的合法权益”的表述。经梳理发现，在央行货币政策委员会季度例会的新闻稿中，这是“房地产”一词很长一段时间以来首次被提及。

企业资讯

建业地产9月份回购1392.1万美元优先票据

10月6日，建业地产公告称，2021年9月1日至2021年9月30日，该公司从公开市场上回购1392.1万美元优先票据。截至公告日，建业地产未偿还2023年11月票据、2024年5月票据及2024年8月票据的本金总额分别为2亿美元、3亿美元及3亿美元。建业地产董事会预期已购回的优先票据将予以注销。

建业地产称，购回其优先票据将减少本公司未来财务开支及降低其财务资产负债水平，符合本公司及其股东之整体利益。本公司将持续注视公司资本结构及市场情况，或可能进一步购回优先票据。

康桥悦生活收购西安立丰物业公司80%股份 代价1.64亿

9月30日，康桥悦生活集团有限公司公告，拟收购西安立丰物业管理有限公司80%股权。据了解，于2021年9月30日，康桥悦生活、目标公司、现有股东及担保人订立投资协议。

据此，康桥悦生活已同意透过股权转让向现有股东收购目标公司的80%股权，该投资的总代价为人民币1.64亿元。投资完成后，目标公司将成为康桥悦生活的附属公司。

康桥悦生活中报发布 增值服务营收占比近六成

9月27日消息，康桥悦生活（2205.HK）正式刊发了本年度中期业绩报告。报告显示，康桥悦生活期内在管面积约为1990万平方米，同比增长50.1%。从业态分布来看，康桥悦生活非居业态在管面积约为240万平方米，较2020年同期增长228.4%，值得一提的是，康桥悦生活非住宅业态均来自第三方。

新闻咨询

土地市场是楼市的晴雨表。近日，多地迎来第三批次集中供地。作为今年最后一次集中供地，第三轮供地规则有何调整？是否会延续此前土地溢价率走低的现象？尤其是北京在第三批次集中供地时，有6宗地被设置了竞现房销售环节，这将对市场产生哪些影响？《中国消费者报》记者对此进行了访了解。

土地拍卖门槛降低

第二批次集中供地刚刚落下帷幕，深圳、上海、北京、南京、苏州、广州、福州等部分热点城市近期就迅速拉开了第三批次集中供地的帷幕。

结合多地发布的供地公告来看，相比于前两次集中供地，第三批次集中供地在土地出让规则上有明显的变化，比如提高房价销售上限，让利润更有空间；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。

贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，具体来说，第三批次供地较第二批次的规则有所放松，主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面。例如，在房企资质方面，南京降低了企业资质门槛，拿地资质从1级降至2级或3级，放宽了联合拿地的限制；在资金要求方面，苏州的保证金比例从第二批次部分宗地的50%下调至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下调至50%，而广州允许土地款分期支付，部分宗地将一个月内一次性付清总价的要求取消，调整成最长6个月内付清；在配建比例方面，部分城市减少了有配建要求的地块出让，如合肥第二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，而第三批次则有9宗地无此要求，同时，配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的，从第二批次的40%降至第三批次的30%，为房企留下一定的利润空间。

不过，许小乐指出，针对房企资金来源审核、土地溢价率不得超过15%，以及通过摇号、竞（定）品质方式确定竞得人等土地拍卖规则依然没有放松，这表明在稳地价的目标下，防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是关注重点。

更多优质地块释放

由于在第二批次集中供地时市场降温明显，长沙、北京、沈阳、杭州、广州等地的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率、提高成交量，这些城市在第三批次时更有动力拿出优质地块供应，调动房企参拍的积极性。

许小乐对《中国消费者报》记者表示，从已公告的第三批次供地城市来看，成都、合肥、苏州、深圳、杭州等城市的核心区土地供应规模均有明显增加。以杭州为例，目前第三批次预公告的核心区供应规划建筑面积占比为39.0%，相比于第二批次的24.4%有明显上升。同时从地块条件来看，51宗地中有42宗为纯住宅用地，有利于房企算账与去化，进而提高房企的拿地意愿。

北京也拿出核心区的优质地块参与第三批次集中供地。近日，北京土地交易市场发布的第三批次住宅用地出让公告明确，共计12宗地，土地总面积约62公顷，总建筑规模约113万平方米，起始价总额336亿元，将于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城区的有7宗地，土地总面积约40.4公顷，占比为65%，其中，朝阳区有6宗，约26公顷，丰台区有1宗，约14.4公顷。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《中国消费者报》记者表示，本次是今年最后一批次集中供地，意味着这是房企今年补仓的最后机会，预计22城第三批次集中供地的整体市场表现或将有所回温，流拍现象有望减少。同时，土地拍卖门槛的降低将在一定程度上缓解房企的资金压力，促进企业的周转能力，此类举措或将在很大程度上激发房企的拿地意愿，增强市场信心。

置业者点赞现房销售

在各地关于第三批次集中供地的公告中，备受关注的莫过于北京关于现房销售地块大幅增加的消息。

据记者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，只有1宗大兴黄村镇的地块是现房销售。虽然第二批次集中土地拍卖的整体过程较冷清，但是竞现房销售面积的该地块却是吸引房企争夺激烈的地块之一，最终竞现房销售面积达到54000平方米。也许是看到了置业者对现房销售的热情，在北京日前公示的第三批次12宗地块中，有6宗被设置了竞现房销售环节，尤其是很热门的朝阳区劲松街道地块，干脆就被定为全现房销售，也就是说，这个项目今年拿地，但至少要到2023年下半年甚至2024年才能销售。而且，该项目的指导售价为10.66万元/平方米，与同区域二手房形成价格倒挂。

其他5宗被设置了竞现房销售的地块分别为朝阳区管庄1宗、房山区拱辰街道1宗、门头沟区永定镇2宗和密云区水源路南侧地块1宗。除房山区拱辰地块设置了竞现房面积的上限为31000平方米外，其他4宗地的上限均为全盘现房销售。

那么，现房销售对行业发展有什么影响？对于买房人来说，意义何在？合硕机构分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示：“现房销售具有划时代意义，因为相比竞共有产权份额、竞保障房、竞高标准建设方案等拍卖土地新招，只有竞现房销售面积是对房地产企业从拿地、生产到销售全流程都会产生直接影响的措施。”

记者发现，网友们对现房销售一致叫好。“家住大北京”表示：“所见即所得，可以让人真实充分地对比、衡量房子是否值得购买。有可能会出现的情况是，品质好的项目大家争抢着要买，品质差的项目根本卖不动。”

“慧声找房”则认为：“货不对板、卖家秀变买家秀的情况会大大减少，有效规避了延期交房及烂尾风险，可以促使新房的质量整体提升。”

而开发商们面对现房销售的情绪则较为复杂，现房销售会对企业资金链造成巨大的压力。据记者了解，杭州第二批次集中供地10宗试点现房销售地块全部流拍。

中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示，北京现房销售目前仅作为试点，短期来看并没有大规模展开。对于中大型项目来说，若有部分楼栋需现房销售，在统一指导售价下，将有利于控制房价的平稳。

“房贷荒”已经延续到了2022年，楼市去金融化，2021年才是开始

“房贷慌”已经延续到了2022年，全国各地当前存在一个尴尬的事实就是目前排队的人数较多，放款周期延长，预计至少要到2022年春节之后。

近日，《中国经营报》记者先后联系中国银行、交通银行、建设银行、招商银行等12家银行中心资讯房贷表示，得到的全部答案是工作人员分别已经给出的回答是“已暂停”个人住房业务或者是“受余额不足的影响，放款周期延长至4—6个月，甚至更长”。

据了解，上海市从申请房贷到放款至少需要半年的时间，其中，审批流程大约需要一个月左右，放款周期在半年左右，相比去年同期审批到放款只要1个月左右的时间，可以看出已经大大的延长周期。

房贷排期到2022年是什么概念？现在是9月中旬，意味着如果现在去买房，那么将在整整5月的时间办不到，如果2022年年初能够审批下来还是非常的了。事实是不是真的是这样呢？“房贷荒”是真的吗？

6月29日时，《证券时报》曾报道，个别城市的银行也集体回应了房贷告急的这件事，比如广东分行表示，目前银行正在有序的进行，只是受政策的影响，整体市场的房贷放款时效有序放缓。广东建行分行也表示，房贷业务正在正常开展，需要时间进行等待放款周期。《第一财经》表示热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象。

从今年年初开始，央行、银保监会就开始实施了“房地产集中管理制度”，所有的银行分为五档，每一档银行都有两个指标上限，分别是“房地产上限”和“个人房贷上限”。这个政策发布的时候，早该就会想到今年的关于房地产的将会全面收紧，从中可以看出，这将印证了之前所说的防止过多的资金流入房地产市场，从而限制房地产市场的泡沫不断扩大和金融化。

事实证明，这些政策衔接起来对房地产市场整体降温的效果还是非常显著的。因为从数据中就可以证明，从7月份开始，各个城市不论是新房市场还是二手房市场的成交量都有所下滑，2021年有关机构针对40个城市重点监测成交数据显示，一线城市新房成交环比上涨9.36%，二线城市环比下跌22.91%，三、四线城市环比下跌15.08%。一线城市由于人口需求所在的优势，一线城市韧性较强，在多重调控以及楼市淡季下，成交量仍旧保持小幅度的上升。其中，深圳这个月由于新盘推盘量较高，加上原有的部分楼盘集中备案，所以成交量创下了今年以来的最高峰值，带动了一线城市整体成交量的上涨。

因为二手房是最能反应市场真实情况的一个数据，过去的时候因为个别城市实行限价、限购政策等等，造成新房市场的价格失真，比如杭州、成都、南京等等地方出现了一二手房倒挂的现象。所以二手房的数值必然会影响到新房市场的“估值”。

如今通过限制暂停房贷业务就是限制了炒房者在利用杠杆加金融炒房，房贷利率上调已经成为房地产市场“稳房价、稳预期”的重要手段，所以针对楼市的调控将不断的收紧，从这些举措中可以看出国家要彻底摆脱对房地产市场的依赖，而2021年只是一个开始，未来还有更加严厉的调控政策来收紧对楼市。

2017年房贷提前还款信贷政策收紧后更要知道这些

随着房价的上涨，越来越多的人选择买房，申请为那些资金有限的人解决了买房的难题，同时也造成了一个问题：越多，房贷月供压力越大，有的人为了缓解每个月的压力，就选择提前还贷。需要注意的是，并不是所有人都适合提前还款，有几个关键问题很多人还不了解。

提前还贷对还款时间和还款额度有要求

提前还贷不是想申请就能申请，有的银行规定还贷满一年才能申请提前还贷，有的要求半年。有的还规定了还款额度，比如是1万元的整数倍，有的甚至还要求了还款次数，一年只能还一次。即便是还款操作相对简单的公积金也有类似的规定，有的要求还贷满一年可以申请提前还贷，要求每次还款金额不低于6个月的住房公积金本息，有的甚至要求1年的本息，每年限还贷1次。总之银行对提前还贷的还款时间、还款金额、还款次数都可能有要求，最好在买房之前就了解清楚。

提前还款要收违约金

除了还款时间和还款额，有的银行还要求提前还贷需要支付一定比例违约金，因为提前还贷意味着交给银行的利息少了，银行就通过收取违约金的方式弥补这一点。

一般银行收取违约金的方式有两种

一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。

二是收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。

由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，在合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。今年银行资金环境收紧，一二线城市有银行为缓解住房余额，要求支持房贷客户提前还款，甚至会对违约金给予减免优惠，对于有提前还款打算的购房人来说是个好消息。

提前还款后，剩余可能享受不到利率优惠

通常，房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短年限，月还款额不变，二是减少月还款额，年限不变。

缩短年限相对更能节省利息，但是这样一来，提前还贷后的剩余款部分，就需要重新签订合同，银行会重新审核购房人资质，并且会按照最新的利率政策执行，不能享受当初的低利率优惠。今年银行信贷政策收紧，不少城市银行利率优惠幅度骤减，如果想通过缩短年限申请提前还贷，以前享受的是8.5折优惠，现在可能就变成9折甚至是基准利率了。有的人如果在还款期间出现过征信问题，也有可能会被提高利率，这一点一定要注意!

房贷提前还款意味着手里流动资金变少，购房人要考虑到自身的经济能力，避免因为提前还款造成生活质量下降。

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专家呼吁延长时间至40年，年轻人为何越来越不愿意买房了？

引言：随着社会生活水平的不断提高，越来越多的人开始关注房子问题。买房不仅关系到个人的生活，也关系到一些家庭的正常生活。对于很多年轻人来讲，买一套属于自己的房子，是非常想要做到的事情。关注社会时事的网友们可能注意到了这样一则新闻，专家呼吁延长时间至40年。这则新闻一经发布，就引起了很多网友的关注和对买房的讨论。

虽然很多人都想买房，但是延长时间并不能够有效解决买房问题。虽然很多人买房时都会用的钱付首付，但是很多人也因此背上了债务。虽然很多人都非常努力的赚钱，但是每个月总有大部分的钱要用于还房贷。之所以越来越多的年轻人不愿意买房子，主要是因为三个方面。第一个方面就是房价比较贵。无论是在大城市还是县城，好房子总是价格非常昂贵。

虽然很多房地产公司推出了首付的政策，但是还是有很多人没有办法购买房子。第二个方面就是会影响正常的生活。如款的时间延长的话，那么不仅的人要还，而且人的孩子们还要继续还。从这个方面来看，年轻人既不愿意，也不愿意一直还。无论贷多少钱，人都要按时按量的进行还款。由于需要还款，无论人的生活还是工作都会受到很大的影响。

第三个方面就是人口的影响。由于社会的快速发展，年轻人越来越不愿意结婚。如果越来越多的年轻人都不愿意结婚的话，那么生育率就会出现大幅度的下降。如果年轻人买房了，那么当年轻人老了的时候，就可能没有人会继续还了。如果没有能力还的话，那么房子就可能会被收回。如果想要促进房子的销售，专家们应该提出一些更加有效的措施和政策。

11家A股银行房贷集中度“越红线”多地按揭额度收紧

房地产新规的落地在个人按揭市场掀起阵阵波澜。

日前，每经记者走访沪深两地，发现多家银行个人按揭额度收紧。

“个人首套房目前没有额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。”

“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”

“3月(放款)可能是最快的了，今年的形势特别严峻，总体上央行会压降房贷的额度。”

有银行工作人员提及，房贷新规落地后，其所在银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢。

那么新规之下，哪些银行房地产超标？有多少房地产恐将“挤出”市场？新规是否会对普通购房者买房产生影响？《每日经济新闻》记者统计了37家上市银行截至去年6月末的个人住房(按揭)、房地产在总额中的占比，发现其中有11家银行的个人住房或者房地产占比越过“红线”。

多少银行“超标”？近三成！

9家房地产占比超标，8家个人住房占比超标

近年来，“房住不炒”已成为房地产调控的主基调。而到了2020年的最后一天，人民银行联手银保监会放出大招，出台了《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，限制银行业金融机构房地产。

在《通知》中，人民银行和银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产集中度进行管理。

具体来看，第一档也就是中资大型银行，包括工、农、中、建、交、邮储银行6家国有大行和国家开发银行，这7家银行的房地产占比上限为40%，个人住房占比上限为32.5%。值得注意的是，这里所指的房地产包含了银行公司中的房地产行业和个人中的个人住房。

《每日经济新闻》记者统计A股上市银行半年报后发现，截至2020年6月末，37家银行中有11家银行的个人住房或者房地产占比越过“红线”，比例达到29.73%。具体来看，9家银行房地产占比“超标”，8家银行个人住房占比“超标”，6家银行两项占比均“超标”。

在第一档的中资大型银行中，6家国有大行的房地产余额占总比重均未越过红线，但是有两家银行的个人住房余额占比略微超出了新规所划定的指标，分别是建设银行和邮储银行，这两家银行的个人住房集中度分别为34.03%和33.64%，分别超过32.5%的红线1.53个百分点和1.14个百分点。

在第二档的中型中资银行中，招商银行和兴业银行这两家全国性股份制银行的两项指标在2020年6月末均双双超标，其中，招商银行的个人住房和房地产的占别为24.74%和33.24%，分别超出了监管上限4.74个和5.74个百分点。

而兴业银行的个人住房和房地产占比则分别为25.73%和33.73%，超出了5.73个和6.23个百分点。另外，浦发银行的房地产占比也略微超过了红线0.43个百分点。

在第三档的中资小型银行和非县域农合机构中，郑州银行、青岛银行等四家城市商业银行的房地产和个人住房占比双双“超标”。

值得注意的，监管部门对于集中度红线指标还是给予了一定的弹性空间，《通知》规定，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合具体情况，在第三档、第四档、第五档房地产集中度管理基准上增减2.5个百分点。

杭州银行所在的第三档银行机构所对应的房地产占比上限和个人住房占比“红线”分别为22.5%和17.5%，若监管以增减2.5个百分点范围内确定上限(即房地产占比20%~25%，个人住房占比15%~20%)，那么从半年报披露的数据来看，杭州银行房地产集中度指标在红线范围内，存在未超标可能。

未来多少房地产资金将被挤出？

静态测算恐近万亿

《通知》给银行业金融机构留出了业务调整的过渡期，规定了房地产占比、个人住房占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期通知实施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自实施之日起4年，也就是到2024年年末。

不考虑监管对第三、四、五档银行的集中度适当增减2.5个百分点的要求，如果我们以2020年6月末的数据来看，便可以静态测算新规之下，上市银行房地产超标的总量，这也可以粗略估算在监管对业务调整的要求之下，未来银行将压降的资金。

据统计，37家上市银行有11家银行的房地产或个人住房是超标的，经过计算，这11家银行的超标总量达到了9519亿元。

交通银行金研中心首席房地产分析师夏丹对《每日经济新闻》记者表示：尽管这些银行存在缩减房地产规模的压力，但由于政策“不急转弯”，给予了2~4年的过渡期，并且还可以据实适度延长，总体来说调整压力并不算大。粗略估算年均需要压降的存量总规模大概是房地产2000亿、个人住房3000亿，影响并不算大。

她进一步指出，具体来看，超过红线的银行中，大型银行超出幅度很小，只有部分中型银行和城商行超出点数较多，可能取的措施有：一是“替代”，适当增配风险收益率与房地产类似的信贷产品，适当加大等个贷产品发放力度；

二是“分子做减法”，进行逾期和不良房地产的催收和压降，以资产证券化的方式加大存量流转；

三是“分母做加法”，支持实体经济，扩大其他领域的。

近8000亿个人住房需压降

调查：已有多家银行收紧按揭额度

据记者统计，37家上市银行中有8家银行的个人住房占比超过了监管所划红线。

从总的压降规模来看，记者通过静态测算得知，未来银行为调整业务合规，恐将会压降7903亿元左右的个人住房。

银行将减少近8000亿的个人住房资金，这让一些按揭购房者担心是否会对个人申请住房产生影响？未来申请住房会不会更难了呢？

中国社科院金融所银行研究室主任李广子认为《通知》对普通购房者影响比较有限。他向记者表示，目前按揭是银行较为优质的资产，购房者也可以转向其他房地产集中度较低的银行申请。

夏丹对记者表示，银行对还款中无异常的个人住房不会去压降，居民正常的新申请住房需求也不会受到显著影响，刚需特别是首套刚需仍是政策大力支持的方向。

不过，个人的资质审核和获批流程可能更加严格，放款时间有拉长的可能。尤其是政策出台于岁末年初，往往是银行信贷额度“回血”、大力投放新增以及上年末积压的节点，短期内新增个人房贷季节性激增的特征可能有所平滑。此外，局部随着信贷供给减少，价格也可能有所提高。

日前，《每日经济新闻》记者调查了上海、深圳两地个人住房情况，发现多家银行额度收紧，甚者在上海地区有股份行表示放款时间无限期。

招商银行上海地区一支行工作人员告诉记者，房贷新规出来以后，其所在的银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢，没办法确保时效。“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”招行深圳一分支机构工作人员也对记者表示，客户如果现在办理，预计在3月份放款。

类似地，兴业银行上海某支行信贷人员表示：“个人首套房目前没有额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，什么时候放款我们也不好说。”

记者从浦发银行上海一支行了解到，该行每个月对房贷会控额，目前从受理到放款整个过程需要一个多月。“这是最起码的时间了，跟以前差不多，我们还好一些，本来就一直在控(额度)，现在有些银行(放款)要三、四个月。”

额度之后是价格。据羊城晚报报道，有房地产中介业务人士表示，已收到工行、建行的调价通知，称首套房按揭利率升至“LPR55个基点”；二套房按揭利率升至“LPR75个基点”。这一调价信息也从广州的工农中建四大行相关工作人员处得到印证。

哪些超标银行信贷结构调整有压力？

郑州银行新增70%依赖地产

对于超标的11家银行，虽然本次监管给予了2~4年过渡期调整，但从部分银行2020年上半年新增结构来看，未来仍面临调整压力。

从2020年上半年新增结构来看，11家银行中仍有9家新增房地产或个人住房占新增总额的比重超过央行规定的占比上限。具体来看，招商银行、郑州银行等五家银行新增个人住房占比与新增房地产占比均高于上限；青岛银行、兴业银行、青岛农商行这三家银行房地产占比“超标”；厦门银行仅个人住房占比超标。

总体来看，11家“超标”银行中，有3家2020年上半年新增房地产在各项新增总额中的占比超50%，有5家占比介于30%~50%之间。

国有大行中，建行和邮储银行两项占比均未超标。

股份行中，浦发银行、招商银行、兴业银行上半年涉房分别占新增总额的49.31%、37.76%、33.18%，其中，个人住房占别为36.72%、25.54%、18.07%。

东吴证券研报指出，房贷投放受限对招商银行的经营客观上有一定影响，因为按揭目前是商业银行的优质业务品种，虽然收益率不高，但不良率很低、资本消耗又非常少(按50%折算风险资产)。不过，招商银行零售产品线丰富，消费贷及个人经营性可能接替按揭，成为未来几年新增零售的主力。

中小银行中，值得关注的是，郑州银行、青岛农商行、杭州银行上半年涉房占新增总额的一半以上。具体看来，郑州银行占比最高为71.9%、青岛农商行为52.96%、杭州银行51.88%。

分析上述三家银行上半年新增结构发现，郑州银行个人住房占比高达49.22%，也意味着该行上半年新增一半来源于个人住房按揭。青岛农商行、杭州银行则房地产行业占比相对较高。

此外，青岛银行、厦门银行上半年涉房分别占新增总额的25.29%、9.32%，而个人住房分别占11.72%、20.38%。

未超标银行能否高枕无忧？

江苏银行新增超半数为房地产

那么，余额占比未超标的银行未来是否可以高枕无忧？每经记者注意到，静态来看，截至2020年6月末，有26家上市银行未超监管规定上限。若单从2020年上半年新增结构看，有10家银行“超标”。

例如，股份行中，平安银行新增房地产占新增总额的38.77%，华夏银行这一占比为30.75%，两家银行均超出监管规定27.5%的上限。而中信银行新增个人住房占新增的25.4%，超监管规定的20%。

此外，7家中小银行新增也存在“超标”现象。如，渝农商行、长沙银行、张家港行上半年新增个人住房占新增总额分别为19.22%、17.56%、14.27%，对应上限分别为17.5%、17.5%、12.5%。贵阳银行新增房地产占新增总额的36.37%，超监管规定的22.5%。

而江苏银行、苏州银行、江阴银行两项均“超标”。值得注意的是，江苏银行2020年上半年房地产占比在26家未超标银行中最高，个人住房、房地产分别占新增的29.36%、56.%，远高于监管规定的20%和27.5%上限。

需要关注的是，单从上半年新增结构来看，也有部分银行将接近“超标”的边缘。例如，中行上半年新增房地产在新增中的占比为36.86%，接近监管规定的40%。东吴证券研报指出，预计国有大行在调整过程中，会继续将信贷向小微倾斜，借此同时满足房贷管控政策及鼓励小微信贷投放的导向。

其次，股份行中浙商银行、中信银行、民生银行这一占别为26.93%、26.82%、26.42%，接近监管规定27.5%。

与此同时，未超标银行中也不乏房地产在新增中占比较小的。比如，无锡银行、南京银行、常熟银行、苏农银行，上半年房地产占新增总额的比例在10%~15%之间。而宁波银行、上海银行这一占比在10%以下。

国盛证券在研报中指出，对无调整压力的机构来说，整体将保持现有水平，未来房地产增长空间有限。《通知》规定，房地产集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产相关业务，保持房地产占比、个人住房占比基本稳定。体现了监管合理控制房地产规模的意图。

金融机构房地产有何变化？

增速持续回落

分析了37家上市银行结构数据后，再来看看全国金融机构房地产规模又有何变化。央行金融机构投向统计报告显示，近一年时间我国金融机构房地产增速持续回落。

具体来看，2019年末至2020年三季度末，金融机构人民币房地产余额分别为44.41万亿元，46.16万亿元，47.40万亿元，48.83万亿元，同比增速分别为14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。

此外，人民币房地产余额占同期人民币各项余额，分别为29%、28.81%、28.69%、28.83%。

再看金融机构房地产增量数据，2020年一季度增加1.75万亿元，上半年增加2.99万亿元，前三季度增加4.42万亿元，分别占同期人民币各项增量