文昌二手房价2021最新价格_文昌二手房价多少钱一平方

1.风暴眼 | 学区房成为“烫手山芋” 伤到了谁？

2.北京上海深圳学区房量价齐跌：不能让义务教育按财富分配

3.国内哪些省份最适合居住？

4.海南全域限购三周年：楼市悄然升温，三亚房价涨回限购前

法律分析：结合经济发展情况、职工平均工资.城镇居民消费价格指数和就业状况，为解决因物价上涨等因素带来的民生问题，经省同意，决定从2018年12月1曰起，将现行最低工资标准提高240元，具体标准调整为:

一类地区月最低工资标准1670元，小时最低工资标准15.3元，适用于海口市、三亚市、洋浦经济开发区.

二类地区月最低工资标准1570元，小时最低工资标准14.4元，适用于信州市、琼海市、三沙市.三类地区月最低工资标准1520元，小时最低工资标准14元，适用于文昌市.万宁市、东方市.五指山市、乐东县.澄迈县、临高县，定安县.屯昌县、陵水县、昌江县、保亭县.琼中县、白沙县.

各市.县.自治县，洋浦经济开发区人力和社会保障局(人事劳动保障局)接此通知后，应及时向本级报告，并加强对企业执行《最低工资规定》的监督检查，切实维护劳动者的合法权益.

法律依据：《中华人民共和国劳动法》 第四十八条 国家实行最低工资保障制度。最低工资的具体标准由省、自治区、直辖市人民规定，报院备案。用人单位支付劳动者的工资不得低于当地最低工资标准。

《中华人民共和国劳动合同法》

第三十条 用人单位应当按照劳动合同约定和国家规定，向劳动者及时足额支付劳动报酬。用人单位拖欠或者未足额支付劳动报酬的，劳动者可以依法向当地人民法院申请支付令，人民法院应当依法发出支付令。

第四十四条 有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：（一）安排劳动者延长工作时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬；（二）休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬；（三）法定休日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。

风暴眼 | 学区房成为“烫手山芋” 伤到了谁？

青岛二手房小区排名榜中榜，总结了线上关注度、线下带看量或成交量相对较高的二手房楼盘，是依托于“青岛新闻网房产”公布的楼市年报总结得出。由于受城市规划、市场、政策、楼盘年限等因素影响，房屋交易存在波动性，因此本文仅作为周期性关注热度和成交热度参考。

1、浮山后四小区

均价约3.16万/_

纵观青岛，从当年青岛人嫌弃的“鸟不拉屎的地儿”“农村大学生聚集地”“房子根本不值钱的区域”，一举逆袭翻身，成为整个城市楼市制高点和万众瞩目的关注对象的地方，唯有浮山后。浮山后的房龄虽然已经超过20年，但它在商业、交通、地理环境、医疗、教育等方面快速且均衡地发展，已经成为青岛优质的学区房之一，部分二手房源的单价曾一度超过4.4万/_。青岛新闻网房产数据显示，仅截至2021年1-6月，浮山后四小区二手房成交量位居全市第一。

2、联城海岸锦城

2.02万/_

青岛二手房交易热门小区，具价格优势的二手房热点小区之一。该小区位于海岸路与海岸支路交汇处，基础配套成熟，方圆1.5公里左右有平安幼儿园、青岛崇德小学、青岛平安路第二小学、青岛人民路第二小学、青岛第六十六中学、市北区人民医院、方中园购物广场、悦荟购物广场、利群四方购物广场、长途汽车站等。本文仅提供二手房小区关注热度和成交热度参考，房价数据时效截至于2021年中。

3、中海国际社区

1.93万/_

青岛二手房信息。中海国际社区由中海华业房地产开发有限公司开发，坐落在李沧区青岛第五十八中学西侧，紧邻地铁2号线、3号线，以及主干道九水路、黑龙江中路、京口路，地理位置优越。周边距离极近的配套有青岛李村小学、奥克斯广场、北方国贸大厦、维客集团崂山百货、河北商城、伟东乐客城、青岛市第八人民医院、青岛新视界眼科医院、枣山小学等等。

4、鲁信长春花园

3.46万/_

青岛二手房交易热门小区，坐落在浮山山脚，东邻颐中体育中心，规划总建面100万_。小区主体建筑由100栋4到26层的楼宇组成，户型面积自70_到255_不等，为板式住宅，配套建设、超市、学校、幼儿园等。小区规划有三个人工湖，湖面约2万_；两条溪流呈十字状贯穿园区，将建筑、绿地、湖面有机衔接起来，绿地总面积约占58%。

5、浮山后二小区

2.84万/_

浮山后二小区由66栋住宅楼组成，均为板楼，多层无电梯，共有11种户型。小区为全开放式，所有楼栋之间均可以进入，但进出车辆的只有同和路和富源三路东侧。房龄虽然超过20年，但周边配套完善，是近几年热门的学区房之一，成交量为青岛二手房小区排名榜前十。其房源以小户型居多，次卧都带阳台，厅北面都有储物室，南北通透，居住起来比较舒适。

6、海尔东城国际

3.75万/_

青岛二手房交易热门小区，由高层景观住宅、小高层电梯洋房、多层花园住宅、四层情景洋房、叠拼复式住宅、特色商业街、主题卖场等物业组成。周边配套主要有明岐中医医院、同安妇婴医院、青岛大学附属医院崂山院区、易乐广场、国信体育中心、浮山、证大大拇指广场、埠西海鲜批发市场、齐鲁医院青岛院区等。沿辽阳东路直走，距离地铁2号线辽阳东路站1.3公里左右。

7、湖光山色

3.32万/_

2004年初开盘的湖光山色小区，均价为每平米3千余元，十几年间跨越了房地产的红利时代，顶着学区房“光环”的湖光山色二手房挂牌均价已经达到每平米3.3万元以上。截至2021年1-6月，小区成交量排名全市前十。小区中央有一处天然湖泊，周边则生活配套齐全，更是邻近浮山生态公园，自然环境好，日常休闲、锻炼都非常合适。

8、卓越蔚蓝群岛

1.36万/_

卓越蔚蓝群岛地处青岛大胶州湾生态居住岸线核心，俯瞰白沙河，与东方伊甸园相对。项目以地块自然生态为主价值取向，融汇湖、岛、河、溪、湿地之自然大成，辅以借鉴现代西方造园菁华，于极具优势的自然生态之中，点缀出18个岛屿组团，营造真正私属的群岛公园居住形态。山东省住房和城乡建设厅公告显示：卓越蔚蓝群岛四期，荣获首批省级“质量标杆”项目称号。

9、蓝山湾

1.95万/_

青岛二手房信息。蓝山湾坐落于李沧区文昌路路段，文昌小学北侧，总建面80万_，其中除住宅外，包含7万_商业，整盘分1、2、3期。买购小编了解到，一期以山水为特色，绿化率达43%，保留了一个8700_的自然高地。二期依山而建，配套有。三期配套有幼儿园、小学等。周边配套主要有青岛颐顺和心理卫生医院、十梅庵风景区、地铁1号线等。

10、四方实验小区

2.06万/_

四方实验小区以多层住宅为主，周边有小高层。房龄虽然超过20年，但仍受欢迎。小区地理位置较好，距离地铁3号线清江路站、青岛市第七人民医院、海伦路幼儿园、市北中心幼儿园、四方实验小学、青岛第六人民医院、坛顶山公园、海伦门诊部、保利广场、南京路建材市场、青岛市羽毛球游泳运动管理中心等都很近。

北京上海深圳学区房量价齐跌：不能让义务教育按财富分配

凤凰《风暴眼》出品

文｜周博通

核心提要

1、尽管北京收紧西城区学区房的信号其实早在2020年4月30日就释放出来了，但不少的家长似乎抱有“侥幸心态”，认为西城的“多校划片”需要时间去落地。

2、如果说731政策为多校划片提供了政策支持，那近年来不断增长的生源，则将“多校划片”推到了不得不做的关头。

3、2020年西城区招生数是2.1万人，同年的毕业生数是1.24万人。这意味着6年时间西城每年小学的入学人数增长了9000人。

7月3日凌晨，夏季的北京在一场暴雨中迎来了7月的第一个周末，这天不少北京西城幼升小的学生家长，陆续接到了来自学校的电话，通知他们登陆西城区教育考试中心，填报志愿。

这是一群被精心挑选出来的家长群体，他们共同特点是在去年7月31日之后购买了西城的学区房。

尽管北京收紧西城区学区房的信号其实早在2020年4月30日就释放出来了，但不少的家长似乎抱有“侥幸心态”，认为西城的“多校划片”需要时间去落地。

直到他们登陆了登记意向学校时，却意外发现原本可以进的“牛小”（优质小学），基本都没有了学位，只能选择其他片区的普通小学。

学区房填报志愿界面截图

特别是为了孩子入学，在去年7月31日后斥资买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们，系统显示德胜的育翔小学，被调到本区“西师附小”的；也有调到新街口学区“志成小学”和“第二实验小学玉桃园分校”的；还有调到什刹海学区“雷锋小学”和“鸦儿胡同小学”的。金融街宏庙小学，四代房本很多调剂到了本区的“华嘉小学”、“实验二小涭水河分校”。

直接被调剂出学区的结果是业主和中介们都没有预料到的，有愤怒的家长找到了当时卖房的中介，要求他们承担责任，“当初中介口口声声说一般多校划片还是要坚持就近原则，即便有政策也不会被调剂出学区。”

但大家都是知道这是一次没有结果的愤怒，因为这一承诺是无论如何不会写进当时的合同之中。

千万溢价打水漂

这一轮西城区学区房“利空”焦点，“731”政策在当中扮演着举足轻重的角色。

731政策，是指去年西城区规定自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学；此外，自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的个人居民户籍适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多校划片是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

通俗点说，之前高价买入的学区房能够保证孩子进入小区对应的“牛小”，但由于多校划片，即便买的是均价最高的学区房，也极有可能分到普通学校。

2016年，在北京市西城区的文昌胡同深处，一处仅仅11.4平米的房产，卖出了530万元人民币的天价，每平米46万元的单价创造了北京最贵学区房的记录，只因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。

文昌胡同素材来源于微博

据凤凰网房产统计，以实验二小、宏庙小学为代表的西城“牛小”周边小区目前均价在18万每平方米以上，而在去年4月西城学区房规定出台之前这些“牛小”周边房价超过20万元每平方米并不鲜见，且户型越小单价越高。

而按照现在多校划片政策，如果从这些“牛小”被调剂到西城一些所谓的普通小学，后者对应的小区房价目前普遍在10万元每平方米至12万元每平方米之间，这意味着，同样一套100平米的房子，就有600万元~800万元的差距。

溢价近千万却去不了顶尖学校，这是一些去年政策之后“上车”家长们最难以接受的地方。

小学在校生分布表

6年倍增的入学需求

如果说731政策为多校划片提供了政策支持，那近年来不断增长的生源，则将“多校划片”推到了不得不做的关头。

从上表可以看到，2020年西城区招生数是2.1万人，同年的毕业生数是1.24万人。这意味着6年时间西城每年小学的入学人数增长了9000人。

但需要注意的是，这种增长并非均衡性的，而是呈现出极大的聚集性分布。尤其以德胜片区、金融街片区及月坛片区等优质校区所在地为主，这几年增长的小学入学生源非常大的一部分都流入了这里。

这也是为什么近年来西城近年来调动全区各单位、街道排查可利用，优先选取容积率低的项目用于教育；协调各级审批部门缩短学位建设工程审批、验收周期。优先扩充入学需求集中学区的学位；梳理校园功能，拆除非必要设施，建设学生活动空间。

通过这些方式，西城区力争今年增加义务教育学位12000个。

“而德胜、月坛等核心区域，潜力早几年已经挖掘了”，一位知情人士如是说。

而根据目前京籍出生人数和对未来适龄入学人数的预测来看，这种学位紧张的状况短期并没有缓解的迹象。

根据预测，2016年至2019年4年间京籍出生人数均超过15万人，其中在2016年后年一度超过20万人。

高出生所带来的高入学人数在未来四年同样是居高不下，这对于原本已经捉襟见肘的北京小学学位更是带来巨大压力。

学区房管控成常态

在7月初北京西城区学区房“闷雷”之下，7月4日西城区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，就房地产经纪机构积极配合教改政策落地提出工作要求。

会议对房产中介提出“三不”要求：各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，及时组织学习，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。

西城区的动作成为北京学区房监管的标志，同时也是各地今年以来如火如荼学区房整治动作的冰山一角。

2021年以来，宁波、合肥、深圳等多个热点城市已出台相关政策，打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

4月1日，深圳市三部门联合印发开展“学位房”等虚违法广告工作方案。同时，深圳首提“全区试点大学区制”，在民治街道小一和初一各自选取5所学校，纳入到大学区招生学校中，狙击高价学位房。

上海的“名额分配综合评价录取”制度影响更大，自2021年起，上海市委属试验示范性高中，将拿出招生总的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校。政策出台后，有房源挂牌价一天降近80万。

行文至此，我们再回过头重新审视“学区房”。

这个如今成为“烫手山芋”的学区房政策一度改变了原本跨区择校带来的条子满天飞的乱象：校长每到招生季就“玩失踪”。甚至领导跟校长暗中约定，横着写的条子可以不办，竖着写的条子必须办。还出现了什么级别领导的条子，参加何种比例的抽签，比如4抽1，3抽1等等。至于贪腐现象，就更为普遍。

客观来说，学位与房子的绑定，解决了腐败问题，但也刺激了高房价。如今又到了必须改革的时候了。

1、美国：美国也有学区房政策，不过只有公立学校实行，而私立学校不受此条件约束。

在美国，由于公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金和房地产税的数额是成正比的。学校资金高，则有财力提高教学质量。所以往往高品质住宅区的教学质量也比较高，因此在美国是高房价带动的好学区。

2、英国：英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异，但教育的竞争却更为激烈，因此学区房的溢价现象也较美国更为明显。

英国教育标准局是负责给所有公立学校评级的官方监管机构，不隶属于任何的学校或教育机构，而是直接对议会负责。该局将所有学校分为4个等级。能被评为第一等的学校，附近的房价也会出现“水涨船高”的现象。根据不同机构和平台的数据统计，英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右，个别地区则会超过30%。

3、德国：与英美不同，德国的学区房概念相对比较淡薄。

学区房概念在德国没有普遍的市场，主要由以下三个原因造成：首先，德国的官方机构并不热衷于给学校排名次；其次对中小学老师的筛选十分严格，想要获得教师资格的前提是必须在大学修满5年制的师范类专业（相当于硕士学位），并通过两次国家考试；最后，由于绝大多数老师都享有与公务员同样的待遇，因此同一个州内同样级别的教师工资都一样，也就使得师资分配更为平均，每个公立学校的教育相差无几，而主要的差别仅在于生源不同。

国内哪些省份最适合居住？

继东城、海淀之后，北京市西城区“真多校”的靴子终于落了地。

7月2日，西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作正式启动。德胜、月坛学区部分家长发现，自己购买的房屋“理想中”对应的学校已无空余学位，甚至连学区内的多所学校都没有学位了。想要孩子上学，选择范围只有相邻学区的学校。

遭遇这种情况的家长，大部分是去年7月31日后购房入户的。一时间，西城区执行“真多校”的消息瞬间在家长群内炸了锅。这些家长没有想到，自己斥巨资买下德胜、月坛内的学区房，最终却连片区内最差的小学都没有排上。

其实早在去年4月30日，西城区教委发布的《2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）中，已经对多校划片做出了说明。《意见》指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女申请入小学时，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学；自该房产地址用于登记入学之年起，6年内只提供一个登记入学学位。

所谓“多校划片”，是指购买一处小区的房产不再对应单一学校，而是对应区域内多个学校的学位，学生通过随机派位方式分配就近学校的招生名额。

在提出“多校划片”5年后，北京市教委终于动真格的了。这也意味着，即使购入心仪小学对应学区的学区房，不仅不能保证一定能够在该小学入读，就连就近的几所小学，也不再是板上钉钉的了。

西城区厉行多校划片，学区房也无法保证就近入学

如果说西城区集中了北京市众多优质教育，那德胜、月坛两个学区就是上的明珠，多年来在无数“幼升小”家长的眼中熠熠生辉。

据悉，西城区共有11个学区，其中集中了最多“老牌牛小”和优质中学就是德胜、月坛及金融街三个学区。其中，德胜和月坛因为重点小学分布相对均衡，相比下因为没有“渣校”而更受“幼升小”家长的欢迎。近年来，这两个学区的房价在北京市一路领涨，目前的均价约17万～18万元/平方米，较周边学区高出1万～3万元/平方米不等。

在追捧学区房的家长眼中，尽管这一区域学区房的房屋条件并不优质，大部分都是上年纪的“老破小”，但是买下这里的房子，就等于提前握住了进入重点大学的入场券。

“每年高考、中考的成绩一出来，北京学区房的价格都会相应出现一些波动。”一位长期以解读升学政策而在家长群中颇具声望的专业人士告诉《中国经济周刊》记者。从每年各个区的录取率尤其是清北录取率来看，海淀、西城以及东城无疑拥有巨大的教育优势。而对于大部分找他咨询的家长来说，最焦虑不是考大学，而是能不能考上高中。

“从往年的普高录取情况来看，北京中考的普高录取率大约在69%，也就意味着有30%的初中毕业生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高，大约在%。东西城都在90%左右。同样是北京大区，朝阳的普高率70%不到，这也就决定了这3个区是北京优质教育集中的3个地方。”上述专业人士对《中国经济周刊》记者说。

据《中国经济周刊》记者了解，多年来，北京市义务教育阶段入学一直取“片区内登记入学”的方式。所谓“片区内登记入学”就是学生到学区房划片的学校去做登记入学，也就是常说的“单校划片”。由于学位紧张，“单校划片”登记入学的录取标准，就是“顺位”，按照顺位优先录取，顺位越往后，单校录取的机会就越小。排在首位的就是户口和房产都在对应学区内。这也意味着，购买学区房成为了获得优质教育最简单的择校渠道。

2016年，一篇“谁买走了北京天价学区房”的文章一度在社交平台上热传。该文章指出，北京西城区文昌胡同内一间仅有15平方米的屋子，卖出了46万元/平方米的高价。而该房屋所对应的学校，正是北京实验二小。此后，北京市教委下发文件，要求各区教委根据适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，“合理进行单校划片或多校划片”。

这是北京市教委首次提出要以多校划片的方式招生。据前文中提到的专业人士描述，尽管每年各区教委出台的文件中都提到了多校划片，但从具体实施情况来看，仍然是“单校划片”为主。记者也注意到，每年临近5月份，各大社交平台上都会出现“××区今年是真多校还是多校”等问题的讨论。从回答来看，不少家长都抱着侥幸心理，认为即使执行多校划片，也是就近入学，不会执行到片区之外。

王茜就是抱着这样的心理，在去年11月购入了德胜片区的学区房。和大部分“7·31”政策后购房的家长一样，她考虑到德胜、月坛学区内教育分布比较均衡，为了“保底”才出手购房。没有想到的是，连片区内最差的小学都没有保住。可供选择的6所学校，所在学区的房价比她当时购房的入手价每平方米少了3万元。

“以往都是雷声大雨点小，没想到这次这么严格，看来是要动真格的了。我们现在买的房子是上世纪90年代建的，如果没有教育属性的加持，市场价值肯定会大打折扣。房子贬值是一回事，最大的问题是上学。当初买这里的房子就是为了学位和上学方便，现在调剂的学校在五六公里外。我现在最郁闷的不是房价，是自己没有早做决断，赶在7·31之前买房，结果影响了孩子上学。”王茜不无懊恼地对记者说。

“多校划片”政策进一步加码，北京连出新政为学区房降温

事实上，早在西城区厉行多校划片之前，北京市教委在今年发布的义务教育入学文件中就首次提出了“要以多校划片为主”，要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。

在此基础上，各区今年发布的文件中都一再提到“多校划片”政策。东城区强调，2018年12月31日以后购房家庭子女，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学；朝阳区重申对在2017年6月30日之后购房家庭子女实行统筹派位。西城、海淀也都再次明确了此前规定的2019年1月1日、2020年7月31日等实施多校划片的时间节点。此外，一些远郊城区也在今年首次加入了“限时购房者多校划片”的内容。顺义区提出，以2021年9月1日为节点，此时间之后在顺义区购买房产的家庭适龄儿童少年入学，实施多校划片。平谷区同样明确规定，2022年1月1日起，在现有小区新购买房屋者，均实行多校划片。

目前，北京市各区多校划片入学意向填报工作已经基本完成。据记者了解，像德胜、月坛这两个学区一样出现第一顺位跨片区调剂的情况并不多见。即使是同在西城区的金融街片区，也只有顺位靠后的家长在填报时遇到了这种情况。

中原地产首席分析师张大伟认为，德胜、月坛学区之所以会出现这个情况，主要在于最近两年幼升小人数激增。今年西城幼升小人数预计在2.2万人左右，而今年该区毕业生只有1.28万人，6年内入学人数翻倍，学位不够是最重要的因素。

“一方面，疫情原因导致教育回流，一些原本考虑送孩子出国的家长选择了在国内就读。另一方面，德胜、月坛学区近年来一直都是热门选择，尤其是去年公布‘7·31’政策后，房屋交易量激增，很多家长赶在‘7·31’前买房落户，今年整个学区内的学位都很紧张。”张大伟说。

消息传出后，北京市学区房市场闻风而动。多名在西城区德胜学区从事房屋买卖的中介介绍，目前正在进行中的购房交易很多都暂停了，不少有购房的家长选择了观望，也有一些人宁愿损失几十万元的违约金，也要放弃原定购房。由于眼下并非学区房交易的高峰期，目前仅有少数持有学区房的家长来询问过价格，还不能确定是否会出现学区房贬值的情况。

“受东城、海淀相继实行多校划片的影响，今年四五月份德胜和月坛的学区房都很抢手。毕竟比起海淀同一学区内‘牛小很牛、渣小垫底’的情况，这两个学区的小学相对水平相差不大，今年比去年每套房平均都涨了三四十万元。现在政策出来，我觉得可能会跌回去，甚至不止。” 一位中介人员向《中国经济周刊》记者说。

在学区房越炒越热的情况下，厉行“多校划片”像是在这锅沸水上浇了一壶冰水。但在一些业内人士看来，学区房价格畸高只是外显表现，内因还是教育分配的不均衡。解决学区房问题，不能仅仅靠“多校划片”。

多地出台政策整治学区房，上海深圳等地价量齐跌

比起北京，上海的动作要更快一些。

今年1月，上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师配置的关键信息。

根据上述指导意见，上海将健全骨干教师流动“蓄水池”机制，重点推进乡村学校、“初中强校工程实验学校”校长教师的统筹均衡配置。上海教委在要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之外，还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。

这意味着，一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制，真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。

《中国经济周刊》记者注意到，因上海均衡教育等政策出台，原本打算购置学区房的家长观望情绪浓厚。

楼**就是其中一位。今年年初，她打算将上海静安（老闸北）区域内的一套一室户卖掉来买黄女士的房，没想到这套原本450万元的学区房，在上海一系列政策出来后就“不香”了，目前已跌入400万元以内，楼**觉得现在卖“损失太大”，便终止了这套学区房的交易。

“她看中我家房子时候是在过年前，新婚小夫妻，想换大一点的房。价格谈好了，623万元，订金20万元都付了。她原先很安心的，手上那套一室户学区房随便卖卖都有人要。”黄女士7月8日对《中国经济周刊》记者这样说，“因为她的毁约，我怕影响我买房，所以第二次就降价至614万元。因为我也看中了别的房子，也在等钱买”。

记者在访中发现，在房价坚挺的深圳，学区房的价格和成交量近来也都出现了下跌的趋势。

“连福田的顶级学区房都‘顶唔住’（粤语，“顶不住”的意思），我还不抛吗？”一位来自深圳南山区的售房者告诉记者，自己卖房最直接的原因是学区积分规则的改变，自己所在的深圳湾科技园生态园学区积分由40分下降至20分，孩子申请入读心仪学校的概率大幅下降，所以考虑去其他地区换房博优质教育。

来自龙岗区和宝安区售房者也给出了类似的理由。

“学区划分新规出台后，我们房子所在的学区不再属于‘一对一优先录取’的单享学区，而是多对多的共享学区。”一位来自宝安区莱蒙水榭春天小区的售房者告诉记者。

另一位来自龙岗区的售房者则说，自龙岗区推行大学区制新规后，自己所在学区房产的积分优势下降，使得总积分从一类“降级”到了三类，考虑到市场竞争力有所不足，就调低了放盘价。

据了解，今年以来，深圳加快推行了大学区制的迈进步伐。2021年2月，深圳市龙岗区设立了街道大学区制，即第一公办志愿选择对应学区的学校，其他公办志愿的范围可扩展到整个大学区的公办学校，其他各区的学区改革思路与之类似，这在一定程度上削弱了学区房拥有者对优质教育分配的作用。

“目前降价幅度较大的学区房，从几十万到几百万元不等，基本上都是分布在受一季度学区新规影响较大的小区，不是普遍现象。不过，比起价格，我更担心成交量的问题。”一位在深圳工作多年的学区房房产中介告诉记者，今年上半年，他只签出两套学区房，而去年是4套。今年一季度以来，由于深圳各区学区改革的进度和具体实施标准各自不同，选错学区房可能导致小孩面临上不了学或被分流的风险，这使得购房者对学区房的态度变得更加谨慎。

《中国经济周刊》记者了解到，近几个月来，石家庄、南京、成都等地都针对当地的房地产经纪机构开展了专项检查和约谈，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者说，就最近学区房的市场来看，部分城市的学区房确实出现了降温。从后续改革的方向看，既要抓市场监管也要促进市场长期规划。短期看，二手房的价格监管依然会继续，价格指导的政策将有助于促进此类市场的平稳健康发展。而中长期看，大城市后续应该积极增加教育配套，进而形成更多的教育和学位供给。

遏制学区房炒作，关键要促进教育均衡发展

无论是多校划片，还是改革高中招生分配名额，目的只有一个，即一定程度上给学区房降温，不让义务教育和“财富”挂钩，保证教育公平。

在张大伟看来，此次出现跨片区调剂不意味着学区房时代的终结。西城拥有优质的教育，即便是排名靠后的学区也比郊区县的教学水平高。西城顶尖三大学区未来仍会延续今年这样的趋势，这就凸显了其他学区的性价比优势，预计未来这些学区内房源成交会逐步走高。

教育公平才是最大的公平。随着学区房价格水涨船高，“只有买得起学区房才能进得了牛校”的情况愈演愈烈，这无疑背离了义务教育的公益属性。

2014年，期刊杂志《教育与经济》刊登了一篇名为《学校选择、教育服务资本化与居住区分割》的论文。文章中指出，“就近入学”政策下的优质教育机会分配，已经由过去的按能力分配转变为通过买房而择校。

该论文的作者通过实证研究发现，2014年，东城区的学校口碑排名每提升一个档次，学区房平均价格将上涨 6.8%。海淀的排名提升对价格的刺激更加明显，达到了13.2%。

“在就近入学的原则下，学区房的存在是不会改变的，尤其是那些有着优质教育的学区。要改变学区房的属性以及以学区房名义炒作房价的行为，关键还是要弥合教育差异，改变目前教育不均衡的情况。”前文中提到的专业人士对《中国经济周刊》记者说：“这个现象如果不解决，在目前仍然是以应试教育为主要指挥棒的情况下，家长仍然会用分投票，想尽办法扎堆进牛校。只有当牛校和普校的升学率差距没有现在这么明显，才有可能弱化学区房的概念。”

央视新闻近日发表的评论文章同样指出，学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊，根源即在于教育分配的不均衡。本轮针对学区房的定向调控，传递出的信号非常明显，多举措保证教育公平的同时，还要对学区房的炒作行为保持高压态势。让教育和住房都回归到各自本位，房住不炒、教育均衡，让学区房“凉”下去，让教育公平“热”起来。

“说到底，还是要强调教育公平的重要性。若要住房不再被附加上过多的属性，就需要持续扩大优质教育的覆盖面，办好每一所学校，让每一个孩子都能享受到优质的教育。”央视称。

海南全域限购三周年：楼市悄然升温，三亚房价涨回限购前

一、山东

山东省位于我国的东部沿海，与辽东半岛隔海相望。古时候这里为齐国和鲁国领地，因此也了齐鲁大地的称谓。 这里是孔孟之乡，儒家文化的发源地和中华文明的重要发祥地之一,从古到今都尊尚仁义、传统、、人和，是个非常讲究品行道德的“礼仪之邦”，人文环境好，民风淳朴，是国内著名的旅游大省，有众多的自然风光和文化遗址。

从地理气候来看，全国地理位置最好的省份当属山东。山东位于秦岭淮河以北，黄河下游，濒临渤海和黄海，全省属于温带季风气候，冬暖夏凉，既没有东北的寒冷，也没有江南的酷热，从气候环境上来说，这里四季分明，又相对温和的，是最更适宜人类居住的地区。

山东经济发达，物产丰厚，是综合实力非常强悍的一个省份。2021年山东实现GDP达83095亿元，全国排名位列第三，无论是交通基础设施，还是城市生活配套都很完善。山东是全国医院数量最多的省份，其中三甲医院有112家，排在全国第二。高铁运营里程2203公里，排名全国第四，高速通车里程全国排名第七。

山东还是中国排名前三的农业大省，地势平坦，发展农业的条件得天独厚，战争时期，这里就是军粮的重要供应地，现在则是全国粮食、水果、蔬菜的重要产地，潍坊寿光是全国著名的蔬菜之乡。

山东也是国内地域经济发展比较均衡的省份，在去年全国GDP百强城市排行榜中，山东省16个地级市中有11个进入百强，位居全国百强城市最多省份的第二名，比第一经济大省广东入围的城市还多。青岛、烟台、威海、日照、潍坊等都是国内有名的宜居城市。

二、云南

云南是一个很独特的省份，尽管地处西南一隅，却是国内认同度很高的地方，无论是风景还是气候，不管是冬天避寒，还是四季养老，这都是国内最不可忽视的省份。

云南作为宜居宜游的省份，这里除了有丰富的自然、人文景观和浓郁的民族风情外，最大的优势就是宜人的气候和优良的生态环境。云南气候呈现立体分布，从河口最低海拔70多米，到梅里雪山的6000多米，几千米的高度差形成了既有夏天适合避暑的地方，也有冬天温暖可以避寒的胜地，西双版纳、普洱、腾冲、大理、及昆明周边城市群都是宜居养老的好地方。

云南的综合气候在中国各省区堪称无与伦比，但也有明显的不足，就是冬天舒服的地方，海拔适中，但夏天比较炎热，比如西双版纳、河口、元江、元谋等地；而夏天舒服的地方，海拔普遍高于1800米，如昆明、大理及周边地区，老年人容易出现血压升高、心率过速等不适，而且还有气候干燥，紫外线强等问题。

云南2021年GDP实现27146亿元，排名全国第19位，虽然经济实力和发达省份相比有较大差距，但在基础设施和城市配套方面进步明显，最突出的是交通和医疗，云南全省有三甲医院50家，在全国排名第14名，拥有数量超过了福建、河北、陕西等近一半的省份。云南的交通四通八达，高速通车里程8266公里，排名全国第3名，高铁运营里程1074公里，排名全国第19名。

云南的人文环境优良。云南的整体社会风气、治安状况良好，社会宽容度高，生活节奏比较慢，生活压力小，云南的房价也比较适中，全省房价最高的昆明、大理地区也不过1.5万元左右，像西双版纳、普洱、玉溪、弥勒等著名的宜居城市房价也就八千左右，曲靖、楚雄等地的房价不过五千多元。

三、辽宁

辽宁位于东北南部，这里濒临黄海和渤海，地理区位有着独特的优势，这里地处辽东半岛，属于温带季风气候，四季分明，冬天这里受海洋气候调节，是东北最温暖的省份，夏天不太热，全省区域都堪称是避暑的好地方。

辽宁是国内发展最早、最先开始城市化进程的省份。早在奉系时期，当时的奉天省已是整个东亚最富庶的地区。 建国后的辽宁更是新中国工业的摇篮，为新中国贡献了1000多个全国第一，被誉为“共和国长子”、“辽老大”，而且全省科教文卫发达，交通畅达，社会成熟，人口素质高，是全国最大的重工业基地，也是北方唯一城镇化率接近70%的省份。

辽宁近些年虽然经济不太景气，2021年GDP虽然只有27584亿元，排名第18位，但仍有不亚于任何经济发达省份的综合实力，实力强不强不能只看经济总量，还要看人类发展指数，这是全球最通用的一个指标，辽宁的人类发展指数为0.803，仅次于江苏、浙江，在省份中排名第三。

辽宁有多项数据都位于全国前列。人均存款额10万，在全国各省份名列第一，高铁里程2195公里排名全国第五，人均可支配收入全国第六省，医疗水平最发达的省份之一，全省有三甲医院65家，辽宁全省没有贫困县，房价除了大连超过一万，其它城市房屋均价均在万元以下，甚至在三、四千元的水平，百姓生活安逸无压力，是全国地区发展最均衡的省份之一。

四、贵州

贵州地处云贵高原，因为过去交通闭塞，所以保留了更多的原始、淳朴和浑然天成的纯净，是一个有好山、好水、好气候的省份，全省森林覆盖率达到62.12%，降雨丰富，空气质量优良，民风淳朴，生活安逸，美食众多，旅游业发达，是一个名副其实的宜居省份。

气候是评价一个省份是否宜居的重要条件。贵州地处云贵高原，有着宜人的气候，贵阳、遵义、都匀、凯里、安顺、兴义等主要城市的海拔都处于1000米上下，是最适合人类生存的海拔高度，其气候特征是冬天不冷，夏天不热，而且紫外线还不强，夏天的贵州是中国南方最适合避暑的省份，六盘水、安顺、毕节、贵阳都是全国著名的避暑胜地。

有人说贵州的冬天有些湿冷，其实那只是贵州北部而且是阴天下雨的时候，黔西南、盘州、罗甸、平塘、独山、荔波等贵州的南部地区冬天是十分温暖的，特别是兴义、盘州的气候更接近于云南，冬天不冷，夏天不热，是中国气候最好的城市。

贵州这些年变化最大的就是城建和基础设施建设。过去以交通闭塞而闻名，如今是逢山开路，遇水搭桥，在崇山峻岭间创造出令人惊叹的奇迹。包括世界第一高桥在内的全球排名前一百的桥梁里，贵州有四十多座。贵州每个地州市都拥有高铁，高铁运营里程1586公里，排名全国第15，超越了山西、陕西、云南等省。高速开通里程达78公里，排名全国第五，更是超越了绝大多数省区，是西部地区交通最好的地区之一。

如今的贵州已经通江达海，天堑变通途，曾经闭塞的贵州离世界越来越近了，全球著名旅游杂志《孤独星球》评选出2020世界十大最佳旅行目的地榜单，中国唯有贵州一地上榜，在很多地方弥漫着雾霾的时候，贵州却以好山、好水、好生态，不但成为热门的旅游目的地，也是很多人养老定居的不二选择。

贵州依托大数据，这几年的经济取得了快速发展。2021年全省GDP达到19586亿元，排名全国第24位，人均GDP已经超越了甘肃、黑龙江、广西等省份。全省有31家三甲医院，全省9个地州都有自己的三甲医院。尤其是省会贵阳的建设更是可圈可点，摩天大厦鳞次栉比，大数据如火如荼，既现代又时尚，而且空气质量还稳居全国城市前10名，是全国最宜居的省会城市。

贵州的房价也很亲民，连省会贵阳的房价仅有9千元左右，其它地市更是在四五千上下，相较于周边省份，贵州是一个明显的价格洼地，是生活安逸舒服的宜居之地。

五、广西

广西是一个山青水秀、生态环境优良的省份，也是一个国内著名的长寿之乡，全国有84个长寿之乡，广西就占了31个，长寿之乡数量排在中国首位，超过全国长寿之乡总数的三分之一。全区有百岁老人近6000人，平均每10万人有11.9个百岁老人，在发布的2021中国候鸟式养老冬季55个栖息地榜单中，广西有11座城市上榜。

广西生态环境优良，是一个远离雾霾的地方。全区的森林覆盖率达到62.55%，居全国各省区的第三位，2021年广西全区的空气质量优良天数比例达到了95.8%，在全国位居第七名。广西的水质尤为出色，在全国排名前30名水质最好的城市中，广西占了10名，广西全区的水质优良比例位于全国第3名。

广西属于亚热带季风气候，气候温暖，雨水丰沛，光照充足，气候宜人，让这里一年四季绿叶常青，冬季不太冷，夏季不太热，有着非常理想的宜居环境。

广西经济位居全国中游偏下，2021年GDP实现24740亿元，排名全国第20位，但全区的基础设施和城市配套相对完善，高铁运营里程达1769公里，排名全国第十名，高速通行里程7350公里，排名全国第八，甚至超越了浙江、四川、湖北等经济强省。

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广西医疗丰富，全区有50家三甲医院，和云南持平，排在全国第十五名，超过了一大半省份，全区除了来宾和防城港外，各市都有三甲医院，而且柳州、桂林都有7家以上的三甲医院。

广西人均可支配收入虽然不高，人均只有2.67万元，和河南持平，高于云南、贵州、新疆、甘肃等省，但这里的房价也不高，除了南宁的房价超过了万元，其它城市的房价大都在四五千元左右，甚至像北海、防城港、钦州这样的沿海城市，房价也在这个价位，是国内沿海房价最低的城市，未来有较大的增长空间。

六、海南

海南是国内环境最好的省份，从每年环保部公布的全国主要城市的空气质量排行榜看，海南的城市始终位居前列，在雾霾和大气污染备受关注的今天，海南以优良的空气，优美的环境，宜人的气候，成为受大家青睐的度胜地和宜居省份，这也是近些年人们都愿意去海南购房安家，避寒养老的主要原因。

海南全岛都处于热带地区，属于热带季风气候， 大部分县市都处于湿润区和半湿润区，气候比较潮湿，只有三亚、陵水、乐东、保亭等几个地方不干不湿，比较宜居，但也仅限于冬天温暖宜人，比较适合冬季旅居度，而每年从四月份开始，一直到十月末，海南除了五指山等少数中部山区外，总体都是非常炎热，气候并不适合长期居住。

目前最影响海南宜居性的是这里的高房价和生活配套的缺失。环境和稀缺等因素叠加，导致了海南是中国房价和物价最高的地区之一，三亚及其周边主要度地的房价和物价都逼近甚至高于一线城市，而且海南经济发展缓慢，2021年全省GDP只有6475亿元，仅强于宁夏、青海和西藏，房地产成为主要经济支柱，这也导致海南除了海口、三亚等几个主要城市外，大部分县市从道路、基础设施到城市配套都不尽完善。

目前海南全省的甲等医院共有18家，全省19个县市中，除了海口（9家）、三亚（4家）、儋州、琼海和文昌有三甲医院外，全省其它县市均没有三甲医院，医疗贫乏，医疗机构不能满足需要。高铁运营里程653公里，排名全国第24位，高速1278公里排名全国第28位，甚至蔬菜和副食品供应价格也要远高于内地，全省经济和社会发展也不够均衡，未来急需弥补短板。

三年前的4月22日，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上实施全域限购。海南楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终”。

但从三年后的市场情况看，冬季比想象得短暂，升温开始隐现。易居研究院报告显示，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平；三亚在今年3月的新房价格为34022元/平方米，该价格也是2018年9月以来的最高值。

多位海南房地产业内人士在接受《每日经济新闻》访时也表示，2020年下半年以来，海南楼市确实在悄然升温。到今年初，升温势态尤为明显，特别是三亚市场。后续要稳房价，海南还需严格执行全域限购政策，不能低估各类炒房现象。

一季度海南房价涨幅全国第四

4月20日，海南举行的2021年一季度全省经济运行情况新闻发布会披露，一季度全省固定资产投资同比增长20.3%，比2019年一季度增长18.4%，两年平均增长8.8%。从投资类型看，非房地产开发投资同比增长14.7%。

而易居研究院近日发布的《海南全域限购三周年评估报告》（以下简称《报告》）也显示，今年3月，海南开发投资增速指标首次强于全国数据，其中海南为29.4%，而全国为25.6%。这说明开发投资有一定的升温苗头，需要警惕。

海南和全国房地产开发投资额同比增速（年初累计值） 数据来源：国家统计局、易居研究院

可供对比的是海南全域限购时的情况。除了全域限购落实第一个月即2018年4月略强于全国市场外，在随后的31个月中，海南开发投资增速指标明显比全国数据弱。

这项指标的负增长状态曾持续了26个月，充分说明调控政策积极有效。但到了2020年10月，该指标首次转正为0.9%。

长期在海南从事开发的某房企中层董刚告诉《每日经济新闻》记者，2020年6月后，海南房地产市场就开始悄然升温，这是第一波节点，“来购房的热钱也多了起来”。

去年6月《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）发布后，就有市场人士认为，一众利好令各方对海南的房地产市场再次看涨。

董刚续称，第二波海南楼市升温的节点则是今年初。“为什么会涨？因为上海、深圳、广州这些城市都加码限购了，钱要去哪里？到海南来了。最近我很多朋友到海南来都在问怎么买房。”

今年一季度全国 31省（区、市）新建商品房价格排序 数据来源：国家统计局、易居研究院

升温反映在房价上。易居研究院根据国家统计局公布的数据计算显示，今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在全国31个省（区、市）中，排名第四，仅次于上海、北京和浙江。

而从涨幅数据看，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平，甚至超过了近期房地产市场较热的浙江省（10%）。

3月三亚房价已达近三年高值

海口和三亚一直房地产市场的重点城市，即便是在海南全域限购三年后。

《报告》显示，从海口新建商品住宅成交数据看，今年一季度海口新建商品住宅成交面积为111万平方米，而2018-2020年同期分别为126、62和74万平方米；三亚在全域限购后，2018年9-12月的单月成交数据仅为1万平方米，但2021年3月成交面积达到13万平方米。

海南房地产市场资深研究员罗浩在接受《每日经济新闻》记者访时指出，在抑制房地产炒作上，海南其实可以重点发展商业地产。现在海南对商业地产的认可度还比较低，需要正确引导，商业地产不限购但价格适中，对房地产市场不会产生负面冲击。商业地产可以产生持续的税收、带动就业、促进商业繁荣，与自由贸易港的发展方向相适应。

海口新建商品住宅月度成交面积和价格 数据来源：CRIC、易居研究院

董刚则指出，看海南的房地产市场有没有升温就看旅居产品。“现在很多旅居产品不愁卖，每天售楼处都很多人。是谁在买？这些产品都是在万宁、文昌等地并且近海，本地人会买吗？来海南工作的人才会买吗？”

在房价上，从克而瑞的统计数据看，海口的新建商品住宅价格在2020年3月降低到最低点16240元/平方米。随后房价缓慢上升，到了今年3月房价为18702元/平方米。若对比去年3月数据，涨幅甚至达到了15%。近一年走势已经说明海口房价本身处于升温状态。

海南全域限购后，三亚开始遭受的冲击最大，新建商品住宅价格从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1万元/平方米。今年3月，三亚房价为34022元/平方米，也是2018年9月以来的最高值。

但这还不足以完全反映当下的海南楼市情况。2018年至今，为了稳定海口房地产市场，海口商品住宅备案价格一直控制在17300元/平方米。

三亚新建商品住宅月度成交面积和价格 数据来源：CRIC、易居研究院

今年4月，海口一个叫“富通雅居”项目涉嫌违规销售行为经媒体曝光——“售楼部已经售罄的房子，却可以通过中介买到”“标价17300元/平方米的房子要加价到19000元/平方米”。

记者也从多位海口本地人士处了解到，他们在今年初看房时，会被销售试探是否考虑一起买车位，“如果不考虑那买房就比较困难”。

海南在全域限购三年期间，确实有效地打击了房地产市场投资投机需求，较好地落实了中央“房住不炒”导向。但《报告》也指出，近期海南房价炒作、楼市升温的苗头开始出现，海南不能低估各类炒房现象，稳房价的任务也非常关键，后续调控需要常抓不懈。