二手房交易避税技巧_二手房交易如何避税

1.二手房避税合法吗，二手房避税有哪些风险

2.如何避免二手房高税

现如今我国对于二手房上市交易的时限从过去的五年调整为两年，也就是说取得产权证两年以内的房屋上市交易，需要缴纳营业税通常为房屋价格的5.55%，如此算来一百万的房子需要缴纳五万多的税费，可以说是金额相当大了。于是很多朋友想要取一些办法来节省这部分的费用，下面我们一起来了解一下，二手房没满2年怎样避税?

一般情况下，取得产权证不足两年的房屋上市交易，必须要按照规定缴纳营业税，是无法避税的。二手房如果要正常过户，要按照相关规定缴纳以下费用：

1、营业税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收营业税;若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收营业税;若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征营业税;如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收营业税;

2、个人所得税：对于个税的征收通常有两种税率标准，各地规定不一，一般是按交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。个人所得税的征收有两个条件：家庭唯一住宅且购买时间超过5年。如果两个条件同时满足的话，可以免除个人所得税，其中任何一个条件不满足都不能够享受此项优惠政策;另外如果所售的房产性质属于非住宅类房产，那么不论何种情况都必须要缴纳个人所得税。

3、印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。

4、契税：当前我国对于契税规定的基准税率为3%至5%，各地区可根据自己的实际情况在此范围内制定标准。对于首套房来说契税可享受优惠税率1.5%或1%，此费用由买方缴纳。若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%;若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;如果购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5、测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积;一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米。

6、登记费：工本费80元，共有权证:20元。

二手房避税合法吗，二手房避税有哪些风险

高房价之下，安有完卵？二手房的价格自然也是逃不过影响的，再加上，二手房交易需要缴纳一定的税费，比如个人所得税、契税、增值税等。当然了，在进行买卖交易的时候，卖方都会说，这些税原则上由双方负担，然而，在实际的交易过程中，购房者几乎要承担全部的税费，因此如何避税就成了广大购房者的心病，虽然确实也是存在着一些避税的方法，但往往存在很大的风险，且部门重点关注。

招数一、阴阳合同

二手房市场最常见的避税方式是签订阴阳合同，买卖双方实际执行“阴合同”，将“阳合同”提交给房地产交易机构。在这种情况下，一旦税务机关查实买受人有逃避契税的行为，很可能会受到与出卖人同样的处罚，比如罚款，如果偷税数额较大，将与卖家一起面临刑事处罚。

招数二、以租代售

在买房时，很多人都想买“满五唯一”的二手房，因为二手房满足这个条件的话，就可免征个人所得税。但有些二手房还不到这个年期，此时，为了达成交易，就有买卖双方约定“以租代售”的事情发生，即先签订购房合同，约定房屋价格。

然后由买受人向房屋所有人支付租金扣除房屋款，待房屋满5年后办理过户手续。“以租代售”可以实现避税，不过，这样的方式也是存在着很大风险的，一旦这样做了，房屋就不能长期转让，在此期间，如果房价上涨，房主很可能会后悔；如果房价下跌，购房者将不再购房。

招数三、赠与

房产捐赠是一种民事行为，不存在市场化交易，因此需要缴纳的税收较少如果买卖双方以赠与的方式转让所有权，避税就这样实现了。不过，存在着很大的风险，最大的风险就是，在交易完成后，房主可能得不到房款，此外，如果房屋质量有问题，也不能受到法律保护。

招数四、抵押典当

买卖双方签订抵押合同，将房地产抵押给买受人，约定房屋转让价格一旦出卖人不履行抵押合同，买受人自然会取得房屋所有权。这样，卖家可以节省增值税，此期间，双方之间没有交易关系，如果卖方在抵押期内不想出售，只需要在约定的时间把钱还给买方，买方只能接受。

招数止、继承

房地产中介以欺诈手段将无亲属关系的买卖双方“变更”为表亲，以虚继承的方式进行交易转让。在这种情况下，一旦发现，就涉嫌偷税漏税，很可能要承担法律责任。

如何避免二手房高税

一、二手房避税合法吗

（一）先租后卖。此种方法不缴全额营业税及附加费，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。

（二）赠与真卖房。如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。

（三）合同价格远低于实际价格。此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的，是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。

由上可见，一些所谓的常规的避税方法，是不符合法律规定的。

二、二手房避税有哪些风险

（一）做低合同价，能避就避。做低合同价是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为20万元的房屋，买卖双方私下协商签订协议后，递交给房产局的过户价则是以15万元成交，这样剩余5万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款，造成业主损失。

（二）先租后买，延期交易。两税都将5年作为界限，5年以上转让可以免征营业税。于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，如果房价上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。如几年后房屋获得时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易，未来买卖双方无论哪一方反悔都会产生纠纷。

（三）赠予真买卖，暗箱操作。在新政策颁布后，不少业主通过赠予偷逃个人所得税和营业税等。首先，由于双方私下进行交易，一旦一方违约，很容易引起纠纷；其次，由于赠予不是买卖行为，而买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿；最后，赠予在房产证过户之前，随时可以撤销。

（四）离婚。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过离婚的形式进行避税。因为是离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。

法律客观：

二手房买卖有哪些避税方式，避税方式有哪些风险?方式一：通过“公证”方式交易通过“公证”方式交易，也就是说二手房买卖双方先通过合同或公证的形式进行交易，等卖方领取房屋所有权证的期限满五年后再到房地产管理部门办理过户手续。这种避税方式的风险主要在于：虽然公证具有一定的法律效力，这种做法看似合理。但是，房屋所有权证是证明房屋所有权的法定凭证，所有权的转移须经房地产权属登记部门登记才能生效。卖方如果将房产作为标的办理抵押或者一房两卖，买方将会遭受无可挽回的损失。房地产市场波动性较大，交易双方的违约风险极大。政策风险、房屋灭失导致的纠纷等，都将使得交易双方的权益无法得到保障。方式二：通过“赠与”方式交易通过“赠与”方式交易是指交易双方不办理交易过户登记手续，而是以赠与的方式变相达到房产交易的目的。这种避税方式的风险主要在于：交易双方签订的赠与协议属于民事合同，根据《合同法》规定，“赠与的财产若有瑕疵，赠与人不承担责任”。如果房屋出现质量等方面的问题，买方的权益将得不到保障。此外，赠与在符合法定条件下可以被撤销，买方作为受赠人可能人财两空。方式三：二手房买卖双方私下交易二手房买卖双方私下交易，即交易双方协商好价格后，卖方先将房屋所有权证交给买方，买方支付大部分房款后，卖方以交钥匙等形式向买方移交房产，等卖方领取房屋所有权证的期限满五年后再办理过户手续。这种避税方式的风险主要在于：房屋产权转移经房地产权属记部门登记才能生效，仅移交房屋本身无法保障买方的权益。卖方可以通过遗失补证的方式注销原房屋所有权证，重新办理新证后再次将其房产转让，从而达到一房两卖的目的。方式四：隐瞒真实成交价交易隐瞒真实成交价交易，也就是交易双方协商好价格后，在房屋买卖合同中填写较低的价格。也就是我们经常所说的阴阳合同问题，很多购房者用签订两个合同的方式进行交易，已价格较低的那份作为过户使用用以避税。这种避税方式的风险主要在于：以不实成交价格签订的房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的。根据《合同法》规定，此种合同为无效合同，不受法律保护。同时，一旦将来买方再次转让房产，将面临卖出价与买入价的差额较大，相应税费被拉高的问题。此外，买方如果坚持以合同价为依据支付购房款，卖方的权益将无法得到保障。方式五：利用他人做交易利用他人做交易是指交易中的一方借用他人，以他人名义签订房屋买卖合同后，通过办理抵押套取银行，侵害银行和持有人的权益。这种避税方式的风险主要在于：利用他人签订房屋买卖合同、套取银行，属合同，依法最高可判处无期徒刑。居民被他人使用，可能成为被诉的主体，陷入纠纷诉讼之中。出租、出借、转让居民，违反了居民法，将会受到处罚。以上就是关于“二手房买卖有哪些避税方式，避税方式有哪些风险”等问题的相关介绍，在这里提醒广大二手房的购买者，不要为了减少眼前的税费而取不合法或者有风险的方式进行避税，以免造成二手房买卖合同无效，损失了金钱又得不到房子。如果想要选择更好的方式，可以咨询律师，根据所要交易的二手房的性质、房龄等等做出最合适的交易方式，合法合理的维护自己的权益。