宁波二手房价格走势最新消息_宁波二手房价2021最新价格

1.2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2.楼市"金九"能出手吗? LPR新规下多地利率上调

3.2012年的房产走势怎么样？2手房会好卖吗？想把自己的房子卖了

4.年内近500次调控出击 房价四个信号显现！

越来越多的迹象显示，在持续的政策推动下，此前低迷的房地产市场正逐步回暖。

贝壳研究院近期发布报告指出，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%，考虑春节期及自然天数较少，市场的实际修复力度十分明显。同期，50城的二手房价格环比止跌转稳。

中指研究院发布的一组数据也指出，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。

2月市场的升温，反映出楼市企稳的局面在春节后进一步加速。这既被认为是去年市场下跌后的“技术性反弹”，也是近期政策持续推动的结果。机构统计显示，今年已有接近50个城市发布了不同程度的稳定楼市政策，虽然并不意味着松绑，但对于市场的提振作用不可忽视。

与此同时，随着传统“小阳春”时点的到来，市场的乐观情绪进一步蔓延。机构普遍认为，按照现有走势，楼市将继续迎来修复，在多重因素影响下，市场将出现量升价稳的走势。

市场判断谨慎乐观

经过去年下半年的低位运行后，楼市在进入2022年后出现一定的回暖，春节期之后，回暖局面进一步确立。

根据贝壳研究院的统计，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%。若抛开春节期的因素，2月7日至2月28日，50个监测城市二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，较去年12月日均水平增长约10%。

该机构指出，超过四成的城市2月成交量环比增长。从需求结构来看，刚需是支撑这轮升温的主力。

交易量的回暖也带动价格止跌，贝壳研究院指出，今年2月，50个监测城市二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势。其中，4个一线城市二手房价格全部保持上涨，宁波、杭州、绍兴等城市止跌转涨。

中指研究院发布的数据也显示，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。其中，无论是新房还是二手房，一线城市涨幅均为最高。

在这轮市场升温中，部分热点一二线城市再度扮演了领跑者的角色。其中，长三角区域最早复苏，上海、南京等城市的成交量在1月就出现明显升温。2月，广州、等城市交易回暖，带动大湾区楼市升温。北京则一直保持着不错的看房和交易热度。但东北地区的市场仍然相对低迷。

信贷政策的松动，被认为是刺激市场升温的主因。去年下半年的楼市降温，即主要源于信贷政策的收紧。从去年9月末开始，监管部门连续释放纠偏信号，政策在执行层面才逐渐改善。其中，信贷政策的改善较为明显。

据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。

来自地方的稳楼市政策，同样推动了市场回暖。机构统计显示，今年前两个月，近50个城市了出台政策，对市场带来利好，政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面，均对需求端有着明显利好。

某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，春节后，其公司旗下项目的来访量和交易量均明显高于春节前。虽然很难与去年上半年相比，但公司对市场的判断逐渐转为谨慎乐观。

多数机构预测价格升幅有限

事实上，虽然楼市仍在回暖通道中，但由于去年同期的高基数，今年前两个月，多数热点城市的交易量仍然有二成到五成的同比降幅。

这种差距的另一个体现在于，房企的销售业绩出现明显下滑。中指研究院的报告显示，2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家。

但正如前述房企人士所言，多数开发商对于市场的复苏持乐观态度。

上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，公司早先判断，市场可能在今年二季度才会出现明显好转，但从长三角地区的市场变化来看，升温的节奏要快于预期，说明需求潜力仍然很大。

“其他区域的回暖速度可能会慢一些，但从越来越多的部门发布的政策来看，仍然有理由（对市场走势）乐观。”他说。

2月24日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡部副部长倪虹表示，在今年的稳楼市目标中，“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这也被业界视为重要利好。

针对这一提法，贝壳研究院认为，相对当前调控政策侧重对首次购房的刚需的支持，预计后期地方有望出台支持改善性需求的政策。

对于房地产市场的前景，中原地产研究院认为，随着信贷政策的持续宽松，预计市场很可能在3-4月份出现一次“小阳春”。其中，一二线城市的热度可能会比较明显。

贝壳研究院也指出，在信贷、调控的持续激励下，市场预期将转向平稳，在3月和4月，更多城市的新房销售量将筑底后回升。二手房方面，从挂牌、带看等指标来看，预计3月交易量也将有明显回升。

但多数机构认为，在此过程中，价格的升幅仍然较为有限。一方面，当前的市场升温幅度不大，并不能对房价形成有力的支撑；另一方面，今年仍是房企的偿债大年，开发商更倾向于获取销售现金流，而非通过提价的方式谋求利润。

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

近日，广东省深圳市发布被称为“深八条”的调控房地产市场新政策，其目的在于“遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序”，引发社会广泛关注。

值得注意的是，发布调控房地产市场新政策的城市不只有深圳。今年7月以来，浙江省杭州市、广东省东莞市、浙江省宁波市等地均已发布了调控房地产市场新政策。

接受《法制日报》记者访的专家认为，今年上半年以深圳为代表的城市房价上涨，并非真实住房需求增长所推动，多地出台调控房地产市场新政，正是为了落实党中央、院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制投机炒房，维护房地产市场稳定。

专家认为，为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价，亟须升级一线、二线城市限购政策，以应对投资投机需求的涌入。但更重要的是，我们需要对沿用多年的限购限贷住房调控体系进行重构。

深圳房价扶摇直上 调控防止猛涨猛跌

7月15日，深圳市一条涉楼市的重磅消息——深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然局等8部门发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

在这份文件中，深圳市提出8条具体调控房地产市场措施，被称为“深八条”。

其中，第一条正是“调整商品住房限购年限”。即深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析称，以往，由于深圳落户难度较低，限购政策实际接近虚设。而新规中限购全面收紧，要求在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保，才能购买商品住房，“持深圳户口者在深圳购房的门槛提高”。

除此之外，“深八条”还包括完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理等措施。

深圳市此举旨在落实党中央、院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序。

今年以来，深圳市房价持续上涨，牵动着公众的敏感神经。比如今年4月份时，深圳市某一套房源售价从1280万元上调到1380万元，调价幅度达100万元。

4月22日，深圳市住房和建设局称，对于舆论反映部分住宅小区二手房价格过高问题，经初步调查，主要是部分业主挂牌价过高，存在严重背离市场行情的情况。

但深圳市房价上涨也是事实。国家统计局发布的数据显示，今年上半年，深圳市二手房的价格，环别上涨0.5％、0.5％、1.6％、1.7％、1.6％和1.9%。其中，在3月份、4月份和5月份，分别排在全国70个大中城市的第一、第二和第二。

邹琳华告诉《法制日报》记者，2020年上半年，深圳等一线城市楼市走势引人瞩目。即使受到疫情冲击，深圳房价仍扶摇而上，房价水平赶超北京位居全国第一。

邹琳华称，据2020年6月纬房指数显示，2020年上半年，深圳房价累计上涨11.35%，上海累计上涨4.72%，北京累计上涨2.81%，广州累计上涨0.23%。

在邹琳华看来，2020年上半年以深圳为代表的一线城市房价上涨，本质上是由廉价资金而非真实需求增长所推动。为了对冲疫情影响促进经济复苏，宏观政策综合运用了降准、降息、再等手段，以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂。但由于实体经济尚未恢复景气，实体产业资金实际吸纳能力仍较差，股市和楼市也成为资金流向的重要选项。

邹琳华认为，在宽松的货币环境下，资金流入房地产市场概率增加。在各类城市中，一线城市房地产流动性好，二手房市场发达，更受投资投机资金的青睐。在北上广深四个一线城市中，由于深圳落户容易、限购实际门槛很低，又更易成为各路投机资金的主战场。因而，深圳房价的率先上涨并非偶然。

“此次深圳调控升级，有利于房价降温。”邹琳华说。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说，“房住不炒”是我国很长一段时间内的房地产市场调控目标，深圳市此次的房地产调控措施，从法律上看，属于常规的调控手段，目的在于调控深圳市的房价不能“猛涨猛跌”。

在楼建波看来，这种常规调控手段并没有突破中央“房住不炒，因城施策”政策框架，并不代表国家房地产市场调控走向的改变，而只是稳定房地产市场。

多地密集出台政策 落实房住不炒精神

近期出台楼市新政的并非只有深圳一个城市。

今年7月2日，为落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，抑制投机炒房，浙江省杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，对公证摇号销售有关事项进行了明确。

针对杭州市实行宽松人才引入政策、吸引大量外来人员落户的情况，楼市新政进一步规范高层次人才优先购房有关要求，明确在杭州市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。

根据统计数据显示，截至2019年年底，杭州市的常住人口首次突破1000万人，达到1036万人，流入人口增多，由此产生大量的购房需求，使得原本就“一房难求”的杭州更加紧张。

对此，杭州楼市新政对“无房家庭”的认定进行补充，规定户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。

同样在7月2日，为落实“房住不炒”定位精神以及“一城一策”相关工作要求，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售；加强商品住房项目销售监管，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为等。

7月6日，浙江省宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然和规划局等联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”稳定房地产市场的新措施。

其目标同样是为贯彻落实党中央、院有关决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保障和支持自住需求，抑制投资投机行为。

邹琳华研究发现，这些地方出台楼市新政的背后，是这些地方的房价持续上涨。2020年6月二线城市纬房指数显示，27个二线城市样本中，宁波、四川成都等城市涨速显著上升，东莞、江苏无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。

“未来更多的一线、二线城市要升级限购政策。”邹琳华认为。

楼建波认为，出台房地产市场调控措施的地方，基本上都是房价上涨比较快，这些地方密集出台楼市新政，是落实中央“房住不炒”政策的体现，稳定房地产市场。

在楼建波看来，这向社会传递的信号是，稳定房地产市场的决心没有变，各地落实中央“房住不炒”政策的初衷没有变，就是要整顿房地产市场秩序，让房地产市场降温，打造一个有序的、稳定的房地产市场。

“需要注意的是，从解决人民群众住房问题的角度讲，房地产市场调控不是把房价往下调，让大家都去买房子。”楼建波提醒说，解决人民群众住房问题，根本上还是要靠提供的保障性住房，比如人才住房、租售并举、共有产权房等，“这两个方面要分开”。

依法调控遏制投机 竭力平衡供需关系

中央“房住不炒”政策可以追溯至2019年4月19日。

当日的中央政治局会议明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。

3个多月后，中央政治局会议重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

今年4月17日，中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

楼建波认为，中央多次强调“房住不炒”传递的信号是，这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的目标。

据邹琳华研究，进入2020年6月，另一个值得关注的新现象是，除深圳外，其他一线城市房价涨速有减缓态势。

2020年6月纬房指数显示，上海房价环比上涨0.65%，涨速比上月下降0.16个百分点；北京房价环比上涨0.13%，涨速比上月下降0.76个百分点；广州房价环比下降0.19%，涨速比上月下降0.86个百分点。

在邹琳华看来，这说明除深圳外，北京、上海、广州房价的快速上涨均缺乏后劲，市场难以支持房价持续快速上涨。这可能是因为，北上广限购政策远比深圳严厉，住房投资投机成本过高，资金进入相对更为困难。这也从另一侧面表明，短期内，严厉的限购可以在一定程度上弥补限贷政策的漏洞。

邹琳华认为，自2010年北京首次引入限购以来，以限购限贷为基本框架的调控政策体系已经运行了10年。这两大行政管控手段，几乎成了住房市场“长效机制”的一部分。然而，今年上半年以深圳为代表的一线城市房价走势表明，限贷政策实际接近失效。

邹琳华解释称，今年上半年，商业抵押利率已经降至远低于按揭利率的水平。人们可以通过抵押等途径更低成本地获取购房资金，使得限贷政策失去作用，已有的以限购、限贷为基本框架的调控政策体系面临解体。

邹琳华补充说，尽管如此，在疫情多维冲击及内外部经济形势极不明朗的条件下，房价不存在全面上涨或持续上涨的经济基础。换句话说，放任资金炒房，虽然房价短期可能大涨，但必将以大跌收场。从防范宏观风险角度看，“房住不炒”的方向不可能改变，维持房地产市场的总体稳定仍是基本方略。“2020年下半年，在限贷失效的背景下，更多的城市将随深圳升级限购政策。”

邹琳华建议，在较短的时间内，我们可以通过升级限购来应对投资投机需求的涌入。但更重要的是，在限贷失效的背景下，我们需要对沿用多年的限购限贷住房调控体系进行重构。

楼建波认为，在一定时间内，各地有必要取“限”的政策，这有助于依法落实“房住不炒”目标，但在住房供给长期不充分的情况下，“限”的政策只能暂时压制房价上涨，无法从根本上解决房价上涨的问题。

在楼建波看来，就房地产市场来说，房价到底是涨还是跌，最终的决定因素是供求关系，而住房的供求关系又跟地方的经济发展有关，只有一个地方经济在发展，人口在聚集，才会形成房地产市场。

楼建波称，房地产市场的调控目标主要还是促使供需关系平衡，特别是在法治的轨道上进行调控。一方面，增加商品房供应；另一方面，促使地方加大保障性住房的供给，尤其是租赁型保障住房的供给。

楼市"金九"能出手吗? LPR新规下多地利率上调

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。?

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

?二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2022年首套买房新政策：

买房首付规定：公积金首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金首付款比例不得低于30%。首套房商业首付比例为30%，使用商业买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

?当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

2012年的房产走势怎么样？2手房会好卖吗？想把自己的房子卖了

楼市的一举一动都会牵动人心，央行房贷利率新政虽未落地实施，但不少地区关于房贷利率上调的消息却不绝于耳。中新经纬客户端注意到，近期杭州、苏州、温州、南昌、郑州等地上调房贷利率。与此同时，8月底又传出消息，多家银行近期收到窗口指导，收紧房地产开发贷额度。

数据显示，今年前8月，全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新了房地产调控记录。步入9月，传统的楼市“金九银十”会如期而至吗？随着LPR改革加速，个人住房房贷利率将有重大变化，下半年房价走势如何？个人房贷利率会不会下降？相信这些问题都是大家十分关心的。

多地房贷利率上调

进入下半年，房贷利率进入反弹阶段，尽管一线城市表现相对平静，但二线城市的多个热门地区房贷利率却呈现上涨，有的地区首套房利率甚至上浮25%。其中，苏州、杭州、长沙调整频率加快，近期已不止一次上调房贷利率，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

目前，北京地区的个人住房利率暂没有变化，阜外大街建行营业点的一位工作人员告诉中新经纬客户端，建行仍执行首套房房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮20%。“央行刚刚宣布利率市场化，在这期间(个人房贷利率)是肯定不会调整的。之后是不是上调还不好说。”

中新经纬客户端对近期调整个人房贷利率的地区进行了一番梳理：

杭州：多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上，进一步上调到上浮10%的水平；二套房则上浮到15%。国家统计局数据显示，7月份杭州新房价环比上涨0.5%，二手房价环比上涨0.1%，涨幅双双回落。

苏州：融360监测的17家银行分(支)行房贷利率中，9家银行首套执行基准上浮25%；二套房主流利率水平为基准上浮30%。

温州：据温州网报道，国有大行及部分股份行执行首套房利率基准上浮10%，即5.39%；二套房上浮基准15%，即5.635%。该房贷利率水平虽然不是三年来最高，但已是该时间段内的高点。甚至也有银行开始暂停房贷业务。

南昌：首套房贷利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房贷利率普遍上浮25%至30%。据江西日报报道，以100万元20年等额本息为例，基准利率4.9%的总还款额约为157万元；利率上浮15%至5.635%，总还款额约166.9万元；利率上浮20%至5.88%，总还款额约170.2万元；利率上浮30%至6.37%，总还款额177.1万元。

郑州：据郑州日报报道，首套房贷利率多数银行按照基准利率4.9%，调整到上浮20%；二手房按基准利率上浮15%至20%不等。这是经历了约半年连续下调后，郑州房贷利率近期出现的回弹。

值得一提的是，虽然央行商业新规尚未落地执行，但有地区的房地产中介已经开始躁动，甚至不断鼓吹房贷基准利率即将上浮。譬如，近日有消息传出“10月8日起，宁波房贷基准利率5.5再上浮20%，最终将达到6.6。”但最终被证实是消息。

? LPR新规之下，利率将有大变化

8月25日，央行发布公告，自10月8日起，新发放商业性个人住房利率以最近一个月相应期限的市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

以前个人房贷利率是根据央行公布的基准利率来上下浮动的，即为政策利率。而今后的个人房贷利率要参考市场利率。

由于LPR每个月都可能会变，具体公布时间是每月20日9点30分，分1年期、5年期以上两个品种，而房贷大多数都是5年期以上的。以8月20日最新公布的5年期以上LPR来计，首套房贷利率不低于4.85%；二套房贷利率不低于5.45%。

值得注意的是，这是全国统一的最低要求，央行表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房利率加点下限。也就是说，央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。

此外，公积金个人住房利率政策暂不调整。目前，5年以上公积金利率是3.25%，5年及以下公积金利率为2.75%，全国都一样。某研究院智库中心研究总监严跃进认为，公积金政策暂不调整，是当前公积金政策便民和务实精神的体现。既能保障刚需购房成本不上涨，同时也能保持利率水平稳定。

? 利率会降吗？对购房影响多大？

对于买房者来说，银行上浮房贷利率意味买房成本上升，买房之后每个月要承担的月供变多，还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比，利率越高，导致人们购房欲望降低，进一步拉低房价。

短期来看，银行房贷利率上浮，房价会出现上涨乏力的情况，这对于抑制房地的过度投资是有好处的。长期来看，如果银行房贷利率一直保持上浮的状态，未来的房价也可以保持稳定或者是下跌，对刚需形成利好。全面地来看，影响房价走势的因素还有很多，人口迁徙、当地的楼市政策、货币的贬值等都会影响到房价的走势。

很多人关心，个人房贷利率会普遍上调吗？业内人士认为，在“房住不炒”的调控背景下，房地产调控不会放松，房地产政策“因城施策”，通过辖区内首套和二套商业性个人住房利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。

国家金融与发展实验室特聘研究员、中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为，未来一段时间，个人住房利率有上行的可能性，但幅度不会太大。不同银行对个人住房业务定位不一样，在不同区域的信贷投入也相差较大，因此在房贷利率会有明显的分化，而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

? 个人房贷政策或收紧

上半年，我国房地产市场迎来“小阳春”，部分地区房价上涨较快，在政治局会议重申“房住不炒”，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，高热的房地产市场迅速降温。

针对未来涉房的监管方向，董希淼认为，从房地产金融的角度看，未来调控可能从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开放的条件，减少额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房条件、额度，提高利率，并严控个人消费、资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。

严跃进告诉中新经纬客户端，当前房地产政策以从紧为导向，方面的规模控制依然会很强，而对于一些涉足房地产的业务，或者说有可能涉足房地产的业务，相关也会有较强的审查。最典型的就是后续类似刷卡、消费贷发放等，是不能和房地产的业务有关联的，否则会被认为是风险较高的现象。

董希淼认为，应继续实施差别化住房信贷政策，综合运用多种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机。既着眼当下又引导预期，将“房住不炒”的定位落到实处。

监管严查涉房贷

8月29日，据证券时报报道，多家银行近期收到窗口指导，要求自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷规模控制在2019年3月底时的水平。这意味着，房地产开发贷余额将从今年二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿元规模。

此外，建行副行长纪志宏在2019年中期业绩发布会上也称，要进一步加强房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，加强资金用途方面的监管。

事实上，今年以来，监管层针对房地产信贷融资的政策持续收紧，从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。分析人士认为，涉房未来仍将会是监管重点。

5月17日，银保监会发布“23号文”，针对商业银行领域的房地产融资乱象整治作了详细要求，其中包括：个人综合消费、经营性、透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。

近日，银保监会公布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，通报指出，一些地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资，有的机构向未取得房地产开发资质的置业公司发放，用于支付拆迁补偿款；此外，违规向资本金不足的房地产项目发放。银保监会要求，各相关监管机构要取针对性的审慎监管措施，并依法进行行政处罚。

随着“强监管”发力，多家商业银行因消费、涉农等违规“输血”房地产而受罚，牵涉面甚广。据经济观察报统计，截至7月末，银保监会、各地银保监局及分局2019年已开出近1500张罚单，涉及全国共312家银行，总罚没金额超过4.3亿元。其中涉及“房地产企业”、“房款”的案由多达115份，涉及银行50家，国有大行、股份行、城农商行和农信社均在内，累计罚款4729万元。

央行同时加码，拧紧了房地产的水龙头。央行二季度货币政策执行报告显示，房地产增速继续回落。截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速较3月末下降1.6个百分点。

调控再创纪录 房价会跌吗？

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。另外，从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次提高。

在严跃进看来，下半年房价会小幅降温，即各类降价促销下，会有所下跌。但是类似跌幅不会太大。而随着后续房企销售业绩的实现，预计降价幅度会不断减少，进而重新出现上涨。(中新经纬APP)

年内近500次调控出击 房价四个信号显现！

最新的机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。业内人士分析认为，一二手房价倒挂现象的逐渐蔓延，标志着一线城市房地产市场的实质性回调已经开始。

一二手房价格倒挂蔓延

根据北京中原对最近几个月在京开盘的老项目再上市价格的统计，新商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象开始变得越来越多：

位于东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元每平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元每平方米。学府树家园的二手房售价为34500元每平方米。而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元每平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元每平方米，而二手房签约价格则为18500元每平方米。

北京之外，深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂的情况也正在逐渐增加。

深圳从5月份实施楼市限价政策以来，一二手房价格倒挂现象就开始日趋明显。

6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以每平方米2.1万元价格入市，而目前该项目二期部分二手放盘价已达到每平方米2.5万元；招商雍景湾以每平方米3.5万元的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元每平方米。中原地产根据深圳市规划和国土委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时已达到高峰。

同样，根据中原地产提供的数据，当前上海一、二手房价格倒挂现象也有所加剧，其中宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

而已实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象则更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团二手房挂牌价格要便宜1000多元。同时，广州的洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。

二手房或将有价无市

除此之外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。

“一二手房价倒挂现象的扩大，标志着市场整体回调已经露出了征兆。”北京中原市场研究部总监张大伟分析认为。

通常情况下，同一区域的新建商品住房价格是高于二手房价格的。与开发商定价的一级市场相比，二级市场的定价主体主要是个体小业主，他们对市场的反应相对滞后。所以，一手房市场价格具有更强的风向标作用，而二手房价格则与一手房价格存在很强的跟随关系。因此，一旦一手商品房价格下调，也就意味着市场的整体预期出现了转向，购房者就会明显下调心理价位，从而进一步加大整个房地产市场的回调预期。

张大伟表示，在导致一二手房价倒挂的多种因素当中，可以明显地看到房地产调控政策的影响。比如，由于调控政策导致销量锐减、一手房存货量加大，使得开发商资金问题日益严峻，需要随时调整价格；受到限购无法换房的影响，二手房业主惜售心态愈发明显，挂牌出售价格居高不下；由于很多持有房产套数超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致其出售更加谨慎，不愿意降价等等。

随着调控效果的不断显现，不少业内人士都认为，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。而随着一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。

国家统计局14日公布数据显示，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。36城新房价格环比上涨，28城下跌，下跌数量创今年最高。分析人士认为，11月一二三线城市房价纷纷涨幅回落或持平，而北上广深，核心二、三线城市房价抗跌指数高。楼市降温态势与调控升级和房企促销等因素有关，未来新一轮调控政策有望继续升级。

2020年房价全年呈现先高后低的走势。有专家指出，11月公布的70城房价释放出四个信号，其一是房价进入探底；其二是部分城市调控收紧、加码告一段落；其三是城市涨跌分明，分化是未来一二三四线城市的主旋律；其四是货币放水，买房抄底拐点来了。

楼市降温

70城仅36城房价上涨

国家统计局14日公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，初步测算，11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

来源：国家统计局网站

根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为4.0%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析，“70城房价环比涨幅数据连续3个月收窄，同比涨幅连续5个月收窄，充分说明房价涨幅降温的态势。”

“11月70城有36个城市新房价格上涨，这是疫情后最低数值。二手房上涨城市44个，基本持平。” 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说，2020年“金九银十”已经过去，在7-8月楼市冲高后，9-11月整体楼市开始出现了明显的涨幅放缓。

为何楼市降温了？张大伟认为，首先，调控政策持续升级，下半年以来32城收紧楼市政策，虽然力度不一，但都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对于新建住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以楼市数据逐渐上涨放缓。

其次，市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧年末增加供应，部分企业也出现了促销行为。

严跃进也指出，“楼市降温态势，和今年的市场大环境有关。尤其是房企为了加快完成全年销售工作，也会有意识降价促销。另外，部分城市如西安、宁波等政策收紧，也说明年底对于稳房价的工作依然急迫，各地都会对高价项目进行管控。”

值得注意的是，济宁成为此次房价环比上涨最快的城市，也是唯一一个涨幅超过1%的城市。严跃进认为，此类城市房价上涨和城市规划等有关。尤其是鲁西南的城市高铁等规划较好，楼市也容易抬升。

二手房价格略涨

广州成为领头羊

二手房方面，11月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为2.1%。严跃进指出，和一手房的数据对应来看，二手房相对降温近期要少，至少没有出现过于明显的涨幅收窄。

由于一手房存在限价、限签的价格管制政策，二手房价格更真实。11月，广州、合肥、徐州、深圳、北京二手房价环比涨幅排在前五位，其中，广州、深圳、北京分别涨0.8%、0.6%和0.5%。张大伟认为，这些城市基本都是之前调控被明显抑制的城市，最近在全国热点城市包括深圳等上涨的影响下，房价复苏企稳。

“广州、深圳等城市房价处于前列，核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。"他认为，随着上述城市房价的上涨加速，新一轮调控政策有望继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变，但涨幅会继续放缓。

数据来源：国家统计局

能抄底了？

房价四个信号显现！

著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，11月70城房价释放出四个信号，其一是房价进入探底。其二是部分城市调控收紧、加码告一段落。其三是城市涨跌分明，分化是未来一二三四线城市的主旋律。其四是货币放水，买房抄底拐点来了。

不过，谢逸枫强调，因限价、限签的价格管制，房价的涨幅回落，不是意味着房价下跌了，是上涨的速度减速了。此外，由于网签的滞后性，房价的指数由于数据更新缓慢，存在与市场脱离的现象。

年内楼市调控高达458次

专家：年末房价继续放缓

来自中原地产研究中心的统计数据显示，11月全国房地产调控累计次数为33次，1-11月全国房地产调控政策次数高达458次。

从7月开始，调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势，抑制市场过热成为调控政策的新特征。具体来看，11月台州等多城升级加码调控政策。从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。

不过，在张大伟看来，11月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。

年底房价是涨还是跌？张大伟说，“楼市调控政策基本以‘稳’楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向。预计12月房价继续上涨，但涨幅放缓，越来越收紧的调控政策有望平稳市场。”

严跃进对中新经纬客户端表示，12月是房企加快完成销售目标的关键时期，预计还是会有各类促销活动。而且各地积极落实房价调控，预计近期也还是会有对房屋交易秩序的管控。这都说明房价短期内涨幅反弹空间不大，总体以涨幅收窄为导向。