安镇二手房_安镇二手房房价

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2.安镇税务局上班时间

3.苏州的旅游简介

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可以出售。

《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2015年4月29日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2015年5月29日批准，现予公布，自2015年9月1日起施行。

符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组由业主成员以及街道办事处（镇人民）、建设单位、公安派出所、社区居民委员会等派员组成。

筹备组组长由街道办事处（镇人民）指定人员担任，业主成员由街道办事处（镇人民）组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。

铜陵永泉房地产置业有限责任公司怎么样？

政园：位于娄门内东北街178号，是苏州园林中最大的，也是最著名的一座。拙政园始建于明代，王献臣是该园第一位主人。他在嘉靖、正德年间官居监察御史，晚年仕途不得意，罢官而归，买地造园，借《闲居赋》“拙者之为政”句意，取名为拙政园。园内主要景点有：兰雪堂、芙蓉榭、秫香馆、放眼亭、远香堂、小沧浪、留听阁、浮翠阁等。

狮子林：位于城东北的园林路23号，是元代僧人天如禅师为纪念他的教师中峰神僧而创建的。狮子林拥有国内尚存最大的古代山群。湖石山玲珑众多、出神入化，形似狮子起舞，被誉为“山王国”，有“桃源十八景”之美誉。园中最高峰为“狮子峰”，另有“含晖”、“吐月”等名峰，建筑有“立雪堂”、“卧云室”、“指柏轩”、“问梅阁”等。

虎丘：是苏州城的标志性景观，有“吴中第一名胜”之称。苏州在春秋时是吴国的首都，吴王阖闾死后就葬于虎丘。唐代大诗人白居易在苏州任刺史时，曾凿山引水，修七里堤，使虎丘景致更加秀美。宋代诗人苏轼曾说过：“到苏州不游虎丘，乃憾事也。”古人在评价虎丘的特色时，曾提出：“九宜”之说，称虎丘宜月、宜雪、宜雨、宜烟、宜春晓、宜夏、宜秋爽、宜落木、宜夕阳。

现园内主要景观有：世界著名斜塔——虎丘塔、“天下第三泉”、断梁殿、憨憨泉、试剑石、剑池、拥翠山庄、万景山庄等。

留园：中国四大名园之一，始建于明嘉靖年间。清乾隆末年被刘恕所得，扩建后改名寒碧山庄，时称“刘园”。光绪初年，官绅盛康买下此园，吸取苏州各园之长，重新扩建修葺，改名为留园。

留园共分中、东、西、北4个景区，景区间由700多米长的曲廊连接，长廊两壁上嵌有历代名家书法石刻300多方，人称“留园法帖”。廊檐下有粉白花墙漏窗，图案精美。从花墙望去，山池亭台在花树中若隐若现，有如丹青画卷，别有情趣。

西园寺：位于苏州金门外下塘街，留园西侧不远处，西园寺是戒幢律寺和西花园放生池的总称。

安镇税务局上班时间

简介：铜陵永泉房地产置业有限责任公司成立于2008年01月25日，主要经营范围为房地产开发经营，房屋租赁，商品房销售代理，地产策划、咨询服务，二手房买卖，建材、装潢材料代购代销等。

法定代表人：杨树根

成立时间：2008-01-25

注册资本：2100万人民币

工商注册号：340721000003692

企业类型：其他有限责任公司

公司地址：铜陵市义安区顺安镇临津南路

苏州的旅游简介

时间为星期一至星期五上午8:30-12:00，下午14:00-17:30；税务局上班时间是上午8:30至11:30，下午是13:00至17:30。一周只上周一到周五这五天，周末是不用上班的，而且法定节日也都是不用上班。各地可能规定的不一样，不过应该与当地其他部门的上下班时间一致。如果没有，可向当地税务机关咨询税务局是主管税收工作的机构。

1，上班时间是上午8:30至11:30，下午是13:00至17:30。一周只上周一到周五这五天，周末是不用上班的，而且法定节日也都是不用上班。各地可能规定的不一样，不过应该与当地其他部门的上下班时间一致。如果没有，可向当地税务机关咨询税务局的上班时间为：周一至周五上午8点30分上班，中午12点整下班，下午13点上班，17点30分下班。由于各地存在差异，具体上班时间有所不同，在没有确定时间的情况下，可向当地税务机关进行电话咨询负责正安县管辖范围内，税务登记事项的办理；纳税申报、认证、税款征收、缴费事项等事项的办理；领用、、审验、缴销等事项的办理；依照职责办理税务违法行为简易处罚事项；

2，引导、辅导纳税人办理税费事项；公开涉税事项，宣传税费法律法规和政策；受理涉税审批申请，办理备案事项；车辆购置税相关业务的受理、办理；二手房交易相关税收业务的受理、办理；缴税证明开具相关业务；收集纳税人意见建议；办理其他相关事项等我休公休、定休、休、探亲、婚丧、病事等等公休制度称周休制度律规定两相邻工作周间应休息间我目前实行每周2休制度

税局班间：周至周五午:8:30-12:00午:14:00-17:00；

求：房地产校外实习报告

苏州市区内的旅游景点挺多，有东北街一带的拙政园、狮子林、北寺塔，离火车站不远，附近还有苏州最著名的商业街——观前街，石路也是一条值得一逛的商业街，还有虎丘啊，留园啊，环秀山庄啊，网狮园啊，都比较著名。苏州古城区及周边都有公交，还有专门的旅游线路公交，楼主可以先坐火车，然后在火车站搭公交就可以到想去的地方了。或者也可以在苏州当地找几日游的旅行社，一般不会太贵，但园林的门票倒是真的有点贵。

推荐几个地方。

第一是同里古镇，来苏州一定要去水乡古镇，最好在里面住宿，临窗小酌，静看小桥流水，别有一番趣味。苏州著名的水乡有周庄、角直、同里。相比较而言，周庄门票100，名气最大，但是商业气息太浓，已经丢失了好多原本的感觉；而角直又有点小，快的话一下午都用不了就走完了，不适合情侣漫步。同里适中，还没有被商业的气息同化，门票80，包括里面几乎所有景点（只有一个“性文化博物馆”是要另收费的，不过也很值得一看），很合算，而且它下午五点之后就不收门票可以随便进了，可以去看小桥流水人家，完全免费。建议最好下午去，进去之后找个客栈住下，然后尽情流连在水乡的曼妙风景中。转天再出镇买门票进景点游玩。

去同里的方法是，火车站出站后向北走，过一条铁便桥向西100米左右有一个公交车站（平四路公交首末站），旁边有卖去同里和周庄的车票的小房子。如果不想麻烦，在那里也可以直接买同里古镇的门票的。注意，如果你们决定在同里过夜，买票时一定要跟售票员说明，她会在票面上印上日期，以证明你的票没有过期。空调大巴直达，时间四十分钟左右。下车出站后向右拐400米就可以看到同里古镇的牌坊了。

第二是园林。中国有四大名园，苏州就占了两个（拙政园、留园）。不过说实话，苏州园林如果不是专业人士，而是没有很深的古典文学、建筑学知识的游客（像我这样的），对于里面的感受应该是大同小异的。这些园林里面，拙政园门票70，寒来的话是淡季50。是苏州最大的私家园林，比较豪华；留园里面有很有特色的太湖石和盆景，环境也很美；狮子林在拙政园旁边，以山出名，里面巨大的山完全可以当成迷宫，适合情侣在里面玩；沧浪亭和网师园相邻，这两个园林比较小，平时人会很少，可以当成休憩的场所。当你们在苏州大街上面对车水马龙的喧嚣无可奈何之际，可以走进园林，走进一方净土，暂时躲开尘世的纷杂，享受现代人宝贵的片刻宁静。另外，苏州博物馆位于拙政园旁边，是建筑大师贝聿铭的收山之作，免费的，值得一去。

票价：留园40、狮子林30、沧浪亭20、网师园20。由于你们打算寒来，属于旅游淡季，这边门票肯定会再便宜一点的。

园林里面有个特殊的地方：虎丘。位于苏州市西北，是一座小山，挺有特色的，淡季门票40。可以一看。里面有许多文化的古迹。

出行方式：苏州博物馆（拙政园、狮子林），火车站出站后站前广场车站有游5路车直达；沧浪亭，平四路公交首末站有许多车都可以到的，102路坐到三元坊站下车步行一段路就到了；虎丘：火车站站前广场有游1、游2路直达。

最后就是一些古街了。苏州的老城区是保存比较好的了，从虎丘出来，东南方向是山塘街，白天去会有好多人家依旧是临河而居，在河水里洗衣淘米，很有风情；还有不少民俗小吃和特色的手工艺品，建议去尝一下海棠糕、梅花糕、炸臭豆腐。到了晚上，万家灯火的场景，时不时飘来的评弹和吟唱，绝对让你感慨万千。这是一条很不错的古街，全长有7里，从石路商业街直通虎丘，有兴趣可以走完它；

从火车站出来坐游5到相门站下车，向回走500米左右，路北面有一条古街“平江路”，这是苏州保存最完好的古街，几乎完全复制了宋元明清时期苏州城的形态。里面的桥和井基本都是古迹，甚至会有宋代的产物，看看你有没有兴趣寻找了哦！街上有一家甜品店“桃叶铺”，里面的双皮奶是很好吃的甜点，还有很多其他的甜点零食，适合女孩子去的好地方！

苏州观前街是全国十大商业街之一，东西不是最全，不是最便宜，但是确实是很有特色的商业街。那里没有高大的建筑，最高的也就有6层吧，基本就是古色古香的店铺，配上里面新潮的服饰，很有种对比的感觉。可以在里面看看丝绸之类的苏州特产，至于观前街的小吃，推荐星巴克门口的烤鱿鱼，其它的就一般了，而且观前街上的小吃是比较贵的。而石路商业街则是另一种风格，很繁华，和一般大城市里的商业街差不多，如果想逛街的话可以考虑去一下。

出行方式：山塘街：火车站坐游5（向西坐）山塘街站下车，下桥就到了；平江路：游5相门站下车向后走500米路北；观前街：游5“醋坊桥观前街东”站下车就到了。

苏州著名小吃很多，朱鸿兴的面食、绿杨的馄饨等等好多。不过这些名声在外的如今都似乎名不副实，至少我个人感觉一般。推荐一下下面的几个：

哑巴生煎，游5路“市立医院东区东”站（没打错，就是这个站名）下车向前步行50米。特色：外焦里嫩的生煎包子。比较便宜，味道也很好吃，尤其是里面的汁，很香。其它的牛肉粉丝汤也不错，里面放了咖喱粉，别有风味。每个人消费大概在10元左右。

四海游龙，锅贴店，苏州有很多分店，特色是里面的辣味锅贴，很好吃。不过由于是连锁店，所以不能算是特色吧。每人消费15元左右。

后庄小吃街。打车去后庄，那里有一条小吃街，由于附近是大学生公寓，所以你能想象那里面的场景。各地的美食很多很全：东北熏肉大饼、大连的鱿鱼、武汉热干面和、福建酸菜鱼，当然还有苏州的梅花糕等等小吃。当然，这里的气氛不适合情侣漫步，不过是很实惠也很好吃的。顺便说一句，去那里的话要当心失窃。不要频繁从钱包里掏钱，最好事先备好零钱。别没吃几个钱，都喂给贼了。附近的庄先湾路上也有许多面向学生的饭店，环境一般不过够实惠，味道也很不错。

想去环境稍好一点的地方，凤凰街是不错的选择，这是苏州的美食街，路边的店面都是中等规模的饭店，价格适中，平均消费每个人差不多三四十左右。要是想吃正宗的苏菜，就要去和观前街平行的一条太监弄上，那里有许多老字号，比如松鹤楼、得月楼、王四酒家等等都不错，就是价格稍微贵了点。为荷包打算，还是少去为妙。

住宿的话，观前街附近有很多旅店，标准间一般120一夜，虽然规模比较小可是很干净；平江路上有青年旅社，应该会更加便宜一点，不过环境稍微差一些。要想住的好一点，观前街西边有如家快捷，很干净，很温馨，有家的感觉。普通房210一夜。在古镇住宿基本也是100-140元一夜，环境自然没有市区的好了，不过临窗看水，也别有一番风味了。

另外提醒你，苏州的冬天相对多雨，出行一定要带伞，再就是不要相信天气预报里的温度预报，实际上的体感温度会比预报的要冷。建议多穿点衣服。苏州出租车起步价10元3公里，之后的一般是1.8元或2元一公里。市内公交车一般为1元或2元，空调车加价1元。

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一、无锡住宅市场现状

1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。

2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。

3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。

4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。

二、05年秋季房展会

本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。

在新政来临后，无锡市也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施

众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。

1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。

King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。

2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。

名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市

惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。

3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。

有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。

4． 外地参展楼盘消失

在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。

5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。

年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。

6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。

7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。

8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。

三、安镇及周边楼盘概况

一、安镇

1、华夏-新时代

华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。

华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。

华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。

2、锦沪花园

锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。

3、长江国际。机电五金城

位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司

开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。

华夏新时代建筑、户型、面积一览表：

层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数

13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室—117平方米 m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户

11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户

6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；

4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米

总计 13 782 782 -300平方米 782

面积户数配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%

二、查桥

查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。

1、江南-清华坊一期

由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛

坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。

2、江南-清华坊二期

该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。

三、厚桥

厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。

1、隆达苑

该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。

该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。

售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。

四、羊尖

羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。

1、羊尖中央公园（育才花苑）

该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。

该案用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。

该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。

2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：1.33，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。

3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。

五、八士

八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。

1、华夏星辰（一期、二期）

该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。

该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。

该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。

六、东亭

赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在平米左右，双开间。租金一年6万左右。

七、豪景苑周边主要楼盘综合分析

豪景苑周边主要楼盘情况1：

区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）

安镇 华夏新时代 54941（占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）

查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）

厚桥 隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900

羊尖 羊尖中央公园 30000左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右

八士 华夏星辰一期 多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右

华夏星辰二期 多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）

君悦景苑周边主要楼盘情况2：

区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传

安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等

查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传

厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告

羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告

八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点

华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销 只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）

君悦景苑周边主要楼盘情况3：

区域 楼盘名称 优势 劣势

安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远

华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足

查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争

厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低

羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡

八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；

四、安镇市场分析

1． 市场基本面：

①规划前景

虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近

期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。

②人口基数

相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且

安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。

③工业产值

相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买

力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。

④安居房及直接竞争个案

华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小

的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。

2．客户心里分析：

①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。

②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之

为意见领袖。

③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者

更靠近市区的地区去、

④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。

五、本案营销诊断：

诊断项目一：

1．病症

总体构思的偏差

2．病况

做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋

篇布局。对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体

构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这

样是非常危险的。

3．病因

代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。

工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。

太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。

4．影响

降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无

序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的

解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。

失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度

5．处方

从新制定一个总体方案，指导开发行为。

诊断项目二

1．病症

本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西

2．病况

单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策

略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了

特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还

是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。

然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案

现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。

3．病因

代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。

4．影响

无法提炼出卖点，而无人喝彩。

延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。

降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。

5．处方

重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。

重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。

重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色

重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。

诊断项目三

1．病症

包装不到位

2．病况

在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。

3．病因

策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务

水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。

本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作

都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。

包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个最大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专 业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。

4．影响

弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。

损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。

5．处方

对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。

通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注

四．其它诊断项目

1．销售手段贫乏

现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘

的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。

2．缺乏危机感

随着房地产市场的过渡竞争及的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风

险。可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。