销售二手房公司成本有哪些_二手房产公司账务处理

1.谁能帮我说说，做二手房销售与租赁的工作，一般会遇到哪些困难？

2.二手房卖房需要交哪些费用

3.企业买卖二手房到底要交多少税？

4.买二手房需要交哪些费用

5.二手房买卖套路多，怎么才能避免被坑

买方应承担二手房所要费用：二手房的交易流程相比新房更为复杂，涉及的初始费用比新房要多，这个大多数业主都清楚。

二手房的购房者都需要准备的款项：

1.定金：选好了房子，首笔款项就是定金了，这笔钱的上限是总房款的20%；定金是具有惩罚作用的，所以在交定金前要确定两件事，其一是确定自己能正常获得（至于自己能否获得，可以查看我之前发的文章），

其二是确定房屋的产权人，是否存在产权纠纷，业主有没有债务纠纷，这些有可能波及房屋产权的。如果后续进展顺利，定金会成为房款的一部分，如果不顺利，就要按照合同来确定定金的归属；

2.首付款：二手房的首付款与新房有较大区别，各地新房有统一的最低首付标准，但二手房总价受房龄等因素影响，评估价会缩水，实际额度会缩水，首付比例就必须相应提高，因此需要根据具体的房子来确定首付。

首付最低的一般是次新房，最高的可能是市区靠近学校的超老的房子，甚至有些无法可能需要全款支付；

3.契税：契税是必须要交的，北上广深执行独立的标准，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房统一是3%。税基是网签价或核定价（核定价也称指导价，谁高谁就是税基）；

4.个税：当房子不是“满五唯一”时，就涉及到个税了，个税的征收标准，各地有所不同；

5.至于两种计算方式，哪个更划算，需要根据当地楼市行情来计算，一般房价比较的城市，根据网签价计算相对划算；

6.增值税：当房子是满两年的住宅时，该项税收免征，当房子未满两年时，需要征收5.65%的增值税，按简单计税公式计算：网签价/(1+5%)×5.65%。在个别热门城市，还对满两年的非普通住宅征收增值税，计算方式同上；

7.中介费：中介费并无定数，由市场决定，通常业主还可以砍砍价。以北京某大型中介为例，其标准中介费是2%，特殊的会上浮10%，再加上0.5%的担保费用。

总的费用是2.5%-2.7%之间。这笔费用分担比例，也需要根据当地的行情来确定，行情好的城市一般购房者承当的更多，北京这边很多中介给业主报的是“到手价”，这种情况下，中介费往往由购房者全额承当；

8.首笔月供：买二手房就是买现房，下来很快，首次还款会很快到来，这笔钱要准备好，免得掏空了家底到时措手不及；

9.物业费：物业交割完毕后，一般需要补齐一年的物业费；

10.装修费：装修费可多可少，需要自己决定，不过正常情况下，刚需装一套房子也得10-30万左右。当然有些二手房前业主的装修不错，收拾一下可以拎包入住，这笔钱短期内就省下了。

11.一些小额费用：从实际操作来看，这些费用的名称不确定，但大致如下：权属登记费、交易手续费、印花税、抵押登记费、合同公证费、评估费（办需要）。这些费用加在一块，应该不到万元。

扩展资料：

过户费用：

(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）；

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担；

(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担；

(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担；

(5)房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担；

(6)房屋产权登记费：80元。买方承担；

(7)房屋评估费：按评估额0.5%。

交易手续

正常过户手续

（一） 交易税费

1.营业税?（税率5.6%， 卖方缴纳）

根据2015年3月房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点：

①购买时间超过2年这里首先看产权证， 其次看契税，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税，契税早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%， 卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 。

3.印花税（税率1%，买卖双方各半）

从2009年至今暂免征收。

4.契税（税率1%、1.5% 、3%，买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （2008年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积

7.房屋产权登记费：80元 共有权证：20元

（二）所需材料

1.地税局需要卖方夫妻双方和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）

2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

赠与过户手续

（一）费用:免征营业税和个人所得税，但是需要增加

1.公证费:40元/平米× 产权证面积

2.契税：不论房产什么情况都需要征收全额契税

其他费用和正常过户都一样

（二）所需材料

1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和复印件一套、买方复印件一份，产权 证复印件一套

2.不需要经过地税局直接可以过户。

3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

继承房产过户

（一）继承房产的费用有

1.公证费 40元/平米×产权证面积

2.继承公证费 80元/单 放弃继承公证：80元/人

注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

（二）所需材料

1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的、户口本复印件一套。

2.房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。

注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

注意事项

房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过段时间办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

参考资料：

百度百科-二手房交易税费

谁能帮我说说，做二手房销售与租赁的工作，一般会遇到哪些困难？

1，房地产中介的会计科目没有什么特别的，就是代收代付核算比较麻烦，需要对代收代付费用类别进行明细科目的设置。

其他的就用新会计准则的科目就可以了。

最常用的会计科目一般包括现金

，银行存款

，管理费用

，销售费用

，财务费用等。

2，房地产中介服务公司的主营业务收入就是指房地产的中介费，还包括其他业务收入。

借：银行存款

贷：主营业务收入

费用的归属问题：房地产中介公司在帮助客户办理二手房买卖，租赁，过户等业务时,

需要代客户向中心或房地产交易中心缴纳相关的费用。收到费用时,

按照收入进行确认;

支付费用时,

按照成本进行确认。

成本一般包括管理费用，办公费用及职工薪酬等。

3，房地产中介服务公司如果是注册有限责任公司，需要交营业税、城建税、教育附加费、企业所得税；

如果是个人独资企业，要交营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。

其中营业税按照中介服务收入的5%，城建和教育附加分别按照营业税额的7%和3%，企业所得税基本按照净利润的25%，个人所得税的比率根据净利润的金额大小确定。

4，刚开始营业时，装修费用计入“长期待摊费用---开办费用”,

按期分摊进入管理费用。

新公司开办时缴的租房中介费和租房保证金怎么做账

租房中介费可以先计入开办费-租房中介费等有收入时计入管理费用，保证金计入其他应收款-租房保证金（房主名）

中介费：借：管理费用

贷：现金

保证金：

借：其他应收账款

贷：现金

希望对你有帮助，望纳，谢谢

二手房卖房需要交哪些费用

有以下的心态和能力，碰到的问题基本就能解决了。

但是这里面的高手很多，需要不断地学习，才能成为高手高手高高手。

1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标，那些新手面对开不到单的窘境。看着

别人风光地落单，获得丰厚的回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力，身后有主

管经理一次接一次的催促，实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难，相当一部分人感到

迷茫和沮丧，或放弃，或消极工作，结果自然是离成功的目标越来越远。因此，摆正自己的位

置、端正自己的心态，面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工

作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如

果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常

常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我

以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更

多。还可以想象以下更坏更糟的情况，或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇，相比较而言，自己还

算是成功的。逐步建立起自己的信心。

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，如现在

在国六条的政策冲击下，市场交易开始萎缩。那么，这时候可以开拓新的市场，如商业地产。

在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴

和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房产中介人员，其工作内

容还是和人打交道。如何和客户，房东、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的

观念、信念、方案、方法推销给领导、新人和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而

良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不

畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的

愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达的非常清楚，能明晰地知道

别人的想法和内心感受，微笑、热情，真诚，让别人有倾诉的愿望。

学习：从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，吸取营养，向业绩高手学习，学习

他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房

地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。再一次

次胜利中间夹杂着许多失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。

虽然总是面临许多障碍与压力，但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力，最大程度

地把握到社会与客户的发展变化，以知识为后盾，充分地做好前进准备，步步为营，百折不

挠，最终登上成功的高峰。

很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题，在策划与设计、市场调查方法、

营销推广手段、合同制定，法律法规，房地产专业知识，金融，建筑学等诸多方面一片空白，

操作起来杂乱无章，甚至根本就会做这些事，只知靠送礼、宴请、降低佣金，暗想操作等给

“回扣”来推销商品，其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算

购进、销售、毛利、部分，变成本价格，但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投

资价值分析，等基本概念，缺乏基本的了解，甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如

果不努力学习，怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢？更不可能通过会计核算来调整销售

行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面的了解。房产买卖的流程

与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应

对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可

靠卖点等信息；另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知

识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理

和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自

尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产

品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。心

理素质要求较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧拔之毅力，能承受各种困难的

打击，责任感强，自制力强。

知识：经纪人的首要任务是销售，如果没有销售，业绩就没有有希望，企业也没有希望。同

时，销售代表的工作还有势在拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是房子和服

务，而只有不断拓展市场，以诚信待客户，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期的市场份

额，为企业的销售渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪

人，不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金，应该掌握更多的房地产相关知

识：金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等，给客户提供全面的投资理财知

识，成为客户信赖的理财专家。

细节：从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，

尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不色地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑

了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。

因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免

去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？

是的，有时会有的，但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有

任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百

个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给经纪人心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你还

是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那

个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道：以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心

照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们

没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得

不只这一百个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于

各种原因不能立即做决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并不一定是他们的错。

一般人陪客户看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。

而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同

价位的房子的资料，让客户有更多的选择余地。

听老师说：新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候,准备了自1996年以来过去

近十年惠零顿地区的房地产市场价格走势图,每次在确定看房的时间之前，JASONE，总提前问

房主：每天几点钟你这里阳光最好？一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里，

如果能提前到达并把暖气打开，让屋里温暖如春，JASONE说我自己的心里就会先暖和起来。有

空的话，还会建议卖主把窗帘打开，百叶窗全部拉起（如果可能的话），让屋里更亮。我还经

常去剪一些玫瑰或其他鲜花，插在临时找来的花瓶中，让他们不论是买主还是卖主，先来个惊

喜！你做到了吗？这些细节？

创新：一个优秀的经纪人首先应该成为一个房地产行业的专家，要精通房地产中介业务，必须

接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知

识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签署、

过户知识、小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这是成为一名优秀经纪人必

备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的

每次拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业、要

创新。

客户是朋友：交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户

接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在争取他成为你的客户。客户为什么会从

那么多地产经纪中选择你？很多时候他们只是靠和经纪接触时的感受来做出的决定。做优秀地

产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客

户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十

个忠实的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态

度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外

一个，那么终有一天会变成没生意。

专业：房产投资和其它投资一样，是一项有、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对

市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出安排。单子能否谈得成功，很多时候取决

于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房是否值得买？应该何还价？这一

切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作

出准确判断。

耐心：一些经纪抱怨带客人看了几十套房，客人都不买，可某个经纪带客人只看了三套房，客

人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪自己，客人有权利去选择

自己中意的房子，为什么你不能尽快帮客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存

的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能

以平常心对待客人。客人挑经纪，经纪也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪也不一定

就是损失。生意是一时，朋友却可以是一世。

作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备那些心态呢？

一、 真诚　　态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，必须抱

着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当做朋友。

业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，

因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。

二、 自信心　　自信心是一种力量，首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，

都要鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。同时，要相信公司，相信

公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司

为你提供了能够实现自己价值的机会。

要能够看到公司和自己形象和服务的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有

自己的优势，就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。作为地产经纪人，你不仅仅是在销售

房子，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。

三、 做个有心人　　“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售

经验。每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么？做的不好，为什么？

多问自己几个为什么？才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，

才可抓住机会。机遇对每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼

者。台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几

口人，这样，他算出人家为能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。正是王永庆的这种细

心，才使自己的事业发展壮大。作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把

握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。

四、 韧性　　销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的

韧性。“吃得苦中苦，方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客

户，去协调客户，甚至跟踪消费者提供服务，销售工作绝不是一帆风顺，会遇到很多困难，但

要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演**，在

好莱坞各个**公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁之后，终于有一家**公

司愿意用他。从此，他走上影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多的硬汉形象，成为好莱

坞最著名的影星之一。

五、 专业　　客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房

地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉

房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值和想象空间、在你这里，可以得到所

需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付

你佣金？姜勇是上海福美来不动产的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个

经纪人，所以姜勇说：如果想出人头地的话，只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚，。

姜勇强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了若指掌。在带领

客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”姜勇强调，今天

的房地产经纪人必须对“”有所了解，。“知道什么样的房地产可以获得什么样的是

一件很重要的事，所以，房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化，才能为客户提供适当的

融资建议。

企业买卖二手房到底要交多少税？

二手房卖房需要交哪些费用1、契税：一般住房的价格是3%/1.5%/1%，根据客户购买的面积、第一次购买、是否为普通住房等因素来确定；若购买者购买的是非居住住房，则需按该房款总额的3%交纳。

提示：在90-140平方米范围内，仅有的一套普通商品住宅，契税减免一半（总价1.5%)；90平方米或以上的家庭仅有的普通住房，则按1%的税率征税。

2、专项维修基金:住宅配有升降机，专项维修基金=单位面积×27.5元/平方米；无电梯的住宅，专项维修资金=单位（平方米）×22元/平方米。

3、印花税:（1）契约税为房屋总价款的0.05%（对二手房交易，暂不征收印花税）；（2）单证的印花税（贴花）5元/人。

4、产权登记费:居民住房缴纳标准为80元/户（有些区域为50元/人，另加10元）。

5、交易费用:住宅类住房为6元/平方米，非住房按房款×0.35%计算。

6、首付款:对于一般的住房，首期的首付是按购买者的购买数量来算的。第一套房子的首付款是两成，二套是三成。

7、与有关的成本:（1）代理机构：900元（不接受）；

（2）按揭支出

根据法律，住房公积金包括评估费、担保费、人身险、人身险、人寿保险、其他商业信贷等额外支出。

评估费用：低于一百万的，按评估值的0.5%征收，高于标准0.25%；

抵押服务：住房财产保险=按揭金额×年限×0.08%；

人身险=额×（主要保险费率+失业附加费率）；

人寿保险：五年一次；

商业的附加费：律师、、保险费、印花税、银行费.

8、钥匙交付所需的有关费用:（1）物业管理：通常收取一年或一年的租金；

（2）公用设施维护费用：房屋价格2%；

（3）供暖费用：根据不同区域的不同收取不同的费用；

（4）有线电视接入和年费，按区域的不同收取不同的费用；

（5）房屋维修按揭费用（维修资金：700-2000）。

二手房买卖转让程序1、房屋产权交易：买方要审核房屋产权的完整性、真实性、可靠性，并在过户前看好房屋产权证上的业主名字与售房者是否相符，是否存在抵押或共有人等；

2、买卖双方签署买卖协议：

不管是赠与还是出售，都要进行产权转让，转让双方都要签署一份书面的转让协议，即“二次买卖”。

在二手房交易合同中，应当注明双方的姓名、住址、不动产的所有权证明和编号、房地产坐落位置、面积和界限、土地面积、土地所有权、使用权取得的方法和年限、房地产的用途、使用性质、交易的价款及支付方式、房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项；

3、房产评估：一般的房产评估都是要请评估机构的，这个流程大概要5-7天；

4、办理：如购房人办理公积金及商业，须同时办理公积金及银行；如果只是申请抵押，那么只要去银行办理就可以了。这是二手房买卖中最费时的一步。办理完后，要留意将不动产的其他权利证书注销；

5、向房地产主管部门提交房屋产权转让申请：房屋产权证书、当事人合法证明、转让合同等相关材料，向房地产主管部门提交，并申报成交价格，领取受理单；

6、房地产管理机构的审核：由房地产主管部门审核相关材料，在15天之内做出书面回复，以确定是否接受；接受审核所申报的成交价款，并按要求实地勘察、评估已转移房屋；

7、缴纳二手房交易税费，如契税；

8、不动产登记机关颁发新的不动产登记证书。双方持权属证明，由物业主管部门办理。

以上就是二手房卖房需要交哪些费用以及二次转让程序的主要内容了，相信大家对这些内容有所了解了，希望这篇文章能够大家带来一些帮助。

买二手房需要交哪些费用

企业买卖二手房到底要交多少税?

大家好，这一讲我们来了解关于企业买卖房屋的税收政策。这里我们先探讨企业买卖二手房的情况，即企业向非房地产开发企业购买房产的纳税问题。

那么，企业买卖房屋到底要交哪些税呢?我们分别从买方和卖方的角度来分析一下。

卖方:

1.增值税

在营改增前后，增值税都是我国税收中大哥大般的存在，在营改增以后，原先缴纳营业税的二手房销售行为也改为了缴纳增值税。

适用的不动产转让的增值税税率为11%(现行税率为9%，预征率为5%)

应纳增值税额=(取得房产的全部价款和价外费用-不动产购置原价)/(1+9%)*9%

如果是小规模纳税人，征收率为5%。

应纳增值税额=(取得房产的全部价款和价外费用-不动产购置原价)/(1+5%)*5%

一般纳税人出售在2016年4月30日之前取得的房产，选择简易计税办法的，征收率为5%。

税收优惠政策:

满五唯一和满二唯一的政策仅适用于个人，企业出售二手房没有什么优惠政策，如果一定要说的话就是关于进项税额不再分年抵扣的政策。据财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告五

"自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(四)项第1点、第二条第(一)项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。"

根据上述规定，自2019年4月1日起，新取得的不动产的增值税进项税就不需要再分年抵扣了，准许一次性进行抵扣。

增值税涉及的附加税:城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

城市维护建设税:

市区:7%;县城和建制镇:5%;其他地区:1%。

教育费附加:3%;

地方教育费附加:2%

2.土地增值税

有别于个人，企业转让房产是需要缴纳土地增值税的。

根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]48号第十项:

"转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。"

转让时的可扣除项目:

1.土地取得的成本

为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这条扣除项目仅适用于新房销售。

2. 开发土地及新建配套设施的成本

这里的开发土地及新建配套设施的成本主要指土地拆迁补偿费、基础设置费、公用设施费、三通一平费用等等。这条扣除项目仅适用于新房销售。

3. 开发土地及新建配套设施的费用

主要包括与开发土地及新建设施相关的销售费用、管理费用和财务费用。这条扣除项目仅适用于新房销售。

4.旧房及建筑物的评估费用

指由批准的评估机构对旧房的重置成本以及成新率确定市场价格时所发生的评估费用。这条扣除项目仅适用于二手房销售。

5.与转让房地产相关的税金

包括转让房产时的城建税、教育费附加、印花税。这条政策适用于新房和二手房销售。

6.加计扣除

如果是房地产企业则对上述第一项和第二项加计20%进行扣除。这条政策适用于房地产企业开发新房销售。

应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*适用税率

其中，增值额为全部价款减去扣除项目金额后的余额。

土地增值税是我国现行税收中唯一适用超率累进税率的税种。

对于增值额超过扣除数的不同比率，按照不同的适用税率来计算应纳土地增值税额。

相关税率表见下图:

3.印花税

按照产权转移书据缴纳印花税，金额为产权转移书据所载金额的0.05%，纳税人为立据人，因此房产买卖双方均需要缴纳印花税。

应按税额=房产买卖合同所载金额*0.05%

买方:

1.契税

实行3%-5%的幅度税率，各省、自治区、直辖市人民可以在3%-5%的幅度税率范围内，按照该地区的实际情况而定。

应纳税额=计税依据*税率

这里企业购买二手房与个人购买二手房不同，没有按面积减征税额的政策。

2.印花税

按照产权转移书据缴纳印花税，金额为产权转移书据所载金额的0.05%，纳税人为立据人，因此房产买卖双方均需要缴纳印花税。

应按税额=房产买卖合同所载金额*0.05%

另外，购买人需要缴纳权利证照的印花税，为每本不动产权证书5元。

关于企业向房地产开发企业购买新房，买方和卖方需要缴纳的税种与上面相同，这里就不做多述。

二手房买卖套路多，怎么才能避免被坑

买二手房需要交哪些费用

一、税费：

1、存档费用。按照户口簿上的人口总数，每人10元。

2、公证费的买卖。买卖公证费用为成交价格的3%。

3、契税。契税分为两类。对于90平米以下的第一套住房，按成交价1%征收；二户普通住房无论面积大小均按成交价3%计算。另外要提醒的是，目前二套房并不是按个人来划分，而是按家庭来划分，也就是说，如果一对夫妇在结婚之前买了一套房，那么现在要买第二套房了。

4、纳税。个人税是按成交价1%征收的个人所得税。五年以上的商品房是免征个税的，但要看原房东有多少套房子，只有一套房子可以免税，反之则要缴纳1%的个税，而五年以下的房子，不管是两套还是一套，都要征收。

5、营业税.营业税为成交价的5.55%，征收标准分为两种：五年内免税，五年以下全部免税。

6、成本。成本为80元一本。

7、手续费。房屋产权证书面积在144平方米以下时，收取5元/平方米的费用；144平方米以上的，按8元/平米计算，房改房2.5元/平米。

另外，若为房改房，须交纳成交价0.5%的土地收益金，有些在过户当日交付，有些需要办理土地证时再办理。

二、银行的要求：

1、银行按揭的公证费用.按揭公证费用为金额的千分之一，通常低于200元的，按照200元计算。

2、按揭合约费用每单位380元。

3、商品房评估价格，通常为房屋总价的3-5%。

上述资料只作参考（可能会有少量的手续费），以房屋买卖中心的实际缴款为准。

三、中介费用：一般是百分之一到百分之三的费用。

从最开始的挑房选房再到交易过户，你想知道的这里都有！?

看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后，提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。

看房子的时候，注意下面几点：

（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。

（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。

（3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。

（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。

每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比最高的一套。

如果你看的差不多了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！

重要的事情说三遍，因为这个决定了你以后买房的操心程度。

问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。

现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。

3.确定目标房产

看了如此多房子，如何筛选呢？

第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲。

这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。

缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%； 首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。

契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。

计税价是啥？

网签的时候，在房管局登记备案的价格，即网签价，作为计税价。 各地标准以各地为主，有的地方，?成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价，可以合法避税。

房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在不动产登记中心查询，输入房产证号号可查。

这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？

成交价：

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。 ?

网签价：

房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定数的高低，也决定了交税的高低。 ?

评估价：

评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以的额度也越高，首付的压力就会小很多。所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评估价做高，“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现，很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。 ?

（2）个人所得税

满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。 ?

不满五年或者满五不唯一：

a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20%

或者 ?

b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1% ?

第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证， ?实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。按规定，个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。 ?

（3）增值税及附加

房子已经满2年，普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况，因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。 房子未满2年，增值税及附加的征税标准： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%

（4）中介费

中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，收费会低一些，可以谈一口价，1万，2万。但小中介也有问题，靠不靠谱，有没有保证，会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。?

（5）赎楼费

赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押当中，出售前必须将还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。 ?

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：

* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。他要是没那多钱还，让他额度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下，短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好银行，放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子。

（6） 罚息

当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的合同约定。 ?

（7）评估费

办一般要评估，费用几百到几千，这个可以谈，交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司。?

（8）按揭服务费

1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。 ?

总结下购房成本：

看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费 ?

*未满2年：契税+个税+增值税

*满2年的：契税+个税

*满5年唯一：契税

*红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算） ?

*未满3年：可能有银行罚息

252万的房子，满2年，欠款50万，交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万。

自己算下月供，有公积金和商业，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值。根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。 ?

另外，综合考虑了户型、朝向、通风、光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后，就准备约业主啦。 ?

4.约业主前的准备工作

（1）先谈好中介费

看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主，各方面谈的非常愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成，后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了，再约业主。谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。 ?

（2）提前预览合同

让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊，对于中介来说，越含糊越好成交，对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的，比如家私全送，满五唯一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议里头。

二、正式交易阶段

二手房交易流程图

1.约谈业主（谈判砍价）

二手房签约前，双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？

买方应该： ?

1) 综合市场价，提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。 ?

2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。 ?

3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。 ?

4) 将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。?

5) 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。 ?

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。

7) 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。

例子 ?

1) 说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）； ?

2) 如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。

3) 如果学位已经使用过的，也可以谈，因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。

4) 对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。 ?

5) 对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。

2.签合同、交定金

约业主谈的时候，让他提供、房产证、结婚证等材料。 ?

1)看房产证

红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主，对他的房产证和，看号是否一致（当然先要看看是不是的，多半不会）。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。

房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。

2）合同签订时重点注意: l

@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，是否有抵押，抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。 l

@房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。 l

@注意迁移户口问题。有时候买这二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。

@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l

@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等。 l

@明确每个操作的时间节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。 l

@ 关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。为啥，因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足，如果你在后期或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况，你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万，你们按自己情况给。

@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用，我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l

@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣，保障我们买家的权益。

3.房管局查档

双方签订纸质的二手房合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档，最好第二天就去，或者签合同当天去。这一步很重要！不要跳过去，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、去做。如果你很忙，可以让中介看着，发产调表或者发微信给你看。如果不忙就一起去。

为什么查档？查档很重要！ ?

签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况，业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息，做最终确认。

举例说明

如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的，而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。

产调表注意核对权利人姓名和号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。 ?

5.买家做资金监管

首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷，只有取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。 ?

那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）

请提前做好银行调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步，调查不同银行的利率、额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行，找了部的业务经理咨询，最终选的农行。额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个时间越长，你交的短期利息越多。

一般利率各家银行都差不多，深圳市首套房普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。农行蛇口支行的额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的。

第二个问题，做资金监管准备什么？

1）原件及复印件（借款人及配偶的）

2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页）

3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。打一份工资流水和一份最多的生活流水。

4）收入证明（负债月供的2倍，要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打证明。

5）二手房买卖合同

6）定金收据、凭证

7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供和户口本，以及收入证明积银行流水

关于银行流水和收入证明，这里展开说下：

一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水

1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它体现了本人工作的稳定性和保障性。 ?

2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。因此，如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入，银行也会认可。

3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行转账存入的流水，属于有效流水。 ?

银行流水不够，该怎么办（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）

已婚的，个人的银行流水不符合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来的。

如果单身一族，或者两公婆加一起还不够，就手动做账，老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的里，留这笔钱待几天，然后分几次还给别人。

6.银行出承诺函

提交了申请后，银行会审批材料，时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求，都没啥大问题。如果万一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮忙解决。注意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。

7.赎楼

红本在手的房子，跳过这一步。

下面说的是额度赎楼的情况：

银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款，如果没有问题，审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。

8.注销抵押

担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。

9.递件过户

中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。

递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万。把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。

10.取新房产证

在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。