龙柏二手房_龙柏二手房房价

1.房屋出售遇纠纷，房屋楼板有个洞谁来处理？

2.想知道: 长沙市 东站到古开福寺公交线路的信息

3.上海现在有多少幢老的花园洋房?在那里可以查到这些老洋房的资料?

买房子是一件非常重要的事情，需要慎重考虑。而在选择购房地点时，龙柏二手房是一个不错的选择。这里房源丰富，价格合理，环境优美，交通便利。下面，我们来了解一下如何在龙柏二手房找到自己的理想家园。

步骤一：确定购房预算

在购房之前，首先需要确定自己的购房预算。购房预算是购房的重要参考，可以帮助我们更好地选择适合自己的房源。在龙柏二手房，不同的房源价格差异较大，购房预算的确定将有助于我们更好地选择。

步骤二：选择房源类型

在龙柏二手房，房源类型丰富，包括公寓、别墅、商铺等。不同类型的房源适用于不同的人群，选择适合自己的房源类型非常重要。例如，年轻人可以选择公寓，而家庭可以选择别墅。

步骤三：选择房源位置

龙柏二手房位于上海市闵行区，交通便利，周边配套设施完善。但是，不同位置的房源价格也有所不同。因此，我们需要根据自己的需求和购房预算，选择合适的房源位置。

步骤四：了解房源信息

在选择房源之前，我们需要了解房源的详细信息。包括房屋面积、房屋结构、房龄、装修情况等。这些信息可以帮助我们更好地了解房源的优缺点，从而做出更好的选择。

步骤五：看房选房

在了解房源信息之后，我们可以预约看房。看房时，需要注意房屋的实际情况，包括房屋的周边环境、光情况、通风情况等。如果满意，我们可以选择购买。

房屋出售遇纠纷，房屋楼板有个洞谁来处理？

哈这个问我好啦，家门口 啊啊

紫藤居

龙柏新村

四季花园

龙柏香榭苑

金悦公寓

汇金公寓

嘉富丽苑

锦绣江南

韵动时代

金汇花园

金坤花园

金汇华光城

想知道: 长沙市 东站到古开福寺公交线路的信息

家住龙柏四村的张女士向我们节目组反映：自己在卖房时发现家里地板下有个大洞，打通了上下楼板，楼上只用地板覆盖，楼下仅用石膏板封项。结果房屋的买家发现后要求张女士修复楼板窟窿，还要索赔20万元的赔偿。面对这个突如其来的要求张女士不知所措，她说对这个窟窿一无所知，估计是她买自于上家时就留下了，只是因为买房后没有装修过，所以她也是被蒙在鼓里。现在她可能面临着“赔了夫人又折兵”的境况，她求助她该如何去维权呢？

那么，楼板敲出大洞，其房屋质量会不会因此受到影响呢？

就这个问题我们联系到了参与处置此的虹桥镇紫藤红松处置网格长方宇。据方宇介绍，这个洞处于客厅靠墙的位置，大小近一平方米，房屋质量有无影响，还需第三方机构检测后确认。目前他们已经联系了第三方机构进行房屋质量安全的检测，等检测报告出来以后，将按照鉴定结果进行处置。

同时方宇也提示，不管现在是否能出具检测报告，现权利人必须将房屋恢复原状，也就是目前的房屋业主张女士要承担维修责任。

楼板被挖开做楼梯，显然是擅自主张，没有经过主管部门报批同意，而现在重新加固恢复，估计维修费用也不会太低。张女士虽然推测是上家遗留的问题，但距她买下过户时间已有10年之久，作为目前的房屋产权人，张女士也只能自行承担修复的责任。

节目嘉宾上海首席人民调解员王莹建议房主张女士，考虑到民事诉讼时效期为三年，现在已经过了追究时效，而且诉讼举证也非常困难，建议用调解的方式来解决这个问题。

那么，对于现在的买家提出20万赔偿金的要求，合理吗？

王莹表示，在房屋质量没有问题的前提下，赔偿的金额应该按照房屋买卖时签订的合同约定来支付。如果买家感觉还是不放心，不愿意购买了可以协商取消交易。

至此，张女士除非可以找到充分的证据表示楼板窟窿非她所为，不然肯定是要承担修复和检测的损失了。所以，我们也提醒各位买房人，尤其是买卖交易二手房，在签订合同之前一定要对房屋进行全方位的检查，特别要对隐蔽工程和房屋的“历史”都需要提前进行了解。一旦签订了房屋买卖合同、办理了过户手续，之后发现的房屋问题就很难说清了。

— 小贴士 —

特别提醒：

根据中华人民共和国建设部令110号令《住宅装饰装修管理办法》规定未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，禁止变动建筑主体和承重结构。

欲对楼板进行改造，先获得原住宅设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案后，报请城市房地产行政主管部门（所在区县的住房和城乡建设委员会）进行审批，经过批准之后，才能进行改造。

上海现在有多少幢老的花园洋房?在那里可以查到这些老洋房的资料?

共有 16 条经过" 开福寺 "站的公交线路:

106路、111路、116路、368路、142路内环、142路外环、143路外环、143路内环、旅2线、368路空调、503路内环、807路、旅2线空调、503路外环、501路外环、501路内环

长沙106路公交路线

湖南巴士公共交通有限公司二公司 华夏 06:30-21:00 王家湾 06:30-21:00 全程票价 1元 。 106路的经过站点:

(共28站)

华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西 二马路 湘雅医院 兴汉门 省中医院 水风井 中山路 中山亭 五一广场 新民学会旧址 新民路东 学堂坡 桃子湖路口 湖南大学 天马山东 天马山西 麓山南路口 渔湾市 八字墙 左家垅 左家垅西 中南大学 王家湾 长沙111路公交路线

湖南巴士公共交通有限公司二公司 华夏 06:00-20:00 长沙火车站 06:00-20:00 全程票价 1元 。 111路的经过站点:

(共17站)

华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西 二马路 湘雅医院 兴汉门 三公里 省展览馆 烈士公园南门 八一路 乔庄 湘域中央 长岛路口 长沙火车站 长沙116路公交路线

湖南龙骧巴士有限责任公司 万芙路 06:30-21:30 新河 06:30-21:30 全程票价 1元 。 116路的经过站点:

(共39站)

万芙路 新韶路口 青园 友谊中路 韶山路口 井湾子北 井坡子 林科大 潇湘晨报 青园路口 铁道学院 桔园立交桥北 雨花亭东 王家冲 长沙卷烟厂 赤岗冲 市客管处 东塘东 东塘西 雅礼中学 省儿童医院 红旗药号 方泰医院 梓园路口 识字岭 浏城桥 芙蓉广场 八一桥 松桂园 经武门 湘雅路口 唐家巷 潘家坪 伍家岭南 华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 新河 长沙368路公交路线

湖南巴士公共交通有限公司三公司 高桥大市场南 07:00-19:00 华夏 07:00-19:00 全程票价 1元 。 368路的经过站点:

(共26站)

高桥大市场南 高桥大市场西 长沙海关 杨家山南 狮子山东 狮子山 阿弥岭 桂花村 人民路立交桥北 车站路口 合峰电脑城 文艺路口东 浏城桥 柑子园 司门口 贾谊故居 解放西路口 桥东 长沙轮渡 潮宗街 通泰街 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺 开福寺东 华夏 长沙142路内环公交路线

长沙凯程巴士有限责任公司 华夏 06:00-22:00 华夏 06:00-22:00 全程票价 1元 。 142路内环的经过站点:

(共56站)

华夏 五家岭南 潘家坪 唐家巷 湘雅路口 湘雅 湘雅医院 兴汉门 省中医院 水风井 小吴门 清水塘 省军区 袁家岭 省公安厅 蓉园路口 五里牌 竹园路口 湘湖路 南湖建材市场 南湖建材城 南湖市场 留园路 凌霄路 纬二路 商贸城 马王堆汽配大市场 远大路口 万家丽广场 马王堆路口 荷花路口 樟木坝 德政园东 杨家山东 杨家山西 人民路立交桥西 曙光路 窑岭东 湘雅二医院 识字岭 蔡锷南路口 黄兴路 樊西巷 人民西路口 坡子街 桥东 长沙轮渡 潮宗街 通泰街 华盛·新外滩 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺西 开福寺 开福寺东 华夏 长沙142路外环公交路线

长沙凯程巴士有限责任公司 华夏 06:00-22:00 华夏 06:00-22:00 全程票价 1元 。 142路外环的经过站点:

(共57站)

华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西口 通泰街 潮宗街 长沙轮渡 桥东 坡子街 人民西路口 樊西巷 黄兴路 蔡锷南路口 识字岭西 识字岭 地质中学 湘雅二医院 窑岭东 曙光路 人民路立交桥西 杨家山西 杨家山东 德政园东 樟木坝 荷花路口 马王堆路口 万家丽广场 远大路口 马王堆 商贸城 纬二路 凌霄路 凌霄路西 留园路 南湖市场 湘湖路 车站北路口 蓉园小区 竹园路口 五里牌 蓉园路口 省公安厅 袁家岭 省军区 清水塘 小吴门 水风井 省中医院 兴汉门 湘雅医院 湘雅 唐家巷 潘家坪 五家岭南 华夏 长沙143路外环公交路线

长沙凯程巴士有限责任公司 圭塘河 06:00-22:00 圭塘河 06:00-22:00 全程票价 1元 。 143路外环的经过站点:

(共68站)

圭塘河 香堤雅境 芙蓉区 万家丽广场 远大路口 马王堆汽配大市场 马王堆医院 芙蓉公安分局 紫薇路口 长沙晚报 南湖大市场北 车站北路口 新华联 烈士公园东门 兑泽街 跃进湖 丝茅冲北 国防科大 九尾冲 华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西口 二马路 湘雅医院 兴汉门 省中医院 巡道街 培元桥 中山亭 五一广场 桥东 解放西路口 贾谊故居 司门口 柑子园西 天心阁 城南路口 义茶亭 市十一中 方泰医院 红旗药号 省儿童医院 雅礼中学 东塘西 东塘东 市客管处 赤岗冲 公交新村 桂花路口 桂花公园 狮子山东 高桥大市场西 长沙海关 杨家山南 杨家山北 荷花园西 德政街 教师村 荷花路口 马王堆路口 万家丽广场 芙蓉区法院 芙蓉区东 香堤雅境 圭塘河 长沙143路内环公交路线

长沙凯程巴士有限责任公司 圭塘河 06:00-22:00 圭塘河 06:00-22:00 全程票价 1元 。 143路内环的经过站点:

(共66站)

圭塘河 香堤雅境 芙蓉区 万家丽广场 马王堆路口 荷花路口 教师村 德政街 德政园 杨家山南 长沙海关 高桥大市场西 狮子山东 桂花公园 桂花路口 公交新村 赤岗冲 市客管处 东塘东 东塘西 雅礼中学 省儿童医院 红旗药号 广济桥 市十一中 义茶亭 建湘路口 天心阁西门 柑子园西 司门口 八角亭 百联东方广场 中山亭 培元桥 巡道街 省中医院 兴汉门 湘雅医院 文昌阁 二马路 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺西 开福寺 开福寺东 华夏 九尾冲 国防科大 丝茅冲北 跃进湖 兑泽街 烈士公园东门 新华联 车站北路口 南湖大市场北 长沙晚报 紫薇路口 芙蓉公安分局 马王堆医院 马王堆汽配大市场 远大路口 万家丽广场 芙蓉区法院 芙蓉区东 香堤雅境 圭塘河 长沙旅2线公交路线

湖南龙骧巴士有限责任公司 圭塘 06:20-21:30 华夏 06:20-21:30 全程票价 1元 。 旅2线的经过站点:

(共46站)

圭塘 体院路口 窑坡 师家老屋 藕塘坡 一字墙 北冲水库 洞井路口 油子塘 樟树屋 香樟路 潇湘晨报 青园路口 铁道学院 桔园立交桥北 安贞医院 砂子塘 东塘南 东塘西 雅礼中学 侯家塘东 侯家塘西 仰天湖 燕子岭 白沙井 城南路口 天心阁 定王台 柑子园 司门口 八角亭 百联东方广场 中山亭 培元桥 巡道街 省中医院 兴汉门 湘雅医院 文昌阁 二马路 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺西 开福寺 开福寺东 华夏 长沙368路空调公交路线

湖南巴士公共交通有限公司三公司 高桥大市场南 07:00-19:00 华夏 07:00-19:00 全程票价 2元 。 368路空调的经过站点:

(共26站)

高桥大市场南 高桥大市场西 长沙海关 杨家山南 狮子山东 狮子山 阿弥岭 桂花村 人民路立交桥北 车站路口 合峰电脑城 文艺路口东 浏城桥 柑子园 司门口 贾谊故居 解放西路口 桥东 长沙轮渡 潮宗街 通泰街 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺 开福寺东 华夏 长沙503路内环公交路线

长沙恒通巴士有限责任公司 望新桥村 06:30-20:30 望新桥村 06:30-20:30 全程票价 1元 。 503路内环的经过站点:

(共73站)

望新桥村 长沙师范 长沙卫校 山水芙蓉 大众传媒 望仙路口 长沙县 凉塘路口 三一路口 经贸路口 星沙一桥 长沙县城管局 光南 板仓南路口 南方骨外科医院 省公司 星沙汽配城 省交警总队 中南汽车世界 世界之窗 广电中心 德雅路口 百花园路口 喻家冲 国防科大 九尾冲 华夏路口 华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西 二马路 湘雅医院 兴汉门 巡道街 营盘路西 通泰街 华盛新外滩 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺西 开福寺 开福寺东 华夏 华夏路口 九尾冲 国防科大 喻家冲 百花园路口 德雅路口 广电中心 世界之窗 中南汽车世界 省交警总队 星沙汽配城 省公司 南方骨外科医院 板仓南路口 光南 长沙县城管局 星沙一桥 经贸路口 三一路口 凉塘路口 长沙县 望仙路口 大众传媒 山水芙蓉 长沙卫校 长沙师范 望新桥村 长沙807路公交路线

公交集团 洪山桥北 06:00-20:00 洪山桥 06:00-20:00 全程票价 1元 。 807路的经过站点:

(共40站)

洪山桥北 杉树坡子 环线路口 洪山路口 海棠子 八家大屋 陈渔路口 渔业分场 芙蓉北路 开福区 华章路口 福城路 马厂 新码头 陈家湖 伍家岭北 伍家岭南 潘家坪 华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西口 湘春路西口 北正街 省妇幼 经武门 湘雅路口 唐家巷 伍家岭南 九尾冲 国防科大 天都 学堂园路口 双拥路 德雅路口北 雅雀湖 双拥路口 洪山桥 长沙旅2线空调公交路线

湖南龙骧巴士有限责任公司 圭塘 06:20-21:30 华夏 06:20-21:30 全程票价 2元 。 旅2线空调的经过站点:

(共46站)

圭塘 体院路口 窑坡 师家老屋 藕塘坡 一字墙 北冲水库 洞井路口 油子塘 樟树屋 香樟路 潇湘晨报 青园路口 铁道学院 桔园立交桥北 安贞医院 砂子塘 东塘南 东塘西 雅礼中学 侯家塘东 侯家塘西 仰天湖 燕子岭 白沙井 城南路口 天心阁 定王台 柑子园 司门口 八角亭 百联东方广场 中山亭 培元桥 巡道街 省中医院 兴汉门 湘雅医院 文昌阁 二马路 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺西 开福寺 开福寺东 华夏 长沙503路外环公交路线

长沙恒通巴士有限责任公司 望新桥村 06:30-20:30 望新桥村 06:30-20:30 全程票价 1元 。 503路外环的经过站点:

(共73站)

望新桥村 长沙师范 长沙卫校 山水芙蓉 大众传媒 望仙路口 长沙县 凉塘路口 三一路口 经贸路口 星沙一桥 长沙县城管局 光南 板仓南路口 南方骨外科医院 省公司 星沙汽配城 省交警总队 中南汽车世界 世界之窗 广电中心 德雅路口 百花园路口 喻家冲 国防科大 九尾冲 华夏路口 华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西口 华盛新外滩 通泰街 营盘路西 巡道街 兴汉门 湘雅医院 二马路 湘雅路西 梦洁家纺 开福寺西 开福寺 开福寺东 华夏 华夏路口 九尾冲 国防科大 喻家冲 百花园路口 德雅路口 广电中心 世界之窗 中南汽车世界 省交警总队 星沙汽配城 省公司 南方骨外科医院 板仓南路口 光南 长沙县城管局 星沙一桥 经贸路口 三一路口 凉塘路口 长沙县 望仙路口 大众传媒 山水芙蓉 长沙卫校 长沙师范 望新桥村 长沙501路外环公交路线

长沙恒通巴士有限责任公司 望新桥村 06:30-20:15 望新桥村 06:30-20:15 全程票价 2元 。 501路外环的经过站点:

(共80站)

望新桥村 长沙师范 长沙卫校 山水芙蓉 大众传媒 望仙路口 长沙县 凉塘路口 众鑫建材市场 步步高商场 仁康医院 紫鑫大酒店 明城国际 漓湘路 南方骨外科医院 省公司 长沙县交警队 亚大公司 张公岭 汽车东站 东屯渡桥东 东屯渡桥西 长沙血液中心 陶家山 马王堆汽配大市场 马王堆医院 马王堆医院南 田家炳中学 龙柏路口 省检察院 火炬路 芙蓉苑 长沙晚报 南湖大市场北 车站北路口 蓉园小区 竹园路口 五里牌 蓉园路口 省公安厅 袁家岭 省军区 清水塘 小吴门 中山路 先锋厅 潮宗街 通泰街 华盛·新外滩 湘雅路西口 梦洁家纺 开福寺西 开福寺 开福寺东 华夏 华夏路口 九尾冲 国防科大 喻家冲 百花园路口 德雅路口 广电中心 世界之窗 中南汽车世界 省交警总队 星沙汽配城 省公司 南方骨外科医院 板仓南路口 光南 长沙县城管局 星沙一桥 经贸路口 三一路口 凉塘路口 长沙县 望仙路口 大众传媒 长沙师范 望新桥村 长沙501路内环公交路线

长沙恒通巴士有限责任公司 望新桥村 06:30-20:15 望新桥村 06:30-20:15 全程票价 2元 。 501路内环的经过站点:

(共80站)

望新桥村 长沙师范 大众传媒 望仙路口 长沙县 凉塘路口 三一路口 经贸路口 星沙一桥 长沙县城管局 光南 板仓南路口 南方骨外科医院 省公司 星沙汽配城 省交警总队 中南汽车世界 世界之窗 广电中心 德雅路口 百花园路口 喻家冲 国防科大 九尾冲 华夏路口 华夏 开福寺东 开福寺 开福寺西 梦洁家纺 湘雅路西口 通泰街 潮宗街 先锋厅 中山亭东 中山路 小吴门 清水塘 省军区 袁家岭 省公安厅 蓉园路口 五里牌 竹园路口 蓉园小区 车站北路口 南湖大市场北 长沙晚报 芙蓉苑 火炬路 省检察院 龙柏路口 田家炳中学 马王堆医院南 马王堆医院 马王堆汽配大市场 陶家山 长沙血液中心 东屯渡桥西 东屯渡桥东 汽车东站 张公岭 亚大公司 长沙县交警队 省公司 南方骨外科医院 漓湘路 明城国际 紫鑫大酒店 仁康医院 步步高商场 众鑫建材市场 凉塘路口 长沙县 望仙路口 大众传媒 山水芙蓉 长沙卫校 长沙师范 望新桥村 长沙租房

长沙二手房

长沙交友

长沙二手车

长沙招聘

长沙兼职

长沙家教

长沙火车票

长沙婚纱摄影

长沙装修

长沙地图

长沙天气

关于Ganji - 赶集推广 - 渠道合作 - 帮助中心 - 友情链接 - 网站合作 - 招贤纳士

武康路是上海西区的一条幽静马路。8月9日上午，史丹福房屋置换公司总经理赵建平带着4位经纪人在这条街上拍照登记，用他们的行话说是在“扫街”，即寻找房源。史丹福公司8月1日刚在这条街上开了第一家店，是上海目前惟一专门从事老洋房买卖、租赁的公司。

在这条不到3000米的小街上住着400多户人家，其中有100多幢老花园洋房。而这些老洋房的主人们都曾显赫一时。黄兴住在393号，1916年10月31日在这里逝世;唐绍仪住在40弄1号，他曾出任袁世凯的第一任内阁总理;陈果夫、陈立夫兄弟分别住在105弄2号和67号，两处相距百余米，现在还有几位原农业银行的老职工住着;正广和汽水厂的大班住在99号;加拿大人福开森住在390号，他曾是高等工业学堂（上海交大的前身）的监院和《新闻报》的老板，而武康路在解放前就叫做福开森路。

“销售一个楼盘的利润也许都不如卖一幢老洋房。”史丹福公司董事长陈早春对记者说。在陈早春看来，短短的武康路简直就是一个聚宝盆，“如果再算上附近的湖南路、新华路、淮海中路，这里聚集了300多套老花园洋房。”32岁的陈早春也是全国最大连锁房屋租赁公司“我爱我家”的创始人，1995年即开始介入上海老洋房买卖。坐在他的宝马X5吉普车中，一路上给记者指点经他手交易的房子，近几年他一共卖了100多套老洋房，这还不算经手租出去的。最近的一个大手笔，是以5000万元成交一套荣毅仁当年住过的老宅，在宛平路上。如果按行内通行的3.5%佣金计算，一笔买卖就可提175万元的佣金，“而且，这是个循环的市场，买下洋房的可能再卖出，我再买进进行包装，一样也可以赚大钱”。

事实上，大多数代理商不一定都有专做洋房的部门，但一定不会放过洋房生意。“做成一笔生意的佣金往往会达到100万元以上，这比一家店面一年利润的总和还多。”上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟说。

“截至1949年，上海一共有老花园洋房5000多幢，300多万平方米。它们大多隐匿于寻常巷陌。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩告诉记者。在价格上，花园洋房与商品房完全是两个概念，“上周还有人向我咨询过哪些房可以买。”娄承浩说，“我告诉他，你先准备1000万吧。”目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，总价往往会达到2000万～3000万元一套，“现在世贸中心顶层可以卖到3500万。”21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说，“上海的房价不断上涨，为什么花园洋房不可以卖得更贵呢？”

如果简单计算，5000套洋房每套均价1000万元，总价值将是一个天文数字。然而老洋房的市场前景并不这么简单。“市场最大的瓶颈还是产权问题，”孙懿说。他是上海大华集团企划部经理。上海的花园洋房经历了私产、国有资产、“”没收、落实政策等若干历史阶段;当初所有者健在的不多，有继承关系的则飘零四方，大多数产权仍属，但使用者既有机关、事业单位，又有普通居民;产权关系异常复杂。邵非说，产权清晰可以流通的花园洋房一般只有四五十套。

产权与物权的问题也同样困惑着投资者，回报是否能得到保护？台湾建筑师陆传晖是上海老洋房较早的投资者，1999年他以每年128万元的租金取得了“远东第一豪宅”“绿房子”的10年租期，并承诺投入500～600万元对房子进行维修保护。“由于是文物单位，要开论证会。在此期间房租照交，我却根本没法工作。”他以每月20万元的租金把一、二层楼租出去，但所有者上海市规划院对此提出异议，目前陆传晖已经4个月没收上房租了。如果正常的话，陆传晖每年可以多赚100多万的房租，但他还是觉得自己亏了。

谁动了李鸿章的花园

晚清重臣李鸿章不仅开启了洋务运动、创办了北洋水师，还给后人留下了一座丁香花园。丁香花园是上海老花园洋房的极品，仅花园就占地2.66万平方米，总建筑面积2934平方米。一条华山路将丁香花园分隔为两大块，东边的目前为上海市老干部活动中心，香港商人租用了靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼;西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

两年前“我爱我家”总裁陈早春和房管部门签订了8年租赁合同，租下了丁香花园的西面一片，其中有一间别墅和1000多平方米的草坪。“随后我投资了1000多万元在花园里修建了4座新别墅，连同原先的老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者，“这里也就相应更名为丁香别墅。”

每年陈早春可以从每栋房子上获得600万元的租金。据陈早春说，今年5月，这块地被管辖机构以1.6亿元价格卖给了上海大统房地产公司，大统公司终止了和陈的租赁，“同时大统公司想让其中的房客搬出去，所以我和那些房客的损失都得到了大统公司的赔偿。”

关于这次“违约”是赔还是赚，陈早春说:“我是个生意人，除去我要赔付给那些租户的违约金，我当然是要赚钱了。”以目前市场来看，这笔生意赚的应该要远远多于陈早春当时投资的那1000多万，“我不太清楚大统公司买下这套洋房有何用处，听说会把前两年建的别墅都给推了，只留下那栋老洋房，也有可能把这块地储存起来或者用来做抵押，都不确定。”

毕业于复旦大学经济系的陈早春，1995年开始涉足花园洋房代理业务。“刚开始政策限制很严格，严禁买卖，惟一的渠道只可以是租赁。此前我在一个针对高端客户的地产中介公司做经纪，手上有优质客户。另一方面我对上海熟悉，于是开始针对这个市场去找一些老洋房，把它租下来改造后再以高价转租给外国人。随着后来经济发展势头越来越好，进入上海的跨国机构越来越多，这样的房子几乎是供不应求。”陈早春告诉记者。

1998年下半年，陈到北京做二手房市场和房屋租赁市场，继续发展史丹福公司，着重在房屋租赁市场发展。2000年4月，成立“我爱我家”房屋置换有限公司，两年时间发展成为最大的房屋租赁公司，目前在全国拥有连锁店400多家。

北京的业务上了轨道后，陈早春又回到了上海继续他的洋房生意。据他的统计，所有买老洋房的客户中，企业仅占20%，个人占了80%。而在租赁老洋房方面，企业占了70%，个人则占30%。有八九成客户把购买或租来的老洋房用作住宅，特别是台湾和香港地区的买家居多，外籍华人和东南亚客商也是主力。

对于洋房的生意，史丹福公司并不仅限于租赁和买卖。巨鹿路889号所在的花园洋房共有9幢，原是由亚细亚火油公司在20世纪20年代建造。据史丹福公司经理赵建平说，他们正在与静安区合作，将这12幢英式连体洋房改造为综合性消费、中心，暂命名为‘巨鹿路欧洲风情休闲街’。“一期产权置换加上二期整体环境改造的总投资约为1.46亿元。”赵建平说。

上海老洋房地图

“上海最早的西式建筑出现于1872年，清同治十年，由英国领事馆建造。1895年开始形成一定规模的花园洋房。花园洋房更准确的名字应该是‘独院住宅’，解放前建造的目前有5000余幢，300多万平方米，其中仅高级花园洋房面积就达160万平方米。”上海现代建筑设计（集团）有限公司档案室主任娄承浩接受访时说，“最早的所有者是军政要人、大商人、社会名流，这些人更容易在上海吸收外来文化，喜欢标新立异。可以说这些老花园洋房都是当时的国际流行式样，还有一些大师的作品，包括邬达克、艾塞西?罗杰斯。”

花园洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龙柏，中间往往是一片草坪，设置大理石塑像或喷泉作为花园的中心，远处设置池沼，以求树木倒映。主屋的前侧有露台、高台阶，晚期的则为低地坪，甚至与室内联成一片，仅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往连接“下房”或车库，还有花房或暖气花棚。晚期豪华的花园洋房里，还增加了游泳池、网球场。“上海老洋房的建筑式样丰富，有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式;既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式、又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式等。”娄乘浩说。

据初步统计，花园洋房主要分布在四个市中心区:徐汇区约占39%，长宁区约占29%，卢湾区约占9%，静安区约占8%。“上海是由东向西发展的，跑马厅一共搬了三次:从河南中路到河北路，再到人民广场，都是向西移动的。”娄乘浩指着地图说，“最早的西方建筑是在黄浦江边，后来以西藏中路为界，花园洋房主要集中在这条路的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等干道，自东向西分布。此外在越界筑路地区，如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路、虹桥路的两侧也建造了不少花园洋房。”汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域，政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。“旧时王谢堂前燕”，解放后大部分花园洋房作为官僚资本被收归国有。

“目前有二十几幢洋房进入了上海重点文物保护名单，花园洋房的现状并不乐观。”娄乘浩说，他曾经考察的淮海西路1478弄有十几幢洋房被白蚁啃噬得非常厉害。“缺乏足够的经费维修好所有的建筑，在这种状况下租出或卖掉一批房产，可以吸引民间资金保护更多的建筑。”

事实上，能够得到及时维护的老房子只是极少的一部分。上海房屋置换有限公司愚园店经理郑伟与记者谈起他们做的一单2000万元的生意:“房主是一位60多岁的老太太。她住这个洋房的时间太长了，想住临江的高层建筑。上海的秋雨总是突如其来，让她来不及关上会溅雨的窗户，来不及堵上漏水的天花板，天花板出现一团团**的水渍，还向下滴水，其余的水顺着墙壁流到墙根，汇成小小的一个水潭——因为那早年的木质地板已经朽成了一个个大小不一的洞。她家的脸盆和水桶甚至是杯子似乎永远都不够用，在多雨的秋季，都派上用场。这位老太太只相信现金，付款交易的那天中午饭后，她将买主和经纪人全约在她家，在她家地板上将2000万元现金一张张仔细地数清，严明没有，然后交了钥匙，出门叫了部出租车走了。”

产权的困惑

愚园路1136弄31号目前是长宁区少年宫，外形是哥特式建筑，局部有西班牙风格，高3层，气势不凡。这里原是国民交通部长王伯群的私人住宅，建于1934年。1940年这座别墅被汪精卫占用，后陈公博、周佛海都曾经住过。抗战胜利后，原屋主王伯群已经去世，其妻保志宁返沪时，房产已被国民党军统局接收，保志宁央请姻亲何应钦说情才收回。1947年保将房子租与英国驻华领事馆新闻处。1949年5月上海解放后，这座别墅由部队机关使用，后作为长宁区委办公室。1960年成为长宁区少年宫。

“上海几乎所有最著名老洋房都经历过一番产权更替。”大华集团策划部经理孙懿说，“这种动荡变化导致了目前花园洋房市场的一系列先天问题。”最重要的问题是哪些房子可以交易？

据孙懿介绍，老洋房的产权目前有三种状态。解放后原国民、官僚资本、会道门头子的资产被收归国有，成为国有资产，由各级房管局管理，大多为各级机关、事业单位使用。此外市下属的东湖宾馆经营着原杜月笙公馆、马勒公馆等几处顶级物业，外事用房服务公司代理了包括张学良公馆在内的十余处老洋房，租给外国驻沪使领馆。民族资本家的财产受到了保护，一部分洋房在公私合营中收归国有，另一部分仍为私产，但在“”中被没收，后经落实政策返还原主或给予补偿，“这就有两种情况，一种是政策落实彻底，房产由继承人得到。另一种不够彻底，由于历史原因洋房里住进了其他居民难以迁出，居民有房子的使用权，但房主又不可能接收居民廉价的房租，就形成了国家、房主、租户的三方矛盾，都是历史遗留问题。”

“属国有资产的老洋房基本上是不卖的，或者只租不卖，卖的话要经过房管局严格审批。属于教会资产的原则上可以卖，但手续非常复杂，需要宗教协会审批。政策落实不彻底的也无法上市，产权不够干净;能交易的只有彻底的私产房。”孙懿说。

即使是产权干净的私产房也存在操作上的困难。21世纪不动产上海德佑加盟店店长邵非说:“房产的产权曾经被人为中断，最初房主很多已经不在人世，他会有很多继承人。只有所有继承人都同意，房子才能卖。卖一套花园洋房，成交时往往要准备好几个签字室。有一些继承人在国外不愿回来签字，要办委托手续，还需要资料公证。经常会发生这样的情况:继承人之间经济条件不平衡，大哥富裕小弟穷，有人认为卖房子是败家子,但有人又需要钱。”即使如此，还要查清房子是否被法院查封，是否在银行抵押，有这些情况都无法交易。

对陈早春而言，最大的风险就是产权关系“拎不清”。他曾运作过一套房子，房子是解放后无人居住收归国有的，然而卖出后继承人突然从海外找上门来，他不得不再赔一大笔钱。“几乎每一栋洋房的产权复杂程度都不一样，这就看我们的调查能力了。”赵剑平说，“竞争一座洋房的公司很多，谁把洋房的产权弄清楚谁就可以提前下手将洋房拿下。我们有专门跟房管局、部门打交道的配套部门，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用权的洋房，比如被行政单位占用的洋房，首先必须要将此洋房变为有产权房，我们可以帮助他完成这一过程，但之前会约定具体成交的事宜。”

得到一座产权“干净”的房子绝非易事，很多时候要亲自动手想办法。邵非告诉记者，曾有一位台湾商人看中永嘉路一套花园别墅，但其中有8户居民，他先找每一家做工作,买回他们的使用权，将8个使用权集中为一个使用权，再补交土地出让金，取得统一产权，然后将房子以1200万元卖出，实际他的动迁成本只有600万元。其中一个环节谈不妥，都会前功尽弃。

一般来说，花园洋房运作周期也很长，需要6～12个月。

价格的“嚼头”

能够在市场上流通的洋房有多少呢？按照邵非的经验，在一个阶段一般只有40～50套，“由于历史原因，产权干净的房子凤毛麟角”。往往一套房子放出来，代理商们会一拥而上，“老花园洋房的价值就在于少，买一套少一套”。物以稀为贵，目前上海老洋房的价格为每平方米1万到3万元，一套房间面积700平方米，花园500平方米的房子，总价就要2500万～3000万元。

“花园洋房价格的弹性很大，没有参照体系。”孙懿说，“地段不一样，历史不一样，价格会相差很远。往往面积越大，售价越高，因为开发为商业用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的贵,因为更加幽静。”

目前花园洋房的价格一般按照相似路段、相似面积的洋房成交价确定范围。大华资产评估公司是上海目前专门做老洋房评估的估价公司，董事长李则兆接受访时说:“同样是几百万上千万的房子，买老洋房和买‘望江豪宅’之类的新楼盘，审视角度是不一样的。看房的角度主要是:人文历史、情感、格调等。评估一套洋房值多少钱，首先是看地段，紧挨市中心那是必须的。无论作为投资还是自己居住，地段对于老洋房来说都极为重要。再看占地面积大小，没有花园的不算洋房。顶级的洋房至少会有一个街区，一块很大的草坪。草坪越大，土地占据面积越大，价格系数就越高。历史、文化的沉淀更是重要。多数老洋房在历史上曾有要员居住，显赫一时，首先是由名人建造，其间几十年数次转手都是在名人之间进行。比如说兴业路的一套洋房，以前是黄金荣住的，他是蒋介石的老师，有了这样的故事，价格就没边了。老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。若周围建有很高的大楼，价值就会大打折扣。房型结构也决定了洋房价值。外部内部都应该保存完整。事隔几十年后，外部会有些破旧不堪，就是这样的感觉才值钱。”

老洋房的内部细节对价格影响也很大。“上镜率最高的居然是角落，特别是墙体间的夹角。只有这些地方才能表现出房子的深度。露台也是必去的地方，居高临下，花园和周围环境一览无余。”李则兆说，洋房内的老旧细节也很具有价值，如南阳路贝润生老宅锈迹斑斑的门把手，房顶上的盘龙，楼梯上的双龙戏珠镂刻，以及墙上的万寿图、梯形的柱角，都令看房人兴致盎然，“一个在美国的朋友说，如果把这洋房的老旧铁窗拆下来，拿到纽约去卖，告诉他来历，至少可以卖10000美元。”

中长线的投资

在很多房产代理商看来，房源拿到手，买家根本不成问题。购房者基本分两类，自己住的和投资者。邵非曾经陪一位瑞士老华侨在汾阳路看房，“他指给我看上小学的地方，玩耍的地方，对他来说钱不是问题，他有几千万的预算，现在宁肯每月花一万多的房租，也不愿买别的房子”。

在个人消费市场中，华侨和海外人士是主力。戴德梁行?泛城（中国）综合住宅服务公司曾做过一次客户调查，执行董事吴少聪介绍说，外籍人士占到70%，其他为港澳台同胞、外省市与上海籍客户占剩下的30%;只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。

此外，大公司也是老洋房的追逐者，这种消费又带有很强的投资性。“买洋房也是投资不动产，到银行抵押时，价格只会高估不会低估，这会给公司带来很好的现金流。”孙懿说。在吴少聪看来，投资老洋房不同于投资一般房产，不是靠频频交易去实现它的投资价值，而是像投资艺术品那样，需要有足够耐心，并有足够的信心去把握它的增值，更应该有足够的时间去保护它的价值。

洋房的投资价值，不仅在于收购的机会和眼光，事后的装修改造也左右了租金和再次出售价格。一般原则是，整旧如旧，再加上现代化的设施。赵建平介绍说，水、电、煤气的管线和表具，最好能全部换上新的，外墙的陈旧，作为必要的维护，最好能请专业人士清洗一下，必要的话刷上与原来颜色接近的涂料。钢窗一般不用换新，铜制的手柄、插销也是老洋房味道的一部分，应尽量保留;木窗旧了，朝外的一面应保留它的原色。旧地板打磨一下，上一遍底漆再打蜡就行。厨房应该是整体厨房的样式，旧的样式才更有味道。底层地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花园通常会有年代久远、生长茂盛的名贵树种，也需要专业公司进行日常维护，“要是稍不小心，破坏了‘品味’，这房子就卖不了好价钱了”。

孙懿告诉记者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花园洋房可以租到11000美元一个月，最低也能租到9000美元。“众多因素决定了老洋房在市场当中的‘霸主’地位，这在短期内还是毫无争议的事实。”李则兆说，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强，随着老洋房的多次交易、换手，其各方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值，所以投资者不妨“中长线”持有老洋房。

顾传晖与“远东第一豪宅”

顾传晖是上海较早投资花园洋房的台湾商人。他的父母都是上海人，19年他进入大陆做建材生意，曾经是建筑设计师。1999年的一天，顾传晖坐车经过北京西路、铜仁路口时，看到了“一条美丽的绿色弧线”。他停下车子跑过去看，那是一幢4层的绿色弧形建筑，仿佛一艘邮轮，“我和这幢建筑有心电感应，我认定这是一座不凡的作品。当时我也在江苏租了一套花园洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力墙式的殖民建筑，而这座洋房是梁柱结构的，是新建筑。”4年后，顾传晖就坐在当年震住他的弧形区域，回忆起第一印象，仍旧激动不已。

后来顾传晖查资料，发现这里曾经是上海颜料大王吴同文的旧宅，吴同文是富商贝润生的女婿，是建筑大师贝聿铭的姑父。吴同文请匈牙利建筑大师邬达克给他设计了这栋房子。这是邬达克在上海的最后一件作品，1938年竣工时邬达克向吴同文保证，即使100年也不会落伍，当时这座绿房子被称作“远东第一豪宅”，有电梯、冷空调、地板供热和锅炉房。“邬达克设计了上海的国际饭店，在40多年间一直是高楼，而贝聿铭也说，他受邬达克的影响颇深。”顾传晖说，“邬达克喜欢用弧线，这座房子的廊梯、吊顶用了大量的弧线设计，即使电梯都是荷叶型的;贝聿铭也喜欢几何图形，喜欢锐角、锥体。这该是他们的师承关系吧。”

在“”期间这座豪宅由上海三轮车工会使用，又划归上海市规划院,后来规划院在边上建了新大楼，这套花园洋房就成了晒图室。当顾传晖敲门进去的时候，房间里只有两个晒图工人，空气中弥漫着阿莫尼亚药水的臭气，“只能用两个字来形容——残破，大部分的玻璃都碎了，空调外机乱七八糟的挂在外面，花园里还有一个人防工事的出口，贴着白瓷砖。”顾传晖想买下这座房子，但没有被允许，最后他以每年128万元的租金取得10年租期，并承诺花500～600万元对房屋进行修缮保养。“我当时的想法是非常单纯的，认为自己是上海人，应该把这件优秀的建筑保存下来。”

但接下来的发展却令顾传晖始料未及。“由于是上海市优秀建筑，修缮必须通过文管会、房地局、规划局的同意，每个部门、每个专家都有一套理论;讨论会一直开了两年，我每年100多万房租照交，却没法动工。”顾传晖说，“我是一个商人，还要做生意。”到2001年房子的修缮终于完成。他上交了4万元拆除了人防工事入口，将四楼做自己的卧室，三楼做公司，一、二楼开了一个网吧，“那曾是上海最豪华的网吧，我都用康柏的主机，液晶显示器，20块钱一小时。我不懂这一行，一年后网吧关门，我亏了500万元。”

“绿房子”已有70多年的历史，房屋渗水比较严重，顾传晖将楼顶重新做了防水层，但是房管部门不同意清理外立面，墙壁的漏水始终无法解决。“墙面有很多小缝，不拆除瓷砖怎么解决呢？钢筋都已经锈住了。”顾传晖说，他躺在楼上，一有大车过，就会感到房间的晃动，“还能晃多久呢？我不晓得。也许它可能只有20年的生命了。”

1999年是上海楼市的谷底，2001年开始一路飘升。2002年顾传晖将一、二楼租给了一新加坡商人开了叫“艳阳天”的餐馆。一个月租金20万元，租期5年。房东规划院却对顾的转租行为提出异议，目前，“艳阳天”已经向顾传晖停交了4个月的房租。

最令顾传晖不解的是，他想花12万元修好电梯，但各保护单位都有太多顾虑，“连劳工部门都要来管，说的责任吓死人。我现在只好多一事不如少一事”。