二手房价格指数计算公式_二手房交易指数

1.深圳8月二手房成交暴跌8成，创近十年新低，有哪些值得关注的信息？

2.房地产价格指数怎么找。

3.“二手房价涨幅超5%可投诉”系误读

4.购买二手房买方要提供什么证件

一般来讲，二手房的数据，除了网签（过户）套数和面积，其他所公布的成交价格等仅供参考，距离实际成交数据偏差较大。最简单的，二手房过户时，一般会选择做低合同价，这样可以有效降低买卖双方的税费。所以各地公布的二手房价格指数，不太准确。新房的话，都是要接入房管局的系统进行网签的，房管局本身是不出售数据的。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条

不动产物权登记的效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然，所有权可以不登记。

第二百一十条

不动产登记机构和不动产统一登记不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条

不动产登记申请资料当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

第三十八条

申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)买卖、互换、赠与合同;

(三)继承或者受遗赠的材料;

(四)分割、合并协议;

(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;

(六)有批准权的人民或者主管部门的批准文件;

(七)相关税费缴纳凭证;

(八)其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

深圳8月二手房成交暴跌8成，创近十年新低，有哪些值得关注的信息？

2017年7月19日，国统局发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。

数据：一线城市稳中有降，指数9连阴

从环比数据来看，70个城市中新建商品住宅价格环比下跌的城市有6个，比上月减少3个。二手住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加2个。70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。

4个一线城市新建商品住宅价格指数广州上涨0.5%，涨幅4个城市之首，涨幅比前期减少0.4个百分点。深圳涨幅为0。北京下跌0.4个百分点，上海环比下跌0.2%。2线城市中，无锡、福州、成都出现下跌，跌幅在0.2-0.3个百分点。有些城市在下跌后出现小幅反弹，不过总体而言15个热点城市呈现稳定态势。shzyshange44

二手住宅市场呈现稳中有降格局，尤其是热点调控城市延续降温格局。4个一线城市中，北京环比下跌1.1%，跌幅扩大0.2个百分点。上海二手房价格下跌0.1个百分点。上海已经从涨幅收窄，到5月出现停涨，现在出现环比下跌，拐点已经出现。深圳环比下跌0.3个百分点。广州上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。二线城市中天津环比跌幅0.9%，跌幅扩大。厦门、合肥环比下跌0.4个百分点。

分析：调控政策出台，推盘策略有调整

6月是各房企做半年业绩的时间，和以往不同，今年上海市场这种动力不足。相反，淡季特征提前释放出来。6月起步只有15万方/周，随后不断下行，最后一周虽有翘尾，但这种放量来的太晚，难改低迷大势。

市场表现清淡一方面和调控有关，6月以来部分银行收紧房贷利率优惠，有的银行甚至将上海首套房利率提高到标准利率1.1倍，直接影响买家积极性。其次，随着半年楼市清淡走势，买家预期早已发生扭转，现在入市的意愿大不如前。为吸引买家，推盘策略仍以平价或低价入市，所以反应到指数上环比延续下跌。

市场：观望情绪浓厚，部分房东主动调价

二手方面，随着市场日趋清淡，挂牌也有减少苗头。挂牌价格方面大部分业主观望情绪浓厚，挂牌价维持高位。但有些房源挂牌1、2个月没有客户看房，房东心态受挫，主动下调挂牌价。部分置换客也有扩大议价空间的意愿，目前议价空间可以扩大到3-5%。总体来看，中心城区或者有别优势的房源，比如上海地铁周边二手房或者学校附近的房源暂时比较坚挺，其余房源议价空间正逐渐打开。

展望：7月淡季来袭，后市量价齐跌可能性很大

随着淡季来临，高温天给淡季增添更多阻碍，房企推盘积极性不高，看房人不多，二手房市场挂牌量也在持续萎缩。7月不仅在成交量上还有收缩可能，而价格则面临小幅下挫的压力。

房地产价格指数怎么找。

我觉得最值得关注的是深圳的二手房的成交量，同时也有后续的行情。

从某种程度上来说，深圳的二手房的成交量也代表着全国的二手房的成交量，因为当深圳的二手房成交量进一步萎缩的同时，意味着其他城市的二手房调控马上就要开始。深圳的房地产措施一直以来都在前面，当深圳的房价稳不住的时候，说明其他地区的房价也很难上涨。

一、这个事情是怎么回事？

当深圳出台了一系列的房地产措施之后，深圳的市场反馈情况特别明显。在整个8月份，深圳的二手房的成交量仅仅只有2043套，这个数据相比上个月暴跌了80%，一瞬间回到了10年前的情况。也正是因为深圳目前的房地产措施特别严厉，深圳的炒房客已无处可走，这个数据才是深圳的真实房地产交易数据。

二、说明全国的房价可能会进一步调整。

长久以来，无数炒房客通过炒房来赚钱，但那段时期已经彻底过去，以后也不会再出现房地产行情暴涨的情况了。我们知道深圳的房价非常敏感，在全国的房地产行情还没有走起来的时候，深圳的房价率先领涨。现在深圳的房价已经开始回落，我相信其他城市的房价也会逐渐回归到理智的区间。

三、说明炒房行为将会得到遏制。

深圳的这个数据其实非常真实，在深圳严厉打击炒房之前，深圳的交易数据其实有很大比重都是房地产投机客的炒作数据，房地产中介也起到了一定的作用。很多炒房客想要通过投机倒把的方式来哄抬房价，通过这样的方式来谋取不法利益。但当越来越多的措施推出之后，这些炒房行为将会彻底得到遏制，房子也会回归到本身的居住需求！

“二手房价涨幅超5%可投诉”系误读

我国房地产价格指数的编制与发布既有主持的,也有民间承担的。民间的房地产指数由房地产开发商或中介机构编制,如中房指数(CREIS)、戴德梁行指数(DTZ index),伟业指数、中原城市指数(包括 CCI 和 CCL)等。的房地产指数一般由房地产管理部门组织编制,如全国35个大中城市房地产价格指数、深圳房价指数、上海住宅预售价格指数、西安40指数等。这些价格指数的编制和使用上存在以下几个问题(张宏斌、贾生华,2000):指数编制过程中,板块、片区和商业圈的划分缺乏必要的理论依据;指数的计算方法落后;价格指数的预测方法不能体现房地产市场的内在特点;各地编制房地产价格指数的主体不一样,造成了数据的来源和样本的选择方法存在很大的差异。

国外的房地产价格指数编制方法众多,从现有文献来看,大致可归纳为以下几种关键类型:重复交易法、特征价格法以及混合模型方法。其中重复交易法和特征价格法是解决房地产价格指数编制中由于房地产结构差异、品质差异所造成的指数偏差等问题的较好方法,尤其是特征价格法在国外住宅价格指数的应用中最为广泛。然而,由于我国特殊的国情和市场条件,国内目前十余种房地产指数的编制大多取了理论上简单、实际编制上粗糙的加权平均法,或者是加权平均法和重复交易法相结合的不规范做法。在指数的理论和实践中存在着指数测算方法不完善、样本数据缺乏代表性、指数的应用受到很大的局限等问题。

然而,随着我国市场经济改革的不断深入和国民经济的稳步高速增长,我国各地房地产市场在数年内就有了前所未有的变化和发展。在经济发展迅速、市场体制较完善的地区和城市,房地产市场不断规范和成熟,市场交易案例逐步增多,房地产交易登记备案制度也逐步得以实施和完善。这样,我国城市房地产指数在编制的基本理论方法上,一些城市地区已初步具备了应用特征价格法的现实可行性,大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。同时,由于我国目前房地产市场仍然以一级市场(即新盘的交易)为主,大多数城市的二手房市场远未放开,市场交易资料相对来说还是较封闭不公开,这种现实状况极大地限制了重复交易法的应用。当然,在一些二手房市场较发达、市场基础较好的个别地区,如上海,可以考虑用该方法编制房地产指数。此外,由于大多数地区和城市,毕竟房地产市场的发育晚、规范慢、交易少,在一定的时期内都不一定能够具备仅仅应用征价格法的条件。这样用细分市场和加权平均法以及特征价格法可能对目前国内很多亟需编制房地产价格指数的城市还是一种可行的思路。

总之,从未来我国房地产价格指数编制的趋势看,特征价格法因其方法的科学性和理论的完善性而具有广阔的应用前景,应加强这方面的理论研究。此外,应针对不同地区不同条件选择合适的、可行的房地产价格指数编制方法。在有条件的地区、城市,可分别取两种以上的方法进行房地产指数的编制,并进行比较研究。

特征价格模型

房地产特征价格法编制房地产价格指数的理论依据源于“特征价格理论”,最早由美国经济学家Lancaster于1966年创立,其意义为每单位消费者在追求效用极大的过程中,每增加一个单位某种属性的消费,所愿意支付的边际费用。这种方法是应用特征价格理论,运用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格,并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较。设p为房地产商品价格;Xi为房地产品质因素;βi为各品质因素对房地产商品价格的影响系数;Tj为房地产商品在j期售出的虚拟变量,若出售Tj=1,否则Tj=0;rj为在j期出售的房地产商品价格变动; 为随机误差项。根据特征价格理论可以建立房地产商品价格模型:

LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)

通过回归分析,以得到各期的值,利用这些数据就可以编制房地产价格指数。这种方法虽有较好的理论基础,但在应用时要注意考虑这样几个问题:影响房地产价格的特征因素有那些;房地产价格与这些特征因素之间的关系是什么样的。因此,在实施时,该方法需要大量的房地产价格资料及相应的大量统计数据,这样有助于发现其中的规律,目前国外一般用特征价格理论编制房地产指数,使计算出来的房地产指数尽可能反映房地产市场供求关系的变化。特征价格模型的实证研究和应用分为两个方面:

价格指数的编制。特征价格模型最初的用途是编制价格指数,即使在现在,特征价格模型的第一种且非常重要的用途,也还是根据数据的性质(时间序列数据、横截面数据、面板数据)对价格指数的编制方法进行全面改善,研究的基本目的是提高住宅价格基准的精确性,一些研究还构建了适用于特别用途的住宅价格指数,如对贫困分界点的测量进行改进。

推断特征的隐含价格和估计特征的市场需求。大多数研究往往把焦点集中在运用模型如何求得科学合理的特征价格这个问题上。而美国不少学者研究不同人种、社会经济状况等因素对住宅价格的影响。另外, 有不少学者使用特征年龄系数来测度折旧。尽管估计特征的市场需求存在一些困难,但还是有许多研究试图得到单个住宅特征或特征群的需求参数(有时是供给和需求参数)。

我国房地产价格指数的构建

应用特征价格模型的理论前提是市场均衡,在现实世界中满足这一理想条件的情况不存在。但是,国内市场经济的发育已经为应用特征价格模型创造了条件。应用的切入点可以房地产行业,因为在国外大约有一半多的房地产价格研究用特征价格模型进行的实证研究,这些研究为本文提供了丰富的文献资料和借鉴经验。此外,国内房地产行业的资料收集条件已经基本成熟,可以通过部门、中介机构等各种渠道获取市场资料。因此可以从以下三个方面进行重点研究:一是房地产价格指数的编制; 二是房地产评估方法的完善;三是研究环境、交通等具体因素对房地产价格的影响,这些都是可行的且具有重要的实践意义。由于房地产价格特征指数法要集大量的数据,一般直接编制全国的房地产价格特征指数有困难,现以成都市房地产为例,探讨改进的房地产特征指数的实施方案。

(一)对城市房地产市场作分区、分类

这里主要是指对住宅的分类,可分为普通住宅、公寓、别墅,或分为多层、高层等,主要是使各类之间的品质更为接近,各类之间的区别更大些。分区就是将城市区域划为一个个片区,划分的原则就是保证每一个片区在环境品质方面,如周边学校、商业中心、医院、周边道路、空气污染情况、治安环境等方面大体的相同性。在实际操作时,应邀请本地区房地产市场方面的专家,用特尔斐法确定影响房地产商品价格的品质因素。

(二)用抽样调查方式获取数据

该方式能够事先计算和控制误差,同时还可以降低编制指数的成本。首先对房地产市场进行了分区分类后,抽样时宜用分层抽样的方式。根据抽样原理在允许误差的情况下确定样本数目,再根据各片区的规模及近几年各片区的交易量来确定在每个片区抽样的数目。

然而,在同一片区内,房地产商品之间仅在楼层、建筑面积、装修程度、朝向等建筑物本身品质方面存在不同,因此较容易应用特征价格理论建立模型来评估这些品质的变动对房地产价格带来的影响。这样,如果同一房地产商品在报告期没有交易,也可用在同一片区有交易的房地产商品修正后的价格作为代替,解决了样本前后期同一性的问题。同时因为同一片区的环境品质大体一致,前后期品质的影响也可消除。这样,在很大程度上解决了前面提到的样本可比性和价格评估的问题。

(三)价格指数的构建

1.分区分类房地产均价。每一个片区同一类别的房地产价格保证了同质可比性,因此可以通过计算分区分类均价:

pij’=∑p’ijsq’ijs/∑q’ijs (2)

其中:i表示片区,j表示住宅类别,s表示样本房地产,t表示报告期,p’ijs样本房屋用于房地产指数编制的房地产价格,q’ijs为该房地产交易面积,t表示报告期,0 表示基期。

2.分区分类房地产指数。由于每一个片区同一类别的房地产可以看作是同质样本,因此分区分类房地产指数就相当于个体指数,其计算公式如下:

Iij=p’ij/q0ijs(3)

3.综合指数。 接下来就要用加权的方法将分类分区指数合成综合指数,根据需要,可以合成某一行政区指数,也可以合成某一类别指数,或者合成总体综合指数。由分区分类指数合成综合指数,非常关键的是权重的选择。权重的选择要考虑两方面的问题:一是用成交面积还是成交金额,目前国内房地产指数较多的用成交面积,略显不足,有些高档住宅成交面积虽小,但成交金额较大,在整个房地产市场中所占地位较重,这在权重中应有反映。二是只考虑有交易的房地产还是考虑全部的房地产交易面积都会发生变化,也就意味着现实中的权重在每一个计算期都发生变动,因此,按基期权重计算的结果就会与实际情况出现偏差。有些片区经过一段时间可能因各种原因而退出指数计算,而有些新建小区可能要成为指数计算的样本。另外根据本地区房地产市场的情况,各片区所占权重经过一段时间也要进行调整。这些调整间隔大约一至两年为宜。样本或权重调整后都要对当期指数进行调整,以保证指数前后的衔接。

购买二手房买方要提供什么证件

12月19日有消息传出，二手房价涨幅如超5%，市民即可向区房地产主管部门投诉。昨日，市住建局就此回应称该消息系误读，并强调对散布虚言论哄抬房价等不法行为坚决打击，但业主只要不是恶意串通哄抬房价，且不明显高于近期市场成交价，其交易行为可正常进行。

市住建局昨日作出如下声明：按照国家房地产宏观调控长效机制的要求，深圳2019年一手房、二手房价格指数年涨幅原则上不超过5%。此次市、区房地产主管部门对相关楼盘限制网签的原因，不仅是因为其涨幅明显超过了近期市场成交价，更是因为部分业主恶意串通集体抬高挂牌价格，严重损害了购房者利益，破坏了公序良俗，违背了中央房住不炒的定位，扰乱了正常的房地产市场秩序。

此外，5%的价格指数年涨幅是全市性综合指标，因为区位及配套设施等条件的不同，具体楼盘价格涨幅会有所区别。因此，业主只要不是恶意串通哄抬房价，按照正常的市场秩序进行交易，且不明显高于近期市场成交价，其交易行为可正常进行。

市住建局同时提醒广大市民群众，近期有关我市房地产调控的各类报道较多，部分信息和解读并不准确，具体请以市住房建设局发布的信息以及该局授权的媒体报道为准。

又碰到来济南闯荡的朋友了，我也是，给你提点意见吧，买二手房要注意很多事情。

从你提问来看，你懂的还是比较少的，应该多看看资料，尤其是房产的资料，而不是办的手续过程，不知道你资金有多少，是想商贷还是公积金，首付准备付多少？是否留够了装修的钱？还是先住着？毕竟现在放涨的太快了。你为什么不买新房呢？新房的手续要比二手房简化很多，能少交很多手续费的，而且现在济南的二手房（尤其是学区房）已经价格不低了。

好了，我设你已经看中了一套房子，而且就是想买二手房的情况下来回答你的疑问。

第一，你们毕业几年了？你和你对象的户口都在学校？为什么没有调到济南工作单位呢？大学毕业生可以在单位落户的，即使集体户口也可以，也算济南的常驻户口了，最好户口都在济南，这样买房子有好处，不然还会让你找担保人（担保人要找亲戚或者关系好的，不然别人不一定愿意给你担保，会影响别人的额度），比较麻烦领证以后再买房会省不少事，我和老婆还没举办仪式急领证了，买房子时少了很多麻烦，一是两人共同，好批，而是我俩都是济南户口，就没找担保人（如果你找不到合适的担保人，就只能找担保公司了，要交几千元钱担保费）。

买二手房一般都要找中介的，不然过程更加麻烦。户口本是一定要有的，你咋会没有呢？户籍卡总有吧，那可以代替户口本的作用。

你对象没有工作单位，他（她）比较麻烦，只能你做主贷人，因为要开收入证明的，你是要在辞职前办好还是辞职后再找新工作之后再办呢？两者都需要资信证明（即收入证明）。

找中介买房，交中介服务费，这个我不说你也知道，不过你还得办，那还得交服务费用 公积金3000，商业1800，组合4800，其它正常费用我列举一下

总房价 印花税 总房价0.05%

契税 总房价1.5%（90一下是1%，90以上是1.5%，不过90以上你可以落户） 工本费 5元

权证代办费 买卖双方各500元 中介服务费 买方1%，卖方2%

都由买方付

土地出让金 1560×1%×建筑面积 中保费 买卖方各1000元

营业税 2年内征收5.5%（过了今年2年这个优惠政策可能就取消了），五年以外普通住宅免税，非普通5.5%

个人所得税 5年内按照合同价与原购买价、合理费用差额的20%或合同价1%

此外可能还有公共维修基金，如果户主不转让，还需要支付。

你这种情况下，公积金很难，商贷可能性大些，现在商贷利率很低，也不算很吃亏，我再列举一下需要的证件，括号里是部分解释，你看看

（1）人事部门盖章的“年收入证明”；

（2）财务部门盖章的“缴纳公积金证明”（如果你是公积金的话）；

（3）户口簿原件及复印件（我在建行办的，主贷人必须要户口本原件，另一个可以只用复印件）；

（4）复印件；

（5）未婚的要提供未婚证明，在民政部门办理（结婚的要拿结婚证）；

（6）中介提供的“申请人资信资料表”，主要内容有：单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请方式等；

（7）中介提供的中央国家机关住房资金管理中心（因为我办的是国管）出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份；

（8）中介提供的“支付首付款声明”，这个要买卖方都签字。

其实具体手续中介会给你讲的，挺麻烦

过程我粘贴一些我以前查过的资料，你参考一下

1．确定手头所有可以使用的钱款，得出总数。

2．计算自己能够贷到的最大额度，公积金数目需从公积金管理网站查询，商业最多25年，这样对于自己的首付有个大体了解。

3．由于二手房一般要找中介，因此在房款的基础上，还要计算中介费用（房屋总价的2%~3%），过户契税（1.5%），如果需要中介帮助做，还要有费用（公积金3000，商业1800），装修费用（一般4-6万），另外至少需要留出1万机动费用。剩余钱款即为房款的首付，因为二手方首付为50%，因此首付×2就是自己能购买的房屋总价。

4．确定需要购买地段平均价格，房屋大小及构造（朝向、几居、楼型）。

5．找房屋中介，告知自己的需要如地段、房屋大小、构造、自己能支付的总房价（要稍微少说几万，因为在真正开始买房的时候，总房价会提高），多找几家中介，问清楚各自的中介费用，进行比较。

6．根据中介提供的房源，进行看房，看房注意以下：

（1）最好选择晚上和下雨后看房。夜晚是人休息的时候，这个时候可以观察房屋外界的灯光、噪音是否影响休息。下雨后可以观察屋顶和墙壁，是否漏水；

（2）看房时一定要户住在场，防止中介吃差价；

（3）户主应提供房物产权证和，验证房物所有人，看房屋是否有共有人，（如果有其他人共有该套房子，应该了解共有人是否同意卖房，否则以后会有法律纠纷），房屋的建造年代；

（4）向户主咨询相关信息，如：什么原因卖房，房子是否经过改造，小区的物业管理费多少，如何供暖，房屋是否有抵押等。如果户主急于出手，一定要有技巧地询问原因，防止购买后后悔；

（5）看房屋周围的配套设施，如餐厅、商场、、交通、银行、医院等等是否便利，更详细的可以咨询周围是否有托儿所、幼儿园和学校等；

（6）去物业询问物业费用。

7．多看几处房源，货比三家，一定要基本符合要求的才买，不要因为中介的催促而仓促决定，不好的就不买，好的就赶紧下手。

8．决定购买的时候，如果总房价比自己预期的要高一些，可以进行砍价，如果知道户主是急于出手，更可以一方面表示自己要购买的诚意，一方面要求将价格降低。谨记：不要超过自己的能力，如果超过了，宁愿不买也不能硬着头皮购买，因为这样会使自己之后的生活变得窘迫。

砍价的时候，建议与中介谈出自己的想法，而不要在户主面前进行砍价，因为这样的话，户主会说出自己的若干理由，甚至让你觉得很不好意思，弄到最后价格也无法砍下来，而且一般谈价格的地方在中介场地，一群的中介你一言我一语，除非你有很强的意志力与惊人的说服力，否则很难将价格降下来。因此直接跟中介说出自己的价格，超过这个价格就不买，这样由中介与户主去说。当然，如果自己特别喜欢这套房子，并且对于它的价格还是可以承受的话，也可以直接与户主进行谈价。

9．谈妥后，双方签定合同，签定合同那天应该在早晨，这样有充足时间仔细查看合同各项细则，特别是违约责任方面。

由于现在签定的合同为国家同意的“存量房合同”，之间关于一项，是说如果买方不能公积金或者不足，则选择两种方式，一种是进行商业，第二种是买方终止合同，不付违约责任。第二种对于买方是十分有利的，但大多数情况下卖方是不会同意的，因此在这一项要进行慎重考虑。

签定的合同上一定要有买卖双方的****，否则拒绝签署，中介不愿意买卖双方互相联系，但是一旦房屋有问题时，买方找不到卖方就会很麻烦，要记住：签定合同前买方是强者，如果一定坚持的话，中介会同意的。

10．合同签定后，买方交付10%的总房款作为定金，可根据自己需要进行签定补充协议，作为买方，可能需要的条款有：

（1）在过户前一天做物业交验，交验完毕后第二天进行过户；

11．之后，买方需提供：

（1）人事部门盖章的“年收入证明”；

（2）财务部门盖章的“缴纳公积金证明”；

（3）户口簿原件及复印件；

（4）复印件；

（5）未婚的要提供未婚证明，在民政部门办理；

（6）中介提供的“申请人资信资料表”，主要内容有：单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请方式等；

（7）中介提供的中央国家机关住房资金管理中心（因为我办的是国管）出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份；

（8）中介提供的“支付首付款声明”，这个要买卖方都签字。

12．支付首付期间，中介会对买方能力进行初审，要签定首付款协议（即要付多少首付），买方人具体信息（单位，****，要多少，多少年以什么方式进行还款），需要人事部门盖章的收入证明（包括月收入，月支出等）。

关于：可以从网上查询计算器，确定自己需要还贷的方式：

（1）等额本息：每月相同，方便计算及家庭预算花费；

（2）等额本金：每月不同，第一月为最多，相对于等额本息，可以少支付利息，偿还时如果有额外一笔钱用来提前还贷，本方式为好。但要考虑每月偿还钱数是否可以支付。

办理公积金由于是委托中介办理，不清楚具体事项。

13．买方与卖方一起去物业办理物业费及取暖协议转让。

14．买方交纳中介服务费及服务费，另外还有评估费。

15．买方与卖方、中介一起交纳土地转让金（国土局），办理契税申请（地税局），缴纳契税（招商银行），缴纳印花税及过户（建委）。

16．过户后5-8个工作日进行物业交验，如果因为卖方逾期，每天交房款万分之四滞纳金。物业交验包括：（建议在过户前做，因为过户后，卖方很快拿到房款，这样买方对于卖方就没有制约力），自带笔，纸，计算器，最好带上别家交纳过的电费、水费及煤气费，这样有个价格依据。

（1）房屋是否有大面积损坏，水、电是否完好，卫生间有无堵塞；

（2）水表读数及最近交纳水费通知单，两者之间差值×通知单上注明的单价的费用需要卖方支付。煤气费用同上，电费需要看电卡指数，乘以单价后的数值需要买方支付；

（3）有线电视与电话进行过户，建议这两者都不要，因为比较麻烦，特别是电话；

（4）房屋钥匙，之后要换锁，如果近期装修的话，也可以等防盗门装好；

（5）公共维修基金交纳，一般现在都是顺延，这个不是很清楚；

（6）户口是否迁出，如果卖方没有迁出的话，买方的户口就无法迁入

（7）最后一定要加上一句：从？月？日（交验日）之后房屋费用由买方支付，之前费用由卖方支付。

17．由中介将房款交给卖方。

18．之后如何建立帐户，如何还款？如何提前还贷

总结买方过程，有几件事情再次强调：

（1）小心谨慎，量力而行，买房是件大事，现在卖方的价格都是净值，即买方除了付净值外，还需要支付双方的中介费、担保费，之后需要支付契税、土地转让金等等一笔不小的费用，最后还有一笔需要偿还，因此在预算的时候必须要考虑到各方面因素，不要因为头脑发热，一时冲动而带来大笔的债务。

（2）其次最重要的是，要找好的卖方和中介，这一点很难做到，但如果真做到的话，将事半功倍。所谓“相由心生”，从相貌还是可以粗略判断出一个人的处事方式，而从他的言谈举止也是可以看出这个人的性格，

（2．1）在与中介见面时，可以问一些问题，比如：买方的过程，的手续，的种类，提前还贷用哪中方式比较好，所需要交纳的费用（这个一般他们都很清楚），物业如何交验，如果他基本上能回答出，那还是比较熟悉业务，如果这些还得问别人，或者与上面所写的不一致，那就要小心了，以后的事情够你操心的，因为他不懂，你就得不断地询问催促，甚至挨骗。

（2．2）与中介交谈时，也可以看出他做事及考虑问题是否信心，是否有责任心，有责任心的中介会提前告诉你所要准备的资料，需要考虑的事情，而不会本来是让你签定合同，结果等你到现场，说进行资料填写，弄得你措手不及。最后，不要因为他说几句好话就冲昏头脑，以为与自己是一家人，记住：中介和卖方永远是一伙的，他们都是从买方身上赚钱的。

（2．3）卖方装可怜，说自己工资很少，自己的孩子又不争气，现在孩子要结婚买了大房子，就等着这个房子卖了才能交齐，三说两说，博得了你的同情心，心一软，这钱可就大把大把地花出去了。诚然，他们说的有些情况是真实的，但要记得：您不是百万富翁，您买一套房子也是用自己的血汗钱，不能因为同情别人就浪费自己的金钱，如果您说人家太可怜了，多给点吧，那我建议您捐给希望工程，这样还能得到点荣誉。

（2．4）卖方相当矫情和斤斤计较，在我买房到最后进行物业交验的时候，算水电煤气费的时候，卖房说上个月交的丢了，水费单找到一张，上面只有水费的单价，幸好我向别人借了他们家之前交纳的各种费用，水费单应该有两张，一张是水费单价，一张是污水处理费单价，之后要结算电费，因为他们家怕电涨价，一下子买了2000个电，现在要转给我，由于期间电费涨了0.8分，我的意思是按照以前的价格来结算，他们不同意，认为涨的钱就是他们赚的，如此讨论了几番，我也懒得在这10元上下的钱上计较了，也就算了，没想到他们提出阳台的铝合金窗户是他们自己装的，如果我们装修，就得还给他们，这个如果真的计算起来，是应该包括在房费里的，但是对于我们来说没有什么用，也就同意了，您认为现在结束了？没有！

签定了个补充协议：（1）交验日期前与房屋有关的费用由甲方支付，之后由乙方支付（防止以后再有以前的债主跟我们要钱）；（2）如果乙方装修时，不需要阳台的铝合金窗户（后来他们又要防盗门，TMD都给都给），则通知乙方，乙方在三个工作日内进行处理，否则视为放弃；（3）甲方取得现在购买房的房本后，即将户口迁出

（3）最后一点，也是最重要的一点，说“枪杆子出”，为什么？就是因为你手里有货，人家才听你的。在买房子过程中，钱就是权威。买房从开始到过户，买房是爷，之后就是孙子了，因此在做爷的时候，应该充分利用自己的权力，来争取原本就属于自己的权益！

（3．1）看到自己满意的房子后，总是要讨价还价的，此时中介会跟你说：您自己与卖方谈吧，我们在中间不好掺合。甭理他，你就说我现在对这套房子比较满意，但是价格太高，你让卖房再降降，这些事情让中介去做，所谓“谈钱伤感情”，你与卖方一坐下来就谈这事，任谁心里都不舒服，不舒服的事情让中介去做，拿了你的钱就应该给你办事！

（3．2）有意向后，要求中介提供合同样本，好好研究研究内容，如果他不提供，也没事，现在北京同意“北京存量房合同”，网上也有，不要到签的那天才看，很多内容都不能细看，就糊涂地签了。

（3．3）要求签定补充协议，其中一条就是“过户前**天进行物业交验，交验后进行房屋过户”，原本合同上是过户后物业交验，但从我这次惨痛教训来看，必须得过户前进行物业交验，其中优势有：（1）此时钱虽然已经在中介帐户上，但是不过户，卖方拿不到钱，权力仍然在你手中；（2）权力在手中，说话就硬气，卖方急切想拿到钱，在水电煤气费用上也就不会矫情，也不会不迁出户口，更不谈要什么铝合金窗户了，否则你就说：那物业交验不了，再等等吧，这个时候，卖方和中介都会急的，我想他们也就老实多了；（3）物业交验后，钥匙就在你手里了，这样不会发生过户后，虽然房子是你的，但是别人还住在里面的尴尬局面。我就这样倒霉，合同上规定过户后5-8个工作日进行物业交验，结果人家拿到钱了，也就不急了，直到我说如果再不交验，就按照违约责任进行索赔，他们才进行交验，而此时的中介也已经拿到服务费了，说话态度明显跟以前不一样，从爷变成孙子的滋味很不好受！

（3．4）通知中介，每次要通知办事时，要提前几天告诉自己，去到底办什么事情，要准备什么材料。如果到那里后，他除了这件事情，又让你办另一件，你完全可以拒绝，或者带回来细细推敲后再做决定，中介经常干这样的事情，让你在短时间内做出决定，而你真的这样做的话，一般情况下做出的决定正是他想要的结果，不能上这个当

卖方在考虑周围房屋均价后，初步给自己房子进行估价，然后委托中介进行卖房，只需说明，要的是净收入，其他全部由买方支付。

签约当天卖方需携带证件：项目标准房屋所有权证书原件，购房协议书原件，产权人原件，产权人户口本原件。如产权人有配偶，则还需携带配偶同意出售证明、结婚证、配偶、配偶户口本。

合同签定后，可根据自己需要进行签定补充协议，作为卖方，可能需要的条款有：

（1）过户完当天中介将买方支付的房款交付给卖方；（在新的存量房合同中就不需要了，因为有资金监管帐户，由国家代为保管，如何取得房款不是很清楚，估计应该是拿过户后的证明进行提取钱款）

总之，买房要慎重！同为在济南打拼的兄弟，我多说了几句，别嫌唠叨，买房费心费力费钱，所以要仔细又仔细，从选房，买房，，我也是忙了很长时间才办好，真是累啊，祝你早日买到如意的房子！

希望对你有所帮助