看涨不看跌,上海二手房市场不断升温_上海二手房市场成交回暖

1.巨轮转向！楼市的风向又要变了

2.判断该不该出手买房的几点小技巧

3.一线城市房贷紧张局面缓解 业内称带动二手房成交

4.一系列利好政策的出现，二手房回暖，如何保持比较强劲的复苏势头？

“挂牌三年草长得半人高的别墅也卖了”，作为一名上海豪宅经纪人，王玮近期明显感受到豪宅市场的回暖。在上海疫情平稳后的两个月内，他接连经手了两套超3000万元的豪宅。

5700万元豪宅连线直接成交

王玮是95后，目前在太平洋房屋任职，从入职到专攻豪宅业务，其在中介行业任职仅3年，但在今年疫情后，他一举拿下了5700万元的别墅大单。

“三年前，我转来浦东北蔡这边的门店，当时跟着师傅去看周边挂牌的别墅，印象很深，有一套院子里的草长得半人高，在我们这一挂就是三年，今年6月份这套别墅我们也卖出去了。”

就其个人而言，在上海疫情平稳后，他一连经手了两套超3000万元的豪宅，其中一套约5700万元。

王玮回忆，这套房子于今年3月份挂牌，当时挂牌价约6100万元左右。但是挂牌后不久，上海就遇到了疫情。

“抛去封控时间，这套房源仅挂牌不到两个月。”王玮说。在封控期间，王玮根据房源前期的走访和调研精准匹配到了客户，经过多次沟通，在解封后不久，客户就决定签约。

但想不到的是，买卖双方竟然都没有见到面，5700万元的豪宅仅通过线上签约完成。

“由于业主常年居住在外地，因此并未赶回来，也比较信任我们，所以通过连线就把单子成交了，签约当天，客户就把定金打过去了。”王玮说。

豪宅房主开始上调价格

在业内看来，伴随着疫情的稳定，真实的购买力正不断释放，当前上海楼市正在稳步回暖。而以中高端房源为主的置换需求已率先活跃。

伴随着市场好转，部分豪宅房主开始涨价。

以北蔡大华锦绣板块别墅项目为例，“之前有客户看中这边一套别墅，房主一开始挂牌价6500万元，可以给周期，差不多10个月的样子，等到带客户去看的时候，房东直接跳价到7000万元，且要求3个月内全款付清。”大华锦绣板块一中介经理说。

据上述中介经理介绍，这样的情况并非个例。“由于别墅项目面积大，因此价格上一旦有波动也会较大。”

从以往成交数据看，以同板块大华伊斐墅为例，贝壳找房APP显示，一套409.2平方米的别墅，挂牌价格6800万元，经过8次带看后该房源于2021年10月1日成交，成交周期50天，成交价格6100万元，成交单价为149072元/平方米。

主攻闵行古美板块的中介李铭也有同样的感受。

“我们这边做的主要是中高端的房源，单价在10万元左右，6月上海解封后，3、4、5月积压的置换客在6月纷纷入市，万源城板块内1000万元至1500万元的房源成交明显。”李铭说。

以万源城尚郡为例，李铭介绍，疫情前，这个小区的成交量1个月在2套左右，今年6月前20天左右，这一小区就成交了7套。伴随着成交量的上涨，部分房主也开始上调挂牌价。

“之前，万源城尚郡的挂牌单价在12万元左右，成交量上来后，部分业主将价格上调5%~10%，小部分房主将单价挂上13万元/平方米”。不过，在李铭看来，伴随着购买力的释放，7月份，该小区呈现价高量稳的态势，成交量已经开始回落，7月成交量已回落至2套左右。

成交占比仍在正常范畴

“来我们这买房的，1000万元左右的基本上都是置换的客户，还有一些是黄浦区的拆迁户；2000万~3000万元的基本是周边业主，也有一些是外区置换。”李铭说。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，中高端项目卖得好主要有两方面原因，一是改善性需求在6月市场恢复正常后出现明显增长，并且这类人群在上海长期工作生活的变化性更小；二是新房市场限价因素导致不少中高端项目一二手房倒挂严重，市场的关注度高，不少新房市场难有斩获人群转向二手市场，带动热度提升。

不过从上海整体市场情况看，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，6月份二手房市场800万元以上的成交占比是5.5%，相较年初略有增长，但是和去年相比是差不多的，从近几年的成交情况来看，中高端住宅成交占比基本维持在5%左右，略有波动也属于正常范畴。

新房豪宅项目成交活跃

率先企稳的不仅仅是二手豪宅，从新房项目看，千万以上豪宅成交量也相对活跃。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月上海新房豪宅（总价1000万元以上）成交2515套，较去年同期上涨180.4%；且豪宅项目成交占6月整体成交量的33.6%，占比较去年同期同样呈上涨态势，涨幅为24.8%。

从刚刚过去的7月份成交数据来看，2022年7月上海豪宅（总价1000万元以上）成交2591套，较6月上涨3.72%，较去年同期上涨185.35%；且豪宅项目成交占7月整体成交量的22.61%，占比较去年同期也呈上涨态势，涨幅为9.21%，不过7月占比较6月占比有所下降，降幅为10.75%。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，目前新房推出的楼盘中高端项目偏多。以6月份为例，成交前十榜单来看，有4个单价10万元以上的产品。通常在月度排名当中，很少能出现那么高比例的高价房项目，并且榜单排名第一的项目就是10万元以上的产品。

卢文曦认为，当前，上海楼市以改善性需求为主，加之新房推盘量积极，不少新盘的区域板块都不错，因此不少买家将手中的二手房出手后购置改善性项目。

按照上海中原地产公布的数据，6月成交TOP1项目为位于虹口的瑞虹新城·瑧庭，成交均价1125元/平方米，成交套数573套，成交面积80617.96平方米。

7月，中高端产品活跃度得以惯性延续，成交前十榜单中依然有10万元以上的产品。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，豪宅市场较热的原因可能是，从购房群体来看，购买豪宅的群体在社会阶层、收入水平等方面均处于较高水平，抗风险性也更强，在疫情及行业调整等风波下购买力受到影响不大。并且这部分人群还可以通过购买豪宅的方式来实现为资金保值的目的。

巨轮转向！楼市的风向又要变了

中国新闻网北京市4月15日电(新闻记者庞致柔)近年来，网络热点大城市房地产调控不断升级，关键大城市土地出让初次迈入集中化提供。继上海市高考新政后，重庆市、合肥市等地也颁布了有关调控政策，消除了学位房的定义。房市在下面的几个月怎样发展趋势？从

中国新闻网北京市4月15日电(新闻记者庞致柔)近年来，网络热点大城市 房地产调控 不断升级，关键大城市 土地 出让初次迈入集中化提供。继上海市高考新政后，重庆市、合肥市等地也颁布了有关 调控政策 ，消除了 学位房 的定义。房市在下面的几个月怎样发展趋势？从上年逐渐高温的长三角房市何时减温？

研究院最近举行了?缩紧管控下的春天房市运作特性及发展趋势讨论会?。行政策不容易释放压力，金融业自然环境将比上年稍紧，长三角 房地产业 人气值仍将保持一段时间，但2020年很有可能会踏入减温安全通道。政策下，一 二线城市 拿地的可变性增加， 房地产企业 或更为重视绿色产业，向三四线下移。

上海市区的校区制冷了出来。

上海二手房销售市场是长三角地区管控更为严格的地域，2020年3月份早已逐渐减温。

此中，上海市瑞阳房地产经理校区。前海湾 版块 上年的次新 楼盘 价格基本上翻了一番，暴涨至每平米17万余元上下。三月份上海市中考招生新政策颁布后，前滩区 新房 子牌价有一定的降低， 买房 者和屋主犹豫心态较浓，基本上无交易量。

此外，上海浦东三层二层的 老破小 学位房，上年价格从每平米六万元再涨9万-十万元，伴随着初中升高中新政策的执行，房子价格也跌到8.五万元，预估之后还会继续跌到八万元。

学位房的股权溢价室内空间会进一步变小。从最近销售市场主要表现看来，带量下挫，交易量有一定的降低，现阶段交易量价钱也基本上返回上年12月的交易量价钱。据预测，2020年之后上海二手房的平均成交量约为25000套上下，以前过高的学位房价钱也慢慢重归，住户 购房 更为客观。

长三角房地产业或维持一定的活跃性水平。

上海减温，长三角房市将?降烧?吗？以长三角典型性大城市的 二手房交易 为例子，上海市居易房地产业研究所副院长强调，上海市在2020年的二手房交易中主要表现强悍，但2020年3月早已有一定的减温； 杭州二手房 销售市场仍然火爆，3月份的交易量也做到了2018年至今的水准；苏州市在2020年的交易量是稳定的，2020年3月略微回暖；无锡市过去大半年的二手房交易中发生了显著的降低，销售市场存有着下挫的风险性；合肥二手房销售市场在2020年的交易量升高快速，1月的交易量也发生了小幅度回暖。

不难看出，2020年长三角一部分大城市销售市场仍将维持一定的人气值，但房子价格上涨幅度不容易过大，明以后很有可能会减温。

江苏省，浙江省等地土地出让关注度较高。

上坤集团项目投资管理中心总经理蒋艳在同一次讨论会上表明，现阶段江苏省、浙江省等地土地出让关注度较高，拿地布局也有一定的更改，丽水市、金华、东阳市等地一部分下移大城市，以往基本上看不见合理布局的中央企业、国营企业参加拿地，但2020年早已十分广泛，这表明大中小型房地产企业的市场竞争日益加剧，拿地难度系数也扩大很多。

华发集团华东区经理章建波表明，? 三条红线 ?集中化供地?等现行政策对房地产企业的危害很大，如一次拿地较多，事后集中化供地后，会计很有可能?踩红杠?。集中的土地供货管理体系会分散化房地产企业的专注力，很有可能会抑止完善地区内本来受欢迎的高品质地快的盈率，利好消息一些本来不红乃至会 流标 的近郊区地快。

金茂集团苏州地区销售总监王丽萍表明，在?集中化供地?方式下，房地产企业拿地的难度系数和可变性都是在提升，找寻非招拍挂方法变成一些房地产企业关心的行业。房地产业传统式发展模式终将产生变化，在住房开发设计以外找寻新的突破点。针对荣盛来讲，绿色产业、二级土地连动开发设计变成其关心的聚焦点。

房地产行业管控展现新特性。

居易房地产业研究所校长、华中师范大学名誉教授 张永岳 强调，2020年聚集颁布的房地产业宏观经济政策现行政策，与过去拥有新的特性。过去宏观经济政策的关键关键放到房地产行业自身，而如今的调控政策大量的是以全部社会经济的视角考虑，也提升了与金融体系监管等层面的联络。

房地产业2020年也是有缩紧管控的发展趋势。居易房地产业研究所副院长强调，从现行政策自然环境看来，近年来网络热点大城市的管控幅度持续增加，常态化慢慢产生。在金融业自然环境层面，现阶段一年期国债利率已返回暴发前水平，银根紧缩。严格控制经营贷消费等违反规定资产进到房市，及其房贷 利息 上调和信用额度限定，很有可能比 限购 政策限贷提升对房市的危害更加显著。大体上看，我国 房地产金融 自然环境2020年将略紧于上年，以后很有可能会越来越紧。(完毕)

判断该不该出手买房的几点小技巧

来源：君临

房地产回暖的迹象越来越明显了。

深圳市房地产信息平台公布的数据，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加141.44%，同比上升52.2%。

二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升1.3倍。

不仅仅是深圳，其他几个一线城市同样如此：

北京：3月，二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍。

上海：3月，新房成交78.29万㎡,环比上涨176.45%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％。

广州：3月，一手房网签9174套，环比上涨164.69%。二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升1.9倍。

根据一家房产中介的数据统计：

3月份，100个城市的二手房均价在14890元每平，同比上涨了0.27%。

其中，59座城市二手房价格都在上涨，涨幅达到1.72%。这些数据显示，二手房不但成交数量增加，价格也在上涨。

另外，土地流拍现象也在减少。

根据统计，3月份全国主要地级市共流拍33宗地块，流拍率为2.26%，达到了过去一年当中最低的水平。

此外，3月份，监测土地溢价率为20.77%，环比上月上升116％。

土地流拍量的减少，意味着土地交易成功率在上升，更多的土地将获得开发。

所有的数据指标，都在指向一个趋势：

房地产市场的回暖，正如这个春天的气温，节节攀升。

1

从长期来看，房地产的发展跟人口的城市化和产业的繁荣密切相关。

目前我国的城镇化水平在60%左右，离70%的成熟水平还有10个点的上升空间，按目前每年大概1个点的转移速度，大概还有10年的城镇化进程。

也就是说，虽然我国的房地产黄金时代已经过去，但离天花板还有一些距离，继续成长的空间还是有的。

过去三年，在我国地产政策的严控环境下，许多需求被压抑了。

如今，经过漫长的积累，积少成多，这部分需求正慢慢形成一股较强烈的刚需力量，亟待释放。

这是地产回暖的内在根本动力。

另外，一些外在因素的改变，也在潜移默化的影响着市场力量的对比。

第一，宏观政策层面。

国家稳定、调控房价的目标已经达成，目前政策正从过去一刀切限制的严控，向一城一策的区别对待转变。

可见，调控已经见底，适度松绑正踏春而来。

第二，对消费端的减税和信贷宽松。

3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。

另外，今年各大银行都悄悄下调了房贷利率，从过去上浮10%到现在的上浮5%，二套房利率也下调至基准利率的10%。

不但利率下调，而且条件和放款速度，均有所松动。

以上海为例，今年3月份，银行放款速度明显更快了，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。

减税、信贷利率下调、放宽条件，多重利好之下，消费市场无形就扩大了。

第三，对供给端的融资支持。

目前，不仅消费的门槛在下降，房企的融资利息也在下调。

根据统计，进入今年以来，截至3月26日，房企信用债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。

这就让房企们的生存环境大为改善，拿地开发和扩张的欲望大大加强。

第四，市场预期和投资情绪发生改变。

从短周期来看，房地产和金融周期有着密切关系。

就跟年后A股的暴涨一样，政策的宽松带来了A股的牛市，也同样带来了房地产的回暖。

市场预期一旦发生改变，投资者就闻风而来了。

3月底，南京有两个楼盘公开摇号，共有7766人参加，中签率在7%左右，这被业内称为万人摇号购房景象再现。

当资金面和情绪面形成共振，这股力量就会像滚雪球一样，不断壮大，直至再一次的价格泡沫化。

2

那么，在这波房地产回暖行情中，哪家公司的投资机会较大？

君临认为，我们要重点关注三个逻辑：

1.行业集中度的提升；

2.强融资能力带来的逆周期扩张；

3.聚焦一二线城市的经营策略。

从长期来看，行业集中度的提升是每个成长型行业都必经的历程。

以过去五年的数据来看——

2014-2018年，TOP100企业占全行业销售金额的比例，分别为37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。

集中度的提升有越来越快的迹象！

尤其是2017-2018两年，由于金融去杠杆，大量三四线地产公司倒闭破产。

而一线地产龙头公司，由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低，诸多优势之下，发展速度远超行业平均水平。

因此，在地产行业的中后期阶段，买地产股，只能选择龙头。

我们再来看2019年1-3月的地产五强销售情况。

增速最快的，竟然不是传统TOP3：恒大、碧桂园、万科。

而是市场普遍关注不多的老四：保利地产！

这是怎么回事？

3

保利的胜出，关键的原因就是第二大逻辑：

强融资能力带来的逆周期扩张。

我们都知道，保利地产的背后大靠山，是大股东中国保利集团。

保利集团何许人也？

央企中的战斗机。

截至2018年6月30日，保利集团资产总额突破一万亿，在家中央企业中排名第14位，营业收入排名第40位，利润总额排名第13位。

背靠保利集团的雄厚背景，保利地产发迹于市场化较早的广州，从1992-2002年的十年时间里，成长为了广州地产行业前三强。

想当年，广州地产界卧虎藏龙，恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾，都从这里走向全国。

保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大，足可见其管理层的经营能力。

另外，跟那些市场化的民营企业相比，保利地产最大的优势，是低成本的融资和扩张能力。

首先是融资成本。

过去几年，保利地产的融资利息从2013年的7%，最低下降到4.7%；

虽然这两年，随着美国加息和国内金融去杠杆，保利地产融资成本有所提升，上涨到4.9%；

但在整个同行当中，相比碧桂园的5.81%，恒大的7.92%，优势还是比较明显。

房地产是资金密集型行业，竞争的关键有两点：

一个是融资成本，一个是资金周转率。

民企强在经营效率，在资金周转率上取胜；国企强在关系，在融资成本上取胜。

在过去两三年的行业低迷期里，高融资成本的民企，要么倒闭，要么转型。

甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科，也一边喊着“准备过冬”，一边谋求转型。

恒大砸钱搞粮油食品、新能源汽车，碧桂园搞农业和机器人，万科向租赁住宅与物流仓储拓展。

唯有不差钱的保利，仍专注在地产行业，喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。

这一轮房地产周期是从2016年开始的，我们看这几年的保利地产销售金额增速：

2016年36.33%，2017年47.19%，2018年28.57%，2019年1-3月74%！

始终保持着飞快的增速势头，并且成为今年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业，拉开了和第五名融创的差距。

这样的增长势头，跟行业低迷期里，保利地产有能力专注在融资、拿地、开发的主业经营上，是分不开的。

比如2018年上半年，保利地产融资674.54亿元，录得借款余额为人民币2720.55亿元，年内累计新增借款占2017年末经审计净资产1582.40亿元的42.63%。

虽然期间的资产负债率有所上升，达到79.32%，但债务结构仍是健康的。

目前，保利地产的有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

资料来源：公司公告

短期债务风险是可控的。

保利地产有息负债率从2012年开始不断下降，到2018年上半年，一年内到期债务仅330.69 亿元，占有息负债的12.99%，仅为账面现金余额的33.91%。

资料来自公司公告

截至2018年中，保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置，约93.3%，而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。

这说明，保利地产只要愿意，还有融资的空间，在行业回暖的关口，还可以进一步加快扩张的脚步。

4

逻辑三：聚焦一二线城市的经营策略。

保利地产的经营布局，向来以北上广深四大一线城市为中心，并适当向重庆、武汉等二线城市发展。

这种经营策略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线，有着很大的差异。

我们知道，上一轮的地产牛市，主要是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市价格暴涨。

这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。

保利地产由于重仓一二线城市，相对就没那么好运气了。

不过大势所趋，也不得不跟着往三线城市适度下沉，但截至目前，一二线城市销售占比仍在75%以上。

资料来源：公司公告

谁能料到，这轮金融去杠杆过后，一线城市率先回暖。

不知你是否有留意到，文章开头对楼市数据的梳理，价格和成交量涨幅靠前的，主要就是一线城市，和部分二线城市。

在目前的中国社会下，一线城市有着更扎实的产业基础，是人口流入、财富创造的主体，地产需求无疑是最强烈的。

并且由于长达三年多的调整，存量盘去化充分，如今的回暖是有着基本面支持的。

相对来说，二线城市则出现分化，部分涨幅不亚于一线，部分继续低迷中。

三四线城市，大部分仍处于下降通道中，并且产业缺乏、人口流出，仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。

4月8日上午，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知，释放了一系列重大信号：

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这个政策，跟此前重点强调的发展中小城市的“城镇化战略”不同，着眼点放在了鼓励发展“100-500万城区人口的二线大城市”。

这说明，决策层已经意识到了，自然规律不可违，强扭的瓜不甜，扶持三四线小城镇的战略，已经被放弃了。

这对于二线城市来说，无疑是打了一针强心剂。

根据我国的规划，大城市一共被划分为四个等级：

超大城市（一线）：城区人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。

特大城市（新一线）：城区人口500-1000万，包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。

Ⅰ型大城市（二线）：城区人口300-500万，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。

Ⅱ型大城市（二线）：包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。

总的来说，一线城市本身基础条件就好，二线城市又有政策的扶持，在未来几年将会是主要的地产红利受益者。

这一波的地产回暖，很可能跟以前都不太一样，将是一个结构性分化的地产牛市。

坐在风口上的，无疑将主要是那些将经营重点放在一二线城市的地产公司，而保利地产，正好是这一批公司中的龙头。

读到这里，也许你会想，“这家公司我能投吗”？

这不是一个拍拍脑袋就能轻易做出的决定，因为除了基本面的机会分析，还需要对财务风险、业绩确定性、业务竞争格局等进行更深入的考察。

一线城市房贷紧张局面缓解 业内称带动二手房成交

最近大家对楼市又乐观起来了。

每年三月，楼市的成交量会比以往好一些，然后就是各种新闻传来市场回暖的信号。想买房的开始焦虑起来，生怕错过这波，又是一年白忙。

其实大可不必。

房产相对于其他资产来说，最大的不同之处在于，它是碎片化的、离散式的市场。在楼市里，你永远都不应该用一些局部特征来作为整体的判断。

与其被媒体带着节奏走，我倒觉得大家要更多地思考：

如何能利用这种暧昧隐约的状态，为自己做点什么。

01

首先要告诉大家的是，目前楼市是有回暖的迹象。

从楼市自然的成交量分布来看，每年3月都是当年的成交旺季。往前看五年，是这样。未来五年还会是这样。

下图红圈是上海二手房历年3月成交套数，基本上都是全年成交高点，2016年3月还是有史以来最高当月成交套数。

理由也很简单，因为一二月天气寒冷加上春节，会有很多成交积压在3月。另外银行按揭都是年初额度多，也容易促成成交。

所以楼市里金三银四小阳春历来都是存在的，今年也会这样。千万不要把惯例当成特例。

02

但是总体回暖，并不代表每个城市都很旺。

因为中国足够大，大到买房子不可能统一行动。

根据我的观察，目前上海、北京、燕郊、合肥这些城市的二手房成交量是非常不错的，基本上可以确定市场回暖筑底了。在这些城市买房，胆子可以大一些，遇到合适的就买。

而深圳、厦门、广州这些前期房价有回撤的城市，成交量依然低迷，可以买，也可以等。杭州、南京、武汉、郑州、重庆这些城市还在调整之中，要再等等。像长沙、成都这种房价长期被压低的城市，只要有购房资格就随时都可以介入。

大概在四五年前，我们就发现各个城市之间，至少有半年到二年的周期差。因为各地市场热度不同，甚至可能会有同时期、不同城市之间，限制和鼓励措施并存的情况。比如前不久苏州相城区在收紧限购，而现在更多二线城市在放松调控。

所以在买房落地中，全国楼市的说法毫无意义，我们只要知道个大概即可，是强，是弱，是中性。

更多的精力放在上海、北京、深圳楼市的观察上，这三个城市才是中国楼市真正的旗手，向上向下的领头羊。

03

再细化到一个城市内部，分化也是很明显的。

我最近看到的上海新房市场，也是冰火两重天。

定价合理的近郊新盘，特别是刚需价格段400到600万的项目，开盘都获得了超额认筹，比如嘉定新城的金茂府大卖，还有松江泗泾金地玺悦由于认筹火爆，关闭了部分样板间，会提前结束认筹。

但是另一边，也有静淡冷清的案例。比如传说中的神地段浦东前滩首次开盘的东方悦耀，因为产品力比不上之前的项目，大户型有点卖不动，打破了前滩逢开盘必排队摇号的惯例。

这些，每天都有大量的素材传播于朋友圈。你如果就用看到的个案来判断整个城市，一定会被带错节奏。

更要命的是，有人会在潜意识里主动筛选对自己有利的信息。有房子的，看多的，眼睛里只有火爆认筹的蜂拥景象。没房子的，看空的，只见到围攻售楼处的横幅示威。

这些都不对。

靠谱的方法，是看每月公布的二手房成交套数，拿它和去年、还有上月去比较变化。买房子如果只选一个量化指标的话，我建议就是二手房成交量，这是最容易获得，也是最有用的指标，它不会被新房限价、预售证干扰，直接体现了接盘侠的购买意愿。

更简单的方法，是找专业的投资客问问，问他们每月扫货的感受，特别是那些折扣房源消化的速度。一线踩盘的反馈，会比统计数据快几个月。

04

经历过多轮楼市牛熊的朋友，应该会知道：

目前这种洋溢着乐观情绪，但成交又冷热不均的情况，是典型的静淡市尾声的样子。

简单滴说，就是底部特征。

有一部分先知先觉的资金，已经主动介入那些被低估的存货，比如上海大虹桥的折扣笋盘。而前期涨幅偏高的房子，没有好好调整的，还会继续补跌，比如像嘉兴这种没有地铁通勤的环沪卫星城。

要特别提示大家的是，底部永远不是一步到位，而是反复冲击，夯实企稳，再向上。这个过程可能是一年，二年或者更长。

我一直和大家说，现在的行情类似于大牛市开始前的2014年，整个市场偏向静淡，抄底买入的机会已经到达。但是如果你说2020年是不是会像2015年那么牛，那还真不好说，我们还要等待大领导明确的鼓励支持。

所以筑底回暖，不代表就是房价暴涨。

大家不要操之过急，千万不要一刀切、非跌即涨的考虑市场。

因为不管是卖房还是买房，现阶段市场上依然有很多对价格不敏感的交易对手。在这种市场处于反复冲击底部的过程中，如果你一味求快，博弈过程中就会处于下风。

05

那现阶段买房应该做些什么呢。

第一个是去追逐那些红利产品。

一种是买被限价的新房，像南京河西、杭州主城六区、深圳蛇口、上海前滩这些地方未来依然会有被限价的新房上市。这些都是以2016年10月的价格作为锚点锁定价格上限的新房。即便是经历了二年的楼市调整，开盘的价格依然是有竞争力的。只要产品力尚可，大家可以继续去摇号薅羊毛。

另一种是寻找定价偏低的二手房。

市场上的折扣房源在减少，但是依然有很多房东后知后觉。再加上不时有像房产税这样对普通人心理有重大冲击的所谓利空，我们相信今年还是可以继续在二手房上深耕，再抓一波静淡市的。

以下是一上海粉丝在大虹桥二手市场的见闻。

另外，要特别注意的是，很多前期卖不动的项目也会趁金三银四浑水摸鱼，大家注意回避。

这些项目多数有以下特征：远郊不限购、旅游养老主题、高铁通勤概念、显著低价，会有大量推广出现。

一般好卖的东西，都不需要怎么多用力，这个规律在楼市里还是有效的。

06

反过来说，如果你想置换卖房，手上的房子又不怎么样，现在是近三年内最好的机会。

一方面成交量回暖，用一些美化装修的手段，有更大可能把房子卖掉，更棒的是，现在大部分板块依然是洼地，卖房虽然卖不了高价，但是拿到卖房款至少可以抄到底。

我有一个粉丝，手上有一套上海老破小要置换，从去年10月就开始挂牌。那个时候几乎没人看房，偶尔出价的也是往死里砍。我索性建议他别着急卖出，等到今年3月再挂牌。

前两天他传来喜讯，用了我教他的一些优化方法，成功地以牛市顶部价格的88折售出。我认为这个价格很不错。

因为目前上海楼市的均价是从2017年3月的牛市顶部回撤了10%到15%。他的房子是老破小，在产品力上有硬伤，急售的话，需要再让5%左右。但他卖出的价格基本上是以当下略好于市场价出掉的，这本身就省下不少钱。拿到资金后又可以再择机购入折扣笋盘，再吃到一波利润。

我建议卖房的朋友现在应该加大力度，记得用轻度装修、空关带看、多中介挂牌，卖房奖励等来优化销售，成交价最多不要低于当下市场价的9折。

07

那如果你近期的确没有购房，那也建议你：

1、至少要对市场价格体系有全面了解。掌握你要买的小区及其周边3公里内二手房的房价，房价可以用链家小区的均价来做参考。

2、观察低价二手笋盘的去化速度。你可以把小区里二手房没有硬伤的低价房源加个收藏，然后每周一次观察房源去化的速度。我在上海的体验是，去年全年收藏夹的低价房一个月都卖不出几套，现在每周都能卖掉大半，这就是市场转暖的信号。

3、关注板块内新房开盘价格。因为房价上涨永远是新房拉升二手房。只要新房价格被压住，整个板块就没法突破。新房里最便宜那个项目就是板块价格的上限。

08

最后想告诉大家的是，

再大的市场判断，最终也要落地到实际。再宏观的决策分析，最终你能操作的也是一个个细节。

中国楼市极少有整齐划一的节奏，更多的是分化的微观城市脉络。

与其关注全国性的走势，不如多花心思着眼你所在的城市，放在你关注的板块。

买房人走向成熟的标志就是，有结构化思维，学会辩证思考。

就像是有一句话说的：

脑海里能够同时并存两种互相矛盾的概念，并且能够融合自洽，这才是高级智慧的表现。

以上为正文，来自魔都财观的观观

一系列利好政策的出现，二手房回暖，如何保持比较强劲的复苏势头？

2022年伊始，住房信贷环境有所改善，部分城市房贷利率有所松动。

据新京报记者了解，一线城市房贷紧张的局面率先迎来改变。其中，广深部分银行房贷利率出现下调，京沪的放款时间缩短。业内人士预计，2022年房贷紧张的局面将得到缓解，将会带动楼市成交量的走高。

一线城市房贷紧张局面缓解

近日，广州房贷利率出现明显下调。目前，广州首套房利率从5.85%左右普遍降至5.65%左右；二套房利率从6.05%左右降至5.85%左右。

广州本地的一名中介人员向新京报记者表示：“从去年末至今年初，广州多家银行的房贷利率下调明显，放款时间也提速了，最快一个半月就可以放款。去年下半年首套房利率还高达6.3%，二套房利率甚至高达6.5%，放款时间也要排队等半年。”

近期，深圳部分中小银行开始下调房贷利率，目前首套房利率最低可至4.95%，二套房利率最低可至5.25%。此前，深圳市场首套房、二套房的主流利率分别为5.1%和5.6%。

相比于广深房贷利率的明显下调，京沪的房贷利率较为稳定，但是放款时间均有所加快。

目前，北京地区房贷利率仍执行首套房利率为5年期以上LPR(市场报价利率) 55个基点、二套房利率5年期以上LPR 105个基点的标准，即首套房利率为5.2%、二套房利率为5.7%。

某北京银行支行相关工作人员向记者表示：“近期，北京房贷利率并没有出现下调。目前，额度是相对充足的，放款时间也有所加快，具体等待时间还需要看方式等。”

“北京二手房放款周期的确缩短了。1月初基本都在放去年9月份成交的，也就是3个月左右时间。去年10月份当时积压4-6个月都不一定能放款。”中原地产首席分析师张大伟说。

同样，上海的房贷利率也比较稳定，没有明显的下调变化，但是，放款周期却大大缩短。目前，上海首套房利率为5%，二套房利率为5.7%。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“上海的房贷利率一直是相对稳定的，市场主要受到房贷放款时间的影响，比如去年房贷收紧的情况下，放款要半年，快的也要四个月；而现在放款应该在两三个月的时间。”

“此次四个一线城市中，陆续出现了房贷放松的情况，主要体现为三点。一是放款的节奏开始加快；二是房贷放松从首套房开始渗透到二套房，从一手房开始渗透到二手房；三是房贷利率也有进一步下行的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在当前房贷放松的过程中，一线城市是先行者，因为此类城市潜在的购房需求还是比较强的，进而可以带动首套房和二套房、一手房和二手房等交易市场的活跃。”

业内：预计新房、二手房成交回暖，价格依然管控

事实上，2021年末，央行、银保监会等频繁发声支持合理住房需求，房贷紧张的局面就相比于2021年年中得到改善。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“根据去年12月的数据，全国103个重点城市房贷环境保持改善，房贷利率连续3个月环比下降，大部分城市的放款周期有所缩短。”

同时，信贷环境改善对市场成交有直接促进作用。根据贝壳研究院数据显示，2021年10月以来，经统计的50个城市二手房成交量连续两个月环比增长。

以北京为例，2021年年末二手房市场迎来了成交的小高峰。据中原地产提供的数据，2021年12月，北京二手房网签15442套，成交量相比之前持续下调出现了转变，这个成交量是2021年9月以来的高点，也接近2021年8月市场成交量。

张大伟分析认为，信贷政策最严格时间过去了，2021年下半年开始整体全国楼市速冻的最大最关键原因是因为信贷收紧，制约了新房、二手房市场成交，但随着2021年10月-11月信贷政策逐渐缓和，四季度整体信贷供应量高于二季度至三季度，所以市场逐渐有所恢复。”

由于房贷放款时间的缩短，上海二手房在2021年12月也恢复至常规成交水平。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“2021年，上海二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。随着楼市调控政策持续叠加出台，2021年下半年以来，市场出现下行企稳的态势，四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，2021年12月单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。”

严跃进预计：“2022年，一线城市信贷政策将会持续放松，预计新房和二手房也依然会呈现持续回暖的态势。这一过程中，价格方面的管控也依然会持续。而从节点上看，要防范5月份以后市场的炒作，因为这个阶段往往也是市场交易回暖、市场预期调整的阶段。”

记者 徐倩

个人认为这个问题是要看在哪个城市，一二线城市如果二手房价格上扬的话一个方面是新房价格过高，导致刚需人群流向二手市场，另一方面是新房新盘太少，市场疲软开发商买地热情不高，导致市场存量新房太少，选择少，从而刚需人群开始买些地段和年限价格合理的二手房，这样二手房市场需求大增，导致二手房价格上涨。但真正成交的价格也许比市场预期要低，上涨在现在这个房产税即将实施的时候可以看做是中介市场的推波助澜，目前看一二线城市价格不会上涨，跌幅的也不会大。

我在北京就北京市场的二手房回暖继续升值是必然的趋势。

1.北京上广深的固定资产是全国的富翁到老百姓都愿意购买的财产。

2.核心教育医疗资金等各种有利条件依然存在。

3.全国三四线城市房产价格都已经升值 ，老百姓手里已经有可以变现的资产。随时卖二换一就可以在中国的首都享受各种条件。基本所有人都愿意。

4.北京作为中国四个一线城市中的特殊城市更受到国际关注。特别是国际上的资金也更愿意购买这里的资产。 加强过去的两年中北京的房价合理回调了10%左右。抄底意愿强烈。 在房住不炒的政策下。我们不想看到所有人来北京炒房。有实力的均购买一套刚需房产，北京的房价就基本具备再次大幅度上涨的前提了。

总结：回暖是必然现象，经济适用房和商品房划分开，经济房价由市场决定，随着政策的利好，的倾斜，通州及北三县的市场需求肯定激增，此非人为炒作，符合市场规律的增长，国家是乐见其成的。