上海买二手房注意事项和流程_上海买二手房注意事项

1.上海二手房首付比例

2.外地人在上海买二手房条件有哪些

3.上海二手房交易中介费？二手房买卖的基本注意？

4.在上海买二手房，具体的交易流程是怎样的？

5.上海二手房交易流程

6.上海二手房交易流程？上海二手房注意事项？

1.看房阶段我就不说了，尽量找大公司的中介，不要顶楼（水压问题）；不要底楼（潮湿和光）；电梯房得房率低、高楼层风景好；楼梯房得房率高、高楼层容易买到稍微便宜点的……主要看眼缘。

2.关于中介，尽量避免在不同的中介公司看同一套房，比如你通过链家预定一套房子，中原也带你看过，中原很有可能插足进来收你带看费。中介费最好在过户后交，别交的太早以免他不卖力办事。中介总是会跟你讲房价要涨了，好多人看了什么的，其中有很大一部分销售的成分在里面，盲信容易被牵着鼻子走。

一、定金合同阶段：产调→定金合同→定金转账

1.关于产调和定金：

看定房子，双方透过中介谈妥基本情况（包括定金多少、首付占多少比例、付款方式、付款时间等），在中介约房东过来洽谈之前，一定一定要让中介帮你拉产调（全套的），查阅全10类登记簿信息，经系统查阅共有XXX类信息，就有XXX页，比如下图共有3类就是3页，非本人查阅的，请看清页码信息，以免对方隐瞒有问题的页码。

那么，如签定金合同的时候产调没拉，你又急着把房子定下来，也可以先签定金合同不给钱，在合同上写明“如果产调有异常定金合同不生效”，等到产调结果出来没有大问题再给钱。

一般而言，产调结果核对地址、产权人有几个（签合同的时候都要到场），有无大产证（土地状况信息）、是否有查封或异议登记、房地产抵押状况信息（公积金和商贷属于正常，毕竟很少有人能全款把房子买下来，就是有的房子后面操作起来比较麻烦一些。有抵押给个人的最好别碰，房东有可能欠了高利贷）。

定金合同需要与房东谈妥正式买卖合同中的关键条款，包括：

①核实房产证和产调结果上面产权人的号和房东提供的是否一致。

②付款方式和重要时间节点（但是公积金到账时间不能写死）。

③如果房东卖房时声称满五唯一的（买该套房已满五年并且是上海的唯一住房），你就可以减免个税，因此，你需要房东在合同中备注“房东承诺满五唯一，如果不是，所产生的个税由房东承担”的信息。

④房东的户口什么时候迁走，留2万左右的尾款等房东迁完户口后再付。

⑤房子里的家具、空调等怎么分（物品交接单）

⑥交房时间（即房屋转移占有时间），这个时间前房子发生什么自然灾害所产生的损失房东承担，这个时间后你自己承担。

⑦查看收款原件，注意这张必须是产权人的（收款非产权人的，后续办理需要他们提供相应的关系凭证，还挺麻烦的，你想啊，收钱的和买房的不是同一个人，银行怎么看你这笔交易都存在风险的嘛）

以上信息确认无误后，签字，定金转账（注意核对收款人是否产权人），拿到房东收据（产权人签字）还有银行转账凭证后保存好。

*每一笔转账你都要：核对收款人信息、转账时备注购房款、保存好银行转账凭证、拿到收款人签字的收据。（转账凭证和收款人签字的收据很重要，一定要保存好！）

二、网签合同：产调→网签→首付转账

1.因为产调是实时更新的，如果你们从定金到网签时间较长，最好再做一次产调。

2.网签，顾名思义是联网签房屋买卖合同，据说签完之后这套房子的所有的其他交易都会被禁止，是保障买房益的。

具体来说，网签会落实定金阶段谈过的所有事宜，你在意的条款都必须落在纸面上，大概包括：

①产权人、房产证、产调结果互相核实

②付款方式和重要时间节点（公积金到账时间不能写死）

③如果房东卖房时声称满五唯一的（买该套房已满五年，产证上显示，并且是上海的唯一住房，符合这两条你可以减免个税），需要在合同中备注“房东承诺满五唯一，如果不是，所产生的个税由房东承担”。

④房东的户口什么时候迁走，留2万左右的尾款等房东迁完户口后再付。

⑤房子里的家具、空调等怎么分（物品交接单）

⑥交房，即房屋转移占有时间，这个时间后房子发生什么自然灾害所产生的损失你们承担，这个时间前房东承担。

⑦查看收款原件，注意这张依然必须是产权人的。

⑧原则上房子网签之前要把还清，但如果房东有需要你的首付款还的，你需要加一条“专款专用”的补充条款，以防房东拿着钱去做别的事情，耽误了还，导致后面没办法过户。另外，房东预约还款的时间约1~2个月，请房东提前排队，等到还款期临近了再网签付首付，尽量缩短首付后等待房东还款的时间，对于你来说也是一个保障。

顺便普及一下，买二手房要交三种税，个税、契税、增值税。个税是房款的1%，如果房子满五唯一可以减免；契税是房款的1%；增值税的计算公式=（房东卖出价-房东买入价）*基数。事实上，增值税本应房东交的，但是业内达成共识统一由买家来交，羊毛出在羊身上，没办法。

3.签完网签没啥问题了，你们就可以去转首付款了。核对收款人信息、转账时备注购房款、保存好银行转账凭证、拿到收款人签字的收据。（转账凭证和收款人签字的收据很重要，一定要保存好！）

三、过户阶段：房东销户→过户→第二笔房款→交税什么的

房东有的，等他还清销完户后；你需要的，等你办妥手续以后。

双方就可以到房产交易中心办理过户手续了。流程虽然复杂，但是中介那边会有专业的人陪着你办理，你基本上就是核对核对信息，签签字就行了。过完户，你会收到一个单子，上面写着你前往税务局（通常是同一栋楼）交税的最早时间，到时候带上、即可。

★注意：虽说没还清过不了户，不过我也看到有些中介提供先过户后还款的服务，搞不太懂，所以你在过户的时候最好看下他还清的相关凭证。

顺利过户后支付第二笔房款，还是那句很重要的话：核对收款人信息、转账时备注购房款、保存好银行转账凭证、拿到收款人签字的收据。（转账凭证和收款人签字的收据很重要，一定要保存好！）

几天后，交税了，交税了，交完税如果你没有的话，基本都可以现场拿房产证啦，记得收好你的完税凭证，尤其是拆迁的朋友们，到时候你要凭着这张单子去退契税哒~

四、如果房东有

最好最好，他还完款、看到注销的单子后，再付首付。

要是他没钱还，那你就让他先约好还贷，等他排到的前几天，你们再约网签，你把钱付到他还的里，转账的时候和柜台说明这是用于买房子给房东还的，需要冻结。

最不济就是像我爸妈那套房子这样，算是失败的操作，房东才刚约，我们就已经网签、转首付了，到时候要是房东不还违约，就只好让中介公司的法务去按照总房价款的20%追讨违约金。

五、关于收尾的二三事

最后通常都会留2万左右的尾款。

你需要在交房阶段盯着房东把水费、电费、煤气费、物业费、宽带费、停车费等费用缴清，没有当场看到他交的，记得查看缴纳凭证啊！千万不要觉得物业费很便宜，可交可不交，我爸妈那套房子欠了小1万块物业费，他的上家就没交完，你说头痛不头痛？最后记下水电煤的账单号，方便后面你办理水电煤过户或者支付宝绑定什么的。

然后就是户口问题，合同上会写明户口迁走的时间，记得去公安局确认对方迁走，你能够迁进来以后，再把尾款打给房东。

好了，以上是个人买房不完全的踩坑经验，最后再啰嗦两句。

不涉及中介切身利益的事情，他们还是比较专业的（大公司），不过有很多问题带看中介自己都不是很清楚，比如网签环节我们是到中原总部去办的，总部的中介相对更了解网签一些，你有什么担心的地方多问他们。

还有就是，不管是哪个环节，包括打钱，中介都是有义务陪同你去帮你把控风险（业务不熟能不能做到另说），所以你一定要拖着他去。我们这次就是吃了中介不陪同的亏，结果公积金环节出了点问题，连续跑了两天才办完。

哎，现在想想很多事情还是办得太粗糙了，你们尽量多问多留个心眼吧！

我尽量保证行文的准确性，如果有什么疏漏，欢迎大家在评论区指正。

本回答来自好好住用户亦然悟，更多装修攻略，居家经验，欢迎登陆好好住APP查看

上海二手房首付比例

二手房收房注意事项1、结清水表账单

很多的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。建议买房在交房前要询问卖房是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打相关机构查询该房产已往的水费欠缴情况。

二手房收房注意事项2、告知电表状况

在交房时建议买房者亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。

二手房收房注意事项3、办理煤气过户

按照昭通煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

二手房收房注意事项4、有线电视过户

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时买房可要求卖方提交交房当年的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。买房凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的区有线电视公司办理过户手续。

外地人在上海买二手房条件有哪些

如果您是上海户口首套首付30%70%，上海二手房首付60%40%。如果您是非上海户口首套首付30%7%，二套已经不能买了。

上海二手房政策如下：

1、上海执行首套房契税新政，购买的二手房是首套房，面积低于90平方，将收取1%的契税；面积超过90平方，将收取1.5%的契税；

2、二手房是首套房，购房者申请公积金，面积小于90平方，最低首付比例为20%；面积大于90平方，最低首付比例为30%；

3、根据上海新政，现金全款交易，房屋过户交易时限缩短为5个工作日。

上海二手房交易注意什么？

1、房屋产权是否明晰

有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对于此类共有房产，买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

二手房交易中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。

划拨的土地一般是无偿使用，可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或在使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可＂买卖不破租赁＂，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

上海二手房交易中介费？二手房买卖的基本注意？

算一算你家装修要花多少钱

上海是许多人所向往的城市，它具有东方明珠的美称，在这座城市中即使你拥有足够的钱，也不一定能够买到房，因为该城市在购房上有一定的限制条件。那么，外地人在上海买二手房条件有哪些呢?二手房买卖需要注意什么?下面小编就带大家一起来了解了解。

外地人在上海买二手房条件有哪些

对于非上海本市户口人员，购买二手房首先需满足已婚的条件，并且还必须在本市连续缴纳至少5年的社保，才能购买。若你是非上海本市户口单身人士，那么则无法在本市购房。

二手房买卖需要注意什么

1、房源查档必须重视

由于二手房的使用时间会比较长，这期间可能会遗留下一些问题没有处理好。因此，在购买前需对二手房进行查档核验。在对进行房屋的查档核验时，要先确定房源与产权的真实性，然后再了解房屋本身是否存在税务纠纷、抵押、查封等问题。

2、房屋质量不要忽略

购买二手房时一定要检查房屋的质量，看看其结构是否稳定，墙面是否有脱落、破裂等现象、另外，还需注意水、电、燃气等设施是否能够正常使用。若是发现房屋质量上有存在问题，一定要及时向卖方反映，寻求解决的方法，不然等到买卖交易结束的话，卖方就不会再管这些了。

3、房款分多次支付安全

房产买卖涉及到的房款数额会比较大，所以支付房款的环节非常重要，一定要小心谨慎，最好是选择多次支付的方式。例如，可以在签订合同之后先支付一笔购房定金，然后在过户后再支付一笔，最好再等到房屋交接的时候再结清尾款。

文章总结：以上就是关于外地人在上海买二手房条件有哪些以及二手房买卖需要注意什么的相关内容，希望对大家有所帮助。想了解更多相关内容，请继续关注齐家网。

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在上海买二手房，具体的交易流程是怎样的？

当我们想要买二手房的时候，有很多人会为了图方便，都会去选择二手房中介进行交易，但是中介公司会收取一定的中介费用，一般中介费用的成交价格是百分之一到百分之二，但是现在中介的服务费用也是比较一个统一规定的，下面我们跟大家说说上海二手房交易中介费？二手房买卖的基本注意？

上海二手房交易中介费

1、二手房的中介服务费用是由房地产的中介服务机构的按收费标准统一收取了，并且要开，依法纳税。房地产的中介服务收费实行的明码标价的制度，中介的服务机构应该在其经营场所或交费的地点的醒目位置公布它的收费项目、计费方法、服务内容和收费标准了等等。

2、中介费多数按照交易的房屋难易程度分层缴费，但是中介会将的房屋交易都化成繁琐复杂的交易，的房屋收取的都是一样的费用。

3、现行中介费的收取标准是房屋成交价的2－3％，也是分成两部分费用来分别计算的，较多的部分是房屋在中介进行交易收取的服务费用，剩余的小部分是保障服务费。

4、还有一种是行业的指导价，就是按照房屋的成交价格定了三个分类，房屋的成交价在10万元以下的，收取成交价的2％作为中介费，房屋的成交价在10万至100万之间的，需要缴纳成交价的1％做为中介费，房屋的成交价在100完以上的，需要缴纳成交价的0．5％做为中介费。

二手房买卖的基本注意

1、产权清晰

产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。

2、产权的完整性

确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

3、房屋质量

观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

4、居住空间

观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。

5、装修配置

看原房屋装修的水平、程度如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等。

6、物业管理

了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

7、房屋历史

了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限；有哪些人住过，有什么用途；还有原住户在当地的信用情况；是否有欠交物业费、水电费等。

8、邻里情况

邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况；与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。

9、房屋价值

通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司进行价值评估；银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

10、条件

上海二手房交易流程

1.买卖前的产权审核

首先，要仔细检查业主的房产证，注意房产证上到底有几个人的署名。其次，看购房时的相关凭据以初步确认房屋产权归属。

2.交定金与签合同

如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。

3.赎楼

赎楼有两种方法，一是业主通过担保公司，向银行借款赎楼，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;二是，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

4.付首期及资金监管

买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。

5.签订买卖合同

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

6.选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭。

7.过户及交税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。

8.后续事项

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

二手房交易：

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

上海二手房交易流程？上海二手房注意事项？

上海是中国最大的城市之一，也是房地产市场最火热的城市之一。在上海购买二手房，需要了解具体的交易流程和注意事项。下面将详细介绍上海二手房交易的具体步骤及注意事项。

1.准备工作

在购买二手房之前，需要做好一些准备工作。首先，需要确定自己的购房预算和购房需求，包括房屋面积、地理位置、交通便利度等。其次，需要选择一家可信赖的房产中介公司或经纪人，了解相关的房产信息。最后，需要准备好购房资金和相关证件。

2.房屋核验

在选择心仪的二手房之前，需要对房屋进行核验。核验包括核实房屋的产权证、土地证、房屋面积等信息是否真实有效。此外，还需要了解房屋的历史交易记录、产权人是否存在纠纷等情况。

3.签订购房合同

当确定购买某一二手房时，需要与房东签订购房合同。购房合同应包括房屋的基本信息、价格、付款方式、交付时间、违约责任等条款。购房合同一般需要由双方当事人签字盖章。

4.缴纳定金

在签订购房合同后，购房者需要向房东缴纳定金。定金一般为房屋总价的5%至10%。缴纳定金后，购房者有权在一定时间内（一般为7至15天）进行房屋的核验和申请等工作。

5.办理过户手续

当购房者核验无误、申请通过后，需要与房东一起到当地房地产交易中心办理过户手续。过户手续包括交付房屋产权证、土地证、缴纳相关税费等。过户完成后，购房者即成为该房屋的合法所有人。

6.缴纳税费

在过户手续完成后，购房者还需要缴纳相关的税费。税费包括契税、个人所得税等。契税一般为房屋总价的3%至5%，个人所得税则根据购房者的实际情况而定。

7.办理手续

如果购房者需要购房，还需要到银行办理手续。手续包括提交申请、提供相关证明材料、签订合同等。利率根据银行的政策和购房者的信用等级而定。

注意事项

在购买上海二手房时，需要注意以下几点：

1.选择可信赖的房产中介公司或经纪人，了解相关的房产信息。

2.对房屋进行核验，确保房屋的产权证、土地证、房屋面积等信息真实有效。

3.签订购房合同时，要仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障。

4.在缴纳定金前，要进行充分的核验和申请等工作，确保自己能够购买心仪的房屋。

5.办理过户手续时，要注意交付房屋产权证、土地证等证件的真实性。

6.缴纳税费时，要了解相关的税费标准和计算方法，避免被不必要的税费负担。

7.办理手续时，要选择合适的银行和产品，避免利率过高或还款压力过大。

现在人们为了更快的居住，都会选择买二手房，当然了在上海买二手房交易也是需要了解流程的，不管是看房还是查看房子档案都是属于交易流程中的细节，因为没有经验，所以在交易的时候不知道如何进行交易，影响了整个交易的进度。那么小编就来介绍一下上海二手房交易流程2021？上海二手房注意事项？

上海二手房交易流程2021

找房源和看房，买卖前的房屋和产权审核，查档，确定房屋产权再交定金，签订正式合同，买方办理按揭，过户，交房就完成了。

1、找房源和看房

这个当然是视个人的喜爱以及自身情况而定，既可以网上找房，也可以通过线下中介找房。无论购房者是通过哪种方式找的房子，建议都要注重产权问题。

2、买卖前的房屋和产权审核

了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房、契税等，作为证据以确认房屋产权归属。

3、查档

买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。建议各位购房者千万不要轻看了这一步骤，查清产权问题可是有关房子归属的大事。

4、确定房屋产权再交定金

（1）、若卖方仍在还贷，则在交定金之前，需要先办理赎楼或同行转按揭。办理赎楼：卖方通过担保公司，向银行借款赎楼，这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。

（2）、当卖方不再为该房还贷，则进入交定金环节。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。

5、签订正式合同

交付首期之后，就可签订正式二手房买卖合同，合同范例可到当地房管局下载，双方可自行修改。签合同前需注意，如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

6、买方办理按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭。去银行做申请需要买卖双方到场，要带上原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。

因为有可能额度达不到预期，所以买家需要做好支付更多首付款的准备，否则交易不成将造成违约。

7、过户

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般，在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前监管的定金了。

在拿到房产证后，买方回银行办理房产抵押，银行之后会给卖方打余款，买方每月按时还贷。

8、交房

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、等。

上海二手房注意事项

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任。

3、必须标明付款、过户时间。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间。

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面。

7、必须学会使用补充协议。