二手房装修价格查询_二手房装修价格评估案例

2024-10-01 21:13:08

1.二手房评估价怎么算

2.买精装修的二手房交税是按成交总额的钱算，还是按照毛坯房的价格算

3.二手房评估是怎么评估的

4.我买装修好的二手房，银行评估后发放48万，银行评估房子价格是多少呢,

5.二手房房价评估方法怎么做

二手房装修价格查询_二手房装修价格评估案例

1、委托估价机构：

如果你想要对房屋进行估价，那么首先需要向专业机构提出估价申请，专业机构在接受该估价业务之后，双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构，该机构则会针对具体情况报出评估费用等。

2、制定评估：

专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划，制定出适当的评估，包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然，在此之前，他们还会对房屋的相关资料进行研究调查，以便更好地执行。

3、实地进行评估：

制定好了之后，专业机构便会在约定的时间跟购房者一起前往房产所在的位置，开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。

4、撰写评估报告：

评估完毕之后，专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理，并撰写评估报告，分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。

5、交付评估报告：

报告撰写完毕之后，专业机构会将评估结果报告交给你，这时你就可以知道房屋的估价是多少了，不过千万别忘了支付评估费。

二手房装修的注意事项

1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系承载力不够，导致楼体有局部工或全部坍塌隐患。

2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均、抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌成后干燥不充分等。

3、渗漏。由于防水不完善，防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏、垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。

二手房评估价怎么算

关于房屋评估价，你搞清楚是怎么回事了吗？什么是二手房的评估价？二手房的评估价一般能到市场价的多少？评估价与房贷关系？

买二手房的购房者往往对一个问题表示不解，比如总价100万的房子按照首套首付3成，怎么首付就不一定是30万了呢？

实际上，二手房为首套首付，首付的比例往往要比规定的较低首付比例高很多，所以造成了不仅仅是3成的现象。究其原因主要是银行对房屋的评估价达不到购房者实际的购买价，今天我们就好好说说评估价的那些事儿。

一、什么是二手房的评估价？

即二手房的房屋评估值，是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。

由银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。

简单来讲，我们购房者如需办理按揭时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者。

二、二手房的评估价一般能到市场价的多少？

一般为市场价的80%-90%。用方式购房会用到评估价，一般有商业评估、公积金评估和组合评估。

商业的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。

就评估流程的时效性来讲，商业评估要更高。组合的评估报告商业银行和公积金核心都可以用，只需做一次评估即可。

三、评估价与房贷关系

二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。

举个例子：

小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么额度较高能贷到评估价的7成。也就是说其可额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。

四、是不是评估价越高就越好呢？

评估价影响的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。

评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越多。

简单的说，评估价低，意味着缴纳的税费少，的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可的额度高，实际支付的首付款可以少一点。

评估价过高或者过低，都不好，因为对于买房人来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳首付款。所以，评估价适中比较好。

所以呢，在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。

买精装修的二手房交税是按成交总额的钱算，还是按照毛坯房的价格算

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我们都知道二手房的评估价格通常都会小于销售价。大部分的二手房评估价格是市场价格的8-9成左右。银行通常会根据房屋的评估价格来给我们放贷。对于二手房评估方面很多人都不了解。那么影响到二手房评估价格的因素有哪些呢?评估价格通常都是怎么计算的呢?接下来小编就简单的给大家介绍一下。

1、二手房评估价格在一定程度上会参考我们初次购买房屋的价格。二手房一般都是使用了一段时间，在进行房屋评估的过程中，折旧费用通常是按照每年减去2%的同地区房价来计算的。因此房龄高的二手房，评估价格更低。

2、房屋的楼层、朝向等也是影响房屋评估价格的因素，如果是三小户型这类不是很合理的二手房户型，那么需要减去10%的同地区房价。如果二手房处于最好的楼层，那么可以增加3%的同地区房价。如果房屋的朝向不好，那么会扣除5%的同地区房价。

3、房屋的周边环境、配套设施也是影响到房屋的评估价格。比如说小区基础设施同不健全的话，通常会减去5%的同地区房价。小区没有物业管理的话，一般会减去5%的同地区房价。如果小区周边有重点学校的话，那么可以会增加15%的同地区房价。如果二手房所在的区域拥有一个完善的区域规划，那么可以增加2%-5%左右的同地区房价。

4、二手房评估价格还会考虑到买家的心里因素。像电梯通常是便捷性的象征，一般有电梯的二手房可以增加500元/平方的价格。如果二手房和新房的价格相差不大的话，消费者通常都是不会购买二手房的。因此在进行二手房评估时，会扣除8%左右的同地区房价。

小编总结：关于二手房评估价怎么算，小编就简单的介绍到这里了。想要了解详细的二手房评估计算方法，大家可以咨询相应的评估公司。

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二手房评估是怎么评估的

不一定。

税务机关掌握的房产评估价，是按照该区片的平均房价评估的。

二手房按照实际成交价计征契税，如果成交价明显偏离市场价，按照税务机关的评估价计征契税。

该问题的税务评估价352000元，二手房契税=352000÷（1+5%）×1%=3352.38元。

政策依据财税2016第23号文件：

我买装修好的二手房，银行评估后发放48万，银行评估房子价格是多少呢,

法律主观：

二手房评估价是如何产生的目前，房地产评估机构对于二手房的评估一般用市场比较法、收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。所谓市场比较法，是指挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。业内人士表示，在实际运用中，层差是最为常用的修正价格。比如，一套位于多层3楼的二手房，该房所在小区的相同户型5楼的房子卖到了5000元/平方米，在对该二手房进行评估时，就需要在5000元/平方米的价格基础上加上300—500元/平方米的楼层差价。除了二手房之间的市场比较法外，二手房评估同时受到新房价格的较大影响。如果待评估二手房附近有新盘上市的话，除了用和二手房之间的比较法外，还应该参照新楼盘上市的价格对二手房进行相关评估。比如对某二手房进行评估时，和该二手房小区环境、楼层、朝向、装修水平都差不多的二手房普遍卖到5000元/平方米，但由于近期有新楼盘开盘，新房价格卖到了6000元/平方米时，就要对二手房之间的市场比较法作出一定修正，这种情况下，二手房评估价可根据该二手房的具体情况增加最终的评估价格。5大因素影响二手房评估业内人士表示，在二手房价格的评估中以下6个因素的影响最为关键。首要因素：位置、地段。二手房与新房价格一样，南边比北边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过500元/平方米，同样，市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生800元/平方米以上的落差。第二因素：房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到300元-500元。第三因素：房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。第五因素：市场方面因素，这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。我们可以用以上提及的方式来对自己的房屋进行粗略的评估。但如果是进行正规的二手房买卖或是将房屋抵押给银行进行，最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让您房屋的价格得到公正的评价，不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而使您遭受经济损失。但业内人士提醒二手房交易双方，二手房最终的定价决定在房主手中，评估价对房主来说只是一个参考，房主根据自身情况在评估价的基础上略作调整属正常现象。不要因为评估价低于房主报价就一味按照评估价和房主硬侃价，如果评估师给出的评估价达不到房主的心理预期，很可能侃价的结果是错过一套对自己比较适合的二手房。同时，如果房主急用钱或房子质量有问题，房主的报价会低于评估价，这时一定要对房子进行详细的了解之后，再做决定，如果属于前一种情况，侃价时不要太狠，不妨用最快的速度签下房子，如果确定属于后一种情况的话，千万不要因为贪小便宜而吃大亏。

法律客观：

《城市房地产管理法》第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

二手房房价评估方法怎么做

如果按照正常的首付三成，则房屋评估价为68.57万元。但实际上行是按照贷整不贷零的原则放贷，所以最简便的办法就是你的首付加上48万就是房屋交易价，也就是评估价。因此基本可以确定你的房屋评估值在69万左右。但是如款行是按照60%的比例放贷，则房屋评估值会有所增加，大约为80万。

老话说的好“货比三家”永远是比较有效的方法。对普通购房者来说，在选房的时候可以用房产价格评估的市场比较法，通过对同区的二手房房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行对比处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价，今天小编就来说说二手房房价评估方法怎么做。

目前市场上应用为广泛的也是为评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:

1.所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

3.所在小区和所在板块的房价走势

4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

对于上述因素，用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

最终影响评估价格的几大关键因素：

在确定了评估方法后，银行往往还会考虑哪些因素来确定房产价格呢?

1、产权是否明晰：

无论你是通过房产开发商或他人处购买、继承或赠与所得，还是自己修建，能够在相关部门办理抵押登记手续的房产银行才会接受，因此两证齐全即房产证、土地证(对于从开发商处新购房产可凭购房合同办理预抵押登记手续)是银行评估你的房产重要前提。(从开发商处新购房产除外，可凭购房合同办理预抵押登记手续)

2、房产本身或者周边是否存在安全隐患：

这里主要是指房屋本身的结构是否符合建筑标准和要求，是否存在“危房”等相关隐患。对于周边环境主要是指是否涉及易燃易爆等相关物品。