上海二手房市场大变_上海二手房楼市走向

1.上海二手房市场趋势

2.上海全市二手房成交量腰斩都是因为什么？

3.年轻人逃离上海，会对楼市有影响吗？

4.上海楼市回暖，二手房月成交破2万套大关，刚需仍是主流，啥信息值得关注？

上海二手房的房价上涨的非常快。甚至出现二手房很多人有钱想买，但是却买不到的现象，刚看好的房子一下就被别人买走了，为什么上海的二手房如此火爆呢？到底是什么原因影响着二手房市场上价格上涨呢？从宏观和微观的一些原因来看的话，我觉得主要有以下几点。

新房供应量不足

关于二手行情，但是房屋的供应量难以满足这么多的需求量，新开盘大多数是在一些偏远的地区。市中心的新开楼盘又难以摇到号，所以很多人就只能转向二手房的市场。所以也就出现了二手房的价格，逐渐上涨的一个态势。

学校入学政策

除了房地产政策外，学区房的政策也是一个关键影响房价的因素。买了学区的房子，这样就更有机会获得优质公办学校入学资格，现在的父母都是不希望孩子输出起跑线上，所以会想法设法给孩子一个更好的教育环境。虽然现在的政策是公民同招，但是拥有一个学校附近的学区房对于孩子的入学更有优势。所以现在很多学区房就成为一个很大的抢手货，购买了一套学区房，相当于就是有一个理财收益率非常高的理财产品。

人才引进政策，导致购房需求增加

我们都知道，现在上海为了抢人才，也是做了很多人才引进的政策。比如说对四大高校的毕业生，符合基本的申报条件，就可以落户上海。青浦区出台的青峰人才政策，对人才最高补贴五百万。还有居转户，放松了落户的标准，这些人才政策的出台，上海户口人数会迅速增加，所以在这种情况下，有购房资格的人也就越来越多，也就是在这个市场上也就有越来越多买房的买家。

利率减少

为了缓解疫情的影响，然后国家对于降低了利率。降到3.85%，公积金的利率也就只有3.25%，很多人看到这样一个低利率的情况下，就涌入到市场当中啊，毕竟相对于上海上涨的房价来说，这样的利率确实是一个会赚不赔的生意。

经济形势不断变好，地铁规划导致沿线房价上涨

随着现在疫情的情况不断缓和，我国的经济也将全面复苏，上海的楼市的话也会出现继续升温或者反弹的一个现象，所以二手房的交易也会出现上升的局面。各类行政地铁规划，也会加速地铁周边房价上涨。

上海二手房市场趋势

主要是因为买房的需求群体是固定的，而今年楼市新房一直价格稳定，并且增值空间更大，所以选择新房的客群会变多一些，另外还是要看区域，虹口杨浦的房子由于房龄较老，目前买房客群二手房交易比较多也是次新房，所以成交量大大降低，于是出现了有价无市的现象，大多都是砍价或者观望的，并非诚心购买，但您一定要注意，二手房的市场下滑并不代表新房市场，您还是要分开比对的。

上海全市二手房成交量腰斩都是因为什么？

引用一句话“房价不是在跳水，而是在做俯卧撑”，所以长期来看上海区位优势明显，需求旺盛（上海一年的成交量是北京+天津还要多），但是价格会起起伏伏，总的趋势是上行（只要国民经济不下来）。而且随着城区可开发面积越来越少，以后逐渐二手房会占据市场的主流。

年轻人逃离上海，会对楼市有影响吗？

上海全市二手房成交量腰斩都是因为二手房政策的频繁出台。

今年7月以来，二手房政策也频繁出台。首先7月9日，上海市房管局明确，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

随后8月7日，有媒体报道，即日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为申请房价标准。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“7月份再出新政，其中，前2项政策可以说直指二手房市场。政策的再度升级，也会进一步影响购房者的预期，从而起到稳定楼市、缩小一二手倒挂的作用。”

上海7月二手房成交：单月近5个月来最低

从单月二手房成交套数增长情况来看，7月份全市二手房成交套数自今年3月份以来新低。全市上月成交二手房2.4万套，环比6月下跌15%，同比去年7月下跌16%。

链家报告显示，7月份在数据端层面，成交量的变化已经体现。成交套数的绝对值为今年以来除2月份（春节影响）以外，成交最低的月份，环比也首次出现下跌。成交水平恢复到去年4月份，即后疫情时期成交量攀升前的水平，后续不排除成交量进一步萎缩的可能。

带看量环比下降16%，已连续2个月出现环比下跌，同样预示着成交量增长缺乏动力。但从新增客户量来看，尚未出现明显减少。从新增挂牌价格来看，在核验价格的指导下，挂牌价格环比下降8%，部分房东主动表示下调挂牌价格，后续成交价格可能会逐步下降。

上海楼市回暖，二手房月成交破2万套大关，刚需仍是主流，啥信息值得关注？

年轻人逃离上海，会对楼市产生影响的。首先是上海的房价会呈现一定程度的下降趋势；其次是上海房地产开发商对于楼盘的开发不会处于一个高强度的状态；再者是上海楼市炒房的人数会减少；另外是上海二手房买卖的频率会下降；还有就是上海楼盘开发商会给出更多的市场。需要从以下五方面来阐述分析年轻人逃离上海，会对楼市产生哪些方面的具体影响。

一、上海的房价会呈现一定程度的下降趋势

首先是上海的房价会呈现一定程度的下降趋势，这是上海楼市发展的一个必然趋势，因为对于上海这座城市而言核心竞争力就是人才的大量储备，如果年轻人逃离了上海，那么上海的核心竞争力会受到一定程度地削弱，房价自然也会呈现一定幅度地下滑。

二、上海房地产开发商对于楼盘的开发不会处于一个高强度的状态

其次是上海房地产开发商对于楼盘的开发不会处于一个高强度的状态，因为对于上海的房地产开发商而言他们看到了形势的转变就会主动改变地毯式轰炸的商业模式策略，改为精细化的楼盘开发模式，这样子可以使得利益持续稳定地流入。

三、上海楼市炒房的人数会减少

再者是上海楼市炒房的人数会减少，对于上海这座城市而言由于具备核心的商业竞争能力所以很多的炒房客纷纷看好上海楼市的发展，但是随着年轻人的逐渐撤离对于炒房客而言看到了对应的经济效益没有那么高的转化比就会主动放弃上海市区内一部分的炒房项目。

四、上海二手房买卖的频率会下降

另外是上海二手房买卖的频率会下降，主要的原因就是年轻人是买房驱动力的主力军，并且也是买房的刚需群体，所以年轻人的数量少了，那么对应的上海二手房市场就没有那么景气了，交易频率会呈现一定幅度的下降。

五、上海楼盘开发商会给出更多的市场

还有就是上海楼盘开发商会给出更多的市场，对于上海楼盘开发商而言他们在看到了楼盘市场没有那么强大的发展驱动力的时候会主动通过释放一些消费给到购房者，以此来降低他们的购房经济压力，从而达成更高的一个销售。

上海楼市开发商应该做到的一个策略方向：

上海楼市开发商应该结合上海楼市的一个实际发展情况，并且分析各类型楼盘的具体价格浮动来针对性满足购房者的需求，通过因地制宜制定不同消费给到不同的购房者群体，从而实现楼盘可以稳定地销售，并且利益转化比更高。

根据上海链家提供的数据，显示上海的楼市逐渐回暖，二手房的月成交突破了2万套的大关，而其中大多数都是刚需购房为主豪宅仅占比4%左右，其实在上海购房者还是有比较积极的购房意愿，为了更好的让楼市回暖，也推出了一系列的刺激性政策，而且还放开了落户政策，释放了大量的刚需房票，鼓励那些高学历人才在上海当地落户购房。

从数据显示，总价200万到300万元期间和地域200万元的房源成为了成交的主力，而这些房源基本上都是刚需房源，所以现在投资者购房的群体变得越来越少了，大多数还是刚需购房，毕竟也一直坚持房住不炒，但值得注意的是成交平均单价也同比下降了5%，也就是说房价还是出现了微跌，现在购房需要支付的利息会越低，房价也更便宜。

虽然一线城市的房子交易量在房部的上涨，可是三四线城市的房子交易量却直线的下跌，甚至有不少线程已经成为了空乘，呈现了两极分化，随着县城的人口不断的向大城市涌入，上海这种一线城市将会吸引更多的年轻人，所以房价还是有持续上升的空间，可是三四线城市的人口越来越少，房子还在不断的新建，房价跌落已成为必然。

特别是刚需购房者有比较紧迫的购房意愿，可以选择提前入场，毕竟上海的房价不会出现太大的跌幅，而且上海对于人才落户等方面，政策进行了松绑，支持刚需购房，也就是说能买房子的群体变得更多，房价也维持在一个合理的区间，但一线城市的房价对于普通人来讲并不友好，甚至需要掏空三代人的6个钱包，每个月还要承受巨额的房贷。