二手房房管局备案价格跟银行贷款价格哪个准_二手房备案价格和实际价格

1.二手房成交价与评估价差距大？

2.上海二手房三价合一政策

3.北京二手房交易的评估价和银行的评估价是一样的吗

4.楼市玩起“三价合一”，房子就算降价还会有人买得起吗？

按照实际交易的成交价付款，银行额度按照成交价申请。如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请额度。多交的首付不可以转回。银行评估价是确定房子的额度，房子评估价越高则额度越高，同时首付款也越高。

影响二手房价格的因素有哪些

1、开发商品牌：品牌开发商跟普通开发商所开发的房子价格肯定是不一样的，在大多数人的眼中，品牌开发商更值得信赖一些，这也算是一种品牌效应吧。二手房的价格也会受到开发商品牌的影响，小区整体的规划设计和物业服务的好坏跟开发商有直接的关系，品牌开发商和品牌物业都会使消费者比较放心购买，给房屋增添不少亮点。

2、地段：很多人购买二手房就是因为二手房所处的地段比很多现在开发的新楼盘要好很多，但不同的二手房所处的地段也有很大的差别。而房子所在的位置对房价的拉动作用也是非常明显的，地段越好的房子价格越高，如果地铁线路开工、通车，这就为房子又加分了不少，并且一定会带来房价的上涨。

3、房子本身因素：所谓的房子本身的因素，主要是指房子的朝向、户型格局、房屋装修状况、楼层、产权状况等因素，这些都是影响房屋居住体验的重要因素，当然光好、户型佳的二手房价格更高一些了。

4、市场因素：房地产市场的供求关系也是影响二手房价格的重要因素，虽然大家都把买房子当成了自己的奋斗目标，很多地方都出现房子供不应求的状况，但当市场上出现大量二手房，供应量过大时，房屋价格就会出现下降。

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二手房成交价与评估价差距大？

一、二手房评估价与关系是怎样的

您您的问题！

有时候，新房价格太高选择，由于种种原因，即便是买二手房，有时候我们也需要申请房屋来完成买房是怎样的？

借款人不管是申请公积金住房还是申请商业住房，都始终在的圈子里，按照最新的央行相关的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以总房款的七成，但是我们需要注意并不是说100万的到70万的额度，实际上指的是房

借款人向银行提出二手房申请评估机构来对房子做评估，银行会来与借款人进行相关的借款事宜，评估机构主要是根据房子的地理位置以及所使用的年代来做一个估值，而这个估值就是评估价，需要注意的是，借款人所购买房子的异的，一般而言，评估值为房子实际成。

银行会根据评估机构所给出的房屋评估值，然后再结合借款人的收入等一系列条件来进行综合考虑，最后确定额度，并发放。最后借款人需要按时还款，避免影响到个人信用。

二、二手房交易时评估价,成交价和额度之间是什么关系

网签价：房管局提供的正式《存量房买卖合同》价格。

评估价：就是网签价。

成交价：草签合同价格，成交价可以大于、等于网签价，而不能小于。成交价就是卖方得到的房款。

三、为什么房子不按银行评估价？

这要区分对待，新房都是按市场价评估，而二手房都是根据银行评估价核算。

具体原因是新房在产证办理出来之前都有开发商做担保，开发商预交了一部分做担保的钱，所以银行愿意按市场价来给客户核算金额，因为已经风险最小化了。

而二手房市场波动很大，而且价格随机性太强，银行为了降低风险，都会按评估价来核算金额，评估价一般是市场价的7-8折。

四、二手房评估价与有什么关系

银行一般会根据你的征信、家庭情况、收入、年龄等多个维度综合考量给出额度，二手房的评估价也是一个非常重要的考量因素，一般会贷估价的7折左右。

#二手房评估价的高低直接决定你额度的多少，你的评估价越高，能贷到的款越高，比如100万的房子评估价是120万，你本来只能70万的，按照银行评估价你能84万，那你就能多14万，首付就能少付14万了。#二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。举个例子：小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对商办网的支持，祝您购房愉快！

上海二手房三价合一政策

因为二手房的额是按评估价来计算的，因此网签合同的交易价格可以写评估价。

二手房成交价和银行评估价不一样的情况：实际交易按照成交价付款，则银行额度按照成交价申请；如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请额度。

多交的首付不可以转回。银行评估价是确定房子的额度，房子评估价越高则额度越高，同时首付款也越高。

二手房的额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30％，则可额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行到的钱就越多。

额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可额，即为二手房的净首付款。也就是或，可额越大，二手房净首付款就越少。

北京二手房交易的评估价和银行的评估价是一样的吗

所谓三价合一，指的是二手房交易中涉及的评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再各自为战，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为评估额度依据。

买房的过程中，一般存在“四个价”，分别是：房屋成交价、银行评估价、网签备案合同价、房管局评估价。而所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为评估额度依据。

不过据调查，建设银行2月1日起已开始实施三价合一政策，其余银行还未确定。

三价合一有哪些影响？

买二手房成本上升。在我们买房的过程中，一般存在“四个价”，分别是：房屋成交价、银行评估价、网签备案合同价、房管局评估价。房屋成交价各不相同，这个由买房双方各自敲定，不在“三价”之中。因此，“三价”为银行评估价、网签备案合同价、房管局评估价。

三价指的是计税价、成交价、合同价，三价合一也就是说以后不管是缴税还是都按照一个价格实行。想用阴阳合同多的方法将行不通了。房地局计税评估价。

之前二手房成交有些人都会用阴阳合同，就是为了多少出首付钱，会做高评估价，这样可以多，但是等到房产登记部门提交的备案合同上，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低，这就是二手房市场常说的阴阳合同。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

楼市玩起“三价合一”，房子就算降价还会有人买得起吗？

刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇，入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫净得价、评估价，以及它们和的关系。

一、净得价

在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价，即这套房子业主要拿到手的价格总和。

二、评估价

北京超过80%的首次购房者均使用，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以总房款的七成，在二手房范畴这个“可七成”并不是说一套100万的房子我们可以70万，而是评估值的七成。

在二手房交易中购房人向银行提出申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图的。

实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。

三、评估值与银行的关系

结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放。

银行根据实际情况给出的和评估值、总房价之间的关系如下图

房地产行业最热闹的莫过于深圳推出的三价合一政策，很多人都迷惑，到底什么是三价合一呢？

其实，三价就是房地产交易过程中涉及的银行评估价、网签合同备案价、房管局评估价，这三个价格目前市场上都是各自定价互不相干，所以也就会有人通过虚构价格来避税或者提高额度。

以实际操作过程中银行评估价为例，如果银行审批额度是评估价的70%，那么如果实际成交总价为100万的房子，银行评估价达到120万，则额度能达到70%就可以贷出84万，而按照实际成交价，只能贷出70万，这比按实际成交价要多贷出14万，那么购房者就能减轻首付的压力了。

当然，银行评估价、网签合同备案价、房管局评估价这三个价格与实际成交价之前也是有不同的。实际成交价是由交易双方自己定，但是在如何上报交易系统级网签合同备案价是不确定，在办理过户备案的时候，为了达到避税和多的目的，往往就会续保实际价格。

如果实行了三价合一，则银行价格、房屋备案价、房管局评估价要保持一致，一旦确定就不能更改。虽然说这里面三价与实际成交价还是有可能不同的，但是这一统一就出现了矛盾。因为如果为了避税，则房管局评估价一般是比实际成交价低，而未来多，则需要银行价格比实际价格高。

从这方面看，三价合一对购房者来说并不是什么好事情，这样一来购房者在购房过程中门槛就提高了很多，购房成本也增加不少。但是从另一个方面来看，三价合一对楼市产生的3点影响，对于刚需来说又可以称为是个好消息。

1、三价合一规范了二手房交易流程

以前二手房市场混乱，中介想尽各种方式绕过监管，阴阳合同司空见惯，对楼市房价起到不良的影响。这次规范三价合一，避免了交易流程混乱，增加了二手房成交过程中操作透明性，刚需购房者也可以更加放心，也增加了对二手房市场的监管，避免中介从交易过程中制造不实价格，出现哄抬房价的事情发生。

2、三价合一警示了普通购房者，购房过程勿投机取巧

以前三价不合一的情况下购房，购房者可以通过各种方式虚构价格，完成避税、多的投机取巧行为。这样的方式实际上是扰乱了楼市的发展，现在三价合一之后，购房者需要理性对待，踏踏实实的购房，别老想着歪门邪道。