大连二手楼盘最新价格_大连二手房价最新消息贝壳

1.3月62城新房房价上涨 调控加码后一线城市房价涨幅回落

2.“大城市”调控路径隐现：一线城市出手后 二线城市“接棒”

3.大连有回收奢侈品的地方吗？在大连专柜买的LV，2万多的贝壳包，现在能有8成新吧，能多少钱回收

4.查小区户型图的软件

5.房贷现收紧迹象 部分银行直接按了“暂停键”

6.5月17城二手房价环比下降，深圳二手房价格由升转跌

7.节后楼市连放猛料 两地抢先调控 房价走势有信号

8.2019半年报回暖难续之下的“新库存”隐忧

澎湃新闻记者 计思敏

9月28日，贝壳研究院举办线上媒体会，会上同步发行第三季度楼市系列报告。报告显示，上半年伴随着疫情逐渐得到控制，前三季度二手房累计成交已反超去年，不过深圳、东莞、南京等城市在调控加码下楼市成交回落；新房市场在各地楼市调控政策下“金九”未现。贝壳研究院预测，年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。深圳、东莞成交量环比涨幅回落，深圳降幅近50%

贝壳研究院数据显示，2020年前三季度重点18城二手房成交量同比增长4%，反超去年同期，疫情对市场的冲击被填平。但从今年整体市场来看，市场需求在二季度强劲反弹后，三季度需求略显疲软，成交量高位下滑9%，二手房价格上涨动力不足，三季度18城价格涨幅普遍收窄，且多城涨幅在3%以下，趋向平稳。

贝壳研究院数据显示，三季度重点城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交环比下滑。回落幅度靠前的城市主要是两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。不过，广州、武汉及西安三季度成交环比继续增加。其中武汉由于年初处在疫情震中，市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道中，三季度成交环比增加21%。广州、西安三季度成交环比继续增长23%和19%。

在价格方面，按照贝壳研究院的统计数据，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。北京价格环比涨幅由二季度3.2%明显收窄至0.7%。价格上涨的14城中11城价格涨幅在3%以下，房价涨幅温和，并逐步趋向平稳。

三季度广州、西安二手房市场的进一步升温使得价格环比涨幅扩大，分别上涨4.3%和3.3%，处18城前列。

数据显示，环渤海城市价格上涨动力不足。环渤海城市群中城市二手房价格涨幅排在18城靠后位置，其中大连、烟台等三季度环比涨幅约1%，涨幅温和；青岛、北京及天津房价环比持平；廊坊、济南房价跌幅偏大，且连续两个季度环比下跌。同比看，环渤海城市价格涨幅同样垫底，其中济南、廊坊价格同别下跌5.3%及2.7%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，四季度二手房市场政策环境或进一步收紧，三季度较热的城市或出台调控平抑市场。购房利率触底后或随银行资金成本的上升而小幅走高。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

调控政策下，新房市场“金九”未现

贝壳研究院统计数据显示，2020年三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%，由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防“金九银十”出现市场波动，9月并未带动三季度数据快速上升，可见政策短期效果显现。数据显示，1-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，较2季度累计降幅收窄5-6个百分点，市场恢复速度随着各地调控升级后持续放缓。

不过，在监测的66城中，一线城市三季度恢复速度实现反超，领跑全国。

贝壳研究院统计整理数据显示，截止2020年三季度一线城市新房市场成交量环比2季度从下滑幅度最大转为最小，市场加速恢复，其中成交套数累计同比下滑6.2%、成交面积累计同比下滑5.2%，累计增速环比2季度收窄19.0个百分点；二线城市成交套数累计同比下滑10.1%、成交面积累计同比下滑10.8%，累计增速环比2季度收窄5.0-6.0个百分点；三四线城市成交套数累计同比下滑9.2%、成交面积累计同比下滑6.1%，环比2季度收窄1-2个百分点。一线城市新房市场三季度领跑全国，二线以下城市累计成交量同比下滑幅度收窄缓慢，调控升级后，市场逐步稳定。具体来看，一线城市排名较去年前三季度无变化，从累计同比来看，上海、广州、北京成交面积累计降速较前2季度收窄20个百分点以上。

贝壳研究院首席分析师潘浩指出，深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升，但整体调控从严，新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%，套数增速6.3%，预期后续深圳过热态势将持续受到抑制。

3月62城新房房价上涨 调控加码后一线城市房价涨幅回落

又一被“谈话”城市调控收紧！

9月28日，房价涨幅居前的唐山出台8条楼市调控新政，包括二套房首付比例从之前的40%升至50%，严禁资金违规流入房地产市场，实行“限房价、竞地价”土地出让方式等，依法打击房地产市场违法违规行为。

有研究机构统计，7月以来，已有深圳、东莞、杭州及成都等13城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。三季度楼市调控效果初显，重点城市“金九”仍未现，深圳更是二手房成交量腰斩。

业内人士预计，十一黄金周新房市场或出现新的成交高峰，“银十”可期，而二手房市场在国庆期间并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势，年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交或继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

唐山遏制投机炒房，二套房首付升至5成

为了坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，依法打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，努力打造城市低房价优势，唐山9月28日出台8条楼市调控新政。

新政对差别化住房信贷政策做出调整：对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放。

同时，为坚决有效防止房企捂盘惜售、哄抬房价行为，新政要求，商品住房项目达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理销售价格备案的，必须在10日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。

为依法严厉打击投机炒房行为，新政加大房地产市场监管力度，要求房地产开发企业在开发项目取得预售许可前，不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订。取得预售许可后认购的，除直系亲属外，实际购买人必须与认购人一致，房地产开发企业不得办理更名手续。房地产中介服务机构应当按规定到房地产主管部门备案，不得发布、炒作房价上涨的不实消息，不得炒卖房号非法牟利，不得通过虚手段助推房价上涨。

此外，新政还进一步加强金融监管，严禁资金违规流入房地产市场，房企、中介不得以任何形式提供、或与其他金融机构合作提供“首付贷”等服务，一经发现，列入“黑名单”管理。

在土地出让方面，新政提出，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。

值得一提的是，新政提出加大住房保障力度，通过人才引进方式进入唐山市的高层次人才，享受“凤凰英才”购房优惠政策。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，唐山在最近多月房价上涨都属于全国前列，8月新房价格环比涨幅全国第四，同比涨幅连续3个月全国第二；二手房价格环比涨幅全国第三，同比涨幅全国第二，而此前已经连续9个月同比涨幅全国第一了。所以持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，唐山此次新政符合预期，即此前参加中央和住建部座谈会的城市普遍都会收紧购房政策，而唐山在部分房地产指标上确实略偏热。此次新政对二套房贷首付比例从过去的40%上调到50%，和其他收紧性的城市类似，充分说明一些房价过热的城市会在二套房贷上做文章，真正体现了打击炒房需求的导向。此外，“限房价、竞地价”等政策，有助于增加住房供应、减少地价和房价炒作，最终稳定房价。若是在“金九银十”阶段部分房企依然有炒作，预计管控政策依然会收紧，包括房地产交易秩序的管控等。

多地“金九”成色不足，深圳二手房成交腰斩

7月以来，中央多次会议强调“房住不炒”，多个热点城市密集出台楼市调控政策，调控效果在三季度初显，楼市“金九”仍未现。

贝壳研究院统计数据显示，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防“金九银十”出现市场波动，9月并未带动三季度数据快速上升，可见政策短期效果显现。

从二手房市场看，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，超8成城市成交环比下滑。贝壳研究院指出，回落幅度靠前的城市主要是两类：一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%；另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。

另外，广州、武汉及西安三季度二手房实际成交逆势增长。其中武汉由于年初处在疫情震中，市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道中，三季度成交环比增加21%。广州、西安三季度成交环比继续增长23%和19%。

从房价来看，贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。

值得注意的是，多次堵漏升级调控的深圳受到重创，不仅三季度二手房成交量腰斩，而且二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。与此同时，深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升，但整体调控从严，新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%，套数增速6.3%，贝壳研究院预计，后续深圳过热态势将持续受到抑制。

从北京来看，三季度二手房市场走出疫情影响，尽管成交环比下滑近一成，但同比增幅连续9个季度以来最高，1-9月累计成交量同比增长3.5%，首次实现由负转正。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房成交量三季度环比下降10%，同比增长45.8%。其中，9月成交量环比下降约8%，同比增长超过50%（去年9月基数较低）。贝壳研究院认为，9月北京二手房成交量环比下降的原因，一方面是7-8月北京二次疫情后，二手房需求恢复性入市消化部分购房需求，至9月成交环比下降，表明疫后市场恢复性增长基本结束；另一方面的9月新房供应季节性放量且部分新盘项目推出打折促销，二手房部分需求被新房市场分流。

房价方面，9月北京二手房成交均价环比增长2.7%，同比增长2.6%。价格环比上涨主要受部分城区成交占比提高的结构性因素影响；从房价指数角度看9月北京二手房价与上月基本持平。预计四季度反弹力度将弱于去年同期，全年量增价稳。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，9月的“金九”成色不足有几个因素影响，一是8月份确实房企有抢收抢跑的情况出现，二是8月底密集调控对市场产生了负面影响，三是今年9月中秋节合并到了国庆节，少了一个销售节点，所以导致目前看“金九”成色略显不足。但事实上8、9月平均下来看，整体还是在往上走的趋势，能够看到还是在明显的复苏过程之中。

对于“银十”是否会出现，潘浩预计，从“贝壳百城”带看指数和认购指数来看，认购指数在9月份之后明显下降，但带看指数基本保持了平稳，也就是说这部分客户的带看虽然在9月份没有转化，这或与消费者预期十一黄金周可能出现打折促销等活动有关，但这部分客户将会在未来两到四周形成成交，因此10月份还会集中转化到案场成交，预计十一黄金周会出现一波新房成交小高峰，“银十”可期。

而对于二手房市场预期，贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，如果大量的新房能够降价促销，跟二手房之间的替代关系就会非常显著。国庆期间二手房市场并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

“大城市”调控路径隐现：一线城市出手后 二线城市“接棒”

4月16日，国家统计局发布2021年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从全国70个大中城市房价数据看，2021年3月，新建商品住宅上涨城市数量为62个，较2月增加6个；二手房方面，3月上涨城市数量为58个，较2月增加3个。

国家统计局 图

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年3月份，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，同比涨幅继续上升。

调控加码下，一线城市一二手房涨幅回落

国家统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。

二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。

一线城市的新房和二手房销售价格环比涨幅均比2月回落0.1个百分点。尤其是以往房价上涨过快的深圳，3月新房和二手房环比涨幅均处于四个一线城市末位。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，今年一季度以来的调控在一线城市效果正逐步显现，法拍房、离婚买房等诸多逃避限购的漏洞被一一堵上，同时调控在二手房价格、学区房等维度也不断深入，调控的精细化和精准度亦在不断提升，是带动一线城市降温的重要原因。

今年开年以来，4个一线城市轮番出台楼市调控政策严堵漏洞。上海、深圳从打击离婚购房等方面入手；上海优先购买的新房实施住房限售，深圳加强了二手房价格的管控；广州从金融监管方面入手，四大行房贷利率全线涨价，首套房和二套房的房贷利率分别上调至5.2%和5.4%；北京则对部分自媒体进行集中约谈，并严查经营贷违规流入楼市。

二三线城市房价表现持续分化

按照国家统计局数据，3月份，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

其中，31个二线城市中，包括南京、福州、重庆、西安、昆明、郑州等城市新房价格环比涨幅较为明显。

张波指出，今年以来，不少省会城市的热度不断提升，一方面和落户政策不断放松人群流动有关，另一方面则是部分城市的阶段性回暖，包括南京、西安在内的省会城市热度上涨的持续的周期相对较长，调控也在不断出台，预计二季度会迎来小幅降温，而郑州等城市则是在今年一季度开始逐步触底反弹，属于正常的市场回暖，但也需严防市场热度过快上升。

另外，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

贝壳研究院首席分析师徐小乐指出，3月房价表现可以说是强弩之末，预计4月房价整体涨幅缩小。贝壳研究院数据显示，4月以来贝壳50城二手房成交量保持向下波动调整的走势，各线城市贝壳二手房景气度指数均回落，业主端市场预期减弱。4月8日住建部重启约谈热点城市，对于市场的监测更及时，调控效果不显著或热度持续的城市将面临较大的调控压力，广州、合肥、宁波等城市调控效果有待释放。基于此，4月热点城市房价上涨动力减弱。

福州、广州新房价格环比涨幅排名第一

具体到各城市房价表现，国家统计局数据显示，3月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是福州、广州、重庆、西安、大连、南京、宁波、郑州、昆明、泉州。

其中，福州和广州并列成为3月份房价环比上涨最快的城市，均环比上涨1%；重庆、西安的新房价格则环比上涨0.9%；其余六个城市房价均环比上涨0.8%。

同时可以看到的是，福州涨幅明显，其房价涨幅排名，从此前的42位一下跃升为第1位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，福州市场或有炒作的现象。类似城市在过去两年市场一直比较平稳，但当前市场出现了周期性的反弹现象，后续对于福州及福建相关城市，需要密切监测。

二手房数据上看，3月份，二手房价格环比涨幅排名前十的城市分别是北京、广州、徐州、杭州、上海、南京、无锡、宁波、合肥、重庆。其中北京、上海二手房环比上涨1.4%，徐州环比上涨1.3%。

3月份，70个大中城市中，有9个城市二手房价格环比显示下降，包括南充、泸州、岳阳、北海、长春、安庆、乌鲁木齐、南宁、太原。

业内人士指出，总体从房价角度来看，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，一线降温明显，二三线则持续分化。预计在金融政策和双集中政策的背景下，在各地调控不断收紧的压力下，二季度房价总体将保持平稳，尤其是房价的涨幅环比回落现象将更为普遍。

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“大城市”调控路径隐现：一线城市密集出手后 二线城市开始“接棒”

市场热度由一线城市向二线城市传递的迹象开始出现，调控路径也延伸到二线城市。

3月16日，为进一步规范房地产市场秩序，促进西安市房地产市场平稳健康发展，按照中央“房住不炒”的定位精神，西安市住房和城乡建设局颁布了《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，强调加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为和加大检查监督力度等。

根据国家统计局的数据，今年2月，西安新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.9%，涨幅位居70个大中城市前列。

此前3月5日发布的工作报告指出，今年要“解决好大城市住房突出问题”。这是继去年年末的中央经济工作会议之后，监管层再度做出这一表态。“大城市”的住房问题，由此正式作为一项调控内容被提出。

据不完全统计，近两周来，至少有8个大城市出台了楼市调控措施，其中，上海的调控频次最为密集。从政策内容上看，既有对需求的管控，也有在供给端的发力。

此轮大城市密集调控，既是监管层的政策要求，也契合了当下的市场热点。从调控路径上看，在一线城市率先出台政策后，二线城市已有“接棒”势头，这也反映出当下市场热点的传导路径。

供需两端双双发力

在西安之前，已有不少大城市对楼市实施调控。3月11日，合肥市住房保障和房产管理局、市场监督管理局联合召开房企、经纪机构约谈会，要求各房企及经纪机构不得捆绑搭售、价外加价，认真贯彻中央“房住不炒”政策，落实市委市“遏制扰乱房地产市场乱象”的决策部署，共同维护市场秩序。

北京于3月12日发布征求意见稿，拟调整购买二手房提取公积金条件，对其中的审核更为严格。郑州也于3月8日发文，拟适当延长申请公积金的缴存时限，同时调整最高比例。大连则宣布，将个人住房公积金信息纳入人民银行征信系统。

此外，南京于3月10日发文，继续强调严禁“商改住”。青岛则在3月15日颁布文件，继续放宽落户限制。

上海是近期调控政策出台最密集的城市。3月12日消息，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，要求加强个人住房管理，严格审查人个人信息的真实性。切实防范消费、经营性违规流入房地产市场。

3月16日，上海公布了教改政策，将优质高中以名额分配的方式进行配置。此举被认为可以平抑学区房的炒作热度。

此前的3月初，为进一步规范房地产市场秩序，上海市房管、市场监管和城管执法等部门联合执法，查处了一批违法违规案件，并通报6起典型案例。3月5日，闵行区房管局召开2021年闵行区住房租赁工作会议，要求各经纪机构积极落实各项备案制度和房源信息报送制度，做好经营主体和房源信息的管理。

除了在需求端严防资金违规进入房地产外，一些城市还在供给端发力。比如，为增加市场供应，上海近期对一批新建商品房集中完成价格备案，涉及33个项目，累计超过1万套住房。

北京也在今年的土地供应中，增加了租赁住房用地的供应。具体而言，北京今年安排租赁住宅用地300公顷，其中集体土地租赁住房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷。

二线城市“接棒”

大城市住房问题的出现，有一个重要背景，即在2020年货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场。其中，在广大三四线城市因棚改退潮而逐渐失去吸引力的情况下，大城市成为资金趋之若鹜的“高点”。

一线城市更是其中的热点。根据国家统计局的数据，在70个大中城市中，自去年第四季度以来，一线城市的平均房价涨幅一直保持领先。

此轮大城市的调控节奏开始提速，起点也是一线城市。

上海通过“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“第一枪”，此后又以几乎“一天一新政”的节奏，堵住了离婚、赠与房产等小漏洞，给予炒房客以沉重打击。北京、广州、深圳也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。

一线城市启动的调控政策，效果已经开始显现。今年2月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比1月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅回落0.2个百分点。

但与此同时，部分二线城市的房价出现升温势头。“市场热度由一线城市向二线城市传递的迹象开始出现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，今年2月，二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名，市场温度较高。随着一线城市调控的效果逐步显现，资金有可能转战重点二线城市。

许小乐认为，预计这种传导还将继续。3月以来，北京、上海等二手房成交量已有所下降，景气指数保持高位回调。但西安、合肥等二线城市景气度提高，市场预期增强，叠加3月刚需及学区需求季节性释放，或将带动局部二线城市城市市场升温，房价存上涨压力。

这也意味着，二线城市陆续启动调控政策，既是监管层对“大城市”住房问题的政策要求，也契合了当下的市场热点。

事实上，从住建部的督导路线上，不难看出这种趋势。1月下旬至2月，住建部副部长倪虹已带队先后在上海、深圳、北京等城市调研督导。3月初，督导组奔赴杭州、无锡。

多数分析人士认为，由于部分区域市场仍有较强的升温动力，预计大城市调控的势头还将继续。随着楼市热点的转移，二线城市将成为下一轮的调控重点。此外，核心都市圈内的部分中小城市，楼市调控也有望升温。

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房贷现收紧迹象 部分银行直接按了“暂停键”

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5月17城二手房价环比下降，深圳二手房价格由升转跌

今年以来，多个城市传出房贷收紧乃至上调的消息。

近日，《记者走访了多家银行网点发现，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二三线城市，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。

一线城市

房贷利率整体维持平稳

近日，融360大数据研究院发布2020年9月份中国房贷市场报告。报告主要选取了66家银行位于全国41个重点城市的674家支行样本数据进行了统计监测及分析。数据显示，2020年9月(数据集期为2020年8月20日-2020年9月18日)，全国首套房平均利率为5.24%，二套房平均利率为5.55%，环比下降1BP。值得关注的是，这已是全国首套房、二套房平均利率连续9个月下调。

融360大数据研究院监测数据显示，9月份，18个城市首套房利率平均水平环比下降，长春、苏州两地降幅超过10BP；7个城市利率环比上涨。一线城市中，北上深三地继续维持上期房贷利率水平，广州地区首套房利率整体水平环比下降1BP，二套房利率不变。

记者调查了解到，目前北京各家银行房贷利率基本是按照首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点来执行，按照目前5年期以上LPR(4.65%)来计算，实际房贷利率分别为5.2%和5.7%。

上述说法得到北京多家商业银行信贷部门工作人员的证实。“征信没有问题，基本是按照这个利率标准来执行；个别征信记录不好的客户，利率上浮的点数会多一点，因人而异。”海淀区一家国有大行的信贷客户经理表示。

在放款时间方面，多数银行的个贷经理表示，目前银行额度充足，大概在一个月内即可完成放款。还有个别银行表示，最个工作日便可完成放款。

“9月份虽然整体房贷利率水平略降，但越来越多的城市房贷利率下行趋势已现拐点，且二套房比首套房的利率拐点更为显著。”融360大数据研究院研究员李万赋表示。

在二套房方面，监测数据显示，15个城市利率平均水平环比下降，少于首套下降数量；11个城市利率环比上涨，多于首套上涨数量。

在融360监测的41个城市中，9月份首套房平均利率最高为无锡5.91%，LPR所加点数为126。此外，合肥、成都、南宁3个城市首套房平均利率分别为5.88%、5.86%、5.84%。

部分城市

上调二套房首付比例

不仅利率如此，二套房的首付比例也比首套变化更大，沈阳、无锡的二套房首付比出现集体上调现象，还有部分城市之前有银行执行主流偏低的二套首付水平，也在本月大多调涨至主流水平。

近日，记者以购房者身份电话咨询了无锡多家银行网点，其中，对于首套房，多数银行普遍执行基准利率上浮20%；对于二套房，多数银行普遍执行基准利率上浮30%。

记者还了解到，近期，虽然多家银行房贷利率未出现上调，但已开始收紧房贷。

在电话咨询中，无锡一家股份制银行的经理告诉记者：“二套房未还清，首付由四成上升至六成。同时，放款速度也比较慢，由于限额放款至少2个月以上，部分之前已批贷的客户目前还没有放款，都在排队。”

据悉，由于人行限额的政策，无锡部分银行网点已经开始停贷。另一家股份制银行负责人告诉记者：“自7月份开始，我行已经不做，主要因为没有额度放款，积压的单子很多。”

9月6日，沈阳市房产局、自然局、公积金管理中心等9个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》称，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例从40%提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和首付贷；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

记者咨询沈阳地区部分银行后发现，已有银行将二套房首付比例上调至五成。

下半年以来，监管部门多次召开房地产工作座谈会，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

据贝壳研究院统计数据显示，7月份起全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都等10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高和房产转卖门槛，防范市场过热，进一步深入打击投资需求。

根据国家统计局公布的8月份70城新建商品住宅房价指数，新建商品住宅上涨城市数量59个，与上月持平；下跌城市9个，较上月增加3个。二手住宅房价上涨城市数量为47个，比上月增加2个；下跌城市18个，比上月减少2个。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者访时表示，利率收紧是有可能，之前比较宽松，尤其是LPR已持续几个月没有调整，这是一个明显信号，说明当前市场利率最宽松时期已经到了，特别是部分热点城市的房价上涨过快，必然会有所收紧。

融360大数据研究院研究员李万赋指出，9月15日，央行平价超量续作MLF6000亿元，向市场净投放2300亿元资金；9月21日的LPR报价也维持前值。在这种情况下，我国房贷市场接下来可能会在目前较为平稳的走势下略有收紧，且在二套房贷上表现更加显著。

节后楼市连放猛料 两地抢先调控 房价走势有信号

6月17日，国家统计局发布2021年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从全国70个大中城市房价数据看，5月份新建商品住宅上涨城市数量为62个，已连续3月持平；二手房价格上涨城市数量继续减少，为50个，且价格涨幅较上月收窄，涨幅达年内最低水平。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年5月份，统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。

5月二手房房价涨幅收窄，深圳二手房价下降0.1%

按照国家统计局公布的数据，在70个大中城市中，5月二手房价格上涨的城市数量为50个，比上月减少4个；持平城市3个，较上月增加1个；下跌城市17个，比上月增加3个。

从涨幅情况来看，5月70城二手住宅价格环比上涨0.3%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，上涨城市平均涨幅为0.49%，涨幅收窄0.08个百分点。从各等级城市来看，一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一线城市房价涨幅收窄是主要带动因素，其中深圳在二手房指导价作用下，市场成交持续低迷，房价结束过去连续上涨的态势后首次下跌；北京、上海、广州等城市业主预期减弱，带动房价涨幅收窄。

从各城市数据看更为直观，今年5月份，北京、上海和广州的二手住宅销售价格环别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳二手住宅销售价格则由上月持平转为下降0.1%。

“随着多城出台调控政策重点转向二手房市场，如深圳、成都出台的二手房成交指导价新规等相关精准调控下，二手房价格涨幅呈现收窄态势。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说道。

从5月份二手房价格环比涨幅排名前十的城市来看，分别是北京、徐州、重庆、西安、杭州、广州、银川、上海、扬州、温州（泉州、三亚二手房环比涨幅与温州相同），其中北京和徐州二手房价格环比涨幅1.1%，并列全国第一。

5月份，70个大中城市中，有17个城市二手房价格环比显示下降，包括深圳、南宁、秦皇岛、锦州、宜昌、呼和浩特、南昌、乌鲁木齐、赣州、常德、太原、牡丹江、安庆、岳阳、南充、唐山、遵义。

新房市场热度提升，五成城市新房价格环比涨幅扩大

国家统计局数据显示，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅上涨城市数量62个，较上月持平；价格持平城市3个，与上月一致；下跌城市5个，较上月持平。

从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.52%，涨幅较上月扩大0.04个百分点；上涨城市平均涨幅0.61%，环比涨幅扩大0.05个百分点。

分等级城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、1.5%、0.6%，除北京外，其他3城涨幅均较上月扩大。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。

许小乐指出，5月份，新房市场热度有所提升，超五成城市新房价格环比涨幅较上月扩大。新房市场的热度主要是重点城市土地供应不足叠加新房预售限价下，新房项目供不应求，而限价导致的一二手房倒挂更促使更多购房需求选择新房市场，进一步加剧供需矛盾。

对于近两个月新房向上、二手房高位回调的情况，许小乐认为，这主要是两个市场的供应主体差异，二手房的供应主体是独立分散的业主个人，供应和定价更灵活，反应更及时。而新房的供应主体是与房企，前端的土地供应不足短期难以有效改善，而以“稳房价”为目标预售限价制度下存在地方与房企的博弈，也影响新房项目的供应量，因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。

重庆新房价格涨幅连续两月位居70城首位

具体到各城市房价表现，国家统计局数据显示，5月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是重庆、广州、大连、济南、银川、扬州、济宁、沈阳、厦门、武汉。

其中，重庆新房价格涨幅连续两个月位居70城首位，环比涨幅达1.9%，其次为广州和大连，环比涨幅为1.5%和1.2%，位居涨幅第二、三。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期的市场监测情况看，要关注长江沿线尤其中西部城市的价格走势，包括重庆、武汉近期都出现了房价炒作的现象。从后续市场的表现看，相关城市应该积极落实责任目标，严防房价反弹风险。

分析人士认为，重点城市集中供地成交部分高溢价地块，也对市场预期有带动作用。重庆于4月28日完成了首次集中土拍，房企竞拍积极性较高，多宗地块高溢价成交，甚至刷新了重庆最高楼面价记录，热度可见一斑，一定程度上助推了重庆楼市的热度。

据悉，4月28日至29日，重庆市中心城区集中出让46宗地块，共收金635亿元。其中，溢价率最高的是招商地产以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团21026地块，溢价率高达129.98%，楼面价10459元/平方米。另外，保利地产拿下的两江新区两路组团21059号地块，楼面价15711元/平方米，刷新了重庆主城区的地价纪录，地块溢价率达83.22%。

5月份，70个大中城市中，也有5个城市新房价格环比显示下降，分别是安庆、南充、蚌埠、常德、大理，其中大理新房价格环比下降0.4%，为70城中跌幅最大的城市。

2019半年报回暖难续之下的“新库存”隐忧

然今年“黄金周”楼市总体未现火热行情，但国庆长刚刚结束，江苏徐州便率先发起调控政策，紧随其后的是浙江绍兴。两地政策不约而同聚焦商品房备案价格管理，同时也再次明确限售、“限地价、竞配建”。另据机构数据，今年前9月全国房地产调控政策次数高达403次。

分析认为，徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。预计四季度全国各地依然会有调控，重点落实“三稳”政策。此外，房企促销仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控，房价仍将以稳为主。

与此同时，“三道红线”的严格执行将被推迟到2023年也被媒体证实是误读，仍为2021年起在全行业全面实施。至于是否影响房价，在专家看来，既然目前政策肯定没有落地，所以也就对市场没什么影响。

徐州、绍兴节后出台调控打响楼市“双响炮”

10月9日晚，徐州市住建局发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、商品房限售、住房保障等多方面进行明确。

通知明确，加强商品住宅销售价格备案管理。新备案商品住宅项目，宗地建筑面积10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建面高于10万平方米的，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万㎡，据实备案；备案价格一年内不得调整。

徐州还规定，各金融机构应加强信贷资金用途审查和流向检测，取各种有效手段，严防消费和其他违规用于购房。

徐州提出的“继续坚持商品住房限制交易政策”并非新的内容。根据2018年6月徐州《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，当时已经落实了限售政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，即便是重申政策内容，也继续释放政策收紧的信号，至少类似6年限售的约束，也可以规范住房交易，防范各类住房炒作，也使得限售政策的效应进一步放大。

根据国家统计局发布的8月份70城房价数据显示，徐州新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为11.6%，仅次于银川、唐山、西宁；二手住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为7.3%。

另据徐州易百房数据显示，今年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元之多，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。分季度来看，仅7、8、9三个月，徐州的土地交易总金额就接近125亿元。

“徐州此次政策的出台，进一步说明对于房价和预期稳定的导向。”在严跃进看来，徐州最新一期新建商品住宅价格指数同比涨幅为全国第四，属于房价过热的城市，所以政策出台符合预期。

同日，浙江省地级市绍兴紧随徐州，成为国庆长后第二个升级调控的城市。中原地产研究中心数据显示，绍兴是全国第27个收紧调控政策的城市。

绍兴市住建局网站发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，强调严格执行“限地价、竞配建”政策、严格实行“双备案”制度、严格分期销售管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任。

政策最重要的一条是，严格实行“双备案”制度。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

有分析认为，这条规定意味着开发商的自主权被压缩，备案价的决定权倾向于调控。对于开发商来说，其备案价格制定将更为科学合理，并受到更严格的监管，备案价不会产生较大幅度的波动；对于购房者，在售楼盘价格也会得到有效控制，无需再担忧房价出现大起大落的情况。

另外，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。此外，加大土地供应力度，实行差别化供地。严格执行“限地价、竞配建”政策，严格控制溢价率和楼面地价。

严跃进指出，从绍兴楼市政策内容看，对于类似限购限贷等提法减少，而更多是针对地价和房价等进行。这也说明在当前特殊时期，对于住房交易还是持鼓励态度的，但是要防范地价和房价的炒作。

不过，机构数据显示，近期绍兴房价并没有上涨迹象。据房天下数据显示，绍兴9月二手房参考均价9436元/平，环比8月下降9.29%，同比去年同期下降21.65%。

两地政策影响力度有限，全国房地产调控高达403次

“这些政策都是看着热闹，没有动根本，信贷都没有全面收紧。”中原地产首席分析师张大伟表示，“单独看这两个城市的调控政策内容，与大部分城市接近，实际调控政策力度不大，主要是针对备案价格调整有所收紧，预计对于市场有一定影响。但影响幅度有限。”

严跃进则表示，“十一”期后，包括徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。

与此同时，节后还传出消息称“三道红线”的严格执行将被推迟到2023年。经上海证券报报道，该消息有误读之嫌，“三道红线”政策并未延期，仍将于2021年起在全行业全面实施。

根据媒体报道，“三道红线”是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

随着房企融资端逐渐收紧，开发商为了降负债加大打折促销的概率或大大增加，至于是否直接或间接地影响房价，在专家看来，肯定的是现在政策没有落地，所以也就对市场没什么影响。等将来政策落地了，再看影响也不迟。

2020年三季度，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，从多个方面部署调控举措。7月以来，多地先后收紧调控政策，如杭州、宁波、深圳、成都等城市，以稳定市场预期。从调控内容上看，各地出台的政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，保障刚需，抑制炒房。

中原地产研究中心统计数据显示：今年9月全国房地产调控次数累计为35次，仅7月到9月有超过27城发布逾30次调控收紧政策；1-9月全国房地产调控政策累计高达403次。

张大伟认为，8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。

中指研究院最新发布的《2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告指出，展望四季度，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。

黄金周楼市失色，四季度房价咋走

从多家机构发布的统计数据来看，刚刚过去的国庆长并未给楼市过多表现机会，“银十”表现清淡，新房和二手房市场呈现“冷热不均”的景象。分析认为，随着居民对于旅游需求的提升，长期间购房者更关注出游，对楼市的关注度减弱，近三年来所谓的国庆楼市黄金周已然褪去。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，双节期，重点10城(北京、深圳、武汉、苏州、大连、福州、青岛、东莞、温州、泰安)新房销售面积为72.86万㎡，与去年国庆周相比小幅上升1.6%。整体来看，今年期销售量级与去年基本持平，但由于今年期较往年多1天，从日均销售面积上看，2020年重点10城日均销售面积为9.11万㎡，同比下降11.1%。日均销售面积为2015年以来国庆周的最低值。

二手房市场方面，贝壳研究院发布的数据显示，黄金周期间重点监测的18个城市中，二手房日均交易量比去年同期增长50%，二手房成交均价同比上涨12%。

张大伟认为，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续升温。但调控政策的频繁出现，让涨幅维持在“温”的程度。

中指研究院的报告认为，四季度全国房地产市场将呈现“市场规模小幅调整，新开工积极性放缓，投资增速保持较高水平”的局面。调控收紧下需求理性回归，市场规模将在周期作用下回归调整通道，但房企取的积极促销策略仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控；房价整体运行仍将以稳为主，改善型产品的增加及一二线去化优势的显现将带动销售均价继续保持小幅上涨。

2019年以来，房地产市场“一城一策”逐步落地，热点城市被频频点名，为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今，当前房地产市场又发生了哪些变化？

机构最新研究报告指出，今年一季度新房市场回暖、二手房市场底部向上、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临‘新库存’问题。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

市场“前高后低”

2019年楼市牵动着开发商的心，更牵动着购房者的心。开年后，楼市热度持续演化，全国70城房价上涨，部分城市土拍大热。

多城楼市在上半年走出底部。贝壳研究院数据显示，上半年重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比微增3%，环比则增加52.3%，从底部走出。

随着成交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价止跌上扬，14城中10城房价环比上涨，与去年四季度低点比，成都涨幅最大为7.2%。西安、青岛今年以来均价保持平稳，而武汉及长沙则累计下跌4.8%、5.6%。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小乐认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。

但好景难留。二季度在政策收紧、预期转变背景下，回暖并未持续。2019年上半年市场呈现明显的“前高后低”特征。

分水岭出现在3月份。一季度市场回暖后，部分城市出现价格上涨过快现象，引致住建部点名，部分城市收紧调控。在此情况下新房市场在短暂回暖后再次走向下滑。

从全国来看，今年前5月，新建商品住宅销售面积同比小幅下滑0.7%，5月单月销售面积同比下降3.9%。

分城市看，到5月已有超一半城市销售套数出现下降。一线四城北京和上海4~5月分别累计下滑14.5%和12.9%，广州5月销售环比下降20.1%；32个二线城市5月销售套数下降2.6%；60个三四线城市5月销售套数环比下降13.2%

之所以出现这种冷热更替，贝壳研究院认为，市场回落与节后季节性影响消退、需求疲软有关。其次，住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险发声，使得市场预期走弱，入市延缓。

另外容易被忽视的因素是，市场向改善板块轮动受阻带动成交量下滑。重点14城中有8城二套房认定标准为“认房又认贷”，该标准使得换房者面临极大的首付压力，从而释放节奏放缓。

新房成交回落，土拍市场热情也有所减退。随着开发商资金难题有所缓解，3月小阳春下土地市场火热。但融资监管趋严下，5月300城土地成交回升速度减缓，土地溢价率下降4.8个点。

更明显的拐点出现在开发投资端。2019年1~5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月回落0.7个百分点。

“前期开发商投资热情高涨与资金渠道宽裕有关，随着住建部对市场升温城市约谈，开发商融资渠道收窄，资金支持力度减弱。”贝壳研究院指出。

下半年警惕“新库存”

可预见的未来，许小乐称，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”，“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

下半年市场的支撑点在于，重点城市二手房成交虽降，但需求仍在。贝壳找房交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未明显下滑，且新增客房比近期呈现上升趋势。

“但这股力量不能支撑房价大幅向上。”贝壳研究院认为，认房认贷政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年大主题也是市场面常态。

许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

实际上，一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的走高。

在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

此外，调控高压下，部分地区新房库存开始走高。北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波今年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

以北京为例，“限价”问题凸显，新房同质化严重，截至6月12日整体去化率仅31.9%。在限竞房集中供应的大兴（限竞房供应套数占全市32.7%），其库存房源高企，成为13区之首。

更显著的风险存在于三四线城市。2019年，三四线棚改目标下调到285万套，相比2018年的580万套下降一半。在财政部发布的中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。

对于新开工棚改项目，需以发行地方债券方式（棚改专项债）为主进行融资，这意味着棚改资金吃紧，棚改下降将难以避免。

华泰证券曾测算，2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%。“在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下，三四线后期成交支撑将明显不足，市场面临下降风险。”贝壳研究院认为。